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Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Si vas a comprar una vivienda, todo lo que necesitas saber te lo explicamos aquí.

Recordemos lo que pasó el pasado mes de octubre del 2018.  Concretamente el día 18 de dicho mes, el Supremo se pronunció para que quien atribuyese el pago del IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) a los bancos, fuese el cliente. Esta decisión se llevó a cabo tras un agrio debate que establecía un resultado de 15 contra 13 votos. 

Al poco tiempo de que se conociese el fallo de la misma, el Gobierno aprobó un Real Decreto. En este mismo se establecía que fuese el Banco quien efectuase el pago de dicho impuesto, no el cliente. Además el Gobierno sostenía que la banca no podía deducirse dicha tasa porque al mismo tiempo, se había modificado el IS ( impuesto de sociedades). 

Hay que resaltar que la polémica tiene su origen en un pleito de la Empresa Municipal de Rivas contra la Comunidad de Madrid. En dicho pleito la sentencia falló a favor de la Comunidad de Madrid, lo que motivó a  que la Empresa de Rivas interpusiera recurso ante el TSJM. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, falló a favor de la Empresa Municipal de Rivas. Todo ello, causó un revuelo e hizo que el Supremo “rectificase” en su decisión estableciendo que los clientes debían asumir dicho impuesto. Además, este mismo Tribunal rechazaba el incidente de nulidad que había presentado dicha Empresa de Rivas contra el pago sobre el IAJD. 

Este hecho motivó a que el miércoles 11 de abril de 2019, la Empresa Municipal de Rivas presentase un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Dicho recurso se fundamentaba contra la desestimación de su petición de nulidad respecto de la sentencia del Supremo. La cual, para recordar, determinaba que los clientes debían el IAJD. 

El Tribunal Constitucional dio a conocer una respuesta decepcionante sobre el IAJD.  Resolvió a favor de las entidades financieras. Se ha reformado la Ley Hipotecaria que ha hecho que afecte a más de un ciudadano, pero, sorprendentemente, sin efectos retroactivos. 

Dicha reforma modifica el contenido de algunas cláusulas que han sido reclamadas judicialmente. Como, por ejemplo, la ampliación de tres a doce cuotas impagadas para su ejecución o el pago de los gastos de registro, notario o gestoría. Asimismo, el pago del IAJD por el banco y ahora también por las cooperativas de créditos y las cajas rurales. 

Esta reforma también otorga más beneficios para los consumidores. Por ejemplo, elimina las comisiones en novaciones y los costes en subrogaciones, así como, la reducción de las comisiones de amortización anticipada. 

Con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria han entrado en vigor las principales novedades:

1º. La prohibición de las cláusulas suelo

2º. Se cobrará comisión de apertura por el Banco. 

3º. Quien pague todos los gastos hipotecarios será el Banco a excepción de la tasación

4º. El plazo mínimo que dispondrá el cliente para el contrato hipotecario será mínimo de 10 días anteriores a su firma. 

5º. El cliente deberá asistir al Notario un mínimo de 2 veces antes de proceder a firmar. 

6º. Pasarán a ser gratuitas tanto la subrogación como la novación del préstamo. 

7º. Antes de proceder a ejecutar al cliente, será necesario el impago de lo siguiente. En la primera mitad del préstamo: 3% del total o 12 cuotas. Y en la segunda mitad del préstamo, el 7% del total o 15 cuotas. 

8º. Respecto del cliente, no podrá imponerse a este, la contratación de otros productos junto a la hipoteca.

9º. Serán los bancos quienes tengan que evaluar de forma más precisa cómo es de solvente el cliente. 

10º. Reducción de las comisiones por amortización anticipada. 

Por lo tanto,  a modo esquemático: 

¿Qué tiene que pagar el Banco?

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de escritura

¿Qué tiene que pagar el cliente?

La tasación 

Su copia de escritura

El principal motivo por el que se confeccionó esta nueva normativa fue por la iniciativa de la Unión Europea. La UE, emitió una directiva que aumentase la protección de los consumidores. 

Entre estas medidas de protección destaca que se dé más información para el futuro hipotecado. De esta manera el Banco debe entregar las condiciones personalizadas que se encuentran en el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Al mismo tiempo debe facilitar lo que se conoce como Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ellas se explican de forma más amplia cuáles son las cláusulas más destacadas. Además, se le entrega una copia del contrato y en el caso de que hipoteca varíe, otro documento aparte con las respectivas cuotas a abonar. 

Otra de las medidas de protección es la relativa a la visita previa al notario. A él, deberán acudir tanto los titulares de la futura hipoteca como sus respectivos avalistas. Tendrán que acudir por la notaría al menos un día antes de la firma. El objetivo es que reciban asesoramiento gratuito  y respondan a un test. Además es importante que realice dicho examen porque sino el notario no podrá autorizar la escritura.Se debe certificar que al futuro prestatario se le ha entregado la documentación mencionada anteriormente. 

Asimismo, encontramos la referida a los notarios y registradores no pueden ni escriturar ni inscribir cláusulas abusivas. Esto es, que sean contrarias a las normas imperativas o que el Tribunal Supremo las haya declarado nulas. Al mismo tiempo, aquellas cláusulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas de pleno derecho. Por lo tanto, en esta situación se descarta la posibilidad de que existe un plazo de prescripción para denunciar su abusividad. 

Por último, se alude a las quejas y reclamaciones. Todas aquellas que estén relacionadas con los préstamos hipotecarios van a pasar a tramitarse por medio de una nueva entidad. Esta entidad versa sobre  la resolución de litigios de consumo en el sector financiero. 

A día de hoy, esta agencia aún no ha empezado a funcionar. Por lo que, es el Banco de España con el Servicios de Reclamaciones por medio del cual atiende este tipo de gestiones. 

Además, lo que se conoce como comisión o compensación por amortización anticipada  se abarata. Independientemente de que sea total o parcial. Únicamente se puede cobrar si al Banco se le genera una pérdida financiera. 

Los límites son diferentes en función de si la hipoteca es fíja o variable. 

Con todo ello, el espíritu es el de proteger al consumidor. De esta manera, se obligará a las entidades financieras a informar a los clientes respecto de las consecuencias y condiciones del préstamo. La figura del Notario  ha pasado a convertirse en asesor de cliente. Por otro lado, se establece un tipo de interés de demora máximo sobre préstamos sobre bienes inmuebles de uso residencial. En este sentido los intereses moratorios a aplicar frente el incumplimiento de pago serán tres puntos porcentuales más sobre el interés remuneratorio. 

En Letradox® Abogados , queremos que conozcas todas las novedades incluidas en la nueva Ley Hipotecaria de 2019. Asimismo, que estés al tanto de todas las situaciones que pueden darse si vas a comprar una vivienda. 

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derecho hipotecario

¿Cómo me afecta el fallo del Tribunal Supremo sobre IAJD de gastos hipoteca?

Cambio de criterio del Tribunal Supremo.

¿Cómo me afecta la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los gastos de la hipoteca?

En este post les hablaremos de la nueva sentencia que ha dictado el Tribunal Supremo sobre IAJD.

La sala de lo contencioso-administrativo ha cambiado su criterio en la materia de gastos hipotecarios.

En este caso con el impuesto de actos jurídicos documentados.

La sentencia en esta ocasión establece que tendrán que ser los bancos quienes a partir de ahora sean los que paguen este impuesto.

Y no los clientes que iban a pedir una hipoteca.

Con esta sentencia se da una nueva interpretación a la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Ya que esta ley decía que el sujeto pasivo era el cliente y por tanto quien tenía que pagar el impuesto.

Pero esta sentencia concluye que no es el cliente quien lo debe de pagar.  El interesado en que se eleve a escritura pública la hipoteca es el banco.

Ya que es la forma en que luego podrá ejecutar la hipoteca si el cliente no paga.

Por eso se ha considerado en esta nueva sentencia que es un privilegio para el banco y por eso debe ser quien pague dicho impuesto.

El artículo concreto que anula esta nueva sentencia del reglamento del impuesto de actos jurídicos es el 68. 2 por ser contrario a la ley.

Sobre el tema de las reclamaciones aun no está del todo claro, pues la sentencia no especifica si es retroactiva o no esta decisión. Pero se cree que los clientes podrán reclamar el impuesto pago de los últimos cuatro años. Que es el plazo de prescripción del pago de impuestos.

¿Cómo me afecta la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el IAJD si ya he recibido los gastos de la hipoteca al haber sentencia de mi caso?

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso Administrativo de 16 de octubre de 2018) no determina qué ocurre en estos casos.

Se limita a decir que el sujeto pasivo del impuesto es el Banco (acreedor hipotecario) y no el cliente (el deudor del préstamo).

Por tanto, establece el régimen en las hipotecas del futuro, pero en las ya reclamadas no hace mención a cómo afecta.

Al aplicarse el régimen general, se puede entender que si ya se ha abonado los gastos y ha habido sentencia que es firme, estos casos quedarían ya resueltos y no cabría posibilidad de volverlo a reclamar.

Dejando a salvo que se hubiera desistido del IAJD en la Audiencia Previa (que es lo solemos hacer) en cuyo caso, sería una partida que se podría volver a reclamar llevando a cabo de nuevo todo el procedimiento, desde el principio.

(En las mismas condiciones y siguiendo todo el procedimiento, pero reclamando únicamente esta partida).

Si mi Sentencia de gastos de la hipoteca está recurrida por el Banco, ¿cómo me afecta este fallo del Tribunal Supremo?

Depende del concepto por el que recurrió el banco la Sentencia.

Si recurrió alegando que era de cargo del cliente el IAJD y ahora hay Sentencia del Tribunal Supremo que dice que procede pagarlo el banco, puede que la Sentencia de apelación conceda también el gasto del IAJD.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que todos los casos que se han llevado desde febrero de 2018 (en donde el TS dijo que el impuesto IAJD correspondía al cliente), se plantearon desistiendo de ese importe. (Porque era la jurisprudencia de ese momento). Y eso no se puede cambiar, y por tanto, aunque haya esa sentencia, puede que el tribunal de apelación (la Audiencia Provincial) lo tenga en cuenta y no conceda el importe. Habrá que estar a cada caso.

Este tipo de fallos ampliamente conocidos por todos, lo son también obviamente por el tribunal se apelación. Por tanto lo tendrá en cuenta a la hora de sentenciar. Pero con todas las variables que han jugado a lo largo del procedimiento hasta ahora. Y son muchas. No se puede dar una respuesta generalizada a priori. Se estudiará cada caso.

¿Y si mi caso aún no tiene sentencia de primera instancia, sino que se está tramitando por el juzgado?

En este caso alegaremos en el procedimiento esta nueva sentencia. No se desistirá ya de este concepto. Es probable que la sentencia conceda por tanto todos los gastos de la hipoteca, incluido el impuesto.

¿Y si aún no he reclamado los gastos de constitución de la hipoteca?

En ese caso, ahora es buen momento para hacerlo dado que las perspectivas son más favorables.

¿Por qué el Tribunal Supremo ha cambiado de criterio?

Consideramos que tanto la Sentencia del Tribunal Supremo Sala de lo Civil de 2015 como la de octubre de 2018 de la Sala de lo Contencioso Administrativo son las acertadas, y que lo que hizo la sentencia de febrero de 2018 fue crear una confusión, que finalmente ha hecho que sean los consumidores los afectados.
Los abogados tenemos que regirnos por la legislación y jurisprudencia aplicables en cada momento. En cada momento se ha tenido en cuenta lo que era procedente, y estos cambios de criterios son totalmente sorpresivos y finalmente afectan al normal discurrir del procedimiento.

Aprovechamos también para informar a los clientes que nos peguntan por sus casos, lo siguiente:

1º) Todos los casos de la Comunidad de Madrid sobre hipotecas desde mayo de 2017 se llevan en un único juzgado. Es imaginable el retraso y colapso de dicho juzgado, siendo una cuestión por tanto ajena al despacho.

2º) Aquellas sentencias que han sido recurridas por el banco, pasan a resolverse por la Audiencia Provincial. Este órgano resuelve todos los recursos de Madrid, por tanto, el retraso que llevan en las resoluciones es también considerable pudiendo demorarse varios años la finalización del caso.

(Antes la media era de un año de todo el procedimiento y ahora puede ser de aprox. 3 ó 4 años o más, es impredecible dado que ha subido exponencialmente el nº de reclamaciones).

Esto no obstante no afecta al discurrir de la hipoteca y es totalmente independiente de cualquier otra actividad sobre su hipoteca que quiera hacer, que venda la casa, …etc.

3º) Estamos pendientes de todas las novedades jurídicas que puedan afectar a todos los casos. En cuanto haya una información relevante de su caso le informaremos, como siempre se ha venido haciendo hasta ahora.

Letradox Abogados queremos ayudarte a poder reclamar esos gastos. Somos expertos abogados en esta materia. Por ello no dude en contactar con nosotros.

Estaremos encantados de ayudarle con el asesoramiento legal de sus hipotecas.

Letradox Abogados
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