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Problemas para vender la multipropiedad. Letradox® Abogados

El Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. 

El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se recoge en la Ley 4/2012 del 6 de julio. Y es que esta misma versa sobre los contratos de aprovechamiento por turno de  bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración. Así como, de reventa y de intercambio y normas tributarias. 

Tal y como dispone el artículo 2 de dicha ley, se entenderá por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico;

aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación”.

Es decir, que por medio de  dicho  contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles,  el consumidor adquiere el derecho a usar y disponer al menos de una semana al año, de un inmueble turístico. 

Una de las peculiaridades más notorias de este tipo de este derecho de aprovechamiento, es que no podrá comercializarse ni venderse como inversión (art 7.3 ). Asimismo, resaltar el artículo 29 de la ley en base el Régimen aplicable  por medio del cual se destaca lo siguiente: 

-La prohibición de transmitir los derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o que tenga tenga la palabra propiedad. Por lo que, dicha idea se aleja del propósito de adquisición de la propiedad del inmueble en este tipo de contratos de aprovechamiento por turno. 

-El dueño del inmueble será el propietario del edifico sobre el que se constituye el régimen. Por lo tanto, el consumidor únicamente adquiere el derecho de disfrutar de ese inmueble durante el tiempo pactado. Es por ello, que la ley rechaza expresamente la palabra propiedad o multipropiedad. 

Asimismo, para formalizar dicho contrato será necesaria la figura de notario. Y es que, la adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Todo ello, siempre y cuando se haya formalizado o celebrado por medio de escritura pública y publicidad registral del contrato. 

No obstante, ¿cuáles son los principales problemas actuales sobre el régimen de aprovechamiento  por turnos de bienes inmuebles?

A día de hoy, muchas personas poseen derechos sobre el uso de bienes inmuebles de carácter vacacional. El principal problema es que los adquirieron de una forma coaccionada, sin una buena información y bajo presión o engaño. 

Lo que hace que se desprenda un desconocimiento previo para poder afrontar los desorbitados gastos que se derivan.  Todo ello bajo la consecuencia y desconocimiento de que si hablamos de un derecho de aprovechamiento, nos estamos  refiriendo  a un derecho real de goce. Y es que, los derechos reales de goce concede al titular el poder jurídico de disfrutar  de un bien ajeno. Por tanto, en este sentido, el aprovechamiento da al titular del derecho a disfrutar del bien inmueble por un tiempo determinado. 

En este sentido, ¿por qué no podemos hablar de propiedad?

Porque el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles no se configura como propiedad sobre el inmueble sino, como un derecho a usarlo. Esto es porque no se  habla sobre la pertenencia de una cosa a una persona (como sería en la propiedad), sino del contenido (del poder sobre esa cosa). 

Así pues, existe el deber de información por parte del titular. Así pues, lo primero que tiene que hacer es publicitar e informar al consumidor. En este sentido el Capítulo II del Título I de la ley 4/2012  ampara la publicidad y la información precontractual. Sin embargo, en la realidad muchos de los captadores, presionan al consumidor para que compren dicho producto vacacional sin poder casi meditarlo. 

Asimismo, es de especial mención señalar que en este tipo contratos celebrados con los consumidores se han empleado técnicas comerciales agresivas. Se han beneficiado del desconocimiento, inexperiencia e  ingenuidad de los mismos, 

Son numerosos casos de fraudes de multipropiedad, como por ejemplo el de los  “call-centers” que llamaban a ciudadanos extranjeros dirigiéndose a la recompra  fraudulenta de derechos de multipropiedad.  O notable jurisprudencia como la SAP Asturias, de 12 de septiembre de 2006 donde se destacan las  voluntades viciadas por unas técnicas agresivas de venta. Así como,  defectos e irregularidades graves de falta de información. 

 Otras como la Sentencia del JPI de Getxo de 30 de junio de 2004, por la que se consideraron que ” las técnicas agresivas, con publicidad engañosa, acudiendo al reclamo de atractivas ofertas y regalos, y que por la presión que llevan a cabo en los clientes apremiándoles en el acto a la firma inmediata del contrato con merma de su voluntad decisoria puede generar la nulidad del contrato”. 

La declaración de nulidad del contrato tiene como consecuencia la restitución de las prestaciones (art. 1303 CC). Esto se debe a que, el contrato nulo no produce efecto alguno, con lo que los desplazamientos patrimoniales deben deshacerse, volviendo las cosas a la situación que tenían antes.

Algunas más recientes, como la nueva Sentencia Juzgado de Primera Instancia de Madrid nº 205/2019. Esta versa sobre la  nulidad contrato y nulidad préstamo relativa al complejo Parque Denia, la cual condena a la devolución cantidades a favor del afectado multipropiedad. 

Por lo tanto, estos precedentes han sido detonantes para que la Ley dedique una especial atención a la protección de los adquirentes del derecho de aprovechamiento por turno. En este sentido ha establecido un régimen de información precontractual a través de cual se persigue garantizar una comunicación clara, concisa y comprensible para el consumidor.  En el caso de que se incumpla dicha obligación, el art. 8 faculta al consumidor para resolver el contrato, sancionado por su parte, dicha conducta. 

Además,  también encontramos el derecho de desistimiento que recoge el artículo 12 de la Ley. Dicho precepto dispone que “ el  consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación”, teniendo un plazo de 14 días para ello. Asimismo, la ley establece como derecho supletorio, en este ámbito, el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (art 68.1 y 86). 

En definitiva, en los contenidos del contrato debe incluirse la redacción clara, para así evitar causarle un perjuicio al consumidor,

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Problemas jurídicos extinción de condominio. Letradox Abogados

PROBLEMAS JURÍDICOS EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LETRADOX ABOGADOS

La extinción de condominio consiste en una transmisión de propiedad de un bien. Cuya titularidad resulta compartida por dos o más personas. Esta figura de la extinción de condominio se regula en los artículos 400 a 406 del Código Civil. Donde se recoge la división de la cosa común.

Esta forma de extinción de la propiedad puede darse en muchas situaciones en las que un bien pertenece a varias personas. Casos como el de hermanos que poseen en común un vehículo. O empresas distintas propietarias de un mismo terreno. Pero donde mayoritariamente surge la extinción de condominio es en los matrimonios. Más concretamente cuando los matrimonios deciden ponerle fin a través del divorcio.

Efectivamente, la mayoría de los matrimonios gozan de una vivienda en régimen de copropiedad. La extinción de condominio permite desbloquear esta situación cuando el amor se acaba y se produce el divorcio. Poniendo fin al régimen de copropiedad y haciendo que el bien pase a pertenecer a una sola persona. Esta persona, a su vez, debe compensar a la otra la cantidad pactada como valor de su mitad (o del porcentaje que le corresponda) de su vivienda.

Cierto es que aunque pueda parecer algo sencillo hasta ahora, la extinción de condominio está sujeta a las reglas del CC antes mencionadas. Cuestión en la que ahondaremos más adelante.

La extinción de condominio se antoja como una solución realmente útil para bienes proindivisos. Bienes indivisibles en los que no es posible determinar qué parte corresponde a cada uno.

Por medio de la extinción del condominio se busca no tener que vender la vivienda a la otra parte. También se pretende evitar el pago de impuestos asociados al acto de la compraventa de inmuebles. Es decir, se traspasa la vivienda y la otra parte cobra lo que le corresponde por dicho traspaso. Y así se evita el pago de impuestos.

La forma en que la casa deja de ser un bien común se articula a través de un mecanismo. Y este mecanismo consiste en un contrato. En el contrato constan las partes, el objeto del mismo, y el derecho de propiedad sobre el inmueble. También se incluyen los términos del acuerdo y el precio pactado.

El contrato por el que se procede a la extinción del condominio debe elevarse a escritura pública. Y, por supuesto, ser inscrito en el Registro de la Propiedad, donde se realizarán los cambios pertinentes en la propiedad.

Como hemos señalado anteriormente, la principal ventaja de la extinción de condominio es el no pagar impuestos. A través de esta fórmula sólo será necesario hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También, claro está, a los gastos de Notaría. Normalmente el porcentaje a pagar en estos casos varía entre comunidades autónomas. Pero suele estar entre el 0,5% y el 1%.

Elegir esta vía evita que el comprador de la vivienda tenga la obligación de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y en el caso del vendedor, tiene declarar en el IRPF esta venta, al ser una ganancia patrimonial.

Sin embargo, ¿qué ocurre cuando la vivienda a la que queremos aplicar la extinción de condominio se encuentra hipotecada?

En estos casos. Se plantea necesario hablar con la entidad bancaria para que esta dé el visto bueno. Más que nada por evitar problemas futuros.

Porque puede darse el supuesto de que se dé la extinción de condominio. Pero esto no significa que afecte de igual modo a la hipoteca, cancelándose la parte correspondiente. Puede darse perfectamente el escenario de que una de las partes se quede sin vivienda pero con la mitad de una hipoteca. Una mitad perfectamente reclamable por el banco en caso de impago.

Lo ideal en este asunto es negociar con la entidad bancaria una novación en el  préstamo. Esto es, que se produzca una modificación e las condiciones del préstamo hipotecario. Ya sea en su objeto o en las condiciones principales. O sustituyendo la persona del deudor. O subrogando a un tercero en los derechos del acreedor bancario (art. 1203 CC).

Como decíamos antes, la extinción del condominio es una fórmula bastante común en divorcios y separaciones. También puede darse en las herencias, en el supuesto de que varios herederos reciban del causante una propiedad en condominio.

Dicho esto, y desde un punto de vista más jurídico. El artículo 400 CC habla de que cada copropietario tiene la libertad de permanecer o no en copropiedad de un bien común. Siempre y cuando no exista un pacto por el cual se decida conserva el bien indiviso durante cierto tiempo. Esto podría suponer un límite y un impedimento a la extinción del condominio.

Por otro lado, otro límite o impedimento a la extinción del condominio lo menciona el artículo 401 del Código Civil. Que dice que los copropietarios no pueden exigir la división del bien cuando de hacerlo, este fuera inservible para el uso al que se destina. No es posible efectuar la división de una casa cuando esto haría la misma inhabitable, dicho en otras palabras.

La división de la cosa común, sea vivienda o cualquier otro bien en copropiedad, puede llevarse a cabo no solo por los interesados. Sino también por árbitros. En virtud de lo establecido en el artículo 402 CC.

Resulta importante en este punto tener en cuenta lo suscrito por el artículo 404 CC. Que advierte de que si la cosa fuese en esencia indivisible. Y los copropietarios no se pusieran de acuerdo en quién es adjudicatario del bien y quien o quienes indemnizados. El bien común se pone en venta y se reparte el precio entre los copropietarios.

Relacionado con lo dicho anteriormente respecto de los bancos está el contenido del artículo 405 del Código Civil. Por el cual la división del bien en copropiedad no perjudica a terceros con derechos de hipoteca, servidumbre o demás derechos reales sobre el bien. Siempre y cuando estos derechos reales pertenecieran al tercero antes de la partición del bien.

Como vemos, la extinción el condominio es una figura presente hoy en día. Tan en divorcios, como en herencias, y son olvidar las separaciones. Situaciones en las que un único bien tiene varios copropietarios, y que exige el mejor asesoramiento jurídico. El asesoramiento jurídico de Letradox Abogados, el despacho experto en materia Civil. Asesoramos y resolvemos problemas en divorcios, herencias, y en todo lo relacionado con problemas de condominio. Letradox Abogados, tu despacho de confianza.