Abogados nueva Ley de Vivienda. 2021. LETRADOX
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Informe sobre la Proposición de Ley de garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada
Se ha publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales la Proposición de Ley de garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada, presentada por los Grupos Parlamentarios Confederal de Unidas Podemos-En Comú Podem-Galicia en Común, Republicano, Plural, Euskal Herria Bildu y Mixto.
La Proposición supone la modificación de un amplio abanico de normas: desde el Código Civil hasta la Ley Concursal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Hipotecaria, la Ley General de Consumidores y Usuarios, la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Está dirigida a hacer real y efectivo el derecho de toda persona «a una vivienda digna, adecuada y asequible» en todo el territorio español.
Para completar su tramitación, la Cámara tiene que admitir la proposición, tras esto, se seguirían los mismos trámites que para los proyectos de ley.
Las principales medidas planteadas son:
- Sobre la regulación de los alquileres
– La duración del arrendamiento de vivienda será, como mínimo (a voluntad del arrendatario), de siete años si el arrendador fuera persona física, y de doce años si el arrendador fuese persona jurídica.
Una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, el arrendamiento se prorrogará automáticamente por siete años, o doce años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la arrendataria notifique con al menos dos meses de antelación su voluntad de no renovarlo o que la arrendadora notifique con al menos cuatro meses de antelación una excepcional necesidad de la vivienda.
– Esta nueva propuesta de ley habilita a declarar zonas tensionadas si se cumplen una serie de características. En los contratos de alquiler de vivienda situada en un área declarada “de mercado tensionado”, la renta pactada no podrá superar:
- a) El índice oficial de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
- b) La renta consignada en el último contrato de arrendamiento, vigente en los últimos cinco años, o la media de los contratos en ese periodo, incrementada con el índice de garantía de competitividad (IGC), siempre y cuando este incremento no supere el que se hubiese producido en el IPC, incluidos los gastos fijos por cuenta del arrendatario.
Se declararan zonas tensionadas cuando la carga media del coste de la hipoteca, del alquiler, supere el 30% de los ingresos medios o que en cinco años se acumule un crecimiento de los precios de al menos tres puntos por encima de la tasa interanual del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
-Será considerado como arrendamiento de vivienda el arrendamiento de habitaciones dentro de un edificio habitable que satisfaga la necesidad permanente de vivienda de arrendatarios que no dispongan de otra vivienda, cuando tengan acceso, aunque sea compartido, a todos los servicios necesarios para la habitabilidad.
- Cambios en los desahucios
-En cualquier procedimiento de desahucio, antes de ordenar un lanzamiento respecto de un inmueble que constituya domicilio habitual, el juez valorará la procedencia de la medida, y podrá denegarla si el desalojo menoscaba el derecho a la vivienda.
-En supuestos de dación en pago, compensación de deuda o compraventa de vivienda habitual que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquirente deberá ofrecer a los afectados, si no tienen alternativa propia de vivienda y están dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial, una propuesta de alquiler social.
-Se modifica la Ley Concursal para mejorar el derecho a una segunda oportunidad, y así, limitar la responsabilidad al bien hipotecado, e impedir el embargo de la única vivienda de las terceras personas que avalen un préstamo.
- Medidas para proteger y aumentar el parque público de viviendo social y evitar vivienda vacía
-A los tres meses de la entrada en vigor de la ley, ni la vivienda pública ni la vivienda con protección pública podrán destinarse a la venta, y las Administraciones competentes habilitarán los mecanismos necesarios para proceder al cambio de calificación de la vivienda pública del régimen de propiedad al régimen de alquiler social, tanto en el caso de las previstas en el planeamiento a ejecutar como las que ya hayan sido efectivamente construidas.
-Se incrementa la reserva de suelo para vivienda protegida.
-Cesión obligatoria de edificios residenciales de titularidad privada que hayan permanecido sin uso y vacíos, excepcionalmente, durante el plazo de un año, para su incorporación al patrimonio de viviendas públicas en alquiler, y que será gestionado por la Administración Pública de referencia por un plazo mínimo de un año.
-En los supuestos en los que las viviendas objeto de cesión obligatoria estuvieran ocupadas por personas en exclusión residencial, la Administración Pública titular procederá a la regularización de sus ocupantes mediante la formalización de un contrato de alquiler social.
-La obligación de cesión temporal no es menoscabo de poder ejercer el derecho a la expropiación de viviendas que hayan estado más de un año desocupadas, para pasar a formar parte del parque público de viviendas en alquiler.
- Otras medidas
-Desaparece el régimen fiscal especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Así, las SOCIMI y sus socios deberán pasar a tributar al régimen general en el plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley.
-Introducción de Bonos sociales de suministros en caso de vulnerabilidad. En aquellos colectivos vulnerables, se quiere garantizar los suministros de luz y agua con una tarifa social a financiar por las empresas productoras, distribuidoras y comercializadoras.
-Se plantea habilitar a los ayuntamientos a aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas vacías de los grandes tenedores.
Si tiene cualquier duda sobre cómo le puede afectar la nueva regulación, estamos a su disposición:
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