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Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

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Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Si vas a comprar una vivienda, todo lo que necesitas saber te lo explicamos aquí.

Recordemos lo que pasó el pasado mes de octubre del 2018.  Concretamente el día 18 de dicho mes, el Supremo se pronunció para que quien atribuyese el pago del IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) a los bancos, fuese el cliente. Esta decisión se llevó a cabo tras un agrio debate que establecía un resultado de 15 contra 13 votos. 

Al poco tiempo de que se conociese el fallo de la misma, el Gobierno aprobó un Real Decreto. En este mismo se establecía que fuese el Banco quien efectuase el pago de dicho impuesto, no el cliente. Además el Gobierno sostenía que la banca no podía deducirse dicha tasa porque al mismo tiempo, se había modificado el IS ( impuesto de sociedades). 

Hay que resaltar que la polémica tiene su origen en un pleito de la Empresa Municipal de Rivas contra la Comunidad de Madrid. En dicho pleito la sentencia falló a favor de la Comunidad de Madrid, lo que motivó a  que la Empresa de Rivas interpusiera recurso ante el TSJM. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, falló a favor de la Empresa Municipal de Rivas. Todo ello, causó un revuelo e hizo que el Supremo “rectificase” en su decisión estableciendo que los clientes debían asumir dicho impuesto. Además, este mismo Tribunal rechazaba el incidente de nulidad que había presentado dicha Empresa de Rivas contra el pago sobre el IAJD. 

Este hecho motivó a que el miércoles 11 de abril de 2019, la Empresa Municipal de Rivas presentase un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Dicho recurso se fundamentaba contra la desestimación de su petición de nulidad respecto de la sentencia del Supremo. La cual, para recordar, determinaba que los clientes debían el IAJD. 

El Tribunal Constitucional dio a conocer una respuesta decepcionante sobre el IAJD.  Resolvió a favor de las entidades financieras. Se ha reformado la Ley Hipotecaria que ha hecho que afecte a más de un ciudadano, pero, sorprendentemente, sin efectos retroactivos. 

Dicha reforma modifica el contenido de algunas cláusulas que han sido reclamadas judicialmente. Como, por ejemplo, la ampliación de tres a doce cuotas impagadas para su ejecución o el pago de los gastos de registro, notario o gestoría. Asimismo, el pago del IAJD por el banco y ahora también por las cooperativas de créditos y las cajas rurales. 

Esta reforma también otorga más beneficios para los consumidores. Por ejemplo, elimina las comisiones en novaciones y los costes en subrogaciones, así como, la reducción de las comisiones de amortización anticipada. 

Con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria han entrado en vigor las principales novedades:

1º. La prohibición de las cláusulas suelo

2º. Se cobrará comisión de apertura por el Banco. 

3º. Quien pague todos los gastos hipotecarios será el Banco a excepción de la tasación

4º. El plazo mínimo que dispondrá el cliente para el contrato hipotecario será mínimo de 10 días anteriores a su firma. 

5º. El cliente deberá asistir al Notario un mínimo de 2 veces antes de proceder a firmar. 

6º. Pasarán a ser gratuitas tanto la subrogación como la novación del préstamo. 

7º. Antes de proceder a ejecutar al cliente, será necesario el impago de lo siguiente. En la primera mitad del préstamo: 3% del total o 12 cuotas. Y en la segunda mitad del préstamo, el 7% del total o 15 cuotas. 

8º. Respecto del cliente, no podrá imponerse a este, la contratación de otros productos junto a la hipoteca.

9º. Serán los bancos quienes tengan que evaluar de forma más precisa cómo es de solvente el cliente. 

10º. Reducción de las comisiones por amortización anticipada. 

Por lo tanto,  a modo esquemático: 

¿Qué tiene que pagar el Banco?

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de escritura

¿Qué tiene que pagar el cliente?

La tasación 

Su copia de escritura

El principal motivo por el que se confeccionó esta nueva normativa fue por la iniciativa de la Unión Europea. La UE, emitió una directiva que aumentase la protección de los consumidores. 

Entre estas medidas de protección destaca que se dé más información para el futuro hipotecado. De esta manera el Banco debe entregar las condiciones personalizadas que se encuentran en el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Al mismo tiempo debe facilitar lo que se conoce como Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ellas se explican de forma más amplia cuáles son las cláusulas más destacadas. Además, se le entrega una copia del contrato y en el caso de que hipoteca varíe, otro documento aparte con las respectivas cuotas a abonar. 

Otra de las medidas de protección es la relativa a la visita previa al notario. A él, deberán acudir tanto los titulares de la futura hipoteca como sus respectivos avalistas. Tendrán que acudir por la notaría al menos un día antes de la firma. El objetivo es que reciban asesoramiento gratuito  y respondan a un test. Además es importante que realice dicho examen porque sino el notario no podrá autorizar la escritura.Se debe certificar que al futuro prestatario se le ha entregado la documentación mencionada anteriormente. 

Asimismo, encontramos la referida a los notarios y registradores no pueden ni escriturar ni inscribir cláusulas abusivas. Esto es, que sean contrarias a las normas imperativas o que el Tribunal Supremo las haya declarado nulas. Al mismo tiempo, aquellas cláusulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas de pleno derecho. Por lo tanto, en esta situación se descarta la posibilidad de que existe un plazo de prescripción para denunciar su abusividad. 

Por último, se alude a las quejas y reclamaciones. Todas aquellas que estén relacionadas con los préstamos hipotecarios van a pasar a tramitarse por medio de una nueva entidad. Esta entidad versa sobre  la resolución de litigios de consumo en el sector financiero. 

A día de hoy, esta agencia aún no ha empezado a funcionar. Por lo que, es el Banco de España con el Servicios de Reclamaciones por medio del cual atiende este tipo de gestiones. 

Además, lo que se conoce como comisión o compensación por amortización anticipada  se abarata. Independientemente de que sea total o parcial. Únicamente se puede cobrar si al Banco se le genera una pérdida financiera. 

Los límites son diferentes en función de si la hipoteca es fíja o variable. 

Con todo ello, el espíritu es el de proteger al consumidor. De esta manera, se obligará a las entidades financieras a informar a los clientes respecto de las consecuencias y condiciones del préstamo. La figura del Notario  ha pasado a convertirse en asesor de cliente. Por otro lado, se establece un tipo de interés de demora máximo sobre préstamos sobre bienes inmuebles de uso residencial. En este sentido los intereses moratorios a aplicar frente el incumplimiento de pago serán tres puntos porcentuales más sobre el interés remuneratorio. 

En Letradox® Abogados , queremos que conozcas todas las novedades incluidas en la nueva Ley Hipotecaria de 2019. Asimismo, que estés al tanto de todas las situaciones que pueden darse si vas a comprar una vivienda. 

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Ley de crédito inmobiliario. Novedades. Letradox Abogados

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LA NUEVA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO. LETRADOX ABOGADOS

La nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario 5/2019 de 15 marzo entrara en vigor el lunes 17 de junio de 2019.

Transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.

Su finalidad es potenciar la seguridad jurídica la transparencia y la comprensión de las cláusulas de los contratos. También pretender establecer un equilibrio entre las partes.

Recordemos que ha habido numerosas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios desde hace años. Para acabar con esta práctica la nueva Ley establece las siguientes pautas.

Se incrementará la responsabilidad de la parte prestamista, una obligación que va más allá de la mera información “formal” previa.

Inicialmente la Directiva determinaba su aplicación a los consumidores, pero también se podrá ampliar a los no consumidores. De hecho la ley amplía la protección a todas las personas físicas, sean consumidoras o no.

El Notario tiene la obligación de asesorar imparcialmente al prestatario.

Se establece una obligación al personal de la entidad prestamista. Ésta consiste en acreditar una determinada capacitación profesional a fin de poder evaluar si efectivamente el prestatario conoce de manera cabal las cláusulas del préstamo.

Se prohíbe el ofertar productos del banco junto con el préstamo hipotecario. Las denominadas ventas vinculadas.

Se incentiva el establecer un tipo fijo en vez de un tipo variable.

El vencimiento anticipado del préstamo sólo se dará si el incumplimiento del deudor es significativo.

Muy importante el apartado de sanciones. Multas muy elevadas si hay incumplimiento de las normas de esta ley.

La disposición transitoria primera de la ley establece la irretroactividad.

No obstante, si hay novación de un contrato anterior, sí que esta ley resultaría de aplicación.

En cuanto a las cláusula de vencimiento anticipado de los contratos anteriores:

El deudor se puede acoger a lo establecido en esta ley. No obstante si en el contrato ya se ha producido el vencimiento anticipado  (esté en ejecución o no, se haya suspendido o no) , no será de aplicación esta ley.

La disposición transitoria tercera regula qué ocurre con las ejecuciones hipotecarias en curso.

Da un nuevo plazo de 10 días a los ejecutados para presentar la oposición a la ejecución. ( Si no se hubiera podido interponer en el procedimiento porque transcurrió el plazo).

Se notificará a las partes que tienen de nuevo esta posibilidad de defensa en el procedimiento.

Si quieres ayuda con tu préstamo hipotecario para saber cómo te afecta esta nueva ley.

Estamos a tu disposición

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TS

HIPOTECA VERDE. POR LETRADOX ABOGADOS.

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La concienciación con el medio ambiente es una realidad creciente. Incluso en ocasiones una necesidad como sociedad, por ello hasta el ámbito hipotecario se cierne sobre ello. Y por ello las hipotecas verdes son una realidad en auge.

La conciencia ambiental, por tanto, se traduce cada vez más en legislación y normas de acorde a esta mentalidad. De aquí nacen las hipotecas verdes.

Estas hipotecas verdes centran su atención, principalmente, en la manera en que consumimos energía. Todos hemos escuchado hablar del certificado de eficiencia energética. Así pues, cuanto mejor sea el resultado de la certificación, más ahorro reflejarán nuestras facturas.

Las hipotecas verdes tienen en cuenta la eficiencia energética de la vivienda para fijar las condiciones del préstamo. De modo que será más beneficioso el préstamo si se cuenta con una buena certificación. Para que esto sea posible lo que se hace es fijar los intereses en relación a la eficiencia energética.

Al margen de su importancia para suscribir hipotecas, que es lo que nos concierne, también es útil en alquileres. Y esto es así porque contar con esta información a la hora de contratar un alquiler permitirá hacernos una idea del gasto en energía necesario.

¿Qué ha hecho posible la aparición y desarrollo de estos créditos?. La principal respuesta es gracias al Plan de Acción sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes. Este es un programa que desarrolló la Comisión Europea y en el que colaboran hasta un total de 37 entidades financieras. Estas entidades acumulan prácticamente la mitad de hipotecas firmadas en Europa. Más 23 organizaciones del sector inmobiliario. es decir, un total de 60 organizaciones forman parte.

Por tanto, estas hipotecas verdes buscan favorecer la compra de inmuebles energéticamente eficientes.

Este punto resulta interesante si lo relacionamos con el novedoso concepto de Certificación green. (Certificación verde en español).

Esta etiqueta, este certificado evalúa a los edificios en relación a su sostenibilidad. Esta metodología de edificación constituye una novedad social, cultural y sobre todo económica. Igual que personalmente cada vez hay más vinculación con el medio ambiente, lo hay con la construcción. Se evalúa lugar, calidad, recursos empleados y calidad técnica del inmueble. Esta etiqueta por tanto puede estar muy relacionada con la posibilidad de acceder a una hipoteca verde. 

Green Building Council España ofrece la posibilidad de acceder a esta certificación. Este tendrá reconocimiento a nivel europeo. Figuras homólogas reconocidas a nivel internacional son el BREEDAM Y LEED.

Conocidas estas figuras y volviendo a las hipotecas verdes. Las ventajas e las hipotecas verdes son muchas . En primer lugar, como se deducía en lineas anteriores, los intereses. Los intereses serán más reducidos y por tanto más beneficiosos para aquel que desee adquirir la hipoteca. Si es posible acceder a este tipo de hipotecas significará una mayor sostenibilidad reflejada en ahorro de importes de facturas. Se ha calculado que el ahorro posible de alcanzar ronda los 4.000 euros. De manera que además de reducir intereses su capacidad económica aumentará. En otras palabras, tendrá menos gastos y podrá hacer frente de mejor manera a la hipoteca. Y finalmente, que no menos importante, la protección medioambiental. Actividades a pequeña escalas como esta nos compromete con u deber social de mayor envergadura. 

Al fin y al cabo todo esto se desarrolla con el fin de crear un producto competitivo. Y además se realizan en un tiempo en el que las autoridades se suman a esta concienciación. La concienciación de una sociedad más verde.

Centrando el punto de atención en España. Antes de analizar exclusivamente la repercusión de este producto financiero en nuestro país analizaremos la situación inmobiliaria. 

En el tercer trimestre de 2018 los datos del observatorio de vivienda y suelo ha recogido los siguientes datos.

Se ha incrementado en un 10,3% las transacciones de viviendas escrituradas con respecto al mismo trimestre del año pasado. Es interesante que las transacciones de vivienda usada son diez veces mayores que las relativas a vivienda nueva. El precio de la vivienda libre también ha subido, concretamente un 3,2 % desde el mismo trimestre de 2017. Sin embargo, a disminuido el precio medio del suelo urbano hasta los 155 euros por metro cuadrado, 4,2 % menos.

En relación a los préstamos hipotecarios entregados para la adquisición de vivienda, han incrementado la contratación en un 10,2% con un a media de 125.000 euros por vivienda. La accesibilidad económica para adquirir una vivienda se mantiene al igual que los anteriores años en un incremento continuo desde 2015, hasta los 7,27 años de renta bruta. En conclusión, ese es el tiempo medio que ha de pasar para pagar su hipoteca. El esfuerzo teórico anual sin deducciones es del 32.1% de la renta disponible por hogar.

El índice general de precios de la vivienda, dato ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística, refleja que desde 2014 el precio de la vivienda comenzó a subir y recuperarse progresivamente hasta que ha alcanzado, en el tercer trimestre de 2018, el valor de 120,5. Se recuperan así los índices de hace 6 años

Y hablando concretamente sobre contratos de hipoteca decir que.: La evolución de la relación entre el principal del préstamo y el valor de tasación del inmueble en porcentaje se sitúa en este tercer trimestre en el 65.9%. Es decir, ese es el valor de la casa que el crédito hipotecario tiende a cubrir de media. Y la cantidad de créditos que superan el 80% de tasación del inmueble ha ido en aumento correlativamente desde 2013 que sufrió una caída. Actualmente se cubre ese porcentaje en el 15.5% de los créditos que se han suscrito.

Conocidos estos datos del observatorio de vivienda y suelo toca centrarse en las hipotecas verdes. Porque aunque bien es cierto que están disponibles en nuestro país aún tienen una presencia tímida. Los promotores sin embargo no podrán obviarlo y así por ejemplos en muchos hoteles ya es una realidad. Al final será una manera de desarrollo del suelo y la zona. Y simultáneamente las leyes se irán haciendo eco de esta novedad a regular. Además, la nueva ley hipotecaria no parece que vaya a regular el registro de todo esto de manera muy clara.

De las sesenta organizaciones citadas que forman parte del plan europeo, siete son nacionales. (el Ayuntamiento de Madrid, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Caja Rural de Navarra. Green Building Council España, Cohispania, Tinsa y Triodos Bank.)

Así pues desde Letradox abogados vemos muy interesante esta propuesta. Con muchas ventajas que ofrecer. Además al igual que con las convencionales hipotecas siempre estaremos a su disposición. Y del mismo modo siempre estaremos al lado de las novedades que se den, y más si suponen compromiso social. 

Letradox Abogados

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NUEVA LEY HIPOTECARIA. LETRADOX ABOGADOS.

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CAMBIOS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA. SE APRUEBA LA NUEVA LEY HIPOTECARIA.

Hoy se ha aprobado la nueva ley hipotecaria. Ésta responde a la necesidad de transposición de la normativa europea con un retraso de 3 años. La directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles.

La mayoría de enmiendas propuestas por el Senado fueron rechazadas en la votación por el Congreso.

Esta ley es aplicable a todos los préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas de manera profesional.

La principal meta buscada es aumentar la protección del consumidor. (concepto el cual amplía su  definición al igual que lo hace el de “inmueble”). Conseguir así mismo una mayor transparencia. Por ello, se aumenta el control de transparencia tanto formal y material. Es decir, sobre la redacción y conocimiento de las cláusulas de manera respectiva.

Se intenta conseguir una información más personalizada sobre obligaciones. Hará falta prestar especial intención a la ficha europea FEIN. Además, se evaluará al cliente, su solvencia y advertirá sobre las cláusulas más notorias. Así se reducirá el riesgo de impago. Además tendrán la obligación de consultar los historiales de los clientes en la Central de información de Riesgos.

Más puntos relevantes a tener en cuenta a partir de la aprobación de la ley son:

La ley recoge de manera explicita quién asume los gastos de la hipoteca. Todos los gastos correrán a cuenta del banco exceptuando la tasación. Aranceles notariales, gestoría, inscripción registral y el impuesto de AJD debe asumirlos el banco. Solo la tasación será aquel que el titular del préstamo deba hacer frente.

Por otro lado, bajan las comisiones por amortización anticipada. Al igual que en un préstamo de tipo fijo, el titular pagará una comisión por amortización anticipada. Esta cuantía podrá ser negociada entre la entidad bancaria y el cliente. Sin embargo, se fijan unos límites que además son entre sí excluyentes. Si el reembolso anticipado es durante los cinco primeros años de contrato será de 0,15%. en cambio, durante los tres primeros años se fija el 0,25%. En definitiva, si el cliente decide cancelar el préstamo pagará menos por las comisiones.

Los intereses de demora en el pago. La nueva ley los sitúa en el valor del interés del préstamo más tres puntos. Y ello pese a que el TS dictó que no podían establecerse más de dos puntos porcentuales sobre el interés pactado. Aunque cierto es que hace unos años se llegaban al 25%

El notario deberá ser visitado obligatoriamente un día antes. Con esta medida se busca que el cliente reciba un asesoramiento gratuito y eficaz. 

Tras los grandes revuelos en materia de cláusulas suelo. Esta nueva ley hipotecaria prohibe que a las hipotecas con un interés variable se les aplique esta cláusula. De este modo se cierra la puerta a la proliferación de estas cláusulas tantas veces declaradas abusivas. Y además, el interés remuneratorio no podrá ser negativo.  Que evita la irónica situación de que la entidad pague por prestar dinero.

En este punto es muy relevante la referencia indirecta hecha al IRPH. Ya en este blog hemos tratado la controversia por este índice de referencia, aquí el enlace. Y todavía continuamos a la espera de sentencia del TJUE sobre el asunto. Parece que se ha buscado evitar el uso de este tipo de indices al pedir que. El índice debe ser “claro, accesible, objetivo, y verificable” así como no “susceptible de influencia” por los bancos. (Parece que el IRPH contaba con cierta falta de transparencia).

En relación a las hipotecas multidivisas. Créditos también muy presentes en nuestros tribunales. Decir que el tipo de cambio con euro será inicialmente el del BCE en fecha de solicitud. El banco informará periódicamente al cliente del incremento acaecido y mecanismos para reducir riesgos. Y en cualquier caso siempre que la cuota difiera en más del 20% del importe que hubiera pagado con el tipo vigente en la firma.

Con esta ley también se facilitará el cambio de hipoteca variable a fija. Esto se hará abaratando la conversión.

El cliente podrá subrogar sin costes y de manera libre su hipoteca. serán las entidades las que establezcan un mecanismo de compensación. Ello teniendo en cuenta los intereses cobrados y pendientes.

Además se amplía el plazo para los embargos de las casas. La vida del préstamo se divide en dos mitades. Si es necesaria ejecución hipotecaria se procederá del siguiente modo. Si la mora sucede en la primera mitad de vida, para abrir la ejecución, el impago debe ser igual al 3% del capital o igual a 12 cuotas. Será de bien el 7% o bien 15 cuotas si es en la segunda mitad.

Finalmente, en concordancia con movimientos actuales sociales, aparece el “crédito verde”. Mediante esta medida se busca impulsar fuentes renovables. Edificios energéticamente eficientes. La propuesta consiste en eximir a estas de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Por otra parte, no se podrá vincular la concesión de hipotecas a la contratación de otros productos. Antes era común asociar las hipotecas a la adquisición de productos como un seguro de hogar, por ejemplo. Sí se permitirán, en cambio, bonificaciones.

La entrada en vigor es uno de los puntos problemáticos. Mientras que unos grupos proponían su entrada en vigor tras 3 meses tras su publicación en el BOE.  Excepto para aquellos puntos de necesario desarrollo reglamentario. (como pudieran ser las normas de transparencia). Otros abogaban por lo fijado en el texto original, la entrada en vigor en 30 días. Excepto: cláusulas sobre el asesoramiento, la cláusula suelo y variación de tipo de interés. finalmente se aprobó la enmienda propuesta y se establece una vacatio legis de 3 meses.

No obstante, la norma no tendrá carácter retroactivo. No se aplicará a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad. Las excepciones a esta regla general, sin embargo, son dos. En primer lugar, aquellas que tengan cláusula de vencimiento anticipado. Y en segundo lugar, en el caso de novación tras la entrada en vigor.

Por todo ello si tiene alguna duda en cómo le afectara la nueva ley. O si por el contrario tiene algún problema con su hipoteca. No dude en contactar con Letradox Abogados. Son tus abogados de confianza y expertos en la materia.