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Asistimos al evento de Precio de vivienda 2020. Letradox® Abogados

El día 27 de febrero de 2020 tuvo lugar en el Círculo de Bellas Artes de Madrid, el debate sobre dos temas muy actuales y a la orden día. Este mismo versaba sobre la evolución del precio de la vivienda en 2020 y la problemática de su acceso. Además, en él participaron grandes miembros influyentes y conocedores del sector inmobiliario.

El motivo del desarrollo del mismo, tiene su origen en que el precio de la vivienda nos está mostrando cómo está siendo la evolución de este sector. Además, para poder obtener una visión más cualificada, se están llevando a cabo análisis rigurosos para entender con más detalle el mercado de la vivienda.

En su tercera edición, dos temas han sido los protagonistas. Dentro del programa del Encuentro anual de preciosdevivienda.es. se ha conseguido dar respuesta a dos enigmas. En primer lugar, sobre lo que se espera de la evolución de los precios de 2020 y en segundo lugar, sobre el reto del primer acceso.

Es por eso, que Letradox® Abogados, no quiso perderse dicha jornada. Consideramos que el sector de la vivienda está cambiando y que por ello debemos conocer todas y cada una de las novedades.

Así pues, procedemos a hablar sobre dicho encuentro que se desarrolló en dos partes. En la primera parte, moderó la Corresponsal Económica de El Confidencial, Ruth Ugalde. Asimismo, asistieron como invitados los siguientes individuos:
– Ínigo Amiano: Consejero Delegado de KRATA
– Paloma Arnaiz: Secretaría general de la Asociación Española de Análisis de Valor.
– Alejandro Belchí: Analista principal del Instituto de Análisis Inmobiliario, EUROVAL.
– Ferran Font: Director de Estudios, Pisos.com
-Fernado Gutiérrez del Arroyo: Analista del Centro de Información Estadística del Notariado
-Ismael Kardoudi: Director de Estudios y Formación, de FOTOCASA

Durante esta primera parte, se trataron muchas problemáticas interesantes y actuales. Algunas de ellas, fueron el punto de mira del alquiler, así como, la compra de la vivienda. Ahora mismo, la crisis social está en la vivienda (impacto económico, legislación, comparativa con otros países… ).

El 90% de los millenials están solteros, no tienen hijos y, esto explica que vivan solos (con pareja, pero sin hijos) respecto de los “babyboomers”.

Este cambio social junto con la problemática de la despoblación, sueldos, estabilidad laboral, emancipaciones, divorcios, son factores que a largo plazo han modificado a largo plazo la situación de la vivienda.
Es por eso que, los expertos nos hablaron de las posibles medidas para poder dar respuesta a esta situación actual y futura.

Según la opinión mayoritaria de los ponentes, los precios tardan en ajustarse al panorama social. Hay que atender a los baremos que establecen organismos como el Banco de España o el BCE que está pensando en incluir la parte de vivienda a su punto de interés para ajustar la práctica monetaria. Asimismo, han puesto en boca las medidas a las que tienen que tender las políticas de vivienda y la importancia de las colaboraciones público-privada para facilitar los procesos administrativos.

Igualmente, se ha valorado la importancia de asentar las bases legales precisas para dicha situación. Así como, medidas para impulsar la descongestión del panorama actual como agilizar licencias. Es por ello, que será necesario, fomentar la oferta por lo que las Administraciones tienen que juntarse con los promotores públicos para así conseguir que no todas las viviendas sean de titularidad privada.
Es decir, la mayor parte de las viviendas la tienes los particulares (privado) y no hay casi nada público, por lo que hay que buscar medidas de seguridad y fiscalidad en relación al alquiler, oferta y demanda.

Se presentaron algunos datos del incremento del precio del alquiler. La subida general es del 3%, pero, en la práctica, el incremento depende de la zona. Por ejemplo, en Madrid y Barcelona la subida del alquiler es del 30%. Sin embargo, hay otras zonas como Levante o Andalucía cuya subida es mucho menor, del 5% o 10%.

Además, los ponentes de la primera mesa, terminaron con algunas conclusiones claras y precisas. Así pues, establecieron que el panorama actual está en un cambio de ciclo recesivo. Igualmente hay que contribuir con medidas políticas y públicas a que se fomente la activación de la actividad de compraventa de vivienda y de ese modo evitar su paralización. De esta manera, se empezará a generar un sentimiento de confianza que podrá superar el que hubo con la anterior crisis. Además, habrá de tener en consideración el panorama actual sobre cómo podría afectar al mercado la guerra comercial entre EEUU y China, el cambio del Euribor, legislaciones… .

Por otro lado, en el foro del primer acceso (segunda parte del debate), se trataron nuevamente temas relacionados con la situación de los jóvenes en relación a la subida de precios de los alquileres. Dicha imposibilidad, es un serio problema para el desarrollo del sector de la vivienda. A pesar de ello, en Europa, España es uno de los países con menos porcentaje de alquiler, esto también se debe a que la emancipación cada vez es más tardía.

Este debate fue moderado Javier Martín, Editor del Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, y del cual participaron los siguientes sujetos:
– Aitana Alguacil, socióloga y trabaja en EAPN ESPAÑA
– Juan Antonio Gómez-Pintado, Presidente de ASPRIMA y Presidente APCEspaña
– Francisco Martín : Director General de Vivienda y Suelo, Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
– Javier Rodríguez Heredia. Presidente de la Comisión Residencial, ASIPA
– Carme Trilla. Presidenta, Observatori Metropolità de L’Habitatge de Barcelona.

Las conclusiones obtenidas han sido las siguientes. Por una parte, que ha habido un cambio de tendencia desde la crisis. Antes de ella, había un acceso a la vivienda más propicio debido a que había más créditos hipotecarios que se ofertaban .
Sin embargo, en el panorama social actual todavía no se ha dado una respuesta de información a esta situación ni desde el sector público ni privado. Y como consecuencia de la crisis las ayudas se han acabado. Se habla de la generación más preparada, pero con una condena en relación a que no tienen capacidad para poder emanciparse y eso se debe a la estructura que hay actualmente en el desarrollo del país.

Hay una estructura social que está siendo fallida y habrá que establecer medidas necesarias para solventar este problema. Sea en compra o en alquiler hay que dar soluciones ya que es una cuestión que ocurre en varios países (Francia, Italia… ). No obstante, si estos países han podido apostar por políticas más favorables para los jóvenes, en España se debería llevar a cabo un estudio y análisis para poder ver cómo tenemos que desarrollar estas medidas. Es un problema que no es homogéneo, pero, que por la propia tendencia demográfica se está desarrollando como un problema global que se está reflejando en el alquiler.

Lo que están diciendo los últimos datos es que la tendencia está tendiendo a ser más favorable. Esta situación se corrige para que siga una dirección de estabilidad a pesar, de arrastrar años difíciles. En el año 2019 se ha recuperado cifras que hacía muchos años que no se disponían. Existe una cierta estabilidad de que se está trabajando por un buen camino. Ha habido un incremento del 13% desde el 2018 en el sector de la construcción por lo que ese dato también es propicio para pensar que efectivamente el acceso de la vivienda se está facilitando mucho. En el caso de los desahucios y los lanzamientos, en este año 2019, en el segundo y tercer trimestre han disminuido.

Se ha considerado imprescindible, que desde las Administraciones públicas se impulsen políticas decididas en coordinación con Ayuntamientos y CC.AA. Que se encaucen las acciones con el fin de garantizar el derecho social y constitucional de una vivienda con una colaboración público-privada. Se necesita la cooperación de los organismos públicos y privados. Y que, las medidas que se pongan en marcha sean desde el fruto del diálogo y del consenso y que garanticen el máximo de acuerdos posibles.

No hay que olvidar que la vivienda es un derecho constitucionalmente reconocido y que los ciudadanos tienen. Y por eso, a través de esa ley de vivienda estatal, se persigue que se legisle hacia unas matrices que plasma el marco del derecho social. Esto es uno de los impulsos legislativos.

Desde Letradox® Abogados queremos agradecer a los ponentes que participaron por ofrecernos un plano más amplio y actual de la situación de la vivienda. Si necesita realizar alguna consulta o quiere que llevemos su caso en este sector, le atenderemos de una forma personal y con profesionalidad. Trabajaremos desde el esfuerzo y dedicación para lograr obtener los mejores resultados.

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Nuevo Real Decreto Ley del Alquiler de febrero 2019. Letradox Abogados

NUEVO REAL DECRETO LEY DEL ALQUILER DE FEBRERO 2019. LETRADOX ABOGADOS

El Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley para la reforma del mercado del alquiler. Lo ha hecho en el Consejo de Ministros del viernes 1 de marzo.

El Decreto incluye un paquete de medidas nuevas en torno al alquiler. La duración del contrato de arrendamiento de vivienda pasará de 3 a 5 años. Y será de 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

En lo que respecta a los gastos de formalización y gestión del contrato. Seguirán siendo a cargo del arrendador en caso de que sea una persona jurídica. Y se elimina la posibilidad del pacto en contrario.

Por otro lado, el Real Decreto vincula la variación interanual de la renta al IPC. Es decir, será obligatorio medir con el IPC la variación del precio a pagar por el alquiler en un contrato ya firmado. Anteriormente en este aspecto regía la autonomía de la voluntad de las partes, a excepción de los casos de renta reducida. Esta medida impedirá que se realicen grandes incrementos de la renta de un año para otro.

Otra de las grandes medidas de este Real Decreto Ley es en materia de desahucios. El Juzgado que tramite un desahucio tendrá la obligación de comunicar a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Con esta medida se pretende evitar posibles situaciones de vulnerabilidad. Así las cosas, el desahucio podría aplazarse un mes, en el supuesto de que el arrendador sea persona física. Y podría aplazarse 3 meses en caso de que el arrendador fuera persona jurídica (en el anterior decreto eran 2 meses). También será obligatorio la fijación del día y la hora exactas del desahucio. Cosa que en el anterior Decreto se permitía que se produjeran en fechas flexibles.

En cuanto a la finalización del contrato y si alguna de las partes no quisiera renovar. El aviso habrá de hacerse con, al menos, 4 meses de antelación en el caso del arrendador. Y con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario. Plazos que se diferencian del anterior Decreto, en el que en ambos supuestos el plazo era de un mes.

El Real Decreto contiene también la creación de un índice de referencia de precios en el ámbito estatal. Sin embargo, no incluye un marco jurídico que permita a Autonomías y Ayuntamientos regular la subida del alquiler. El texto recoge un sistema estatal de índices de referencia, que deberá ser elaborado en el plazo de 8 meses. Para dicho sistema se emplearán datos aportados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. También de la Dirección General del Catastro.

En base a este índice. Las Comunidades Autónomas podrán definir un índice propio. Con el fin de crear y pulir sus propias políticas y programas públicos de vivienda. Pero, cabe señalar que el índice de referencia es esencialmente estadístico. Y no permitirá regular el precio del alquiler debido a que el Decreto no establece un marco jurídico a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Tal y como se ha señalado en el párrafo anterior.

Para el establecimiento de un marco jurídico y poder así regular el precio de los alquileres. Sería condición necesaria modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una vez promovido el Real Decreto Ley en el Consejo de Ministros. Tendrá que pasar por el Congreso de los Diputados. El PSOE requerirá el apoyo de Podemos, ERC, PdeCat, PNV, Bildu o CC para aprobar la norma.

Adentrándonos en un espacio más legal y jurídico. El Código Civil (CC) recoge el contrato de arrendamiento en los artículos 1542 y siguientes. El mencionado artículo establece que un arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. El artículo 1543 regula el arrendamiento de cosas. En el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

A su vez, el artículo 1546 CC, dentro del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, define las figuras de arrendador y arrendatario. Arrendador es aquel que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio. Mientras que arrendatario es quien adquiere el uso de la cosa, el derecho a la obra o el servicio que se obliga a pagar.

Acudiendo a una legislación más específica. Los arrendamientos de viviendas o de inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda se regulan en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta norma describe al arrendamiento de vivienda en su artículo 2. Considerando como tal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable. Cuyo destino primordial sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La LAU también recoge, en su artículo 3, el arrendamiento para un uso distinto del de vivienda. Se trata de un arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

Esta Ley regula en su artículo 9 la duración del arrendamiento. En principio la duración del mismo puede ser pactada libremente por las partes.

En caso de que la duración del contrato fuera inferior a tres años y llegado el día del vencimiento. El contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales. Y esto sería así hasta alcanzar una duración mínima de 3 años. Salvo en el supuesto de que el arrendatario manifestase, con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de sus prorrogas, la intención de no renovarlo. Voluntad que ha de manifestarse al arrendador.

Cuando nos encontremos con un contrato que no estipule plazo de duración. O dicho plazo sea indeterminado. Se considerará celebrado por plazo de un año. Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos también habla del desistimiento del contrato de arrendamiento. El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos, al menos 6 meses del contrato. Y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato una indemnización en caso de desistimiento. Dicha indemnización consistiría en una mensualidad de la renta en vigor en el momento de desistimiento del contrato multiplicada por cada año del contrato que quedara por cumplir.

Si tiene alguna duda en relación con la nueva normativa que afecta al alquiler. Letradox Abogados ofrece el asesoramiento que necesita en materia de alquiler. Y puede ayudarle a resolver sus problemas de manera rápida y sencilla.

Para más información, puede acceder al siguiente vídeo o visitar nuestro canal de YouTube: Letradox Abogados.