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El sector inmobiliario y Crisis Covid19. LETRADOX Abogados

El sector inmobiliario y Crisis Covid19. LETRADOX Abogados

 

LETRADOX ABOGADOS S.L.P. 

info@letradox.es 

El otro día nos llamó la atención en el equipo la siguiente noticia que leímos en los medios de comunicación:

(Noticia de El País: Hermès factura en un día 2,5 millones en una tienda en China abierta tras el confinamiento. Después de dos meses de encierro se formaron grandes colas ante esta firma de lujo ).

Pues bien, esta noticia no hace sino reafirmar  que el sector del lujo saldrá reforzado y experimentará un exponencial crecimiento en los próximos meses, como ya ocurrió en la crisis del año 2008. ¿Pero qué ocurrirá con el sector inmobiliario?

La actual inversión se ha desplomado (datos de marzo y abril de 2020), y los que deseen vender su vivienda a corto plazo es posible que no encuentren un comprador que esté dispuesto a darles el precio que solicitan. La incertidumbre es alta y por ello en estos meses no se han llevado a cabo las transacciones habituales. Ahora bien, es probable que la situación varíe sustancialmente.

En los próximos meses se abre un panorama favorable para aquellos inversores inmobiliarios. Igualmente, el panorama a medio plazo será propicio para las tecnologías aplicadas al sector, tal y como ya anunciaba la abogada Mercedes de Parada en esta charla con expertos proptech Link:https://www.letradox.com/sin-categoria/letradox-metrovacesa-y-adevinta-el-futuro-y-las-inmobiliarias/ 

Link:  https://www.lawyerpress.com/2019/11/29/meetup-proptech-real-estate-real-challenge/

o bien en esta otra ante representantes de fondos de inversión:

https://www.letradox.com/sin-categoria/aspectos-legales-del-sector-inmobiliario-letradox-abogados/

Tan importante como la propia operación inmobiliaria, es el marco regulatorio aplicable y el correcto asesoramiento jurídico y fiscal de la operación, que en Letradox llevamos a cabo con nuestros clientes.  Por ejemplo, la deducción por adquisición de vivienda habitual permite, con carácter general, desgravar el 15% del dinero aportado en el año fiscal, siempre sobre una base máxima de 9.040 euros, lo que deja el máximo que el contribuyente se puede deducir hasta un máximo de 1.356 euros.

En el caso de clientes extranjeros, recordemos que se puede obtener la residencia en España por la compra de un inmueble de lujo, con una serie de requisitos. (Noticia El País: El 42% de casas de lujo compradas por extracomunitarios sirvió para obtener un permiso de residencia. España batió en 2018 por quinto año consecutivo el récord de visados de oro) . GOLDEN VISA 

Por último, les aconsejamos ver este vídeo que resume los 10 aspectos fundamentales antes de comprar una vivienda: https://www.youtube.com/watch?v=MxYaBj9FMqk

realizado por nuestro equipo, a quien puede consultar para que le asesoremos sobre su operación inmobiliaria en particular, ya sea de una vivienda, oficina, edificio o promoción urbanística.

La crisis económica originada por el Covid-19 y la consecuente paralización de la economía abre una situación extraordinaria que no resultará ajena al sector inmobiliario. Los riesgos y oportunidades están ahí, encima de la mesa, y cómo se gestione y aprovechen determinará el futuro de muchas compañías de todo el mundo y en especial en España.

If you have a legal or regulatory question or require general guidance about the commercial implications of COVID-19 for your business, LETRADOX S.L.P. Lawyers can help you. With the aim of keeping our clients informed about the new regulatory measures, we have prepared an update of the COVID-19 Articles in our blog (www.letradox) , which includes a selection of recently-approved regulations.

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El sector inmobiliario y Crisis Covid19. LETRADOX Abogados

Conferencia Aspectos legales del sector inmobiliario. LETRADOX Abogados

Conferencia Aspectos legales del sector inmobiliario. LETRADOX Abogados

Mercedes de Parada, abogada directora de Letradox, durante la ponencia sobre Aspectos Legales del sector inmobiliario que ha impartido ante profesionales del sector inmobiliario, empresarios internacionales y representantes de fondos de inversión.

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alquiler de vivienda

Régimen legal pisos turísticos Madrid. Letradox Abogados

RÉGIMEN LEGAL PISOS TURÍSTICOS MADRID. LETRADOX ABOGADOS

La sesión plenaria del pasado 27 de marzo del Ayuntamiento de Madrid aprobó el PEH. El Plan Especial de Hospedaje. Con el que el Ayuntamiento de la capital pretende frenar la conservasen de las viviendas en alojamientos turísticos. A la vez que promover que el hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad.

El PEH establece nuevas condiciones de implantación del uso del hospedaje en edificios de uso residencial. De acuerdo con los usos admitidos, nivel de protección del edificio. Y el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

El nuevo Plan incluye alguna medida que ha provocado reticencias de parte de la población. Como la exigencia de un acceso independiente en los edificios donde convivan pisos turísticos y de uso residencial. Esta medida supondrá la ilegalización de nada menos que el 95% de los pisos turísticos en el centro de la ciudad. Debido a que la instauración de un acceso independiente es prácticamente inviable para todos.

Sin embargo, estos no son los únicos problemas que giran en torno a los pisos de alquiler. Muchos vecindarios se quejan de que el auge de este negocio ha provocado la subida de la renta del alquiler. Haciendo que muchos de ellos sean incapaces de asumir su precio. Lo que ha provocado la marcha de muchos inquilinos en los últimos años.

Otra de las quejas procede también del aumento de los llamados ‘pisos patera’. Donde muchos estudiantes se agrupan y dan fiestas hasta altas horas de la madrugada. Perturbando el descanso del resto de vecinos de la comunidad. Y denuncian los desperfectos o perturbaciones ocasionados en los elementos comunes por los mismos. Situaciones que en más de una ocasión han terminado en vía judicial (artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal).

El objetivo del PEH es doble. Por un lado, pretende salvaguardar el uso residencial del centro de Madrid. También impedir la mutación de las viviendas en pisos turísticos de carácter temporal.

Y por otro lado. La intención es trasladar la actividad de hospedaje a zonas varias de la ciudad para repartir la actividad económica. De esta manera el casco histórico quedaría descongestionado.

El Plan del Ayuntamiento se vale de cuatro parámetros. Con los que determinar las condiciones para la implantación del uso del hospedaje. El nivel de usos admitido y el nivel de protección del edificio. A la vez que el uso que se haya implantado o la zona de ubicación del edificio.

El Ayuntamiento exige que el propietario solicite una licencia de uso terciario de hospedaje. Esto se debe a la legislación sectorial. Que establece que aquellos pisos de alojamiento turístico arrendadas durante más de 90 días al año (art. 3.2 Decreto 79/2014, de 10 de julio). Desarrollan una actividad comercial. De ahí que sea necesario.

La planificación afecta a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados. Distribuidos en zonas o anillos concéntricos. Estas zonas están delimitadas de acuerdo con la congestión de las viviendas turísticas presentes en cada barrio de Madrid.

La primera zona se encuadra en el distrito Centro de Madrid.

La segunda zona corresponde a los barrios que componen el resto del casco histórico de la ciudad. Llegando así a Chamberí por entero y afectando a partes de los distritos de Chamartín o Salamanca. Y Retiro, Arganzuela o Moncloa-Aravaca.

El tercer y último anillo lo componen los barrios de la Almendra Central. Y varios de Usera, Carabanchel o la Latina.

El nuevo PEH afecta también a aquellas personas cuya intención es establecer un hotel. Si un sujeto pretende sustituir el uso residencial de un edifico entero por un uso de hospedaje. Con el objetivo de constituir un hotel o semejante. Con el nuevo PEH se eliminó esta posibilidad. Para llevar a cabo esta acción será indispensable un plan especial que estudie el impacto en el entorno. Y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid. A la vez que posteriormente por el Pleno.

Sin embargo, esta norma encuentra una excepción. Si el edificio en el que se pretende abrir el hotel ya poseía la condición de uso terciario. El Plan se abre a la posibilidad de implantar el hotel mediante licencia directa. Salvo que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se exige la aprobación de un plan especial.

También cabe tener en cuenta una cuestión. Si el hotel va a ser implantado en un edifico protegido de uso residencial. En este caso deberá acreditarse que n es viable su rehabilitación para el uso residencial.

La cuestión del acceso independiente, antes comentada, es de las que más ampollas a levantado en la población.

El Ayuntamiento exige en el caso de los edificios dentro de las zonas 1 y 2 el acceso independiente. Si se desea solicitar una licencia de uso de hospedaje par parte de un edificio de uso residencial. El Plan impone la existencia de un acceso independiente para los alojamientos turísticos. Y no podrá hacerse uso de las puertas de entrada, portales o ascensores comunes de las viviendas.

En el caso de los edificios de uso residencial de la zona 3. La exigencia del acceso independiente se da cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse. Pero en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Desde agosto de 2018 hasta febrero de 2019. Cerca de 12.000 viviendas han sido inspeccionadas. Y se han abierto al recuerdo de 1.700 expedientes.

Las asociaciones se posicionan a favor de regular los pisos turísticos. Pero bajo ningún concepto prohibirlos. Y piensan en crear un cupo máximo de apartamentos turísticos en cada edifico. Para favorecer la buena convivencia pretenden el endurecimiento de las multas.

Los pisos turísticos son una cuestión que ha generado polémica en los últimos años. Sobre todo a raíz del comportamiento de los inquilinos y de la subida del precio del alquiler. Y por esto es necesario que, como propietario o presidente de tu comunidad, cuentes con el mejor servicio legal en la materia. Porque es necesario contar con Letradox Abogados. El despacho experto en derecho urbanístico. Ofrecemos el mejor servicio junto con la mejor calidad. Para resolver así todos tus problemas y garantizar tu tranquilidad. Letradox Abogados, tu despacho de confianza.

Derecho Urbanístico. Cuestiones, características y particularidades

DERECHO URBANÍSTICO. CUESTIONES, CARACTERÍSTICAS Y PARTICULARIDADES

En nuestro día a día, aunque no nos demos cuenta, el Derecho está presente en todo lo que nos rodea. La rutina diaria nos impide darnos cuenta de este fenómeno. Salvo cuando un asunto legal nos afecta abruptamente. Pero si nos paramos a pensar por un instante, podemos llegar a preguntarnos algunas cuestiones relacionadas con el Derecho. Como por qué se pueden construir viviendas en un determinado sitio y en otro no. O por qué un suelo puede dedicarse a un fin y no a otro.

Para ello está el Derecho Urbanístico. La rama del Derecho dedicada al fenómeno social del asentamiento de la población en el espacio físico. Regula el uso del suelo y la ordenación del territorio. Así como los mecanismos de Derecho a través de los cuales se llevan a cabo dichas actividades. Y se encuentra estrechamente vinculada al Derecho administrativo. Para ser exactos, el Derecho Urbanístico se compone por un sistema de normas que regulan el uso del suelo.

Hoy en día, la principal actividad legislativa sobre la materia procede de las Comunidades Autónomas. La legislación en el ámbito estatal, se limita a hacer una regulación básica y general sobre el urbanismo.

Esto último puede observarse en las distintas cuestiones que se ven afectadas por el Derecho Urbanístico. Como la regulación del régimen del suelo, cuya regulación básica corresponde al Estado. Pero la regulación que desarrolla la cuestión corresponde a las Comunidades Autónomas.

Por otro lado nos encontramos también con la Ordenación del Territorio. Cabe señalar que el Urbanismo y la Ordenación del Territorio son conceptos distintos. Pero que se encuentran estrechamente relacionados. Tradicionalmente, dentro del Derecho Urbanístico ha sido objeto de estudio la Ordenación del Territorio.

Otras cuestiones que se engloban también dentro del Derecho Urbanístico son el planeamiento urbanístico. La ejecución del planeamiento. La disciplina urbanística. La expropiación forzosa por razón de urbanismo. La intervención administrativa en el mercado del suelo y de la vivienda. La responsabilidad patrimonial por razón de urbanismo. El régimen jurídico de las valoraciones del suelo y las instalaciones, las construcciones y las edificaciones.

Desde una perspectiva legislativa y estatal, es básica la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RD 1346/1976). El artículo 1 define el objeto de la ley y es claro: la ordenación urbanística en todo el territorio nacional. Por su parte, el artículo 2 se encarga de delimitar aquello que constituye la actividad urbanística. El planeamiento urbanístico. El régimen urbanístico del suelo y la ejecución de las urbanizaciones. Y el fomento e intervención del ejercicio de las facultades relativas al uso del suelo y de la edificación, conforman los diversos aspectos de la referida actividad.

La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015) tiene un objeto más concreto. Regula la igualdad en el ejercicio de los deberes y derechos constitucionales en relación con el suelo. A su vez, también articula el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. Esta Ley establece las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo. Así como su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

En el ámbito autonómico, y en la Comunidad de Madrid concretamente, nos encontramos con una serie de normas que resultan esenciales.

La primera de ellas es la Ley 9/1995 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo. El preámbulo de la norma ya da pistas sobre su objetivo. Pretende determinar el marco específico y necesario de la política territorial. Todo ello en el contexto de la actualización de la legislación estatal de 1992.

La Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo viene a regular la ordenación del territorio. Así como los planes que lo definen.

El artículo 13 de la Ley habla de la Ordenación del Territorio. Lo define como una función pública de gobierno del territorio. Y cuyo fin es la organización racional y equilibrada de su utilización. Con ello se persigue la articulación territorial ideal de la Comunidad de Madrid en la geografía española. También las determinaciones en el ámbito regional con intención de mejorar la vida en colectiva y el desarrollo económico-social. Y la coordinación de la acción terriotorial entre las Administraciones Públicas. Como hemos dicho antes, el Derecho administrativo cobra peso en esta especialidad.

El artículo 14 de la norma define los instrumentos a través de los cuales se lleva a cabo la ordenación del territorio.

El Plan Regional de Estrategia Territorial determina los elementos esenciales para la organización del territorio. Establece los objetivos estratégicos y define el marco del resto de los instrumentos o los planes de ordenación.

Los Programas Coordinados de la Acción Territorial son otro instrumento. Establecen la articulación de las acciones de las Administraciones Públicas que requieran la ocupación o el uso del suelo y que tengan una importante repercusión territorial. Todo ello en el marco de los Planes de Estrategia del territorio.

Los Planes de Ordenación del Medio Natural y Rural pretenden la protección, la conservación y la mejora de los ámbitos territoriales supramunicipales de interés. Ya sea por su valor, o por sus características geográficas, morfológicas u agrícolas, entre otras. Y desarrollan las determinaciones medioambientales de los Planes Regionales de Estrategia del territorio.

Estos tres instrumentos pueden desarrollarse por medio de Actuaciones de Interés regional y de Planes Urbanísticos. Y dichas herramientas se desarrollan en la misma Ley.

Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid es otra norma básica en la autonomía. Tiene por fin la ordenación urbanística del suelo. Y en su segundo artículo define la ordenación urbanística, que regula el uso del suelo. Los procesos de transformación del mismo. Y la explotación, el uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, los edificios, las construcciones y las instalaciones.

La ordenación urbanística del suelo conlleva: la superficie terrenal, el vuelo y el subsuelo. Tanto en estado natural como en un estado transformado. Y comprende distintas actividades. Como la garantía del régimen urbanístico del suelo. El planeamiento urbanístico. La ejecución del planeamiento. Y la intervención en el uso del suelo, en la edificación y en el mercado inmobiliario.

La Ley, en el artículo 2, define también la actividad urbanística como una función pública. Cuya de titularidad de las Administraciones Públicas. Y desarrolla los distintos aspectos relacionados con la ordenación, mencionados en el párrafo anterior.

La ordenación del territorio es un asunto que con el tiempo ha evolucionado. Esto ha empujado al Derecho a desarrollarse. Con el fin de amparar de legalidad las nuevas formas de ordenación urbanística y del uso del suelo. Cobrando gran peso en la regulación de la materia la legislación de la autonomía.

Por ello, y debido a la especialidad de la materia, es necesario un asesoramiento jurídico de calidad. Que nos ayude y aporte soluciones. Letradox Abogados tiene la respuesta a sus preguntas sobre el Derecho Urbanístico. Y ofrece el mejor asesoramiento legal de la mano de profesionales del sector.

Todo sobre URBANISMO. Letradox Abogados

 GUÍA IMPRESCINDIBLE SOBRE URBANISMO

por Letradox Abogados

 

¿Qué es el urbanismo?¿Qué actividades comprende?

¿También qué ramas del Derecho están relacionadas? ¿ Además qué problemas jurídicos entraña el urbanismo?

Todo esto y mucho más hoy en nuestro post; no te lo pierdas.

El Área de urbanismo de nuestro despacho comprende:

Elaboración y gestión de instrumentos de planeamiento.

Redacción de informes jurídicos de urbanismo.

Asesoramiento jurídico y técnico en procedimientos administrativos a particulares, empresas y entidades locales.

Juntas de Compensación, constitución, gestión, administración y representación jurídica y técnica.

Disciplina urbanística.

Defensa en vía administrativa y judicial en expedientes de legalización urbanística.

Ordenes de demolición, ejecución sustitutoria y sancionadores.

Expedientes administrativos; recursos y sanciones; expropiación forzosa, urbanismo. Planeamiento
Gestión de suelo; Convenios Urbanísticos.

Sistema de Compensación. Expropiaciones.

Sistema de Cooperación; Cooperativas y comunidades de propietarios.

Licencias urbanísticas.

Expedientes de disciplina urbanística; Recursos Administrativos; Contencioso Administrativo.

Contratación Administrativa. Expropiaciones.

Reclamaciones Económico – Administrativas.

Responsabilidad Patrimonial de las Administraciones Públicas.

Procedimientos de Revisión de Oficio; Procedimientos Sancionadores.

Además Procedimientos de Protección de Legalidad Urbanística.

También Recursos Administrativos; Recursos Contencioso- Administrativos.

Además de Preparar, tramitar y negociar hasta su aprobación los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico necesarios para la implantación de los proyectos de inversión a los que darán cobertura.

Destaca dentro de la experiencia de los Instrumentos de Planeamiento.

La coordinación y dirección jurídico urbanística de los equipos multidisciplinares. Como arquitectos, ingenieros, economistas, sociólogos y abogados urbanistas.

Que son redactores de diversos Planes Generales de Ordenación Urbana.

Así como la preparación y tramitación de planes especiales, planes parciales y estudios de detalle. Respecto de la fase de Gestión Urbánistica.

Destaca la constitución y asesoramiento de Juntas de Compensación con sus correspondientes estatutos y bases de actuación.

Así como también la redacción y tramitación de Proyectos de Reparcelación y Compensación, hasta lograr su aprobación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dentro de las actividades de la última fase de implantación y ejecución de proyectos.

El área de Urbanismo está especializada en la tramitación y obtención de todo tipo de licencias, autorizaciones y concesiones administrativas que permiten la ejecución material de los proyectos y su puesta en marcha.

Es igualmente destacable la experiencia del equipo del área de Urbanismo en la participación en proyectos de reordenación urbanística de puerto- ciudad.

En Puertos de Interés General del Estado con participación de Administraciones Estatal, Autonómica y Local.

Alcanzando así acuerdos de recalificación de usos y desarrollos de grandes infraestructuras.

Concepto y contenido del Derecho urbanístico

Se puede definir el Derecho Urbanístico como la rama del Ordenamiento jurídico, de dimensión fundamental aunque no exclusivamente administrativa. Además se ocupa de la regulación jurídica del fenómeno social de los asentamientos de la población en el espacio físico, comprendiendo las siguientes materias:

• Regulación del régimen del suelo. Correspondiéndole al Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos. Y también en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo (básicamente, la ciudadanía, la iniciativa privada en actuaciones urbanísticas y la propiedad del suelo)

• La Ordenación del Territorio: tradicionalmente la rama jurídica Derecho urbanístico ha acaparado el estudio de la Ordenación del Territorio. Si bien Urbanismo y Ordenación del Territorio son dos realidades y conceptos bien distintos, aunque interrelacionados

• El planeamiento urbanístico.

• La ejecución del planeamiento.

• La disciplina urbanística.

• Intervención administrativa en el mercado de suelo y vivienda

• El régimen jurídico de las valoraciones del suelo y las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes sobre el mismo.

• La expropiación forzosa por razón de urbanismo.

• La responsabilidad patrimonial por razón de urbanismo.

Desde otro punto de vista más preciso, puede decirse que el Derecho Urbanístico es el conjunto o sistema normativo regulador de la utilización del suelo.

La Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional y sus efectos:
– ¿Cuál es la importancia de esta Sentencia del Tribunal Constitucional?

La STC 61/1997 tiene su importancia por los siguientes motivos: supuso todo un revulsivo en el sector urbanístico. Dado que: 1) una gran cantidad de preceptos normativos se declararon inconstitucionales. 2) consolidación de la doctrina acerca de la supletoriedad del Derecho estatal respecto al autonómico.

– Proyección de la declaración de inconstitucionalidad

La declaración de inconstitucionalidad se proyectó en tres sentidos:

+ La STC 61/1997 encontró que muchos de los artículos que el Texto Refundido de 1992 declaraba de aplicación plena o básica. En realidad se excedían del válido ejercicio de los títulos competenciales estatales en que decían ampararse (art. 149.1.1ª, 8ª, 13ª, 18ª y 23ª de la Constitución). Además violentando la competencia sobre urbanismo que todas las Comunidades Autónomas habían asumido en sus Estatutos con carácter exclusivo (y con la misma intensidad).

+ Se declararon también inconstitucionales. Por carecer de título competencial de referencia, todos los preceptos a los que el Texto Refundido de 1992 atribuía carácter supletorio del Derecho Autonómico.

La STC 61/1997 consolida y lleva a sus últimas consecuencias la doctrina según la cual el art. 149.1.3 de la Constitución (en el que se recoge la cláusula de supletoriedad del Derecho Estatal) no contiene un título competencial a favor del Estado.

En consecuencia, si el legislador estatal no dispone de un título competencial propio no puede aprobar normas válidamente, ni siquiera con carácter meramente supletorio. Así pues, en los sectores asumidos monopolísticamente por las Comunidades Autónomas (como el urbanístico), o en aquéllos otros en los que el reparto se efectúa a base de competencias compartidas Estado-Comunidades Autónomas, el Estado no puede crear Derecho.Además ni siquiera con la pretensión de que sea aplicado tan sólo supletoriamente.

+ Finalmente, la Sentencia del Tribunal Constitucional hace “revivir” la legislación urbanística estatal y preconstitucional predecesora del Texto Refundido de 1992. Pues ya declaraba la inconstitucionalidad de su Disposición derogatoria, en plena consonancia con la doctrina anteriormente expuesta.

Si el Estado no dispone de competencia en un determinado sector legislativo, el artículo 149.3 Constitución, al no ser un título competencial, no habilita al Estado para producir normas en dicho ámbito que alteren el Derecho preexistente a la creación de las Comunidades Autónomas.

Una vez que todas éstas han asumido homogéneamente un mismo título competencial legislativo. El Estado se ve desapoderado para modificar (si quiera derogándolo) su propio Derecho anterior a la descentralización de competencias hacia las Comunidades Autónomas.

Consecuencias de la STC 61/1997 en el sistema de fuentes del Derecho urbanístico

Las consecuencias de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 en el sistema de fuentes del Derecho urbanístico pueden sintetizarse como sigue:

+ Se mantuvo en vigor la parte (minoritaria) del Texto Refundido de 1992 que pasó el filtro de constitucionalidad. Por traer causa de títulos competenciales estatales no discutidos.

+ El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 vuelve a recobrar vigencia. Dada la inconstitucionalidad de la cláusula derogatoria del Texto Refundido de 1992.

El Tribunal Constitucional advierte, sin embargo, que este revivir de los antiguos artículos sólo se produce en la medida en que dichas disposiciones no se extiendan a materias sobre las que el Estado no ostente competencias.

Y sin perjuicio del efecto derogatorio tácito que puedan desplegar las disposiciones del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana [de 1992] dictadas por el Estado en el marco de sus competencias. Bajo estas condiciones, dicha legislación urbanística puede ser aplicada como Derecho estatal supletorio del propio de las Comunidades Autónomas.

+ Obliga tácitamente a las Comunidades Autónomas a dotarse de legislación urbanística propia y de carácter general. En el ejercicio de las competencias legislativas asumidas en el sector.

Estos tres puntos llevaron a:

a) Situaciones de vacío normativo: Hasta la STC 61/1997, muy pocas Comunidades Autónomas se habían provisto de legislación urbanística propia de ámbito general, siendo lo más frecuente que hubieran regulado, si acaso, aspectos parciales del urbanismo (tales como el ámbito de organización administrativa para el urbanismo, la disciplina en la materia o normas de protección del suelo rústico).

Esto se debía, en parte, a la interpretación que hasta entonces se hacía de la cláusula de supletoriedad, que tradicionalmente entendía que el Estado podía legislar sobre urbanismo supletoriamente, legislación que sería aplicable sólo en ausencia de legislación autonómica.

Las Comunidades Autónomas sin Derecho urbanístico propio (entonces la mayoría, como se ha dicho) venían aplicando como normativa urbanística general la estatal, que consideraban supletoria.

Y  por efecto de la STC 61/1997, desaparecía, produciendo un vacío normativo que habría que rellenar acudiendo a textos normativos preconstitucionales, fundamentalmente la Ley del Suelo de 1976.

b) Situaciones de inseguridad jurídica: se creó cierta inseguridad jurídica, porque los preceptos del Real Decreto legislativo de 1992 aún vigentes, al quedar aislados del resto del texto de la norma (declarado inconstitucional).

En muchas ocasiones carecía de sentido, y en otras resultaban incompletos.

– ¿Cómo afrontaron esta situación los legisladores estatal y autonómicos?

+ La Comunidad Autónoma de Andalucía dictó la Ley 1/1997, por la que se adoptaron con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de Régimen del Suelo y de Ordenación Urbana de Andalucía.

Esta norma venía, en síntesis, a acoger como Derecho propio el texto refundido de 1992.

Fue derogada por la vigente Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística.

+ Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, el legislador estatal aprobó, por el trámite de urgencia, la Ley 6/1998, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, en ejercicio de sus competencias ex reglas 1ª, 8ª, 13ª, 18ª y 23ª del artículo 149.1 de la Constitución.

El objetivo principal de esta Ley era conseguir un abaratamiento del precio de la vivienda, para lo cual intentaba ampliar la oferta de suelo.

No obstante, el legislador estatal era consciente de que para ello era necesario que esta Ley tuviera continuidad en la legislación urbanística autonómica (tal y como reconoce la propia Exposición de Motivos).

Además las dos innovaciones de la Ley 6/1998 fueron:

1) la introducción de un régimen de valoraciones del suelo tendente a calcular su valor real, consistente en aquél que correspondiera al bien en el mercado del suelo (derogando la distinción anterior entre valor inicial y urbanístico de los terrenos)

2) la consideración del suelo urbanizable como la categoría residual de suelo (cuando anteriormente tal consideración recaía sobre el suelo no urbanizable).

Con la pretensión de abaratar el precio del suelo gracias a un aumento de su oferta.

La Ley 6/1998 derogó sólo algunos de los artículos del Real Decreto legislativo de 1992 que no fueron invalidados por la STC 61/1997, manteniéndose el resto en vigor.

¿Qué es ‘’cédula, información y participación urbanística’’?

Se entiende por información y participación pública en la ordenación territorial y urbanística, el conjunto de derechos y facultades de que dispone la ciudadanía en general.

También el promotor de actuaciones urbanísticas y de edificación y el propietario de suelo.

Además, en relación con la publicidad, publicación y de canalización de su participación en la ordenación territorial, urbanística, ambiental y de vivienda.

El Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (al igual que la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, derogada).

Presenta la novedad de establecer una desvinculación del urbanismo y la propiedad: La nueva normativa estatal de suelo de 2007-2008 supuso en cierta manera una ruptura del estrecho vínculo que existía en la legislación precedente entre urbanismo y propiedad urbana o de suelo.

Por ello desde una nueva óptica que se destaca en la Exposición de Motivos y en la propia estructura de la Ley y el Texto Refundido, se concibe la política de suelo y urbanística dando entrada a la ciudadanía y a los promotores

-desde la libertad de empresa- de actuaciones urbanísticas y edificatorias, no necesariamente propietarios, sin perjuicio de regular con carácter básico el estatuto de la propiedad del suelo.

También la ordenación territorial y urbanística ya no es sólo cuestión que concierna al propietario y a la Administración, sino que se involucra a la ciudadanía en general, a través de una plena información de los instrumentos de ordenación y gestión territorial, urbanística y ambiental, legitimándose su participación plena en la elaboración y aprobación de los mismos.

Dicho de manera gráfica: el urbanismo es algo lo suficientemente importante como para dejarlo en manos de los propietarios.
En lo que respecta a la información y participación ciudadana, dichas facultades y derechos ya venían consagrados en la legislación urbanística (tanto la estatal, como la autonómica).

Por eso lo novedoso, puede decirse, viene de la mano de una sistematización del conjunto de derechos y facultades de la ciudadanía.

Además de la iniciativa privada no necesariamente propietaria de suelo, y de la propiedad del suelo, entre los que adquieren singular fuerza precisamente los relacionados con el urbanismo concertado.

En tanto que cada vez más se considera a esta rama jurídica como una función pública ensamblada con la ciudadanía, a través de la información y participación.

Según esto, los derechos y facultades que confieren el estatuto de la ciudadanía, de la iniciativa privada y de la propiedad del suelo, son una sistematización de derechos y principios constitucionales (artículos 9.2, 9.3, 105 de la Constitución).

Pero que en su mayoría estaban positivizados en las leyes de régimen jurídico de las Administraciones Públicas territoriales (Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común; artículos 69 y siguientes de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local).

Y que ahora, finalmente en lo que respecta a la ordenación territorial, urbanística y de suelo, se ven reforzados.

Para la exposición de los distintos derechos y facultades que integran la información y participación de los particulares en el urbanismo, vamos a seguir la propia sistemática del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal.

Que con base en la Ley de Suelo de 2007, establece una teoría sobre lo que denomina círculos concéntricos de los tres estatutos básicos subjetivos que contempla.

Hacemos un estudio de la información y participación desde un punto de vista subjetivo.

Esto es, de los sujetos titulares de tales derechos y facultades urbanísticos.

Esta teoría de los círculos concéntricos, se asienta sobre la determinación de tres estatutos subjetivos básicos.

Como dice la propia Exposición de Motivos del Texto Refundido de la Ley de Suelo:

1. El estatuto de la ciudadanía: es el círculo más amplio, que incluye derechos y deberes de orden socio-económico y medioambiental de toda persona con independencia de cuáles sean su actividad o su patrimonio.

2. El estatuto de la iniciativa particular. Como círculo intermedio: el régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística. Que es una actividad económica de interés general que afecta tanto a la propiedad del suelo como a la libertad de empresa.

Así, en este círculo intermedio se entienden comprendidos cualquier persona que realice una actuación de transformación urbanística o edificatoria, ya sea el propietario del suelo o en la terminología que efectúa numerosa legislación urbanística autonómica, el agente urbanizador, entendido ahora como promotor de una actuación de transformación urbanística y edificatoria.

3. El estatuto de la propiedad del suelo: círculo que concierne estrictamente al propietario del suelo.

Clasificación de suelo

Es la división que efectúa el planeamiento general de todos los terrenos existentes de un término municipal, con arreglo a la tipología de clases prevista en el Derecho autonómico (siendo las más comunes urbano, urbanizable y no urbanizable).

En función a su situación urbanística y, en su caso, posibilidad de transformación urbanística, dentro del marco de las situaciones básicas de suelo estatales.

Por eso resulta fundamental en esta materia partir de la afirmación contenida en el artículo 7.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Referente a que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a distintos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Ello quiere decir, como se venía postulando desde los textos legales precedentes.

Que el derecho de propiedad del suelo no es un derecho ilimitado, sino un derecho mediatizado por la función social que contempla la propia Constitución.

Por eso entraña una concepción estatutaria del mismo, compuesta de un conjunto de obligaciones y derechos.

Según la definición aportada, todo el territorio o espacio estatal y autonómico se encuentra dividido o adscrito en una de las clases de suelo previstas en el Derecho urbanístico autonómico, de conformidad con las situaciones básicas de suelo que determina el Legislador estatal.

Esto es, los Planes Generales de Ordenación Urbanística o Urbana tienen como una de sus principales misiones clasificar el suelo de un término municipal en urbano, urbanizable o no urbanizable.

En función a si está transformado o no urbanísticamente, y en caso de que no lo esté, si el propio planeamiento general permite su pase a urbanizado a través de una actuación de transformación urbanística.

Por eso dependiendo de la clase de suelo al que un terreno se adscriba a nivel de planeamiento general, supondrá la aplicación de un régimen legal distinto.

Lo que vendrá secuenciado con la posibilidad de desarrollar los usos previstos por el propio planeamiento.

-RDLeg 7/2015 de 30 Oct. (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana)
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA

TÍTULO I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos
CAPÍTULO III. Estatuto jurídico de la propiedad del suelo
Artículo 11. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo.

-RD Leg. 2/2008 de 20 Jun. (TR de la Ley de suelo)

Planeamiento urbanístico.

El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos previstos en la legislación urbanística para la ordenación, por remisión de la misma, de la utilización o usos del suelo, la concreción del régimen urbanístico de la propiedad del suelo y la regulación de la actividad administrativa urbanística.

La definición tiene un elevado componente de amplitud, en tanto que el planeamiento urbanístico sólo tiene sentido expresado en cada uno de los planes urbanísticos, individualmente considerados, si bien todos ellos conforman una sistemática, coordinada o vertebrada a nivel municipal, por los planes generales de ordenación urbana, y aun a nivel territorial, regional o autonómico, por los planes de ordenación territorial, en sus distintas modalidades.

De ahí que la legislación urbanística, en un primer momento la estatal y ahora la autonómica, estructuran el sistema de planeamiento en su articulado.

La idea de plan es una de las más importantes en el urbanismo y derecho urbanístico.

Su razón de ser viene dada por la imposibilidad de previsión legal a través de las fuentes ordinarias del derecho, para regular en cada municipio, sector, unidad de actuación o parcela individualizada, las determinaciones y condiciones urbanísticas que integran el contenido urbanístico del suelo.

La técnica de normar a través de ley y aun de reglamento, no posibilita, dados los caracteres de generalidad de dichas fuentes normativas, que se conozca en cada ámbito o sector de actuación, qué régimen urbanístico resulta de aplicación.

De ahí la necesaria remisión de la ley-reglamento, como fuentes heterónomas dictadas primero por el Estado y ahora por las Comunidades Autónomas, a las fuentes autónomas de planeamiento.

Son fuentes autónomas porque los propios Municipios pueden elaborar y aprobar las mismas.

Y en el caso del planeamiento general y algunos planes de desarrollo, a través de un procedimiento bifásico entre el Municipio y la Comunidad Autónoma.

Si bien la propuesta de plan viene configurada por el Municipio, que formula con carácter general el mismo, y lo aprueba inicial y provisionalmente. Reservándose la Administración autonómica su aprobación definitiva.

La actividad de planeamiento es una de las tres en que clásicamente se subdivide la actividad urbanística (planeamiento, gestión y disciplina o control urbanístico).

A dichas actividades la legislación urbanística añadió otra, la intervención en el mercado de suelo.

¿Dónde se regula?

Constitución Española de 27 Dic. 1978
TÍTULO VIII. De la organización territorial del Estado
CAPÍTULO III. DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Artículo 149

L 8/2007 de 28 May. (suelo)
TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales
Artículos 2 a 3

TÍTULO I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos
Artículo 4. Derechos del ciudadano.
Artículo 6. Iniciativa privada en la urbanización y la construcción o edificación.

TÍTULO II. Bases del régimen del suelo
Artículos 10 a 11
TÍTULO IV. Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial
Artículo 28. Régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación territorial y urbanística.
2.

RDLeg 7/2015 de 30 Oct. (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana)
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA

TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales.
Artículo 3. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1.

RD Leg. 2/2008 de 20 Jun. (TR de la Ley de suelo)

RD 2159/1978 de 23 Jun. (Reglamento de Planeamiento Urbanístico)

Ha sido común entender el urbanismo y el derecho urbanístico, en su referencia a tres facetas o materias: el planeamiento, la gestión o ejecución urbanística y la disciplina o control urbanístico.

A dichas funciones o actividades se han venido incorporando otras, quedando integrado por las siguientes políticas públicas:

a) Regulación del régimen del suelo, correspondiéndole al Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo (básicamente, la ciudadanía, la iniciativa privada en actuaciones urbanísticas y la propiedad del suelo).

b) La Ordenación del Territorio: tradicionalmente la rama jurídica Derecho urbanístico ha acaparado el estudio de la Ordenación del Territorio.

Si bien Urbanismo y Ordenación del Territorio son dos realidades y conceptos bien distintos, aunque interrelacionados.

c) El planeamiento urbanístico.

d) La ejecución del planeamiento.

e) La disciplina urbanística.

f) Intervención administrativa en el mercado de suelo y vivienda.

g) El régimen jurídico de las valoraciones del suelo y las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes sobre el mismo.

h) La expropiación forzosa por razón de urbanismo.

i) La responsabilidad patrimonial por razón de urbanismo.

Un desglose de estas materias o facetas en que se subdivide el urbanismo, se muestra en el artículo 3.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Que por consiguiente  señala: “Las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo tienen como fin común la utilización de este recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo sostenible. Sin perjuicio de los fines específicos que les atribuyan las Leyes”.

En lo que respecta al derecho urbanístico autonómico.

Siguiendo el precedente de los aspectos de la actividad urbanística que se recogía en los textos legales estatales sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Algunas normas autonómicas han acogido una regulación similar de los mismos.

Ejemplo de ello lo teníamos en el artículo 3 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana.

Recogido posteriormente en el desarrollo de la Ley 5/2014, de 25 de julio.

– Ordenación urbanística y Derecho de propiedad

. El urbanismo como función pública
. Concepción constitucional de la propiedad
. Configuración legal del Derecho de propiedad del suelo
. Las situaciones básicas del suelo
. El estatuto de los propietarios del suelo
. Facultades y deberes específicos del propietario en atención a la clase y categoría de suelo
. El problema de la falta de rango de los planes para definir el contenido del Derecho de propiedad
. Planteamiento y principio de igualdad en la ordenación del suelo
. Competencia para la concreción del valor del suelo
. Regulación de las valoraciones del suelo

– También el sistema de planes de urbanismo en la actualidad

. Introducción a los planes urbanísticos
. Planeamiento territorial y urbanístico en Andalucía
. El planeamiento de ordenación del territorio
. El planeamiento urbanístico

– La gestión urbanística

. Ejecución del planeamiento urbanístico:

Ejecución del planeamiento urbanístico o ejecución urbanística en sentido amplio:

Comprende todas las actuaciones para hacer realidad las previsiones de los planes, e incluye tanto la urbanización como la edificación.

Pero la urbanización y la edificación tienen una consideración muy distinta en nuestro Derecho:

• La urbanización es esencialmente una función pública de realización de una obra pública, y es responsabilidad de la Administración.

Aunque muchas veces no la ejecute directamente y participen o colaboren los particulares.

• Por el contrario, la actividad de edificación es una actividad privada en ejercicio de un derecho a edificar.

Y ello aunque está intensamente ordenada, limitada y controlada por la Administración, y aunque constituya, incluso, un deber público.

→ En ambas actividades hay actuación administrativa y actuación de los particulares, pero de manera muy diferente.

Este distinto punto de partida hace conveniente separarlas y utilizar un concepto estricto de ejecución urbanística:

Por eso se refiere a las actividades de urbanización.

Sobre todo de creación de nuevo suelo edificable o de ciudad; además, este concepto incluye.

• no sólo las actividades puramente materiales o técnicas (elaboración y aprobación de proyectos de urbanización, realización material de las obras públicas y conversión de los terrenos en solares),

. La reparcelación
. Sistemas de obtención de dotaciones públicas
. Los sistemas de actuación y las formas de su determinación
. El sistema de expropiación
. El sistema de cooperación
. También el sistema de compensación
. Los patrimonios públicos de suelo

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