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Abogados cambio de uso local vivienda. LETRADOX®

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Debido a la incipiente crisis económica, empresarios y emprendedores se están viendo avocados a reestructurar sus negocios para adaptarse a las nuevas exigencias del mercado, y a buscar soluciones a situaciones de falta de liquidez.

Una de estas medidas es el cambio de uso de local comercial de un inmueble al de vivienda.

El artículo 33 de la Constitución Española recoge el derecho constitucional de la propiedad privada.

Según se aprecia en la literalidad del precepto, “se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”. Sin embargo, pueden establecerse una serie de limitaciones a este derecho, en incluso prohibiciones, como sucede para preservar el interés general de la comunidad de propietarios, por ejemplo, a través de la prohibición o limitación del cambio de uso del local comercial.

Según la Dirección General del Registro y el Notariado (en adelante, “DGRN”), en concreto su Resolución,19/07-2016, quien sea propietario de un local comercial estaría facultado para cambiar el uso destinado del mismo al de vivienda sin exigirse para ello la aprobación de dicha decisión por la junta de vecinos, siempre y cuando, dicho derecho no esté limitado de forma expresa por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Por su parte, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal en su artículo 5 de la Ley  se establece que título constitutivo de a propiedad “podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Para que tenga eficacia frente terceros, los estatutos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

 

Por lo tanto, si el dueño de un local comercial desea cambiar el uso al de vivienda, primeramente debe dirigirse a los estatutos de la comunidad de propietarios y al título de constitución de la propiedad, y observar si existe alguna limitación o prohibición a su derecho. Si no se indica nada sobre el cambio, el propietario deberá atenerse meramente a la normativa de propiedad horizontal, y si nada en la misma impide el cambio de uso deseado, podrá ejercer el mismo.

La DGRN recalca que por el hecho de que en los estatutos expresen que el uso de un local sea el comercial, no limita que el inmueble pueda llegar a tener otro uso, como el de vivienda. No obstante, si además se expone en los estatutos la imposibilidad de cambio de uso (o su limitación), no podrá ejercer este derecho. Asimismo, esta institución nos indica que, para que los estatutos puedan limitar o prohibir este derecho, la cláusula debe quedar redactada de forma expresa y ser interpretada de manera estricta.

La DGRN, al igual que el Tribunal Supremo, afirma que cuando la prohibición del derecho de cambio de uso del local no esté limitado expresamente o no esté prohibido por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o bien, por los estatutos de la comunidad de propietarios, este derecho podrá ejercerse sin la aprobación de la junta de propietarios. Pese a lo dicho, si el cambio exige que se tengan que efectuar alguna obra, sí será necesaria autorización expedida por le junta de propietarios.

A todo ello, se tiene que  obtener los permisos administrativos necesarios. Se debe solicitar al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre sito el inmueble la licencia de obras para poder habilitar o transformar dicho local en vivienda. Se deberá presentar la Instancia General, autorización (cuando se actúe como representante), en el caso de no existir puerta de entrada al local desde el portal, el acuerdo de la comunidad de propietarios, la aportación de un acta notarial con la adquisición de 1 o 2 plazas, localizadas a menos de 500 metros del inmueble, plano del local actualizado y del estado en el que quedará la futura vivienda, las tasas de licencia de obra y urbanísticas y justificante de la autoliquidación en Modelo 020.

En el caso del Ayuntamiento de Madrid, en observancia de la Ordenanza Municipal de Licencias Urbanísticas de 23 de diciembre de 2004, modificada por la Ordenanza Municipal de 29 de abril de 2014, se debe presentar, además de los documentos expuestos, la declaración del técnico de que el proyecto cumple con la ordenación urbanística, 3 copias del proyecto técnico y estudio de seguridad, las cuales se encuentren suscritas por técnico competente, el cuestionario de la Estadística de Construcción de Edificios, así como documentación específica para inicio y fin de la obra.

Habitaciones de hotel como apartamentos

 

La pandemia ha afectado a multitud de sectores de la industria, siendo el hotelero unos de los más damnificados. Ello ha llevado a la grandes, medianas y pequeñas cadenas hoteleras, hoteles boutiques y hostales a reinventarse, y dedicar sus habitáculos o parte de sus instalaciones para otros usos alejados de los ya endémicos de la hostelería, por ejemplo, al alquiler de espacios para coworking o alquilando sus habitaciones por una renta mensual.

La forma jurídica que vertebra estos alquileres es la del contrato de hospedaje, regulado en los artículo 1.783 y 1784 CC, así por lo dispuesto por la Doctrina y Jurisprudencia.

Este contrato es atípico y de tracto sucesivo, en el cual se combina el arrendamiento de depósito, servicios, obra y cosas. No se encuentra sujeto a prórroga forzosa, por lo tanto, tienen un tiempo finito. La jurisprudencia del Tribunal Supremo expresa que la duración de este contrato no puede verse prolongada de forma “ilimitada” en el tiempo.

Los artículos antes mencionados nos hablan de la responsabilidad del propietario del inmueble, del hotel.

En el artículo 1783, en tanto a los efectos introducidos en el hotel por los viajeros, se indica que  “los fondistas o mesoneros responden de ellos  como tales depositarios, con tal que se hubiese dado conocimiento a los mismos, o a sus dependientes, de los efectos introducidos en su casa, y que los viajeros, por su parte, observen las prevenciones que dichos posaderos o sus sustitutos les hubiesen hecho sobre cuidado y vigilancia de los efectos.”

Los daños a los que se refiere este precepto, según detalla el artículo 1784, pueden ser realizados tanto por los criados y por aquellos que dependan de los hoteleros, como por aquellos que se realicen sobre los efectos de los viajeros por parte de extraños.

No obstante, la jurisprudencia (STS de 15 de marzo de 1990) puntualiza que de esa responsabilidad se excluyen los supuesto de robo a mano armada y los sucesos de fuerza mayor, mas será responsable de aquellos supuestos de caso fortuito.

 

El contrato de hospedaje en lo que respecta al arrendamiento de servicios, versará sobre los servicios personales que ofrece el hotel; en tanto al depósito, sobre los efectos que el cliente introduce en el hotel; y sobre el arrendamiento de cosas, el mismo incide en la habitación, la cual actuará como apartamento o vivienda hotelera; y de obra, sobre servicios tales como la restauración (comida) que ofrezca el hotel.

ABSTRACT

The economic crisis we are being affected by is making entrepreneurs, companies and natural persons decide to restructure their businesses. The market is changing due to the pandemic and the new demands require these businesses changes.

On the one hand, the owner of a commercial premise may change the use of the property from commercial to housing. The owner is entitled to make this change. However if in the foundational title of the property, in the residents’ association’s statutes or in the Horizontal Property regime is established that it is limited or forbidden, the owner will not be allowed to make the change.

On the other hand, currently it is quite trendy that hotels offer to their customers the option of renting their rooms as if they were apartments. Hosting – contracts are the ones used to execute this business idea. These contracts are atypical, consecutive natured and limited in time.

 

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