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DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted inquilino (arrendatario)? Letradox® Abogados

DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted inquilino (arrendatario)? Letradox® Abogados

CONSECUENCIAS A LAS QUE SE ENFRENTA EL INQUILINO POR NO PAGAR EL ALQUILER DE LA VIVIENDA.

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes y notorias que vamos a tomar en nuestra vida.
Tal y como dispone el artículo 47 de la Constitución española :

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

A pesar de la premisa de dicho precepto, a día de hoy, la situación económica complica esta situación. Es por ello que, no todos los ciudadanos pueden hacer frente a la compra de un piso y deciden alquilar un inmueble. Pero, en ocasiones una persona que vive de alquiler también puede encontrarse ante la situación de no efectuar el pago correspondiente.

Actualmente el número de individuos que viven de alquiler en España no cesa de aumentar. Ante tal situación se han confeccionado leyes específicas, como la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda.

El preámbulo de la misma, apartado II presenta el objetivo fundamental que no es otro que el de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.
Además, este mismo apartado del preámbulo aborda aspectos fundamentales como:
– El régimen jurídico aplicable. Refuerza la libertad de pactos. Da prioridad a la voluntad de las partes (de acorde a lo establecido en el Título II de dicha Ley).

– La duración del arrendamiento, que sin embargo,  ha sido modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Si anteriormente se  reducía el periodo de tiempo de cinco años a tres, la prórroga obligatoria. Y del mismo modo tres años a uno la prórroga tácita; actualmente conforme a lo dispuesto en el art 9 de la misma  se establece que el periodo mínimo será de 5 años.

Por otra parte, al tratarse de una obligación de reciprocidad, tanto el inquilino como el propietario cuentan con una serie de obligaciones y de derechos.

En este artículo nos centraremos en la figura del inquilino o arrendatario. Expondremos cuáles son sus obligaciones y seguidamente los derechos que tiene como tal.

Respecto de las obligaciones del arrendatario;

En primer lugar, la ley exige que abone una fianza al tiempo de que se formalice el contrato de alquiler.
Se trata de una fianza legal que tendrá que pagar el inquilino, con el fin de reparar posibles daños que puedan derivarse del inmueble. La cantidad, será la establecida por la Comunidad Autónoma correspondiente.

Dicha fianza se revisa cada tres años. Pero, en cada prórroga las partes podrán pactar el importe, hasta que se simule al de un mes de la renta vigente.

En el supuesto de que haya daños, o no efectúa el pago del último mes o se va antes de tiempo, el propietario podrá exigirle una indemnización. Y ante todo, hacer uso de la fianza.

A colación de dicha obligación se deriva la siguiente; Pagar en los términos pactados la mensualidad de renta.
Es obligación del inquilino pagar en los plazos acordados la mensualidad determinada. Sensu contrario, el contrato de arrendamiento quedará rescindido. Con la condición de que el propietario haya requerido de forma judicial o por notario el pago y no tenga respuesta en los diez días hábiles siguientes. O bien, que el inquilino conteste aceptando dicha resolución.

En tercer lugar, corresponde al arrendatario asumir el coste de los suministros domésticos. Es decir, agua, luz, gas, seguro del contenido de la vivienda, caldera, si así queda establecido en dicho contrato.
Además, el inquilino deberá dejar la vivienda en el estado original de como se la encontró y deberá abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que efectivamente la necesita para vivir. Y, se lo comunica con al menos 2 meses de antelación. Esto es que el arrendatario deberá abandonar el inmueble si el arrendador manifiesta la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente . Tanto para él como familiares o cónyuges (separación, divorcio o nulidad).

Es importante conocer, si eres inquilino la siguiente situación. En el supuesto de que el arrendador o familiares no ocupen el inmueble en los tres meses siguientes tras resolver el contrato, el inquilino podrá en 30 días regresar al inmueble. Volverá por un nuevo periodo de tres años, manteniéndose las condiciones anteriores establecidas.

En el supuesto de que el inquilino no efectué los pagos correspondientes, deberá desalojar el inmueble por impago del alquiler. Deberá por tanto, efectuar el pago para que no se le demande por moroso (retraso de un mes de pago). Tendrá diez días hábiles para evitar o al menos intentar el desahucio. Deberá pagar las rentas debidas y los gastos judiciales derivados.

Son cinco las novedades que se derivan de la Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda. El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler, destaca los siguientes aspectos del procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente de los artículos 249, 440, 441, 549 y 666 de la LEC.

Todas las cuestiones arrendatarias que sean contrarias de las reclamaciones de rentas y cuya cuantía no exceda de 6.000€ se tramitarán por el juicio verbal. (Art. 240.1.6 LEC). Las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas por el inquilino, sea cual sea su cuantía, se tramitarán por el juicio verbal.

La ley dispone en el artículo 440.3 de la LEC que deberá señalarse día y hora concreto para practicar las diligencias de lanzamiento. Tanto en el supuesto de que no exista oposición de parte contraria (art. 440.4 de la LEC).

Los procedimientos por falta de pago y desahucios por expiración del plazo contractual, se deberá informar al demandado de lo siguiente. En este sentido, podrá acudir a los servicios sociales o autorizar la cesión de sus datos a estos (art. 441.1 ter, apartado quinto).

Del mismo modo, el Juzgado actuará de oficio, comunicando el conocimiento y existencia de los respectivos procedimientos a los servicios sociales. En el caso de los servicios sociales, aprecien la situación de vulnerabilidad social o económica, se suspendería el proceso.

El tiempo estimado sería el de un mes como máximo, contando desde que se recibe la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial. O bien de tres meses, en el supuesto de que se trate de una persona jurídica. Cuando ya se hayan adoptado las medidas correspondientes o haya pasado el plazo, se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento.

Asimismo, es importante señalar el artículo 549.4 de la LEC. Este, dispone que el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o de rentas o cantidades debidas. Ni por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos. Sin embargo, si se trata de una vivienda habitual, antes del lanzamiento, deberá remitirse a lo dispuesto en el 441.5 de la LEC.

Hemos podido conocer cuáles son las obligaciones del inquilino, así como, las novedades que incluye la ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler.

Es por ello, que vamos a proceder a señalar los DERECHOS de los inquilinos.

– En primer lugar, posibilidad de negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tal y como dispone el artículo 9 de la Ley 7/2019 de 1 de marzo, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

En el caso de que fuera inferior a cinco años (p.física) o menor a siete años (p. jurídica) el día del vencimiento del contrato se prorrogará obligatoriamente por los plazos anuales.

El tiempo será hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o siete, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con 30 días de antelación) la voluntad de no renovar el contrato o prorrogarlo.

Prorrogar la duración del contrato.

Conforme a los dispuesto en el artículo 10 de dicha ley ;  una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del mismo, o siete años (arrendador = p.jurídica),  y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

A excepción de que  el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Asimismo, el inquilino podrá recuperar la fianza si no hay daños en el inmueble. Cuando se haya puesto fin al contrato, si la vivienda se encuentra en buen estado, se le abonará la cantidad, al mes de que se entreguen las llaves. Si el periodo de tiempo es excesivo, el inquilino podrá reclamar intereses correspondientes.

El inquilino podrá mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones pese al cambio de propietario. En el caso de que el nuevo casero quiera hacer uso de la vivienda, el arrendatario podrá exigirle vivir durante tres meses más en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen. Además podrá exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Otros derechos de los inquilinos son la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento en situaciones concretas. Por ejemplo en el caso de que él ya no habite en la vivienda pero, sí lo hacen su cónyuge o sus hijos y está inscrita en el Registro de la Propiedad. O gozar de beneficios fiscales en el IRPF; ya que los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta y las reformas efectuadas que hayan sido acordadas con el casero.

Además, podrá realizar obras de mejora siempre y cuando no afectan a la seguridad la vivienda y si así lo consiente por expreso el propietario. En los supuestos de reformas debido a los casos de discapacidad propia del inquilino o del cónyuge, se deberán notificar al propietario y no deben afectar a elementos comunes ni seguridad del edificio.

Posibilidad del inquilino de renunciar a la adquisición preferente. El propietario deberá avisar con al menos 30 días, en el caso de que quiera vender el inmueble.

En conclusión, la Ley dispone que es necesario normalizar el régimen jurídico del alquiler de los inmuebles. A fin de que se garantice la protección de los derechos.

Si usted se encuentra en esta situación de que no puede hacer frente a estos pagos exigidos, conozca sus derechos y contáctenos.
Desde Letradox@Abogados queremos ofrecerte tranquilidad si eres inquilino y estás viviendo esta situación trabajaremos para encontrar soluciones.

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DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted Propietario (ARRENDADOR) ? LETRADOX® ABOGADOS

DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted Propietario (ARRENDADOR) ? LETRADOX® ABOGADOS

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes y notorias que vamos a tomar en nuestra vida. 

Tal y como dispone el artículo 47 de  la Constitución española :

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. 

A pesar de  la premisa de dicho precepto, a día de hoy, la situación económica complica esta situación. Es por ello que, no todos los ciudadanos pueden hacer frente a la compra de un piso y deciden alquilar un inmueble.  Pero,  en ocasiones una persona que vive de alquiler también puede encontrarse ante la situación de no efectuar el pago correspondiente. 

Actualmente el número de individuos que viven de alquiler en España no cesa de aumentar.  Ante tal situación se han confeccionado leyes específicas, como la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda. 

El preámbulo de la misma, apartado II presenta el objetivo fundamental que no es otro que el de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”. 

Además, este mismo apartado del preámbulo aborda aspectos fundamentales como: 

El régimen jurídico aplicable. Refuerza la libertad de pactos. Da prioridad a la voluntad de las partes (de acorde a lo establecido en el Título II de dicha Ley).  Actualmente dicha libertad de pactos queda reflejada en el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo. 

La duración del arrendamiento. Actualmente con el Real Decreto Ley de 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (art 9)  se establece el periodo mínimo de tiempo de cinco años (p.físicas) y de siente años (p.jurídicas).

En relación a la prórroga del mismo el artículo 10 de dicha ley dispone que  en el caso de que llegue la fecha de vencimiento del contrato o prórrogas, una vez hayan pasado los cinco años de duración o siete (p.jurídicas); y ninguna de las partes lo haya notificado a la otra al menos con 4 meses de antelación (caso arrendador) y con al menos 2 (caso arrendatario) la voluntad de renovarlo; el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un máximo de 3 años más.

A excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación del cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

Al tratarse de una obligación de reciprocidad, tanto el inquilino como el propietario cuentan con una serie de obligaciones y de derechos.

En este artículo nos centraremos en la figura del propietario o arrendador. Expondremos cuáles son sus obligaciones y seguidamente los derechos que tiene como tal. 

  • – ¿Cómo puede actuar el arrendador  en caso de impago?

Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento entre arrendador y el arrendatario se derivan una serie de obligaciones. La principal obligación que se deriva del mismo, es la de abonar la renta y las cantidades exigidas por parte del arrendatario. 

Así pues, se constituye como causa de resolución del mismo: el impago de cualquiera de dichas cantidades. 

Si eres arrendador, y se produce por parte del arrendatario el incumplimiento de dicha obligación, podrá exigirle la misma. Así pues, en el supuesto de que el arrendatario no actúe con el sentido requerido, podrá plantear la resolución del contrato. De esta forma, podrá exigir al arrendatario que abandone el inmueble y que pague el importe que debe. 

  • – ¿Qué pasa si finalmente el arrendatario no paga ni se va de la vivienda alquilada?

Si finalmente ocurre esta situación, el arrendador se verá obligación a iniciar lo que se conoce como procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler.

Sin embargo, iniciar un procedimiento de desahucio no posibilita al arrendador la posibilidad de entrar en el inmueble. Ni tampoco le faculta para tomar posesión del mismo, ya que previamente se debe de haber resuelto el contrato inicial de arrendamiento. 

La resolución del contrato debe de hacerse de mutuo acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario) por medio de la firma expresa o por resolución judicial. Este último, cuando el acuerdo entre las partes no haya sido posible y el propietario se haya visto en la situación de iniciar el correspondiente procedimiento de desahucio. 

  • ¿Desde cuándo puede presentarse la demanda de desahucio por falta de pago? ¿Conoce la enervación?

El propietario puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago cuando se haya producido el impago de renta del alquiler por parte del inquilino. 

Sin embargo, es conveniente que se evite el desahucio mediante el pago correspondiente. Esto es lo que se conoce como enervación. Lo que el arrendador hace es enviar al inquilino un requerimiento fehaciente, suele ser por medio de burofax (con acuse de recibo). A fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación de la acción por parte del arrendatario.

. Entre este burofax y la presentación de la demanda se aconseja que medie un tiempo de un mes (con el fin de evitar el mismo). 

Tras el transcurso de este mes, el hecho de que el inquilino pague no impedirá que el procedimiento de desahucio continúe. Por lo que se presentará una demanda de desahucio, donde será necesaria la presencia de abogado y procurador. 

  • El procedimiento de desahucio: 

Han sido varios los cambios encontrados en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos mismos, se han llevado a cabo con el fin de facilitar a los propietarios la posibilidad de recuperar su vivienda de una forma más rápida. Todo ello, sin que se vulneren los derechos de los arrendadores. 

La Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda;  el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler, destaca los siguientes aspectos del procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente de los artículos 249, 440, 441, 549 y 666 de la LEC. 

  • Todas las cuestiones arrendatarias  que sean contrarias de las reclamaciones de rentas y cuya cuantía no exceda de 6.000€ se tramitarán por el juicio verbal. (Art. 240.1.6 LEC). Las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas por el inquilino, sea cual sea su cuantía, se tramitarán por el juicio verbal. 
  • La ley dispone en el artículo 440.3 de la LEC que deberá señalarse día y hora concreto para practicar las diligencias de lanzamiento. Tanto en el supuesto de que no exista oposición de parte contraria (art. 440.4 de la LEC). 
  • Los procedimientos por falta de pago y desahucios por expiración del plazo contractual, se deberá informar al demandado de lo siguiente. En este sentido, podrá acudir  a los servicios sociales o autorizar la cesión de sus datos a estos (art. 441.1 ter, apartado quinto). Del mismo modo, el Juzgado actuará de oficio, comunicando el conocimiento y existencia de los respectivos procedimientos a los servicios sociales. En el caso de los servicios sociales, aprecien la situación de vulnerabilidad social o económica, se suspendería el proceso. El tiempo estimado sería el de un mes como máximo, contando desde que se recibe la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial. O bien de tres meses, en el supuesto de que se trate de una persona jurídica. Cuando ya se hayan adoptado las medidas correspondientes o haya pasado el plazo, se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento. 
  • Asimismo,  es importante señalar el artículo 549.4 de la.LEC. Este, dispone que el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o de rentas o cantidades debidas. Ni por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos. Sin embargo, si se trata de una vivienda habitual, antes del lanzamiento, deberá remitirse a lo dispuesto en el 441.5 de la LEC. 

Si usted es arrendador /propietario  y está viviendo esta situación póngase en contacto con Letradox®Abogados. Contamos con profesionales expertos y garantizamos resultados exitosos. 

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Abogada experta vivienda

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Si vas a comprar una vivienda, todo lo que necesitas saber te lo explicamos aquí.

Recordemos lo que pasó el pasado mes de octubre del 2018.  Concretamente el día 18 de dicho mes, el Supremo se pronunció para que quien atribuyese el pago del IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) a los bancos, fuese el cliente. Esta decisión se llevó a cabo tras un agrio debate que establecía un resultado de 15 contra 13 votos. 

Al poco tiempo de que se conociese el fallo de la misma, el Gobierno aprobó un Real Decreto. En este mismo se establecía que fuese el Banco quien efectuase el pago de dicho impuesto, no el cliente. Además el Gobierno sostenía que la banca no podía deducirse dicha tasa porque al mismo tiempo, se había modificado el IS ( impuesto de sociedades). 

Hay que resaltar que la polémica tiene su origen en un pleito de la Empresa Municipal de Rivas contra la Comunidad de Madrid. En dicho pleito la sentencia falló a favor de la Comunidad de Madrid, lo que motivó a  que la Empresa de Rivas interpusiera recurso ante el TSJM. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, falló a favor de la Empresa Municipal de Rivas. Todo ello, causó un revuelo e hizo que el Supremo “rectificase” en su decisión estableciendo que los clientes debían asumir dicho impuesto. Además, este mismo Tribunal rechazaba el incidente de nulidad que había presentado dicha Empresa de Rivas contra el pago sobre el IAJD. 

Este hecho motivó a que el miércoles 11 de abril de 2019, la Empresa Municipal de Rivas presentase un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Dicho recurso se fundamentaba contra la desestimación de su petición de nulidad respecto de la sentencia del Supremo. La cual, para recordar, determinaba que los clientes debían el IAJD. 

El Tribunal Constitucional dio a conocer una respuesta decepcionante sobre el IAJD.  Resolvió a favor de las entidades financieras. Se ha reformado la Ley Hipotecaria que ha hecho que afecte a más de un ciudadano, pero, sorprendentemente, sin efectos retroactivos. 

Dicha reforma modifica el contenido de algunas cláusulas que han sido reclamadas judicialmente. Como, por ejemplo, la ampliación de tres a doce cuotas impagadas para su ejecución o el pago de los gastos de registro, notario o gestoría. Asimismo, el pago del IAJD por el banco y ahora también por las cooperativas de créditos y las cajas rurales. 

Esta reforma también otorga más beneficios para los consumidores. Por ejemplo, elimina las comisiones en novaciones y los costes en subrogaciones, así como, la reducción de las comisiones de amortización anticipada. 

Con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria han entrado en vigor las principales novedades:

1º. La prohibición de las cláusulas suelo

2º. Se cobrará comisión de apertura por el Banco. 

3º. Quien pague todos los gastos hipotecarios será el Banco a excepción de la tasación

4º. El plazo mínimo que dispondrá el cliente para el contrato hipotecario será mínimo de 10 días anteriores a su firma. 

5º. El cliente deberá asistir al Notario un mínimo de 2 veces antes de proceder a firmar. 

6º. Pasarán a ser gratuitas tanto la subrogación como la novación del préstamo. 

7º. Antes de proceder a ejecutar al cliente, será necesario el impago de lo siguiente. En la primera mitad del préstamo: 3% del total o 12 cuotas. Y en la segunda mitad del préstamo, el 7% del total o 15 cuotas. 

8º. Respecto del cliente, no podrá imponerse a este, la contratación de otros productos junto a la hipoteca.

9º. Serán los bancos quienes tengan que evaluar de forma más precisa cómo es de solvente el cliente. 

10º. Reducción de las comisiones por amortización anticipada. 

Por lo tanto,  a modo esquemático: 

¿Qué tiene que pagar el Banco?

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de escritura

¿Qué tiene que pagar el cliente?

La tasación 

Su copia de escritura

El principal motivo por el que se confeccionó esta nueva normativa fue por la iniciativa de la Unión Europea. La UE, emitió una directiva que aumentase la protección de los consumidores. 

Entre estas medidas de protección destaca que se dé más información para el futuro hipotecado. De esta manera el Banco debe entregar las condiciones personalizadas que se encuentran en el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Al mismo tiempo debe facilitar lo que se conoce como Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ellas se explican de forma más amplia cuáles son las cláusulas más destacadas. Además, se le entrega una copia del contrato y en el caso de que hipoteca varíe, otro documento aparte con las respectivas cuotas a abonar. 

Otra de las medidas de protección es la relativa a la visita previa al notario. A él, deberán acudir tanto los titulares de la futura hipoteca como sus respectivos avalistas. Tendrán que acudir por la notaría al menos un día antes de la firma. El objetivo es que reciban asesoramiento gratuito  y respondan a un test. Además es importante que realice dicho examen porque sino el notario no podrá autorizar la escritura.Se debe certificar que al futuro prestatario se le ha entregado la documentación mencionada anteriormente. 

Asimismo, encontramos la referida a los notarios y registradores no pueden ni escriturar ni inscribir cláusulas abusivas. Esto es, que sean contrarias a las normas imperativas o que el Tribunal Supremo las haya declarado nulas. Al mismo tiempo, aquellas cláusulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas de pleno derecho. Por lo tanto, en esta situación se descarta la posibilidad de que existe un plazo de prescripción para denunciar su abusividad. 

Por último, se alude a las quejas y reclamaciones. Todas aquellas que estén relacionadas con los préstamos hipotecarios van a pasar a tramitarse por medio de una nueva entidad. Esta entidad versa sobre  la resolución de litigios de consumo en el sector financiero. 

A día de hoy, esta agencia aún no ha empezado a funcionar. Por lo que, es el Banco de España con el Servicios de Reclamaciones por medio del cual atiende este tipo de gestiones. 

Además, lo que se conoce como comisión o compensación por amortización anticipada  se abarata. Independientemente de que sea total o parcial. Únicamente se puede cobrar si al Banco se le genera una pérdida financiera. 

Los límites son diferentes en función de si la hipoteca es fíja o variable. 

Con todo ello, el espíritu es el de proteger al consumidor. De esta manera, se obligará a las entidades financieras a informar a los clientes respecto de las consecuencias y condiciones del préstamo. La figura del Notario  ha pasado a convertirse en asesor de cliente. Por otro lado, se establece un tipo de interés de demora máximo sobre préstamos sobre bienes inmuebles de uso residencial. En este sentido los intereses moratorios a aplicar frente el incumplimiento de pago serán tres puntos porcentuales más sobre el interés remuneratorio. 

En Letradox® Abogados , queremos que conozcas todas las novedades incluidas en la nueva Ley Hipotecaria de 2019. Asimismo, que estés al tanto de todas las situaciones que pueden darse si vas a comprar una vivienda. 

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El contrato de alquiler. Aspectos básicos . LETRADOX ABOGADOS MADRID Y ALCALÁ

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¿Que es un alquiler?
El alquiler consiste en un contrato de arrendamiento por el cual una de las partes (arrendador) se compromete ceder el uso y disfrute de la vivienda por un tiempo determinado a la otra parte (arrendatario), mientras este se compromete a pagar una renta determinada libremente por las partes, y a devolver la vivienda tal y como se la encontró.
¿Se debe formalizar un contrato para alquilar una vivienda?
Definitivamente si, un contrato sirve para ambas partes, tanto arrendador como arrendatario, para protegerse, ya que puede usarse como prueba ante posibles discrepancias que puedan surgir entre las partes, por lo que antes de firmarlo, es importante conocer y entender todas las cláusulas. Además en Letradox estaremos encantados de asesorarle sobre este contrato y aclararle cualquier tipo de duda que usted tenga.
¿Debe el inquilino entregar una fianza?
Sí, es obligatorio en el momento de formalizar el contrato que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a la mensualidad, la cual el propietario deberá depositar en el IVIMA.
¿Se puede modificar la renta del alquiler?
La renta sera fijada libremente por las partes a la hora de establecer el contrato, s. Sin embargo, para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, se actualizaran conforme a los términos pactados por las partes, o en su defecto, conforme al IPC
Mientras que los contratos anteriores a esa fecha podrá actualizarse conforme al IPC+
¿Cuando puede extinguirse el contrato de arrendamiento?
El contrato quedara extinguido si alguna de las partes incumple sus obligaciones. Lo más común es que finalicen debido a que el arrendador no realice las reparaciones necesarias, o el arrendatario no realice el pago de la renta o de la fianza.
¿Tiene alguna duda? Llámenos sin compromiso y conozca todo lo que LETRADOX ABOGADOS puede hacer por usted. tlf. (+34) 645958948 o también envíenos un email a info@letradox.es.
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CONTRATO DE ARRAS en la compraventa

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CONTRATO DE ARRAS
Tipos de arras en el contrato de arrendamiento
 
 
Abogados

Si quiere encontrar un buen abogado en Alcalá de Henareso Madrid, en este artículo le ofreceremos los consejos clave a la hora de elegir un abogado para que lleve su caso relacionado con contrato de arras.

 

En una compraventa, es frecuente pactar previamente contrato de arras.
Generalmente este importante contrato apararentemente sencillo se suele hacer sin asesoramiento de abogado especialista en derecho civil- contrato de arras, y de ahí los numerosos problemas que se originan posteriormente.
La regulación legal de las arras es muy escasa, dado que apenas aparece en la legislación un artículo sobre ello, que es el art 1454 del Código Civil que determina que “si hubieran mediado arras o señal en el contrato de arrendamiento, podrá rescindirse el contrai allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
No obstante este es solamente uno de los tipos de arras que pueda haber, si bien no tienen por qué tener ese carácter.
Penitenciales, confirmatorias y penales son los tres tipos de arras que puede haber en el contrato de arrendamiento.
Determinar cuando es un tipo u otro y las consecuencias jurídicas y económicas que ello conlleva será de capital importancia.
¿Cual es la intención de las partes al hacer el contrato de arras? ¿Cual es la mejor manera de reflejar jurídicamente esa intención?. Esos son los dos aspectos fundamentales y las premisas de la cuestión. Si ya el problema está, dado que hay discrepancia entre las partes, inmobiliaria, vendedor y comprador, entonces tenemos que acudir a una serie de recursos y derechos recogidos en el derecho civil y en la jurisprudencia para defender su postura y que se llegue a una solución satisfactoria para usted.
Estos recursos dependerán de las circunstancias de cada caso y por ello tenemos que analizarlo primero para darle la respuesta.
Así pues, independientemente del punto en el que se encuentre, puede haber solución. Déjese aconsejar por un abogdo experto como Letradox Abogados y evítese más quebraderos de cabeza.
En LETRADOX Abogados(www.letradox.com) Tlf: (+34) 645958948 , info@letradox.esnos comprometemos a estar a la altura de sus expectativas:
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La autenticidad , la satisfactoria experiencia de los clientes, nuestros valores, el equipo humanoy la profesionalidadson nuestras señas de identidad para responder a las expectativas de los clientes más exigentes. Estamos a la altura de las responsabilidades que nos encomienden. Queremos ser sus abogados.
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Por ello podemos llevar su caso en todo el territorio nacional y tenemos una amplia cobertura a nivel internacional. Contamos con despachos en Madrid y Alcalá de Henares, en las principales calles además de cada una de las poblaciones: C/ Jorge Juan 141, en Madrid y C/ Mayor 26, 2ºB . Oficina “ Insula”en Alcalá de Henares. Estamos siempre cerca de usted en las más exclusivas ubicaciones.
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Gracias a todos nuestros clientes y seguidores de redes sociales por hacer de LETRADOX el despacho más recomendado.
 
Atentamente,
 
 
Mercedes de Parada Rodríguez
Abogada nºcol. 118.218 ICAM
CEO de LETRADOX ABOGADOS
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Contrato de arras antes de la compraventa. Dudas frecuentes

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Tus abogados en Alcalá de Henares y Madrid para la resolución de dudas sobre contratos de arras en la compraventa
 
 
 
CONTRATO DE ARRAS EN LA COMPRAVENTA. DUDAS FRECUENTES
 
                                                                                                                                                         Foto: lainformacion.com
 
 
 
 
Uno de los casos por los que nuestros clientes nos han preguntado recientemente en Alcalá ha sido sobre algunas dudas en la interpretación de ciertos contratos de arras.
El contrato de arras es un contrato que se suele realizar antes de la compraventa y cuya regulación legal es escasa,
En el art. 1.454 del Código Civil se dice que:«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.» 
 
No es derecho imperativo o de ius cogens, si no derecho dispositivo. 
Generalmente cuando se va a comprar un piso, las partes pactan una cantidad de dinero como señal para reservar su postura y que posteriormente se realice efectivamente dicho contrato de compraventa.
Pero, ¡ojo!, hay distintos tipos de arras, y hay que especificar en cada caso de qué tipo se trata dado que sus consecuencias jurídicas son muy diferentes según se trate de un tipo u otro.
Los tipos de arras son 3: confirmatorias, penales y penitenciales.
Según jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, si no se especifica qué tipo de contrato de arras es, serán arras confirmatorias.
En el caso de que las arras sean confirmatorias, se entiende que, como su propio nombre indica, es un anticipo que confirma el contrato de compraventa posterior y que el resto de dinero se entregará cuando se efectúe el contrato. Quien desista del contrato tiene la «carga» de que la otra parte le puede pedir el cumplimiento del mismo e indemnización de daños y perjuicios.
Si las arras son penales, se entiende que también hay que cumplir el contrato, y de no hacerse, se aplicará lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil.
Si las arras son penitenciales o de desistimiento, no hay obligación de cumplir el contrato pero sí se aplica lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil.
Así pues, ante un contrato de arras, hay que determinar en primer lugar el tipo de arras de que se trata para saber los efectos jurídicos que ello puede causar.
Consúltenos su caso particular para que lo podamos analizar y darle una solución al problema planteado.
Tanto en la realización del contrato de arras previo a la compraventa, como en el contrato posterior, así como en el asesoramiento pertinente sobre el préstamo hipotecario es muy recomendable contar con un profesional que supervise el procedimiento, le diga cómo hacerlo, y defienda sus intereses.
Probablemente, la compra de un piso y la firma de un contrato de préstamo hipotecario, sea el acto con mayor trascendencia económica en su vida, por tanto, si en estos momentos, no busca ayuda profesional ¿cuándo lo va a hacer?
Es mejor poder abordar el asunto desde el principio. Y no cuando ya existe una situación patológica y tratamos de enmendar errores del pasado. De ahí, insistimos una vez más en la importancia de la función cautelar del profesional del Derecho. Como el abogado, en el asesoramiento previo.
Si en su día no contó con esta ayuda, y quiere resolver la situación. Confío en que estemos a tiempo aún de poder reconducirlo y buscar una solución a su problema. Le esperamos.
Abogados en  Alcalá de Henares, 
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Mercedes de Parada Rodríguez, 
Socia despacho de abogados LETRADOX
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