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LA REFORMA HIPOTECARIA, por LETRADOX ABOGADOS.

¿Qué novedades nos depara la reforma hipotecaria? En Letradox abogados, expertos en Derecho hipoecario, te lo contamos para que estés al día, en este post.

Protección del consumidor frente a las hipotecas.
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La entrega de documentos será requerida para contratar una hipoteca. Ello se exigirá por la reciente reforma hipotecaria a través de los bancos. Así, las entidades deberán informar sobre todo lo necesario antes de los siete días previos a la firma. Concretamente, detalles complejos de la escritura y sobre condiciones fundamentales.

Los documentos serán: ficha resumen, hoja de advertencias, simulacros, hipoteca estándar, copia del contrato, seguros exigidos, dos presupuestos, la copia del notario, el acta y un test junto a la aceptación.

En este sentido, la Directiva Europea 2014/17/UE, de 4 de febrero, dispone que se deberá entregar una Ficha Europea de Información Normalizada ó FEIN, en la que se contenga una oferta vinculante comparable con otras entidades y en la que se detallen las cláusulas o condiciones principales del propio contrato.
De esta manera, se conseguirá el objetivo de dotar al consumidor de un mayor conocimiento previo sobre lo que pretende contratar. (1. Ficha resumen).

Seguidamente, el cliente deberá recibir una Ficha de Advertencias Estandarizadas ó FiAE. Precisamente, la entidad tendrá que detallar si el préstamo contiene cláusulas suelo o algún límite a la variación en relación con el histórico del índice. Por la experiencia en reclamaciones judiciales, se deberá precisar las condiciones de vencimiento anticipado, con el objeto de conocer la opción del banco sobre la cancelación del préstamo y posterior ejecución de la propia garantía inmobiliaria. (2. Ficha de advertencias). Una aclaración novedosa con respecto al vencimiento anticipado es la imposibilidad de ejecución antes de 9 meses de incumplimientos o impagos.

En el supuesto de que se esté considerando la contratación de un préstamo a tipo variable, la entidad deberá entregar además dos simulacros en los que se refleje la variabilidad de las cuotas mensuales dependiendo de diferentes evoluciones del tipo de interés. (3. Simulacros).

El cuarto documento consiste en un contrato de préstamo hipotecario estandarizado. La entidad deberá facilitar tal modelo para el supuesto de que el consumidor lo solicite. (4. Modelo de hipoteca estandarizada).

Entre los documentos a recepcionar por el cliente, se encuentra una copia del contrato con el tipo seleccionado de hipoteca, detallando las cláusulas y adjuntando al mismo una ficha con los gastos que la firma conllevará. Es decir, precisando lo que hasta ahora a traído quebraderos de cabeza: aranceles notariales, los derechos registrales, gestoría, el impuesto de actos jurídicos documentados y, por último, el sujeto que deberá realizar el pago de todo ello (5. Copia del contrato y gastos a asumir).

Otro documento más que tratará sobre los seguros o polizas de daños sobre el inmueble. (6. Seguros).

La Directiva prohibe la práctica generalizada en la que las entidades ofrecían seguros de hogar de forma adjunta al bien a hipotecar. Por tanto, será necesario redactar dos presupuestos en los que se detallen de forma separada, con el objeto de que el propio cliente escoja el más interesante a su bolsillo y a sus circunstancias (7. Presupuestos sobre préstamo y póliza, separados).

El cliente, además, puede recibir información del notario de forma gratuita. Con este propósito, se exige otra copia del préstamo para enviar al notario mediante el banco. (8. Copia del préstamo para el notario).

En esta línea, una vez recepcionada la totalidad de la documentación, el cliente se acercará al notario elegido para que valore la misma documentación. El fedatario público deberá conocer y verificar que el futuro contratante es consciente de la integridad de las condiciones y sus riesgos, de forma detallada, sin que sea posible la afirmación general de su conocimiento (como la práctica hasta ahora). (9. Acta del notario).

Finalmente, otra función del notario será el análisis del cliente mediante la realización de un test al cliente. Cabe destacar la necesidad de su realización antes de la autorización o la firma del préstamo hipotecario. No solo esto, sino también la ratificación de la validez de las cláusulas (10. Test y verificación de validez por el notario).

Sin duda es una reforma que traerá beneficios para los consumidores y seguridad en la contratación de este tipo de préstamos, algo que se venía necesitando desde sus inicios.

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