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Régimen legal pisos turísticos Madrid. Letradox Abogados

RÉGIMEN LEGAL PISOS TURÍSTICOS MADRID. LETRADOX ABOGADOS

La sesión plenaria del pasado 27 de marzo del Ayuntamiento de Madrid aprobó el PEH. El Plan Especial de Hospedaje. Con el que el Ayuntamiento de la capital pretende frenar la conservasen de las viviendas en alojamientos turísticos. A la vez que promover que el hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad.

El PEH establece nuevas condiciones de implantación del uso del hospedaje en edificios de uso residencial. De acuerdo con los usos admitidos, nivel de protección del edificio. Y el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

El nuevo Plan incluye alguna medida que ha provocado reticencias de parte de la población. Como la exigencia de un acceso independiente en los edificios donde convivan pisos turísticos y de uso residencial. Esta medida supondrá la ilegalización de nada menos que el 95% de los pisos turísticos en el centro de la ciudad. Debido a que la instauración de un acceso independiente es prácticamente inviable para todos.

Sin embargo, estos no son los únicos problemas que giran en torno a los pisos de alquiler. Muchos vecindarios se quejan de que el auge de este negocio ha provocado la subida de la renta del alquiler. Haciendo que muchos de ellos sean incapaces de asumir su precio. Lo que ha provocado la marcha de muchos inquilinos en los últimos años.

Otra de las quejas procede también del aumento de los llamados ‘pisos patera’. Donde muchos estudiantes se agrupan y dan fiestas hasta altas horas de la madrugada. Perturbando el descanso del resto de vecinos de la comunidad. Y denuncian los desperfectos o perturbaciones ocasionados en los elementos comunes por los mismos. Situaciones que en más de una ocasión han terminado en vía judicial (artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal).

El objetivo del PEH es doble. Por un lado, pretende salvaguardar el uso residencial del centro de Madrid. También impedir la mutación de las viviendas en pisos turísticos de carácter temporal.

Y por otro lado. La intención es trasladar la actividad de hospedaje a zonas varias de la ciudad para repartir la actividad económica. De esta manera el casco histórico quedaría descongestionado.

El Plan del Ayuntamiento se vale de cuatro parámetros. Con los que determinar las condiciones para la implantación del uso del hospedaje. El nivel de usos admitido y el nivel de protección del edificio. A la vez que el uso que se haya implantado o la zona de ubicación del edificio.

El Ayuntamiento exige que el propietario solicite una licencia de uso terciario de hospedaje. Esto se debe a la legislación sectorial. Que establece que aquellos pisos de alojamiento turístico arrendadas durante más de 90 días al año (art. 3.2 Decreto 79/2014, de 10 de julio). Desarrollan una actividad comercial. De ahí que sea necesario.

La planificación afecta a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados. Distribuidos en zonas o anillos concéntricos. Estas zonas están delimitadas de acuerdo con la congestión de las viviendas turísticas presentes en cada barrio de Madrid.

La primera zona se encuadra en el distrito Centro de Madrid.

La segunda zona corresponde a los barrios que componen el resto del casco histórico de la ciudad. Llegando así a Chamberí por entero y afectando a partes de los distritos de Chamartín o Salamanca. Y Retiro, Arganzuela o Moncloa-Aravaca.

El tercer y último anillo lo componen los barrios de la Almendra Central. Y varios de Usera, Carabanchel o la Latina.

El nuevo PEH afecta también a aquellas personas cuya intención es establecer un hotel. Si un sujeto pretende sustituir el uso residencial de un edifico entero por un uso de hospedaje. Con el objetivo de constituir un hotel o semejante. Con el nuevo PEH se eliminó esta posibilidad. Para llevar a cabo esta acción será indispensable un plan especial que estudie el impacto en el entorno. Y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid. A la vez que posteriormente por el Pleno.

Sin embargo, esta norma encuentra una excepción. Si el edificio en el que se pretende abrir el hotel ya poseía la condición de uso terciario. El Plan se abre a la posibilidad de implantar el hotel mediante licencia directa. Salvo que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se exige la aprobación de un plan especial.

También cabe tener en cuenta una cuestión. Si el hotel va a ser implantado en un edifico protegido de uso residencial. En este caso deberá acreditarse que n es viable su rehabilitación para el uso residencial.

La cuestión del acceso independiente, antes comentada, es de las que más ampollas a levantado en la población.

El Ayuntamiento exige en el caso de los edificios dentro de las zonas 1 y 2 el acceso independiente. Si se desea solicitar una licencia de uso de hospedaje par parte de un edificio de uso residencial. El Plan impone la existencia de un acceso independiente para los alojamientos turísticos. Y no podrá hacerse uso de las puertas de entrada, portales o ascensores comunes de las viviendas.

En el caso de los edificios de uso residencial de la zona 3. La exigencia del acceso independiente se da cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse. Pero en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Desde agosto de 2018 hasta febrero de 2019. Cerca de 12.000 viviendas han sido inspeccionadas. Y se han abierto al recuerdo de 1.700 expedientes.

Las asociaciones se posicionan a favor de regular los pisos turísticos. Pero bajo ningún concepto prohibirlos. Y piensan en crear un cupo máximo de apartamentos turísticos en cada edifico. Para favorecer la buena convivencia pretenden el endurecimiento de las multas.

Los pisos turísticos son una cuestión que ha generado polémica en los últimos años. Sobre todo a raíz del comportamiento de los inquilinos y de la subida del precio del alquiler. Y por esto es necesario que, como propietario o presidente de tu comunidad, cuentes con el mejor servicio legal en la materia. Porque es necesario contar con Letradox Abogados. El despacho experto en derecho urbanístico. Ofrecemos el mejor servicio junto con la mejor calidad. Para resolver así todos tus problemas y garantizar tu tranquilidad. Letradox Abogados, tu despacho de confianza.

TS

Reclamación del valor catastral con el recibo del IBI. Tribunal Supremo

RECLAMACIÓN DEL VALOR CATASTRAL CON EL RECIBO DEL IBI. TRIBUNAL SUPREMO

El 19 de febrero de 2019 el Tribunal Supremo dictó la Sentencia 196/2019, que ha suscitado polémica. La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha dictaminado que el contribuyente puede impugnar el recibo del IBI o el impuesto sobre el incremento de los terrenos. Pero en el supuesto de que el valor catastral no sea el correcto.

Se trata de un fallo totalmente excepcional. Hasta ahora regía la regla de que al impugnarse la liquidación del impuesto no cabía discutir el valor catastral que adquirió firmeza.

Esta idea se rompe. Lo que puede dar lugar a una avalancha de reclamaciones por parte de propietarios de fincas. Las cuales se encuentren en suelo urbano pero cuyo desarrollo no se llegó a aprobar. Lo que hace que se generen cuantiosos recibos tanto del IBI como de liquidaciones de plusvalía.

Los contribuyentes se encontraban en una situación en la que su inmueble se había sobrevalorado. Los ayuntamientos se lavaron las manos. Y dijeron que esos índices son competencia, en todo caso, del Catastro. Dejando claro que hasta que no el mismo revisase la calificación de las fincas, debían cobrar el importa que correspondía. Los índices son importantes, pues es a través de ellos como se determina la cuantía de los tributos municipales.

La situación es, cuanto menos, extraña. Ya que el Tribunal Supremo determinó en 2014 que no todo suelo urbanizable merecía la calificación de urbano a efectos catastrales. También afirmó que los suelos proyectados en el plan urbanístico sin posterior desarrollo solo podrían ser calificados como rústicos. A efectos, eso sí, del IBI y de la plusvalía.

La reclamación por vía administrativa y por vía contencioso-administrativa no estaba dando los frutos deseados. Algo que planteaba una situación ciertamente injusta.

Esta sentencia trata de paliar esta situación injusta provocada por un impuesto desproporcionado. Lo que va a provocar la interposición casi en masa de reclamaciones administrativas, económico administrativas y contencioso-administrativas.

Con esta resolución los propietarios de los inmuebles pueden discutir la calificación y también el valor catastral asignado. Reclamar el recibo del IBI.

Los magistrados del Tribunal Supremo han llevado a cabo una interpretación del articulado de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En lo que se refiere a la gestión catastral y recaudación del IBI. Concluyen que no es contrario a la posibilidad de impugnar las liquidaciones por IBI discutiendo el valor catastral del inmueble. Aun en el supuesto de que este haya adquirido firmeza por la vía administrativa.

Así lo expresa el Fundamento de Derecho Séptimo de la Sentencia. “Procede interpretar los arts. 65 y 77.1. y 5 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (LA LEY 362/2004) y art. 4 del Real Decreto Legislativo 1/2004 (LA LEY 356/2004) , en el sentido de que los mismos no se oponen ni obstan a que recurriéndose liquidaciones por IBI y para obtener su anulación, en supuestos en los que concurren circunstancias excepcionales sobrevenidas análogas o similares a las descritas anteriormente, el sujeto pasivo pueda discutir el valor catastral del inmueble, base imponible del impuesto, aun existiendo la valoración catastral firme en vía administrativa”.

Es decir. Es posible plantear la impugnación indirecta de la valoración catastral por medio de la reclamación del recibo del impuesto en situaciones fuera de lo común. Esto se debe a que el principio de seguridad jurídica debe ceder ante otros principios de carácter superior. Principios que, en situaciones concretas, prevalecen sobre el resto.

El contencioso resuelto por la Sentencia 196/2019 afecta al Ayuntamiento de Badajoz. Que interpuso el Recurso de Casación contra la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº2 de Badajoz.

El Ayuntamiento defiende su postura y alega que no puede invadir competencia estatal y girar nuevos recibos del IBI como fincas rústicas.

Por otro lado, los afectados apuntan que el Ayuntamiento jamás negó que sus inmuebles fueran rústicos. Lo que supondría el consentimiento de un enriquecimiento injusto. Lo único que piden es que el Ayuntamiento de Badajoz gire las liquidaciones conforme a la naturaleza de los terrenos. Que así han sido declaradas por vía judicial.

Los afectados batallan por las liquidaciones de los años 2012 a 2015.

El Alto Tribunal señala en la Sentencia que nada impide que un juez examine la atribución incorrecta de un valor catastra. Incluso cuando no había constancia de que se hubiera dado inicio al procedimiento para adaptar el catastro a la nueva legislación.

Los magistrados también insisten en que respetando las competencias tanto del Ayuntamiento como del Estado. Los jueces deben tener la posibilidad de examinar la adecuación jurídica del valor catastral, ya que es la base del impuesto del municipio.

Por todo esto, el Tribunal Supremo fija en el fallo como criterio interpretativo el recogido en el Fundamento de Derecho Séptimo. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales no es óbice para obtener la anulación del IBI. Discutiendo el valor catastral del bien inmueble y aunque fuera firme en la vía administrativa.

«Situaciones excepcionales permiten soluciones excepcionales», recoge la Sentencia del Supremo.

El Derecho tributario es una de las ramas más aritméticas y complejas del mundo legal. A la mayoría de los ciudadanos les entran escalofríos al oír las palabras “Hacienda” o “inspección”. Por no hablar de cuando sacamos del buzón una carta procedente de la Agencia Tributaria. Es por ello por lo que se hace indispensable un asesoramiento jurídico de calidad. Que nos ayude siempre que lo necesitemos y haga desaparecer nuestros miedos con Hacienda. Letradox Abogados ofrece el mejor asesoramiento legal en materia tributaria. Y resuelve tus problemas con Hacienda para que puedas vivir tranquilo. ¡Únete a la comunidad Letradox!

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Nuevo Real Decreto Ley del Alquiler de febrero 2019. Letradox Abogados

NUEVO REAL DECRETO LEY DEL ALQUILER DE FEBRERO 2019. LETRADOX ABOGADOS

El Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley para la reforma del mercado del alquiler. Lo ha hecho en el Consejo de Ministros del viernes 1 de marzo.

El Decreto incluye un paquete de medidas nuevas en torno al alquiler. La duración del contrato de arrendamiento de vivienda pasará de 3 a 5 años. Y será de 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

En lo que respecta a los gastos de formalización y gestión del contrato. Seguirán siendo a cargo del arrendador en caso de que sea una persona jurídica. Y se elimina la posibilidad del pacto en contrario.

Por otro lado, el Real Decreto vincula la variación interanual de la renta al IPC. Es decir, será obligatorio medir con el IPC la variación del precio a pagar por el alquiler en un contrato ya firmado. Anteriormente en este aspecto regía la autonomía de la voluntad de las partes, a excepción de los casos de renta reducida. Esta medida impedirá que se realicen grandes incrementos de la renta de un año para otro.

Otra de las grandes medidas de este Real Decreto Ley es en materia de desahucios. El Juzgado que tramite un desahucio tendrá la obligación de comunicar a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Con esta medida se pretende evitar posibles situaciones de vulnerabilidad. Así las cosas, el desahucio podría aplazarse un mes, en el supuesto de que el arrendador sea persona física. Y podría aplazarse 3 meses en caso de que el arrendador fuera persona jurídica (en el anterior decreto eran 2 meses). También será obligatorio la fijación del día y la hora exactas del desahucio. Cosa que en el anterior Decreto se permitía que se produjeran en fechas flexibles.

En cuanto a la finalización del contrato y si alguna de las partes no quisiera renovar. El aviso habrá de hacerse con, al menos, 4 meses de antelación en el caso del arrendador. Y con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario. Plazos que se diferencian del anterior Decreto, en el que en ambos supuestos el plazo era de un mes.

El Real Decreto contiene también la creación de un índice de referencia de precios en el ámbito estatal. Sin embargo, no incluye un marco jurídico que permita a Autonomías y Ayuntamientos regular la subida del alquiler. El texto recoge un sistema estatal de índices de referencia, que deberá ser elaborado en el plazo de 8 meses. Para dicho sistema se emplearán datos aportados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. También de la Dirección General del Catastro.

En base a este índice. Las Comunidades Autónomas podrán definir un índice propio. Con el fin de crear y pulir sus propias políticas y programas públicos de vivienda. Pero, cabe señalar que el índice de referencia es esencialmente estadístico. Y no permitirá regular el precio del alquiler debido a que el Decreto no establece un marco jurídico a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Tal y como se ha señalado en el párrafo anterior.

Para el establecimiento de un marco jurídico y poder así regular el precio de los alquileres. Sería condición necesaria modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una vez promovido el Real Decreto Ley en el Consejo de Ministros. Tendrá que pasar por el Congreso de los Diputados. El PSOE requerirá el apoyo de Podemos, ERC, PdeCat, PNV, Bildu o CC para aprobar la norma.

Adentrándonos en un espacio más legal y jurídico. El Código Civil (CC) recoge el contrato de arrendamiento en los artículos 1542 y siguientes. El mencionado artículo establece que un arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. El artículo 1543 regula el arrendamiento de cosas. En el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

A su vez, el artículo 1546 CC, dentro del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, define las figuras de arrendador y arrendatario. Arrendador es aquel que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio. Mientras que arrendatario es quien adquiere el uso de la cosa, el derecho a la obra o el servicio que se obliga a pagar.

Acudiendo a una legislación más específica. Los arrendamientos de viviendas o de inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda se regulan en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta norma describe al arrendamiento de vivienda en su artículo 2. Considerando como tal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable. Cuyo destino primordial sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La LAU también recoge, en su artículo 3, el arrendamiento para un uso distinto del de vivienda. Se trata de un arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

Esta Ley regula en su artículo 9 la duración del arrendamiento. En principio la duración del mismo puede ser pactada libremente por las partes.

En caso de que la duración del contrato fuera inferior a tres años y llegado el día del vencimiento. El contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales. Y esto sería así hasta alcanzar una duración mínima de 3 años. Salvo en el supuesto de que el arrendatario manifestase, con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de sus prorrogas, la intención de no renovarlo. Voluntad que ha de manifestarse al arrendador.

Cuando nos encontremos con un contrato que no estipule plazo de duración. O dicho plazo sea indeterminado. Se considerará celebrado por plazo de un año. Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos también habla del desistimiento del contrato de arrendamiento. El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos, al menos 6 meses del contrato. Y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato una indemnización en caso de desistimiento. Dicha indemnización consistiría en una mensualidad de la renta en vigor en el momento de desistimiento del contrato multiplicada por cada año del contrato que quedara por cumplir.

Si tiene alguna duda en relación con la nueva normativa que afecta al alquiler. Letradox Abogados ofrece el asesoramiento que necesita en materia de alquiler. Y puede ayudarle a resolver sus problemas de manera rápida y sencilla.

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