Abogados expertos SOCIMIS e inversión inmobiliaria. LETRADOX
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ANÁLISIS JURÍDICO DE LA POSIBLE SUPRESIÓN DEL RÉGIMEN FISCAL DE LAS SOCIMIs EN ESPAÑA
El presente proyecto tiene como objetivo analizar, desde una perspectiva jurídica, las implicaciones de la posible supresión del régimen fiscal especial aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) en España. Este análisis se centrará en las bases normativas que sustentan dicho régimen, sus efectos legales y las potenciales consecuencias que podría acarrear su eliminación, tanto a nivel nacional como en el contexto del marco jurídico europeo.
- REGULACIÓN ACTUAL DE LAS SOCIMIs EN ESPAÑA
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) son vehículos de inversión creados para fomentar el mercado inmobiliario a través de la adquisición, promoción y rehabilitación de activos destinados al alquiler. Inspiradas en los Real Estate Investment Trusts (REITs) de Estados Unidos, las SOCIMIs ofrecen a los inversores una forma de acceder al mercado inmobiliario con ventajas fiscales y un nivel elevado de transparencia.
La regulación de las SOCIMIs en España está contemplada en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que establece los requisitos, condiciones operativas y el régimen fiscal especial que aplican a estas entidades. Esta normativa busca incentivar la inversión en el sector inmobiliario mediante un marco fiscal favorable, que está condicionado al cumplimiento de ciertas exigencias legales. A continuación, se analizan los aspectos más relevantes de esta regulación:
1.1 Requisitos principales establecidos por la Ley 11/2009
- Objeto social exclusivo (Artículo 2): Las SOCIMIs deben dedicarse principalmente a la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles destinados al arrendamiento. También pueden invertir en participaciones de otras SOCIMIs o entidades similares de países miembros de la UE o con tratados de doble imposición con cláusula de intercambio de información.
- Requisitos de arrendamiento de los activos (Artículo 3.3): Los bienes inmuebles destinados al arrendamiento deben mantenerse arrendados en el patrimonio de la SOCIMI durante un periodo mínimo de tres años, sumando el tiempo en que estuvieron ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año. El cómputo varía según si los inmuebles estaban en el patrimonio antes de acogerse al régimen fiscal o se adquirieron/promovieron después.
- Cotización obligatoria (Artículo 4): Las SOCIMIs deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), lo que garantiza transparencia y liquidez para los inversores.
- Distribución obligatoria de beneficios (Artículo 6): Las SOCIMIs están obligadas a distribuir:
- El 100% de los dividendos recibidos de participaciones en otras SOCIMIs.
- El 50% de las plusvalías generadas por la transmisión de inmuebles o participaciones, debiendo reinvertir el resto en un plazo de tres años.
- El 80% del resto de los beneficios obtenidos
1.2 Régimen fiscal especial (Artículo 9 y ss)
El régimen fiscal de las SOCIMIs se caracteriza por:
- Tributación al tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, salvo en casos específicos. No se permite la compensación de bases imponibles negativas ni el acceso a deducciones y bonificaciones fiscales previstas en el régimen general.
- Gravamen especial del 19% sobre dividendos distribuidos a socios con una participación igual o superior al 5%, siempre que dichos dividendos estén exentos o tributen a menos del 10% en sede del socio. Este gravamen no se aplica si el socio es otra SOCIMI o una entidad que tributa al menos al 10%.
- Bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y la de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler.
Condiciones para acceder al régimen fiscal especial (art 3 y 11): El acceso a este régimen está condicionado a que la SOCIMI cumpla con las siguientes obligaciones adicionales:
- Transparencia informativa: Publicación y comunicación periódica de resultados financieros y operativos.
- Operaciones reales y no especulativas: Las actividades principales deben centrarse en el alquiler de inmuebles o la participación en otras SOCIMIs, evitando actividades especulativas o de compraventa a corto plazo.
Supervisión y control: La normativa establece que las SOCIMIs están sujetas a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que garantiza el cumplimiento de las obligaciones legales, especialmente en lo relativo a la transparencia y cotización.
El régimen especial no solo busca incentivar la inversión inmobiliaria, sino que también establece una estructura rígida que garantiza el cumplimiento de obligaciones legales específicas para mantener el acceso a sus beneficios fiscales. Esto refleja el equilibrio buscado por el legislador entre la competitividad del mercado y la seguridad jurídica.
1.3. Comparativa con la regulación en otros países europeos
En Europa, varios países cuentan con figuras similares a las SOCIMIs, como los SIICs en Francia o los G-REITs en Alemania, con regímenes fiscales favorables. Sin embargo, España se destaca por su tributación al 0%, mientras que otros países aplican tipos más altos o imponen restricciones adicionales. La competencia fiscal europea podría intensificarse si las SOCIMIs españolas pierden su atractivo, incentivando la deslocalización de estas entidades hacia mercados más competitivos.
- ANÁLISIS JURÍDICO DE LA POSIBLE SUPRESIÓN DEL RÉGIMEN FISCAL
2.1. Propuestas legislativas recientes y su alcance
La noticia plantea la posibilidad de que el régimen fiscal especial de las SOCIMIs sea eliminado o modificado, lo que implicaría el fin del tratamiento privilegiado que estas entidades disfrutan actualmente. Aunque todavía no se ha presentado un proyecto legislativo formal, estas propuestas están enmarcadas dentro de un contexto de revisión general de los regímenes fiscales especiales con el objetivo de aumentar la recaudación y garantizar un tratamiento tributario más equitativo.
La supresión del régimen fiscal plantearía la aplicación del tipo general del 25% en el Impuesto sobre Sociedades, lo que generaría una carga tributaria significativamente mayor para las SOCIMIs, impactando tanto en su viabilidad como en su atractivo para los inversores.
2.2. Implicaciones legales para las SOCIMIs
- Modificaciones al régimen tributario actual: La supresión o modificación del régimen especial afectaría los siguientes aspectos jurídicos clave:
- Principio de seguridad jurídica (Artículo 9.3 CE): Las SOCIMIs, que han organizado su actividad en base a la normativa vigente, podrían considerar que un cambio abrupto vulnera su derecho a la seguridad jurídica.
- Respeto al principio de capacidad económica (Artículo 31 CE): Una reforma que respete la capacidad contributiva real de las SOCIMIs será clave para evitar conflictos constitucionales. Sin embargo, un aumento impositivo desproporcionado podría ser impugnado por considerarse confiscatorio o desproporcionado.
- Principio de confianza legítima: Este principio, reconocido por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, protege las expectativas razonables generadas por el ordenamiento jurídico en los operadores económicos. Las SOCIMIs podrían argumentar que han estructurado su actividad y financiación sobre la base del régimen actual, lo que justificaría una transición gradual o compensaciones en caso de cambios normativos.
- Impacto sobre los accionistas e inversores: Un cambio en la tributación tendría efectos directos sobre los accionistas, ya que las SOCIMIs están obligadas a distribuir la mayor parte de sus beneficios. La pérdida de beneficios fiscales podría resultar en una menor rentabilidad de las acciones, afectando tanto a pequeños inversores como a grandes fondos de inversión.
- Posibilidad de deslocalización: La eliminación del régimen fiscal podría incentivar la deslocalización de las SOCIMIs hacia países europeos con sistemas tributarios más competitivos. Desde una perspectiva jurídica, esto podría interpretarse como un efecto adverso contrario al objetivo de fomentar la competitividad económica dentro del marco de la Unión Europea.
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