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Gana 300.000 euros con Hipoteca Inversa. LETRADOX Abogados

LA HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA

 

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En LETRADOX Abogados tenemos los mejores abogados expertos en asuntos hipotecarios, como prueba de ello, adjuntamos algunas de las entrevistas para el Telediario de Televisión Española a la directora de LETRADOX Abogados, doña Mercedes de Parada, que pueden ver en estos enlaces.

 

 

 

En el día de hoy vamos a tratar sobre la HIPOTECA INVERSA, o cómo ganar dinero para completar su pensión si usted tiene una casa en propiedad. Recuerde que para valorar su caso sin compromiso contáctenos en nuestros datos de contacto y estaremos encantados de ayudarle como hemos realizado con cientos de clientes como usted en toda España.

 

 

LA HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA

  1. INTRODUCCIÓN

La hipoteca inversa es un instrumento financiero regulado por primera vez en España en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, diseñada para permitir que personas mayores de 65 años, con discapacidad igual o superior al 33% o en situación de dependencia, puedan convertir parte del valor de su vivienda habitual en ingresos líquidos. Este producto permite a los solicitantes percibir una renta periódica o un capital único sin perder la titularidad de su vivienda, la cual se mantiene como garantía del préstamo.

A pesar de su potencial, la hipoteca inversa ha tenido una acogida limitada en España, representando menos del 0,01% de los préstamos hipotecarios concedidos. Entre las razones de su baja penetración destacan el escaso conocimiento del producto, las altas tasas de interés (media de 6,3% TAE) y la percepción de riesgos por parte de los consumidores y entidades prestamistas. Estos riesgos incluyen problemas de transparencia, potenciales abusos a personas mayores y la dificultad para comprender plenamente las implicaciones financieras y patrimoniales.

  1. REGULACIÓN LEGAL

La regulación de la hipoteca inversa en España se encuentra principalmente en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, que introduce este producto financiero como una alternativa de liquidez para personas mayores o con dependencia. Además, está complementado por el capítulo II bis del título III de la Orden EHA/2899/2011, que regula aspectos específicos relacionados con la transparencia y la protección al cliente en este tipo de operaciones.

Normativa básica aplicable:

  1. Ley 41/2007: Definir los requisitos básicos de la hipoteca inversa, tales como el perfil del solicitante (mayores de 65 años, personas con discapacidad igual o superior al 33% o en situación de dependencia) y las condiciones de la vivienda (debe ser la habitual y estar asegurada contra daños).

 

  1. Orden EHA/2899/2011: Detalla obligaciones de información como la entrega de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER), destinadas a garantizar la comprensión del producto por parte del consumidor.

 

  1. Otras normativas relacionadas:
  • Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, que establece las condiciones de tasación y aseguramiento del inmueble.

 

  • Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), aplicable a la protección de los consumidores vulnerables.

 

Aspectos claves de la regulación:

  • Transparencia y deberes de información: Los prestamistas deben proporcionar información clara y suficiente sobre las condiciones del préstamo, incluyendo cláusulas como las limitaciones al tipo de interés y los gastos asociados. Sin embargo, no se exige una comprobación de transparencia material tan rigurosa como la de los préstamos hipotecarios tradicionales, lo que genera un riesgo para los consumidores.

 

  • Falta de uniformidad en los criterios de protección: Mientras que los préstamos inmobiliarios están regulados por la Ley 5/2019, la hipoteca inversa opera bajo un marco más laxo, lo que ha sido criticado por su insuficiencia para proteger a los usuarios más vulnerables.

 

Problemáticas detectadas:

La regulación actual no resuelve algunos aspectos fundamentales:

  1. Ambigüedad en la distribución de los gastos asociados: No existe un criterio uniforme como el establecido en la Ley 5/2019 para otros préstamos hipotecarios, lo que deja margen para posibles abusos.

 

  1. Insuficiente regulación de cláusulas abusivas: Aunque se permite la inclusión de cláusulas suelo y techo en hipotecas inversas, estas han sido objeto de controversia por su falta de transparencia, tal como lo señala la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013.

En conclusión, aunque la normativa vigente establece las bases para la operativa de la hipoteca inversa, su alcance limitado y la falta de adaptación a las necesidades del consumidor actual pueden derivar en un aumento de la litigiosidad y en la necesidad de reformas legislativas para garantizar una mayor protección y transparencia.

 

  1. REQUISITOS PARA LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA

 

Firmas principales

Según la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, los principales requisitos para formalizar una hipoteca inversa son los siguientes:

  1. Perfil del solicitante:
  • Ser mayor de 65 años, o
  • Estar afectado por una discapacidad igual o superior al 33%, o
  • Encontrarse en situación de dependencia severa o gran dependencia.

 

  1. Habitualidad:
  • El inmueble debe ser la vivienda habitual del solicitante.
  • Debe estar asegurado contra daños, conforme a la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario.

 

  1. Estructura del préstamo:
  • Se garantiza mediante hipoteca sobre la vivienda.
  • La deuda solo es exigible al fallecimiento del prestatario (o del último beneficiario, si se pacta).
  • El prestatario puede recibir el dinero en forma de renta periódica, capital único o combinaciones de ambas.

 

Riesgos de abusos sobre personas mayores

El carácter complejo de la hipoteca inversa la hace susceptible a abusos, especialmente hacia personas mayores, un colectivo que puede carecer de conocimiento financiero adecuado. Entre los riesgos destacan:

  1. Falta de comprensión: Los beneficiarios pueden no comprender plenamente las implicaciones económicas del contrato, especialmente en relación con los intereses acumulados y el impacto patrimonial.

 

  1. Problemas de asesoramiento: Aunque se exige que las entidades ofrezcan información personalizada (FIPER) y mencionen el derecho a recibir asesoramiento independiente, no siempre se garantiza que los solicitantes reciban orientación clara y objetiva.

 

  1. Cláusulas abusivas: La inclusión de cláusulas suelo y techo, permitida en la hipoteca inversa, ha generado litigios en otros productos financieros. Esto plantea riesgos adicionales de falta de transparencia.

En resumen, aunque la ley establece requisitos normativos claros para la constitución de una hipoteca inversa, las carencias en la supervisión y el asesoramiento pueden dar lugar a abusos. Una regulación más detallada y medidas específicas de protección serán necesarias para mitigar estos riesgos.

 

  1. LOS HEREDEROS

 

Opciones disponibles para los herederos

Cuando el prestatario falla, los herederos tienen varias opciones en relación con la hipoteca inversa. Estas son opciones fundamentales para garantizar la estabilidad patrimonial del inmueble hipotecado:

  1. Cancelación de la deuda: Los herederos pueden optar por abonar la importación total de la deuda pendiente (capital más intereses acumulados) dentro del plazo establecido en el contrato para conservar la propiedad del inmueble.

 

  1. Renuncia a la herencia: Si los herederos consideran que la deuda supera el valor de los bienes de la herencia, pueden renunciar a esta, lo que libera al acreedor de cualquier reclamación más allá de los activos heredados.

 

  1. Ejecución hipotecaria: Si los herederos no desean o no pueden asumir la deuda, la entidad prestamista tiene derecho a ejecutar la garantía hipotecaria, procediendo a la venta del inmueble.

 

  1. Venta del inmueble por parte de los herederos: Otra opción es que los herederos vendan el inmueble, utilizando la importación obtenida para saldar la deuda y quedándose con el excedente, si lo hubiera.

 

Problemas comunes en la recompra o liquidación

  1. Exceso de deuda respecto al valor del inmueble: Debido a los intereses acumulados (media del 6,3% TAE según el documento), es común que la deuda supere el valor de tasación del inmueble. Esto puede disuadir a los herederos de conservar la propiedad.

 

  1. Desconocimiento de los plazos: La falta de claridad en la comunicación de los plazos para cancelar la deuda puede generar confusión, lo que podría llevar a la pérdida del inmueble.

 

  1. Conflictos familiares: En situaciones donde existen varios herederos, puede surgir desacuerdo sobre cómo proceder con la hipoteca inversa, especialmente si algunos desean conservar la vivienda y otros prefieren liquidarla.

 

  1. Complejidad legal: Los herederos, que a menudo desconocen el funcionamiento de la hipoteca inversa, pueden enfrentarse a procesos legales complejos y costosos para resolver la situación del inmueble.

 

En conclusión, aunque la hipoteca inversa puede ser una solución financiera atractiva para los mayores, los herederos se enfrentan a retos significativos al liquidar o conservar la propiedad del inmueble. La incorporación de mecanismos que garantizan mayor claridad y flexibilidad podría reducir los conflictos y mejorar la percepción de este producto financiero.

 

  1. DOCTRINA ACTUAL

La doctrina jurídica sobre la hipoteca inversa en España es un campo en evolución que aborda tanto los aspectos técnicos del producto como sus implicaciones legales y éticas. Los estudios recientes coinciden en destacar la necesidad de una regulación más robusta para garantizar la transparencia, la protección del consumidor y la seguridad jurídica.

Principales posiciones doctrinales

  1. Insuficiencia normativa: Varios autores, como Arnaiz (2021), critican la limitada regulación de la hipoteca inversa, señalando que no se han incorporado los principios de transparencia y control que rigen otros productos hipotecarios, como los contemplados en la Ley 5/2019. Se advierte que esta laguna legislativa puede generar litigios futuros, especialmente por la falta de medidas para evitar cláusulas abusivas o garantizar la comprensión plena del contrato por parte de los consumidores.

 

  1. Vulnerabilidad del consumidor: La doctrina destaca que el perfil de los solicitantes (personas mayores, con dependencia o discapacidad) los hace particularmente susceptibles a abusos o decisiones mal informadas. Se ha señalado que la ausencia de mecanismos como el acta de transparencia, obligatoria en otros préstamos, reduce la protección del prestatario en este tipo de operaciones.

 

  1. Falta de atractivo del producto: Otros autores analizan las razones por las cuales la hipoteca inversa no ha tenido un impacto significativo en el mercado financiero español. Entre las barreras identificadas están el elevado coste de los intereses (6,3% TAE de media) y la percepción de riesgos por parte de los consumidores y prestamistas.

 

  1. Potencial uso indebido del producto: Algunos estudios advierten sobre la proliferación de las llamadas «hipotecas inversas atípicas», que no cumplen los requisitos legales establecidos, pero se comercializan de manera ambigua, aumentando el riesgo de abusos y litigios.

 

  1. SENTENCIAS RELEVANTES (TS)

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) ha sido determinante para abordar las lagunas normativas y conflictos relacionados con la hipoteca inversa. Aunque las sentencias sobre este producto son menos numerosas que en otros ámbitos financieros, varios fallos del TS sientan precedentes importantes que guían la interpretación de las cláusulas contractuales y la protección del consumidor.

Sentencias destacadas

  1. STS núm. 241/2013, Sala de lo Civil, Pleno, de 9 de mayo de 2013
  • Contexto: Analiza la transparencia de las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios y establece que estas deben cumplir con criterios estrictos de claridad y comprensión.
  • Impacto: Aunque dirigida a préstamos tradicionales, esta sentencia sirve como referencia para evaluar cláusulas similares en hipotecas inversas, subrayando la necesidad de proporcionar información comprensible y precisa al consumidor.

 

  1. STS núm. 147/2018, Sala de lo Civil, de 15 de marzo de 2018
  • Contexto: Declara nulas las cláusulas que atribuyen unilateralmente al prestatario la totalidad de los gastos hipotecarios, por considerarlas abusivas.
  • Impacto en hipotecas inversas: Aunque no exista una normativa específica para la distribución de gastos en este producto, esta sentencia respalda la aplicación de principios similares para evitar prácticas abusivas.

 

  1. STS núm. 675/2020, Sala de lo Civil, de 15 de diciembre de 2020
  • Contexto: Avala la validez de acuerdos novatorios siempre que se proporcione al cliente una explicación clara de sus implicaciones económicas.
  • Impacto: Refuerza la importancia del principio de transparencia en la renegociación de cláusulas controvertidas en hipotecas inversas, como las cláusulas suelo.

 

  1. STS núm. 35/2021, Sala de lo Civil, de 27 de enero de 2021
  • Contexto: Reitera que las cláusulas que distribuyen unilateralmente los gastos hipotecarios son nulas, destacando la obligación de las entidades de asumir parte de los costes.
  • Impacto: Ofrece una base para interpretar y ajustar los contratos de hipoteca inversa en favor de un reparto equitativo de los gastos.

 

  1. STS núm. 299/2022, Sala de lo Civil, de 7 de abril de 2022
  • Contexto: Subraya que cualquier cláusula debe redactarse de manera que el consumidor pueda evaluar claramente el impacto económico de la operación.
  • Impacto: Establece un estándar de transparencia aplicable a las hipotecas inversas, especialmente en contratos que incluyan cláusulas suelo o limitaciones al tipo de interés.

 

Las sentencias mencionadas reflejan una tendencia del TS a proteger al consumidor frente a cláusulas abusivas y prácticas poco transparentes. Aunque la hipoteca inversa tiene características específicas, las bases jurídicas establecidas en estos fallos son aplicables y representan un marco orientador para interpretar este tipo de contratos.

En conclusión, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es una herramienta clave para interpretar y mejorar la regulación de las hipotecas inversas. Aunque existen vacíos normativos, los principios establecidos en estas sentencias ofrecen una base sólida para proteger a los consumidores y mitigar riesgos legales.

Abogados. Asesoramiento. Productos financieros después de la jubilación

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ABOGADOS. ASESORAMIENTO. PRODUCTOS FINANCIEROS DESPUÉS DE LA JUBILACIÓN

Cada día vemos más en anuncios, periódicos, espacios publicitarios o medios de comunicación, propaganda relativa a productos financieros. Algunos de estos productos están especialmente dirigidos a personas mayores de 65 años. Y proceden, mayoritariamente, de entidades bancarias y sociedades de inversión financieras. Hoy vamos a ver alguno de estos productos y sus características. ¿En qué consisten?

Las rentas vitalicias inmobiliarias son productos financieros destinados a personas mayores de 65 años. Mediante esta herramienta, el propietario de la vivienda obtiene una cantidad de dinero mensual sin dejar de vivir en la misma. De tal modo que la transacción de la vivienda se produce con el fallecimiento de los propietarios. Desde ese momento, el pagador de la renta adquiere la propiedad del inmueble.

A nivel jurídico, consiste en un acto de compraventa de la propiedad. Pero los vendedores disfrutan de un derecho de usufructo sobre la vivienda. A la vez que el comprador se compromete al pago mensual de una renta acordada mientras viva el vendedor.

Por otro lado. El comprador también se compromete a hacer frente a los gastos propios de la propiedad. Tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de la comunidad, etc.

En lo que respecta a la cuantía de la renta. Hay que tener en cuenta varios factores para determinar la cuota mensual. Aspectos como el valor del inmueble. La localización del mismo, su tamaño y demás características. Y el estado de la vivienda.

En suma, cuanto mayor sea el valor del inmueble, mayor será la cuota que perciba el vendedor.

Pero no hay que dejar de lado otro factor importante a la hora de determinar la cuota: la edad de los vendedores. Un aspecto tan importante como el valor del inmueble. Ya que cuanto mayores sean los vendedores, mayor cantidad de dinero perciben.

Otra fórmula de pago consiste en que los vendedores obtengan un gran pago inicial por el inmueble en vez de la renta vitalicia. Resulta tan simple como que el propietario venda su vivienda  y obtenga el derecho de usufructo sobre la misma.

Y también existe la formula mixta. Consiste en que los vendedores perciben al principio una cantidad considerable de dinero. Y, más adelante, una renta mensual de por vida.

Las rentas vitalicias pueden ser una solución para aquellas personas que tengan problemas para hacer frente a los gastos del día a día tras la jubilación. Normalmente los compradores son bancos y sociedades financieras de inversión. Pero también pueden serlo particulares.

La venta de la nuda propiedad es otro de estos productos financieros. En este caso, el propietario de la vivienda transmite la propiedad de la misma a cambio del cobro de una cantidad única. A su vez, el vendedor conserva el derecho de usufructo sobre el inmueble hasta su fallecimiento.

Las condiciones económicas en torno a la venta de la nuda propiedad se determinan mediante factores financieros. También factores inmobiliarios y actuariales. Pero principalmente se tiene en cuenta al valor del inmueble en el mercado y la edad o la esperanza de vida de los vendedores. Estos cálculos se llevan a cabo con base en las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros. Y con las tablas ofrecidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de la nuda propiedad está pensada para personas mayores de 65 años. Personas con necesidad de cancelar una deuda o que deseen percibir el valor por entero de la nuda propiedad de una vez.

La venta de la nuda propiedad puede llevarse a cabo de formas distintas. De un lado, puede procederse a la venta de la nuda propiedad con un usufructo vitalicio. Por esta vía, el vendedor transmite la nuda propiedad, a cambio del derecho de usufructo de por vida. Por otro lado, puede llevarse a cabo la venta de la nuda propiedad con un usufructo temporal. En este supuesto, el vendedor se reserva el derecho de usufructo por un periodo de tiempo determinado.

Si hablamos de la hipoteca inversa, hablamos de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. Este crédito es concedido, de una sola vez o mediante prestaciones periódicas, a personas mayores de 65 años.

Resumidamente, esta figura consiste en que el banco da cierta cantidad de dinero al propietario durante el resto de su vida. Y permite que el mismo conserve el derecho de usufructo sobre la vivienda. Tras el fallecimiento del propietario, sus herederos deben hacer frente a la deuda que se haya generado.

El propietario de la vivienda recibe una cuota mensual por parte del banco, ofreciendo como aval la vivienda misma. La deuda se genera hasta el fallecimiento del propietario, momento en el cual los herederos han de afrontar el pago de dicha deuda.

Los bancos suelen ofrecer junto a este producto una disposición adicional al principio del préstamo. Consiste en que si el concesionario de la hipoteca requiere liquidez inmediata, el banco se lo aporta en ese instante. La cuantía de la disposición adicional se suma al importe de las cuotas mensuales generadas desde ese momento.

El perfil de usuario de estas hipotecas suelen personas con más de 65 años y con una vivienda en propiedad. La entidad bancaria valora positivamente el valor del inmueble y la pluralidad de herederos del propietario.

Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que el único gasto al que debe hacer frente quien la solicite es la tasación de la vivienda. Los demás gastos derivados del préstamo hipotecario no corresponden al concesionario.

Este producto financiero se encuentra regulado en la Ley 41/2007. Que modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.

Por último, nos encontramos con la venta con alquiler garantizado. Esta formula consiste en que el propietario de una vivienda vende la misma a cambio de un precio cierto. A su vez, se pacta un arrendamiento por medio del cual el anterior propietario pasa a ser el nuevo inquilino de la vivienda (arrendatario) y el nuevo propietario se convierte en arrendador. La persona mayor pasa de ser propietario a ser arrendatario (inquilino) de la vivienda.

Este producto, evidentemente, está dirigido también a personas mayores de 65 años. Y a inversores interesados en la compra de vivienda y obtención de renta. Suelen exigirse, como requisitos, los mismos que los vistos en los productos anteriores. Tener una vivienda en propiedad y ser una persona mayor de 65 años.

El propietario que vende el inmueble permanece habitando en la vivienda hasta su fallecimiento o por el tiempo que haya pactado con el comprador. A cambio, eso sí, del pago de una cuota mensual.

La venta con alquiler garantizado puede llevarse a cabo en viviendas ya hipotecadas. En este supuesto, una parte del precio que pague el comprador de la vivienda se destina a la cancelación de la hipoteca.

El mercado inmobiliario y los productos financieros suelen ir de la mano en muchas situaciones hoy en día. Y cada vez estos últimos son más especializados y están más enfocados a un determinado sector de la población. Esto hace necesario cubrirnos las espaldas y tener quien nos asesore cuando más hace falta. Letradox Abogados ofrece sus servicios jurídicos para aquellas personas que han trabajado duro durante toda su vida. Y que desean de algún modo ver incrementados sus ingresos. También a aquellas personas cuya jubilación se acerca y le preocupa su futuro económico o el de su familia. Si desea un asesoramiento legal sobre estos productos financieros, Letradox Abogados es su despacho.