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PropTech y Sector legal. Letradox® Abogados

PropTech y Sector legal. Letradox® Abogados

Ayer día martes 26 de noviembre de 2019 tuvo lugar en el espacio “GoMadrid” (Calle Gran Vía 39) un debate  abierto sobre todo lo relacionado con el  PropTech. 

La abogada Mercedes de Parada,  fue uno de los tres ponentes de expertos que configuraban la mesa, presentándonos todos los aspectos legales relacionados con el objeto del debate. 

El PropTech, llega para mejorar todos los aspectos relacionados con el mercado tradicional inmobiliario. Se trata de un acrónimo inglés (Reino Unido) que ha sido acogido como tendencia  al referirse la la “tecnología aplicada a la propiedad” (“property” y “technology”). 

De esta manera, se pretende crear y otorgar más valor a este sector haciendo uso de la última tecnología. En este sentido: portales inmobiliarios, software de gestión, realidad virtual, big data, o domótica. 

Se persigue concertar su valor en la aplicación y uso de las nuevas tecnologías en base a los diferentes negocios inmobiliarios. 

Desde el ámbito  jurídico, se resaltaba la importancia que acoge el profesional (abogado ) de adaptarse de una forma inminente a los cambios actuales. Esto se debe a que ante todo, nosotros los letrados, debemos adaptarnos a las exigencias de los clientes y del mercado.  

El hecho de “pensar en digital”, no incumbe “pensar primero en la compañía” sino ante todo, en las personas, ya que son el punto de partida.  

Por lo tanto, surge la necesidad de reconfigurar los sectores jurídicos tradicionales con esta nueva visión. Dicho de otro modo, dejar atrás los procesos legales del mundo analógico y llevarlos al mundo actual, al digital. 

Dentro del Derecho Inmobiliario, encontramos multitud de elementos como pueden ser los contratos (arras, compraventa, arrendamientos, derechos reales…) ;a la par que licencias (urbanismo). Por tanto, con el Proptech podremos obtener una  combinación tanto específica (Dº Inmobiliario) como innovadora que presten servicios jurídicos y ayuden al cliente. 

Sin olvidar, en todo momento lo más importante: una visión futura del sector ligada a una transformación digital. Con el fin de dar respuesta a la cuestión de qué efectos positivos tendrá esta herramienta tanto en el individuo, como en el equipo, cliente y demás.  

Así pues, la implantación deberá ser general, que todos participen en este objetivo. Teniendo presente la idea de que cualquier persona del equipo puede aportar ideas, visión de oportunidades… En definitiva, puntos de apoyo que proyecten una visión estratégica y emprendedora dentro de la organización para buscar y lograr el cambio.

Con este nuevo tipo de tendencias (Legaltech, Proptech y Fintech) se llevarán a cabo cambios en los conceptos legales clásicos. El “Digital tkinking” pasará a convertirse en el nuevo ADN del profesional  legal. Por tanto, además de hablar de personas físicas y jurídicas habrá personas electrónicas (robots) que pasarán a ser nuevos agentes protagonistas en los proyectos. 

Como señalaba la abogada Mercedes, el 16 de febrero de  2017, el Parlamento Europeo elaboró  una resolución con reglas de Derecho Civil referida  Robótica.  Cuya función era la de presentarse  como base para la nueva normativa europea. 

De esta forma, consideraba necesaria la creación de un sistema global de registro de robots avanzados dentro del mercado interior de la Unión Europea en los casos en que sea pertinente y necesario. 

Además, pone de relieve que el desarrollo de la tecnología robótica debe orientarse a  complementar las capacidades humanas y no sustituirlas. Ya que,  considera fundamental, que dentro del desarrollo de la robótica y los sistemas de inteligencia artificial los seres humanos tengan en todo momento el control sobre las máquinas inteligentes. 

Estima que debe prestarse especial atención al posible desarrollo de un vínculo emocional entre seres humanos y robots, sin desinteresarse de las posibles consecuencias derivadas del mismo. 

La tendencia actual que apunta el desarrollo de máquinas inteligentes y autónomas, con capacidad para pensar y tomar decisiones de manera independiente, implica ventajas  y desventajas.

En relación a las desventajas podemos encontrar las posibles preocupaciones relativas a los efectos directos e indirectos en el conjunto de la sociedad. 

Sin embargo, se destacan mayor número de ventajas  como: 

Económicas ;  

Seguridad  (en relación al Reglamento de la UE 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo (Reglamento general de protección de datos) para la protección de datos personales; 

Ética (considerando que la evolución en la robótica debe preservar la dignidad, autonomía y autodeterminación del individuo). 

Siguiendo la misma línea, encontramos otras maravillas tecnológicas que están afectando de una manera positiva al sistema inmobiliario. 

En este sentido, señalamos  en primer lugar el Big data. Se trata de un proceso que permite clasificar grandes toneladas de información que han sido recopiladas durante varios años. Si aplicamos los datos al sector inmobiliario, se permitirá a los individuos y compañías tomar decisiones informadas con respecto a invertir, administrar y operar. Todo ello, en base a un análisis de macro datos. 

El Big data, se puede utilizar en las Porptech para proporcionar información. Como por ejemplo, la  relativa a la historia de la propiedad, el coste de la misma o el cálculo de pago de la hipoteca, entre otras  de sus funciones. 

En segundo lugar, encontramos la Geolocalización. Este, lo están empleando algunas empresas ya que permite conocer dónde estás, sin necesidad de introducir mil datos y poder rastrear pisos en tu ubicación actual. 

Otra de las maravillas tecnológicas es la Realidad Virtual. Gracias a ella se puede simular la visita real a una vivienda, siendo no necesario trasladarse a la dirección del inmueble para recorrer su interior. Con ella se contribuye a mejorar la comodidad de los clientes, quienes tan solo deberán ponerse unas gafas. En este sentido hablaremos de una RV (Realidad Virtual) y RA (realidad aumentada), que ponen a disposición del comprador la posibilidad de ver la vivienda sin haberse construido. 

Seguidamente hablaremos de otros “milagros de la tecnología” como la Domótica.  Se trata de un sistema que conectado a la red, automatiza determinadas funciones desde casa sin que se tenga que hacer nada de nada. U otros, como el uso de Drones que permite ver la vivienda desde un vídeo aéreo. 

Contamos con la presencia de otras aplicaciones para el sector inmobiliario como es el Blockchain. Algunas compañías lo implementan para tramitar pagos del alquiler, eliminando intermediarios y reduciendo los costes de transacción. O por ejemplo, los Chatbots, que permiten al usuario consultar dudas relacionadas con el sector inmobiliario. 

Con todo ello, queda constancia de cómo el mercado inmobiliario se ha ido reinventando en los últimos años gracias a la tecnología y la transformación digital de sus procesos. 

El sector Proptech, ha ido creciendo exponencialmente hasta superar las 230 compañías en España y emplear en la actualidad a más de 5.000 personas. Por tanto, están revolucionando un mercado en el que empieza a imponerse la realidad virtual y las agencias digitales. 

En definitiva, la tecnología, está poniendo “patas arriba” el sector inmobiliario español. Al igual que en el sector financiero con la Fintech, el inmobiliario está siendo colonizado por nuevas empresas cuyo objetivo es innovar y simplificar el negocio a través de herramientas tecnológicas.

España está iniciando una revolución. Desde Letradox® Abogados, apoyamos el auge de las nuevas tecnologías que están empezando a implantarse en el sector jurídico. 

Por último, resaltar que algunos medios de comunicación se han hecho eco de este evento. Algunos de ellos como:

  • «Lawyerpress»: ( https://www.lawyerpress.com/2019/11/29/meetup-proptech-real-estate-real-challenge/ ) y
  • El Jurista: ( http://www.eljurista.eu/2019/12/01/legal-hackers-madrid-organiza-un-meetup-sobre-proptech/ )

Cualquier duda o consulta que quiera realizarnos, cuente con nosotros. Letradox® Abogados es su despacho de confianza. 

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DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted inquilino (arrendatario)? Letradox® Abogados

DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted inquilino (arrendatario)? Letradox® Abogados

CONSECUENCIAS A LAS QUE SE ENFRENTA EL INQUILINO POR NO PAGAR EL ALQUILER DE LA VIVIENDA.

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes y notorias que vamos a tomar en nuestra vida.
Tal y como dispone el artículo 47 de la Constitución española :

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

A pesar de la premisa de dicho precepto, a día de hoy, la situación económica complica esta situación. Es por ello que, no todos los ciudadanos pueden hacer frente a la compra de un piso y deciden alquilar un inmueble. Pero, en ocasiones una persona que vive de alquiler también puede encontrarse ante la situación de no efectuar el pago correspondiente.

Actualmente el número de individuos que viven de alquiler en España no cesa de aumentar. Ante tal situación se han confeccionado leyes específicas, como la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda.

El preámbulo de la misma, apartado II presenta el objetivo fundamental que no es otro que el de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.
Además, este mismo apartado del preámbulo aborda aspectos fundamentales como:
– El régimen jurídico aplicable. Refuerza la libertad de pactos. Da prioridad a la voluntad de las partes (de acorde a lo establecido en el Título II de dicha Ley).

– La duración del arrendamiento, que sin embargo,  ha sido modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Si anteriormente se  reducía el periodo de tiempo de cinco años a tres, la prórroga obligatoria. Y del mismo modo tres años a uno la prórroga tácita; actualmente conforme a lo dispuesto en el art 9 de la misma  se establece que el periodo mínimo será de 5 años.

Por otra parte, al tratarse de una obligación de reciprocidad, tanto el inquilino como el propietario cuentan con una serie de obligaciones y de derechos.

En este artículo nos centraremos en la figura del inquilino o arrendatario. Expondremos cuáles son sus obligaciones y seguidamente los derechos que tiene como tal.

Respecto de las obligaciones del arrendatario;

En primer lugar, la ley exige que abone una fianza al tiempo de que se formalice el contrato de alquiler.
Se trata de una fianza legal que tendrá que pagar el inquilino, con el fin de reparar posibles daños que puedan derivarse del inmueble. La cantidad, será la establecida por la Comunidad Autónoma correspondiente.

Dicha fianza se revisa cada tres años. Pero, en cada prórroga las partes podrán pactar el importe, hasta que se simule al de un mes de la renta vigente.

En el supuesto de que haya daños, o no efectúa el pago del último mes o se va antes de tiempo, el propietario podrá exigirle una indemnización. Y ante todo, hacer uso de la fianza.

A colación de dicha obligación se deriva la siguiente; Pagar en los términos pactados la mensualidad de renta.
Es obligación del inquilino pagar en los plazos acordados la mensualidad determinada. Sensu contrario, el contrato de arrendamiento quedará rescindido. Con la condición de que el propietario haya requerido de forma judicial o por notario el pago y no tenga respuesta en los diez días hábiles siguientes. O bien, que el inquilino conteste aceptando dicha resolución.

En tercer lugar, corresponde al arrendatario asumir el coste de los suministros domésticos. Es decir, agua, luz, gas, seguro del contenido de la vivienda, caldera, si así queda establecido en dicho contrato.
Además, el inquilino deberá dejar la vivienda en el estado original de como se la encontró y deberá abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que efectivamente la necesita para vivir. Y, se lo comunica con al menos 2 meses de antelación. Esto es que el arrendatario deberá abandonar el inmueble si el arrendador manifiesta la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente . Tanto para él como familiares o cónyuges (separación, divorcio o nulidad).

Es importante conocer, si eres inquilino la siguiente situación. En el supuesto de que el arrendador o familiares no ocupen el inmueble en los tres meses siguientes tras resolver el contrato, el inquilino podrá en 30 días regresar al inmueble. Volverá por un nuevo periodo de tres años, manteniéndose las condiciones anteriores establecidas.

En el supuesto de que el inquilino no efectué los pagos correspondientes, deberá desalojar el inmueble por impago del alquiler. Deberá por tanto, efectuar el pago para que no se le demande por moroso (retraso de un mes de pago). Tendrá diez días hábiles para evitar o al menos intentar el desahucio. Deberá pagar las rentas debidas y los gastos judiciales derivados.

Son cinco las novedades que se derivan de la Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda. El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler, destaca los siguientes aspectos del procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente de los artículos 249, 440, 441, 549 y 666 de la LEC.

Todas las cuestiones arrendatarias que sean contrarias de las reclamaciones de rentas y cuya cuantía no exceda de 6.000€ se tramitarán por el juicio verbal. (Art. 240.1.6 LEC). Las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas por el inquilino, sea cual sea su cuantía, se tramitarán por el juicio verbal.

La ley dispone en el artículo 440.3 de la LEC que deberá señalarse día y hora concreto para practicar las diligencias de lanzamiento. Tanto en el supuesto de que no exista oposición de parte contraria (art. 440.4 de la LEC).

Los procedimientos por falta de pago y desahucios por expiración del plazo contractual, se deberá informar al demandado de lo siguiente. En este sentido, podrá acudir a los servicios sociales o autorizar la cesión de sus datos a estos (art. 441.1 ter, apartado quinto).

Del mismo modo, el Juzgado actuará de oficio, comunicando el conocimiento y existencia de los respectivos procedimientos a los servicios sociales. En el caso de los servicios sociales, aprecien la situación de vulnerabilidad social o económica, se suspendería el proceso.

El tiempo estimado sería el de un mes como máximo, contando desde que se recibe la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial. O bien de tres meses, en el supuesto de que se trate de una persona jurídica. Cuando ya se hayan adoptado las medidas correspondientes o haya pasado el plazo, se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento.

Asimismo, es importante señalar el artículo 549.4 de la LEC. Este, dispone que el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o de rentas o cantidades debidas. Ni por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos. Sin embargo, si se trata de una vivienda habitual, antes del lanzamiento, deberá remitirse a lo dispuesto en el 441.5 de la LEC.

Hemos podido conocer cuáles son las obligaciones del inquilino, así como, las novedades que incluye la ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler.

Es por ello, que vamos a proceder a señalar los DERECHOS de los inquilinos.

– En primer lugar, posibilidad de negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tal y como dispone el artículo 9 de la Ley 7/2019 de 1 de marzo, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

En el caso de que fuera inferior a cinco años (p.física) o menor a siete años (p. jurídica) el día del vencimiento del contrato se prorrogará obligatoriamente por los plazos anuales.

El tiempo será hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o siete, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con 30 días de antelación) la voluntad de no renovar el contrato o prorrogarlo.

Prorrogar la duración del contrato.

Conforme a los dispuesto en el artículo 10 de dicha ley ;  una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del mismo, o siete años (arrendador = p.jurídica),  y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

A excepción de que  el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Asimismo, el inquilino podrá recuperar la fianza si no hay daños en el inmueble. Cuando se haya puesto fin al contrato, si la vivienda se encuentra en buen estado, se le abonará la cantidad, al mes de que se entreguen las llaves. Si el periodo de tiempo es excesivo, el inquilino podrá reclamar intereses correspondientes.

El inquilino podrá mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones pese al cambio de propietario. En el caso de que el nuevo casero quiera hacer uso de la vivienda, el arrendatario podrá exigirle vivir durante tres meses más en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen. Además podrá exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

Otros derechos de los inquilinos son la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento en situaciones concretas. Por ejemplo en el caso de que él ya no habite en la vivienda pero, sí lo hacen su cónyuge o sus hijos y está inscrita en el Registro de la Propiedad. O gozar de beneficios fiscales en el IRPF; ya que los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta y las reformas efectuadas que hayan sido acordadas con el casero.

Además, podrá realizar obras de mejora siempre y cuando no afectan a la seguridad la vivienda y si así lo consiente por expreso el propietario. En los supuestos de reformas debido a los casos de discapacidad propia del inquilino o del cónyuge, se deberán notificar al propietario y no deben afectar a elementos comunes ni seguridad del edificio.

Posibilidad del inquilino de renunciar a la adquisición preferente. El propietario deberá avisar con al menos 30 días, en el caso de que quiera vender el inmueble.

En conclusión, la Ley dispone que es necesario normalizar el régimen jurídico del alquiler de los inmuebles. A fin de que se garantice la protección de los derechos.

Si usted se encuentra en esta situación de que no puede hacer frente a estos pagos exigidos, conozca sus derechos y contáctenos.
Desde Letradox@Abogados queremos ofrecerte tranquilidad si eres inquilino y estás viviendo esta situación trabajaremos para encontrar soluciones.

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DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted Propietario (ARRENDADOR) ? LETRADOX® ABOGADOS

DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted Propietario (ARRENDADOR) ? LETRADOX® ABOGADOS

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes y notorias que vamos a tomar en nuestra vida. 

Tal y como dispone el artículo 47 de  la Constitución española :

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. 

A pesar de  la premisa de dicho precepto, a día de hoy, la situación económica complica esta situación. Es por ello que, no todos los ciudadanos pueden hacer frente a la compra de un piso y deciden alquilar un inmueble.  Pero,  en ocasiones una persona que vive de alquiler también puede encontrarse ante la situación de no efectuar el pago correspondiente. 

Actualmente el número de individuos que viven de alquiler en España no cesa de aumentar.  Ante tal situación se han confeccionado leyes específicas, como la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda. 

El preámbulo de la misma, apartado II presenta el objetivo fundamental que no es otro que el de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”. 

Además, este mismo apartado del preámbulo aborda aspectos fundamentales como: 

El régimen jurídico aplicable. Refuerza la libertad de pactos. Da prioridad a la voluntad de las partes (de acorde a lo establecido en el Título II de dicha Ley).  Actualmente dicha libertad de pactos queda reflejada en el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo. 

La duración del arrendamiento. Actualmente con el Real Decreto Ley de 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (art 9)  se establece el periodo mínimo de tiempo de cinco años (p.físicas) y de siente años (p.jurídicas).

En relación a la prórroga del mismo el artículo 10 de dicha ley dispone que  en el caso de que llegue la fecha de vencimiento del contrato o prórrogas, una vez hayan pasado los cinco años de duración o siete (p.jurídicas); y ninguna de las partes lo haya notificado a la otra al menos con 4 meses de antelación (caso arrendador) y con al menos 2 (caso arrendatario) la voluntad de renovarlo; el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un máximo de 3 años más.

A excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación del cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

Al tratarse de una obligación de reciprocidad, tanto el inquilino como el propietario cuentan con una serie de obligaciones y de derechos.

En este artículo nos centraremos en la figura del propietario o arrendador. Expondremos cuáles son sus obligaciones y seguidamente los derechos que tiene como tal. 

  • – ¿Cómo puede actuar el arrendador  en caso de impago?

Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento entre arrendador y el arrendatario se derivan una serie de obligaciones. La principal obligación que se deriva del mismo, es la de abonar la renta y las cantidades exigidas por parte del arrendatario. 

Así pues, se constituye como causa de resolución del mismo: el impago de cualquiera de dichas cantidades. 

Si eres arrendador, y se produce por parte del arrendatario el incumplimiento de dicha obligación, podrá exigirle la misma. Así pues, en el supuesto de que el arrendatario no actúe con el sentido requerido, podrá plantear la resolución del contrato. De esta forma, podrá exigir al arrendatario que abandone el inmueble y que pague el importe que debe. 

  • – ¿Qué pasa si finalmente el arrendatario no paga ni se va de la vivienda alquilada?

Si finalmente ocurre esta situación, el arrendador se verá obligación a iniciar lo que se conoce como procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler.

Sin embargo, iniciar un procedimiento de desahucio no posibilita al arrendador la posibilidad de entrar en el inmueble. Ni tampoco le faculta para tomar posesión del mismo, ya que previamente se debe de haber resuelto el contrato inicial de arrendamiento. 

La resolución del contrato debe de hacerse de mutuo acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario) por medio de la firma expresa o por resolución judicial. Este último, cuando el acuerdo entre las partes no haya sido posible y el propietario se haya visto en la situación de iniciar el correspondiente procedimiento de desahucio. 

  • ¿Desde cuándo puede presentarse la demanda de desahucio por falta de pago? ¿Conoce la enervación?

El propietario puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago cuando se haya producido el impago de renta del alquiler por parte del inquilino. 

Sin embargo, es conveniente que se evite el desahucio mediante el pago correspondiente. Esto es lo que se conoce como enervación. Lo que el arrendador hace es enviar al inquilino un requerimiento fehaciente, suele ser por medio de burofax (con acuse de recibo). A fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación de la acción por parte del arrendatario.

. Entre este burofax y la presentación de la demanda se aconseja que medie un tiempo de un mes (con el fin de evitar el mismo). 

Tras el transcurso de este mes, el hecho de que el inquilino pague no impedirá que el procedimiento de desahucio continúe. Por lo que se presentará una demanda de desahucio, donde será necesaria la presencia de abogado y procurador. 

  • El procedimiento de desahucio: 

Han sido varios los cambios encontrados en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos mismos, se han llevado a cabo con el fin de facilitar a los propietarios la posibilidad de recuperar su vivienda de una forma más rápida. Todo ello, sin que se vulneren los derechos de los arrendadores. 

La Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda;  el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler, destaca los siguientes aspectos del procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente de los artículos 249, 440, 441, 549 y 666 de la LEC. 

  • Todas las cuestiones arrendatarias  que sean contrarias de las reclamaciones de rentas y cuya cuantía no exceda de 6.000€ se tramitarán por el juicio verbal. (Art. 240.1.6 LEC). Las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas por el inquilino, sea cual sea su cuantía, se tramitarán por el juicio verbal. 
  • La ley dispone en el artículo 440.3 de la LEC que deberá señalarse día y hora concreto para practicar las diligencias de lanzamiento. Tanto en el supuesto de que no exista oposición de parte contraria (art. 440.4 de la LEC). 
  • Los procedimientos por falta de pago y desahucios por expiración del plazo contractual, se deberá informar al demandado de lo siguiente. En este sentido, podrá acudir  a los servicios sociales o autorizar la cesión de sus datos a estos (art. 441.1 ter, apartado quinto). Del mismo modo, el Juzgado actuará de oficio, comunicando el conocimiento y existencia de los respectivos procedimientos a los servicios sociales. En el caso de los servicios sociales, aprecien la situación de vulnerabilidad social o económica, se suspendería el proceso. El tiempo estimado sería el de un mes como máximo, contando desde que se recibe la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial. O bien de tres meses, en el supuesto de que se trate de una persona jurídica. Cuando ya se hayan adoptado las medidas correspondientes o haya pasado el plazo, se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento. 
  • Asimismo,  es importante señalar el artículo 549.4 de la.LEC. Este, dispone que el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o de rentas o cantidades debidas. Ni por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos. Sin embargo, si se trata de una vivienda habitual, antes del lanzamiento, deberá remitirse a lo dispuesto en el 441.5 de la LEC. 

Si usted es arrendador /propietario  y está viviendo esta situación póngase en contacto con Letradox®Abogados. Contamos con profesionales expertos y garantizamos resultados exitosos. 

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Abogada experta vivienda

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Si vas a comprar una vivienda, todo lo que necesitas saber te lo explicamos aquí.

Recordemos lo que pasó el pasado mes de octubre del 2018.  Concretamente el día 18 de dicho mes, el Supremo se pronunció para que quien atribuyese el pago del IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) a los bancos, fuese el cliente. Esta decisión se llevó a cabo tras un agrio debate que establecía un resultado de 15 contra 13 votos. 

Al poco tiempo de que se conociese el fallo de la misma, el Gobierno aprobó un Real Decreto. En este mismo se establecía que fuese el Banco quien efectuase el pago de dicho impuesto, no el cliente. Además el Gobierno sostenía que la banca no podía deducirse dicha tasa porque al mismo tiempo, se había modificado el IS ( impuesto de sociedades). 

Hay que resaltar que la polémica tiene su origen en un pleito de la Empresa Municipal de Rivas contra la Comunidad de Madrid. En dicho pleito la sentencia falló a favor de la Comunidad de Madrid, lo que motivó a  que la Empresa de Rivas interpusiera recurso ante el TSJM. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, falló a favor de la Empresa Municipal de Rivas. Todo ello, causó un revuelo e hizo que el Supremo “rectificase” en su decisión estableciendo que los clientes debían asumir dicho impuesto. Además, este mismo Tribunal rechazaba el incidente de nulidad que había presentado dicha Empresa de Rivas contra el pago sobre el IAJD. 

Este hecho motivó a que el miércoles 11 de abril de 2019, la Empresa Municipal de Rivas presentase un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Dicho recurso se fundamentaba contra la desestimación de su petición de nulidad respecto de la sentencia del Supremo. La cual, para recordar, determinaba que los clientes debían el IAJD. 

El Tribunal Constitucional dio a conocer una respuesta decepcionante sobre el IAJD.  Resolvió a favor de las entidades financieras. Se ha reformado la Ley Hipotecaria que ha hecho que afecte a más de un ciudadano, pero, sorprendentemente, sin efectos retroactivos. 

Dicha reforma modifica el contenido de algunas cláusulas que han sido reclamadas judicialmente. Como, por ejemplo, la ampliación de tres a doce cuotas impagadas para su ejecución o el pago de los gastos de registro, notario o gestoría. Asimismo, el pago del IAJD por el banco y ahora también por las cooperativas de créditos y las cajas rurales. 

Esta reforma también otorga más beneficios para los consumidores. Por ejemplo, elimina las comisiones en novaciones y los costes en subrogaciones, así como, la reducción de las comisiones de amortización anticipada. 

Con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria han entrado en vigor las principales novedades:

1º. La prohibición de las cláusulas suelo

2º. Se cobrará comisión de apertura por el Banco. 

3º. Quien pague todos los gastos hipotecarios será el Banco a excepción de la tasación

4º. El plazo mínimo que dispondrá el cliente para el contrato hipotecario será mínimo de 10 días anteriores a su firma. 

5º. El cliente deberá asistir al Notario un mínimo de 2 veces antes de proceder a firmar. 

6º. Pasarán a ser gratuitas tanto la subrogación como la novación del préstamo. 

7º. Antes de proceder a ejecutar al cliente, será necesario el impago de lo siguiente. En la primera mitad del préstamo: 3% del total o 12 cuotas. Y en la segunda mitad del préstamo, el 7% del total o 15 cuotas. 

8º. Respecto del cliente, no podrá imponerse a este, la contratación de otros productos junto a la hipoteca.

9º. Serán los bancos quienes tengan que evaluar de forma más precisa cómo es de solvente el cliente. 

10º. Reducción de las comisiones por amortización anticipada. 

Por lo tanto,  a modo esquemático: 

¿Qué tiene que pagar el Banco?

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de escritura

¿Qué tiene que pagar el cliente?

La tasación 

Su copia de escritura

El principal motivo por el que se confeccionó esta nueva normativa fue por la iniciativa de la Unión Europea. La UE, emitió una directiva que aumentase la protección de los consumidores. 

Entre estas medidas de protección destaca que se dé más información para el futuro hipotecado. De esta manera el Banco debe entregar las condiciones personalizadas que se encuentran en el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Al mismo tiempo debe facilitar lo que se conoce como Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ellas se explican de forma más amplia cuáles son las cláusulas más destacadas. Además, se le entrega una copia del contrato y en el caso de que hipoteca varíe, otro documento aparte con las respectivas cuotas a abonar. 

Otra de las medidas de protección es la relativa a la visita previa al notario. A él, deberán acudir tanto los titulares de la futura hipoteca como sus respectivos avalistas. Tendrán que acudir por la notaría al menos un día antes de la firma. El objetivo es que reciban asesoramiento gratuito  y respondan a un test. Además es importante que realice dicho examen porque sino el notario no podrá autorizar la escritura.Se debe certificar que al futuro prestatario se le ha entregado la documentación mencionada anteriormente. 

Asimismo, encontramos la referida a los notarios y registradores no pueden ni escriturar ni inscribir cláusulas abusivas. Esto es, que sean contrarias a las normas imperativas o que el Tribunal Supremo las haya declarado nulas. Al mismo tiempo, aquellas cláusulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas de pleno derecho. Por lo tanto, en esta situación se descarta la posibilidad de que existe un plazo de prescripción para denunciar su abusividad. 

Por último, se alude a las quejas y reclamaciones. Todas aquellas que estén relacionadas con los préstamos hipotecarios van a pasar a tramitarse por medio de una nueva entidad. Esta entidad versa sobre  la resolución de litigios de consumo en el sector financiero. 

A día de hoy, esta agencia aún no ha empezado a funcionar. Por lo que, es el Banco de España con el Servicios de Reclamaciones por medio del cual atiende este tipo de gestiones. 

Además, lo que se conoce como comisión o compensación por amortización anticipada  se abarata. Independientemente de que sea total o parcial. Únicamente se puede cobrar si al Banco se le genera una pérdida financiera. 

Los límites son diferentes en función de si la hipoteca es fíja o variable. 

Con todo ello, el espíritu es el de proteger al consumidor. De esta manera, se obligará a las entidades financieras a informar a los clientes respecto de las consecuencias y condiciones del préstamo. La figura del Notario  ha pasado a convertirse en asesor de cliente. Por otro lado, se establece un tipo de interés de demora máximo sobre préstamos sobre bienes inmuebles de uso residencial. En este sentido los intereses moratorios a aplicar frente el incumplimiento de pago serán tres puntos porcentuales más sobre el interés remuneratorio. 

En Letradox® Abogados , queremos que conozcas todas las novedades incluidas en la nueva Ley Hipotecaria de 2019. Asimismo, que estés al tanto de todas las situaciones que pueden darse si vas a comprar una vivienda. 

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alquiler de vivienda

Régimen legal pisos turísticos Madrid. Letradox Abogados

RÉGIMEN LEGAL PISOS TURÍSTICOS MADRID. LETRADOX ABOGADOS

La sesión plenaria del pasado 27 de marzo del Ayuntamiento de Madrid aprobó el PEH. El Plan Especial de Hospedaje. Con el que el Ayuntamiento de la capital pretende frenar la conservasen de las viviendas en alojamientos turísticos. A la vez que promover que el hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad.

El PEH establece nuevas condiciones de implantación del uso del hospedaje en edificios de uso residencial. De acuerdo con los usos admitidos, nivel de protección del edificio. Y el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

El nuevo Plan incluye alguna medida que ha provocado reticencias de parte de la población. Como la exigencia de un acceso independiente en los edificios donde convivan pisos turísticos y de uso residencial. Esta medida supondrá la ilegalización de nada menos que el 95% de los pisos turísticos en el centro de la ciudad. Debido a que la instauración de un acceso independiente es prácticamente inviable para todos.

Sin embargo, estos no son los únicos problemas que giran en torno a los pisos de alquiler. Muchos vecindarios se quejan de que el auge de este negocio ha provocado la subida de la renta del alquiler. Haciendo que muchos de ellos sean incapaces de asumir su precio. Lo que ha provocado la marcha de muchos inquilinos en los últimos años.

Otra de las quejas procede también del aumento de los llamados ‘pisos patera’. Donde muchos estudiantes se agrupan y dan fiestas hasta altas horas de la madrugada. Perturbando el descanso del resto de vecinos de la comunidad. Y denuncian los desperfectos o perturbaciones ocasionados en los elementos comunes por los mismos. Situaciones que en más de una ocasión han terminado en vía judicial (artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal).

El objetivo del PEH es doble. Por un lado, pretende salvaguardar el uso residencial del centro de Madrid. También impedir la mutación de las viviendas en pisos turísticos de carácter temporal.

Y por otro lado. La intención es trasladar la actividad de hospedaje a zonas varias de la ciudad para repartir la actividad económica. De esta manera el casco histórico quedaría descongestionado.

El Plan del Ayuntamiento se vale de cuatro parámetros. Con los que determinar las condiciones para la implantación del uso del hospedaje. El nivel de usos admitido y el nivel de protección del edificio. A la vez que el uso que se haya implantado o la zona de ubicación del edificio.

El Ayuntamiento exige que el propietario solicite una licencia de uso terciario de hospedaje. Esto se debe a la legislación sectorial. Que establece que aquellos pisos de alojamiento turístico arrendadas durante más de 90 días al año (art. 3.2 Decreto 79/2014, de 10 de julio). Desarrollan una actividad comercial. De ahí que sea necesario.

La planificación afecta a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados. Distribuidos en zonas o anillos concéntricos. Estas zonas están delimitadas de acuerdo con la congestión de las viviendas turísticas presentes en cada barrio de Madrid.

La primera zona se encuadra en el distrito Centro de Madrid.

La segunda zona corresponde a los barrios que componen el resto del casco histórico de la ciudad. Llegando así a Chamberí por entero y afectando a partes de los distritos de Chamartín o Salamanca. Y Retiro, Arganzuela o Moncloa-Aravaca.

El tercer y último anillo lo componen los barrios de la Almendra Central. Y varios de Usera, Carabanchel o la Latina.

El nuevo PEH afecta también a aquellas personas cuya intención es establecer un hotel. Si un sujeto pretende sustituir el uso residencial de un edifico entero por un uso de hospedaje. Con el objetivo de constituir un hotel o semejante. Con el nuevo PEH se eliminó esta posibilidad. Para llevar a cabo esta acción será indispensable un plan especial que estudie el impacto en el entorno. Y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid. A la vez que posteriormente por el Pleno.

Sin embargo, esta norma encuentra una excepción. Si el edificio en el que se pretende abrir el hotel ya poseía la condición de uso terciario. El Plan se abre a la posibilidad de implantar el hotel mediante licencia directa. Salvo que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se exige la aprobación de un plan especial.

También cabe tener en cuenta una cuestión. Si el hotel va a ser implantado en un edifico protegido de uso residencial. En este caso deberá acreditarse que n es viable su rehabilitación para el uso residencial.

La cuestión del acceso independiente, antes comentada, es de las que más ampollas a levantado en la población.

El Ayuntamiento exige en el caso de los edificios dentro de las zonas 1 y 2 el acceso independiente. Si se desea solicitar una licencia de uso de hospedaje par parte de un edificio de uso residencial. El Plan impone la existencia de un acceso independiente para los alojamientos turísticos. Y no podrá hacerse uso de las puertas de entrada, portales o ascensores comunes de las viviendas.

En el caso de los edificios de uso residencial de la zona 3. La exigencia del acceso independiente se da cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse. Pero en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Desde agosto de 2018 hasta febrero de 2019. Cerca de 12.000 viviendas han sido inspeccionadas. Y se han abierto al recuerdo de 1.700 expedientes.

Las asociaciones se posicionan a favor de regular los pisos turísticos. Pero bajo ningún concepto prohibirlos. Y piensan en crear un cupo máximo de apartamentos turísticos en cada edifico. Para favorecer la buena convivencia pretenden el endurecimiento de las multas.

Los pisos turísticos son una cuestión que ha generado polémica en los últimos años. Sobre todo a raíz del comportamiento de los inquilinos y de la subida del precio del alquiler. Y por esto es necesario que, como propietario o presidente de tu comunidad, cuentes con el mejor servicio legal en la materia. Porque es necesario contar con Letradox Abogados. El despacho experto en derecho urbanístico. Ofrecemos el mejor servicio junto con la mejor calidad. Para resolver así todos tus problemas y garantizar tu tranquilidad. Letradox Abogados, tu despacho de confianza.

TS

Reclamación del valor catastral con el recibo del IBI. Tribunal Supremo

RECLAMACIÓN DEL VALOR CATASTRAL CON EL RECIBO DEL IBI. TRIBUNAL SUPREMO

El 19 de febrero de 2019 el Tribunal Supremo dictó la Sentencia 196/2019, que ha suscitado polémica. La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha dictaminado que el contribuyente puede impugnar el recibo del IBI o el impuesto sobre el incremento de los terrenos. Pero en el supuesto de que el valor catastral no sea el correcto.

Se trata de un fallo totalmente excepcional. Hasta ahora regía la regla de que al impugnarse la liquidación del impuesto no cabía discutir el valor catastral que adquirió firmeza.

Esta idea se rompe. Lo que puede dar lugar a una avalancha de reclamaciones por parte de propietarios de fincas. Las cuales se encuentren en suelo urbano pero cuyo desarrollo no se llegó a aprobar. Lo que hace que se generen cuantiosos recibos tanto del IBI como de liquidaciones de plusvalía.

Los contribuyentes se encontraban en una situación en la que su inmueble se había sobrevalorado. Los ayuntamientos se lavaron las manos. Y dijeron que esos índices son competencia, en todo caso, del Catastro. Dejando claro que hasta que no el mismo revisase la calificación de las fincas, debían cobrar el importa que correspondía. Los índices son importantes, pues es a través de ellos como se determina la cuantía de los tributos municipales.

La situación es, cuanto menos, extraña. Ya que el Tribunal Supremo determinó en 2014 que no todo suelo urbanizable merecía la calificación de urbano a efectos catastrales. También afirmó que los suelos proyectados en el plan urbanístico sin posterior desarrollo solo podrían ser calificados como rústicos. A efectos, eso sí, del IBI y de la plusvalía.

La reclamación por vía administrativa y por vía contencioso-administrativa no estaba dando los frutos deseados. Algo que planteaba una situación ciertamente injusta.

Esta sentencia trata de paliar esta situación injusta provocada por un impuesto desproporcionado. Lo que va a provocar la interposición casi en masa de reclamaciones administrativas, económico administrativas y contencioso-administrativas.

Con esta resolución los propietarios de los inmuebles pueden discutir la calificación y también el valor catastral asignado. Reclamar el recibo del IBI.

Los magistrados del Tribunal Supremo han llevado a cabo una interpretación del articulado de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En lo que se refiere a la gestión catastral y recaudación del IBI. Concluyen que no es contrario a la posibilidad de impugnar las liquidaciones por IBI discutiendo el valor catastral del inmueble. Aun en el supuesto de que este haya adquirido firmeza por la vía administrativa.

Así lo expresa el Fundamento de Derecho Séptimo de la Sentencia. “Procede interpretar los arts. 65 y 77.1. y 5 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (LA LEY 362/2004) y art. 4 del Real Decreto Legislativo 1/2004 (LA LEY 356/2004) , en el sentido de que los mismos no se oponen ni obstan a que recurriéndose liquidaciones por IBI y para obtener su anulación, en supuestos en los que concurren circunstancias excepcionales sobrevenidas análogas o similares a las descritas anteriormente, el sujeto pasivo pueda discutir el valor catastral del inmueble, base imponible del impuesto, aun existiendo la valoración catastral firme en vía administrativa”.

Es decir. Es posible plantear la impugnación indirecta de la valoración catastral por medio de la reclamación del recibo del impuesto en situaciones fuera de lo común. Esto se debe a que el principio de seguridad jurídica debe ceder ante otros principios de carácter superior. Principios que, en situaciones concretas, prevalecen sobre el resto.

El contencioso resuelto por la Sentencia 196/2019 afecta al Ayuntamiento de Badajoz. Que interpuso el Recurso de Casación contra la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº2 de Badajoz.

El Ayuntamiento defiende su postura y alega que no puede invadir competencia estatal y girar nuevos recibos del IBI como fincas rústicas.

Por otro lado, los afectados apuntan que el Ayuntamiento jamás negó que sus inmuebles fueran rústicos. Lo que supondría el consentimiento de un enriquecimiento injusto. Lo único que piden es que el Ayuntamiento de Badajoz gire las liquidaciones conforme a la naturaleza de los terrenos. Que así han sido declaradas por vía judicial.

Los afectados batallan por las liquidaciones de los años 2012 a 2015.

El Alto Tribunal señala en la Sentencia que nada impide que un juez examine la atribución incorrecta de un valor catastra. Incluso cuando no había constancia de que se hubiera dado inicio al procedimiento para adaptar el catastro a la nueva legislación.

Los magistrados también insisten en que respetando las competencias tanto del Ayuntamiento como del Estado. Los jueces deben tener la posibilidad de examinar la adecuación jurídica del valor catastral, ya que es la base del impuesto del municipio.

Por todo esto, el Tribunal Supremo fija en el fallo como criterio interpretativo el recogido en el Fundamento de Derecho Séptimo. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales no es óbice para obtener la anulación del IBI. Discutiendo el valor catastral del bien inmueble y aunque fuera firme en la vía administrativa.

«Situaciones excepcionales permiten soluciones excepcionales», recoge la Sentencia del Supremo.

El Derecho tributario es una de las ramas más aritméticas y complejas del mundo legal. A la mayoría de los ciudadanos les entran escalofríos al oír las palabras “Hacienda” o “inspección”. Por no hablar de cuando sacamos del buzón una carta procedente de la Agencia Tributaria. Es por ello por lo que se hace indispensable un asesoramiento jurídico de calidad. Que nos ayude siempre que lo necesitemos y haga desaparecer nuestros miedos con Hacienda. Letradox Abogados ofrece el mejor asesoramiento legal en materia tributaria. Y resuelve tus problemas con Hacienda para que puedas vivir tranquilo. ¡Únete a la comunidad Letradox!

Derecho Urbanístico. Cuestiones, características y particularidades

DERECHO URBANÍSTICO. CUESTIONES, CARACTERÍSTICAS Y PARTICULARIDADES

En nuestro día a día, aunque no nos demos cuenta, el Derecho está presente en todo lo que nos rodea. La rutina diaria nos impide darnos cuenta de este fenómeno. Salvo cuando un asunto legal nos afecta abruptamente. Pero si nos paramos a pensar por un instante, podemos llegar a preguntarnos algunas cuestiones relacionadas con el Derecho. Como por qué se pueden construir viviendas en un determinado sitio y en otro no. O por qué un suelo puede dedicarse a un fin y no a otro.

Para ello está el Derecho Urbanístico. La rama del Derecho dedicada al fenómeno social del asentamiento de la población en el espacio físico. Regula el uso del suelo y la ordenación del territorio. Así como los mecanismos de Derecho a través de los cuales se llevan a cabo dichas actividades. Y se encuentra estrechamente vinculada al Derecho administrativo. Para ser exactos, el Derecho Urbanístico se compone por un sistema de normas que regulan el uso del suelo.

Hoy en día, la principal actividad legislativa sobre la materia procede de las Comunidades Autónomas. La legislación en el ámbito estatal, se limita a hacer una regulación básica y general sobre el urbanismo.

Esto último puede observarse en las distintas cuestiones que se ven afectadas por el Derecho Urbanístico. Como la regulación del régimen del suelo, cuya regulación básica corresponde al Estado. Pero la regulación que desarrolla la cuestión corresponde a las Comunidades Autónomas.

Por otro lado nos encontramos también con la Ordenación del Territorio. Cabe señalar que el Urbanismo y la Ordenación del Territorio son conceptos distintos. Pero que se encuentran estrechamente relacionados. Tradicionalmente, dentro del Derecho Urbanístico ha sido objeto de estudio la Ordenación del Territorio.

Otras cuestiones que se engloban también dentro del Derecho Urbanístico son el planeamiento urbanístico. La ejecución del planeamiento. La disciplina urbanística. La expropiación forzosa por razón de urbanismo. La intervención administrativa en el mercado del suelo y de la vivienda. La responsabilidad patrimonial por razón de urbanismo. El régimen jurídico de las valoraciones del suelo y las instalaciones, las construcciones y las edificaciones.

Desde una perspectiva legislativa y estatal, es básica la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RD 1346/1976). El artículo 1 define el objeto de la ley y es claro: la ordenación urbanística en todo el territorio nacional. Por su parte, el artículo 2 se encarga de delimitar aquello que constituye la actividad urbanística. El planeamiento urbanístico. El régimen urbanístico del suelo y la ejecución de las urbanizaciones. Y el fomento e intervención del ejercicio de las facultades relativas al uso del suelo y de la edificación, conforman los diversos aspectos de la referida actividad.

La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015) tiene un objeto más concreto. Regula la igualdad en el ejercicio de los deberes y derechos constitucionales en relación con el suelo. A su vez, también articula el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. Esta Ley establece las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo. Así como su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

En el ámbito autonómico, y en la Comunidad de Madrid concretamente, nos encontramos con una serie de normas que resultan esenciales.

La primera de ellas es la Ley 9/1995 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo. El preámbulo de la norma ya da pistas sobre su objetivo. Pretende determinar el marco específico y necesario de la política territorial. Todo ello en el contexto de la actualización de la legislación estatal de 1992.

La Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo viene a regular la ordenación del territorio. Así como los planes que lo definen.

El artículo 13 de la Ley habla de la Ordenación del Territorio. Lo define como una función pública de gobierno del territorio. Y cuyo fin es la organización racional y equilibrada de su utilización. Con ello se persigue la articulación territorial ideal de la Comunidad de Madrid en la geografía española. También las determinaciones en el ámbito regional con intención de mejorar la vida en colectiva y el desarrollo económico-social. Y la coordinación de la acción terriotorial entre las Administraciones Públicas. Como hemos dicho antes, el Derecho administrativo cobra peso en esta especialidad.

El artículo 14 de la norma define los instrumentos a través de los cuales se lleva a cabo la ordenación del territorio.

El Plan Regional de Estrategia Territorial determina los elementos esenciales para la organización del territorio. Establece los objetivos estratégicos y define el marco del resto de los instrumentos o los planes de ordenación.

Los Programas Coordinados de la Acción Territorial son otro instrumento. Establecen la articulación de las acciones de las Administraciones Públicas que requieran la ocupación o el uso del suelo y que tengan una importante repercusión territorial. Todo ello en el marco de los Planes de Estrategia del territorio.

Los Planes de Ordenación del Medio Natural y Rural pretenden la protección, la conservación y la mejora de los ámbitos territoriales supramunicipales de interés. Ya sea por su valor, o por sus características geográficas, morfológicas u agrícolas, entre otras. Y desarrollan las determinaciones medioambientales de los Planes Regionales de Estrategia del territorio.

Estos tres instrumentos pueden desarrollarse por medio de Actuaciones de Interés regional y de Planes Urbanísticos. Y dichas herramientas se desarrollan en la misma Ley.

Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid es otra norma básica en la autonomía. Tiene por fin la ordenación urbanística del suelo. Y en su segundo artículo define la ordenación urbanística, que regula el uso del suelo. Los procesos de transformación del mismo. Y la explotación, el uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, los edificios, las construcciones y las instalaciones.

La ordenación urbanística del suelo conlleva: la superficie terrenal, el vuelo y el subsuelo. Tanto en estado natural como en un estado transformado. Y comprende distintas actividades. Como la garantía del régimen urbanístico del suelo. El planeamiento urbanístico. La ejecución del planeamiento. Y la intervención en el uso del suelo, en la edificación y en el mercado inmobiliario.

La Ley, en el artículo 2, define también la actividad urbanística como una función pública. Cuya de titularidad de las Administraciones Públicas. Y desarrolla los distintos aspectos relacionados con la ordenación, mencionados en el párrafo anterior.

La ordenación del territorio es un asunto que con el tiempo ha evolucionado. Esto ha empujado al Derecho a desarrollarse. Con el fin de amparar de legalidad las nuevas formas de ordenación urbanística y del uso del suelo. Cobrando gran peso en la regulación de la materia la legislación de la autonomía.

Por ello, y debido a la especialidad de la materia, es necesario un asesoramiento jurídico de calidad. Que nos ayude y aporte soluciones. Letradox Abogados tiene la respuesta a sus preguntas sobre el Derecho Urbanístico. Y ofrece el mejor asesoramiento legal de la mano de profesionales del sector.

Abogados. Asesoramiento. Productos financieros después de la jubilación

ABOGADOS. ASESORAMIENTO. PRODUCTOS FINANCIEROS DESPUÉS DE LA JUBILACIÓN

Cada día vemos más en anuncios, periódicos, espacios publicitarios o medios de comunicación, propaganda relativa a productos financieros. Algunos de estos productos están especialmente dirigidos a personas mayores de 65 años. Y proceden, mayoritariamente, de entidades bancarias y sociedades de inversión financieras. Hoy vamos a ver alguno de estos productos y sus características. ¿En qué consisten?

Las rentas vitalicias inmobiliarias son productos financieros destinados a personas mayores de 65 años. Mediante esta herramienta, el propietario de la vivienda obtiene una cantidad de dinero mensual sin dejar de vivir en la misma. De tal modo que la transacción de la vivienda se produce con el fallecimiento de los propietarios. Desde ese momento, el pagador de la renta adquiere la propiedad del inmueble.

A nivel jurídico, consiste en un acto de compraventa de la propiedad. Pero los vendedores disfrutan de un derecho de usufructo sobre la vivienda. A la vez que el comprador se compromete al pago mensual de una renta acordada mientras viva el vendedor.

Por otro lado. El comprador también se compromete a hacer frente a los gastos propios de la propiedad. Tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de la comunidad, etc.

En lo que respecta a la cuantía de la renta. Hay que tener en cuenta varios factores para determinar la cuota mensual. Aspectos como el valor del inmueble. La localización del mismo, su tamaño y demás características. Y el estado de la vivienda.

En suma, cuanto mayor sea el valor del inmueble, mayor será la cuota que perciba el vendedor.

Pero no hay que dejar de lado otro factor importante a la hora de determinar la cuota: la edad de los vendedores. Un aspecto tan importante como el valor del inmueble. Ya que cuanto mayores sean los vendedores, mayor cantidad de dinero perciben.

Otra fórmula de pago consiste en que los vendedores obtengan un gran pago inicial por el inmueble en vez de la renta vitalicia. Resulta tan simple como que el propietario venda su vivienda  y obtenga el derecho de usufructo sobre la misma.

Y también existe la formula mixta. Consiste en que los vendedores perciben al principio una cantidad considerable de dinero. Y, más adelante, una renta mensual de por vida.

Las rentas vitalicias pueden ser una solución para aquellas personas que tengan problemas para hacer frente a los gastos del día a día tras la jubilación. Normalmente los compradores son bancos y sociedades financieras de inversión. Pero también pueden serlo particulares.

La venta de la nuda propiedad es otro de estos productos financieros. En este caso, el propietario de la vivienda transmite la propiedad de la misma a cambio del cobro de una cantidad única. A su vez, el vendedor conserva el derecho de usufructo sobre el inmueble hasta su fallecimiento.

Las condiciones económicas en torno a la venta de la nuda propiedad se determinan mediante factores financieros. También factores inmobiliarios y actuariales. Pero principalmente se tiene en cuenta al valor del inmueble en el mercado y la edad o la esperanza de vida de los vendedores. Estos cálculos se llevan a cabo con base en las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros. Y con las tablas ofrecidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de la nuda propiedad está pensada para personas mayores de 65 años. Personas con necesidad de cancelar una deuda o que deseen percibir el valor por entero de la nuda propiedad de una vez.

La venta de la nuda propiedad puede llevarse a cabo de formas distintas. De un lado, puede procederse a la venta de la nuda propiedad con un usufructo vitalicio. Por esta vía, el vendedor transmite la nuda propiedad, a cambio del derecho de usufructo de por vida. Por otro lado, puede llevarse a cabo la venta de la nuda propiedad con un usufructo temporal. En este supuesto, el vendedor se reserva el derecho de usufructo por un periodo de tiempo determinado.

Si hablamos de la hipoteca inversa, hablamos de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. Este crédito es concedido, de una sola vez o mediante prestaciones periódicas, a personas mayores de 65 años.

Resumidamente, esta figura consiste en que el banco da cierta cantidad de dinero al propietario durante el resto de su vida. Y permite que el mismo conserve el derecho de usufructo sobre la vivienda. Tras el fallecimiento del propietario, sus herederos deben hacer frente a la deuda que se haya generado.

El propietario de la vivienda recibe una cuota mensual por parte del banco, ofreciendo como aval la vivienda misma. La deuda se genera hasta el fallecimiento del propietario, momento en el cual los herederos han de afrontar el pago de dicha deuda.

Los bancos suelen ofrecer junto a este producto una disposición adicional al principio del préstamo. Consiste en que si el concesionario de la hipoteca requiere liquidez inmediata, el banco se lo aporta en ese instante. La cuantía de la disposición adicional se suma al importe de las cuotas mensuales generadas desde ese momento.

El perfil de usuario de estas hipotecas suelen personas con más de 65 años y con una vivienda en propiedad. La entidad bancaria valora positivamente el valor del inmueble y la pluralidad de herederos del propietario.

Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que el único gasto al que debe hacer frente quien la solicite es la tasación de la vivienda. Los demás gastos derivados del préstamo hipotecario no corresponden al concesionario.

Este producto financiero se encuentra regulado en la Ley 41/2007. Que modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.

Por último, nos encontramos con la venta con alquiler garantizado. Esta formula consiste en que el propietario de una vivienda vende la misma a cambio de un precio cierto. A su vez, se pacta un arrendamiento por medio del cual el anterior propietario pasa a ser el nuevo inquilino de la vivienda (arrendatario) y el nuevo propietario se convierte en arrendador. La persona mayor pasa de ser propietario a ser arrendatario (inquilino) de la vivienda.

Este producto, evidentemente, está dirigido también a personas mayores de 65 años. Y a inversores interesados en la compra de vivienda y obtención de renta. Suelen exigirse, como requisitos, los mismos que los vistos en los productos anteriores. Tener una vivienda en propiedad y ser una persona mayor de 65 años.

El propietario que vende el inmueble permanece habitando en la vivienda hasta su fallecimiento o por el tiempo que haya pactado con el comprador. A cambio, eso sí, del pago de una cuota mensual.

La venta con alquiler garantizado puede llevarse a cabo en viviendas ya hipotecadas. En este supuesto, una parte del precio que pague el comprador de la vivienda se destina a la cancelación de la hipoteca.

El mercado inmobiliario y los productos financieros suelen ir de la mano en muchas situaciones hoy en día. Y cada vez estos últimos son más especializados y están más enfocados a un determinado sector de la población. Esto hace necesario cubrirnos las espaldas y tener quien nos asesore cuando más hace falta. Letradox Abogados ofrece sus servicios jurídicos para aquellas personas que han trabajado duro durante toda su vida. Y que desean de algún modo ver incrementados sus ingresos. También a aquellas personas cuya jubilación se acerca y le preocupa su futuro económico o el de su familia. Si desea un asesoramiento legal sobre estos productos financieros, Letradox Abogados es su despacho.

TS

HIPOTECA VERDE. POR LETRADOX ABOGADOS.

La concienciación con el medio ambiente es una realidad creciente. Incluso en ocasiones una necesidad como sociedad, por ello hasta el ámbito hipotecario se cierne sobre ello. Y por ello las hipotecas verdes son una realidad en auge.

La conciencia ambiental, por tanto, se traduce cada vez más en legislación y normas de acorde a esta mentalidad. De aquí nacen las hipotecas verdes.

Estas hipotecas verdes centran su atención, principalmente, en la manera en que consumimos energía. Todos hemos escuchado hablar del certificado de eficiencia energética. Así pues, cuanto mejor sea el resultado de la certificación, más ahorro reflejarán nuestras facturas.

Las hipotecas verdes tienen en cuenta la eficiencia energética de la vivienda para fijar las condiciones del préstamo. De modo que será más beneficioso el préstamo si se cuenta con una buena certificación. Para que esto sea posible lo que se hace es fijar los intereses en relación a la eficiencia energética.

Al margen de su importancia para suscribir hipotecas, que es lo que nos concierne, también es útil en alquileres. Y esto es así porque contar con esta información a la hora de contratar un alquiler permitirá hacernos una idea del gasto en energía necesario.

¿Qué ha hecho posible la aparición y desarrollo de estos créditos?. La principal respuesta es gracias al Plan de Acción sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes. Este es un programa que desarrolló la Comisión Europea y en el que colaboran hasta un total de 37 entidades financieras. Estas entidades acumulan prácticamente la mitad de hipotecas firmadas en Europa. Más 23 organizaciones del sector inmobiliario. es decir, un total de 60 organizaciones forman parte.

Por tanto, estas hipotecas verdes buscan favorecer la compra de inmuebles energéticamente eficientes.

Este punto resulta interesante si lo relacionamos con el novedoso concepto de Certificación green. (Certificación verde en español).

Esta etiqueta, este certificado evalúa a los edificios en relación a su sostenibilidad. Esta metodología de edificación constituye una novedad social, cultural y sobre todo económica. Igual que personalmente cada vez hay más vinculación con el medio ambiente, lo hay con la construcción. Se evalúa lugar, calidad, recursos empleados y calidad técnica del inmueble. Esta etiqueta por tanto puede estar muy relacionada con la posibilidad de acceder a una hipoteca verde. 

Green Building Council España ofrece la posibilidad de acceder a esta certificación. Este tendrá reconocimiento a nivel europeo. Figuras homólogas reconocidas a nivel internacional son el BREEDAM Y LEED.

Conocidas estas figuras y volviendo a las hipotecas verdes. Las ventajas e las hipotecas verdes son muchas . En primer lugar, como se deducía en lineas anteriores, los intereses. Los intereses serán más reducidos y por tanto más beneficiosos para aquel que desee adquirir la hipoteca. Si es posible acceder a este tipo de hipotecas significará una mayor sostenibilidad reflejada en ahorro de importes de facturas. Se ha calculado que el ahorro posible de alcanzar ronda los 4.000 euros. De manera que además de reducir intereses su capacidad económica aumentará. En otras palabras, tendrá menos gastos y podrá hacer frente de mejor manera a la hipoteca. Y finalmente, que no menos importante, la protección medioambiental. Actividades a pequeña escalas como esta nos compromete con u deber social de mayor envergadura. 

Al fin y al cabo todo esto se desarrolla con el fin de crear un producto competitivo. Y además se realizan en un tiempo en el que las autoridades se suman a esta concienciación. La concienciación de una sociedad más verde.

Centrando el punto de atención en España. Antes de analizar exclusivamente la repercusión de este producto financiero en nuestro país analizaremos la situación inmobiliaria. 

En el tercer trimestre de 2018 los datos del observatorio de vivienda y suelo ha recogido los siguientes datos.

Se ha incrementado en un 10,3% las transacciones de viviendas escrituradas con respecto al mismo trimestre del año pasado. Es interesante que las transacciones de vivienda usada son diez veces mayores que las relativas a vivienda nueva. El precio de la vivienda libre también ha subido, concretamente un 3,2 % desde el mismo trimestre de 2017. Sin embargo, a disminuido el precio medio del suelo urbano hasta los 155 euros por metro cuadrado, 4,2 % menos.

En relación a los préstamos hipotecarios entregados para la adquisición de vivienda, han incrementado la contratación en un 10,2% con un a media de 125.000 euros por vivienda. La accesibilidad económica para adquirir una vivienda se mantiene al igual que los anteriores años en un incremento continuo desde 2015, hasta los 7,27 años de renta bruta. En conclusión, ese es el tiempo medio que ha de pasar para pagar su hipoteca. El esfuerzo teórico anual sin deducciones es del 32.1% de la renta disponible por hogar.

El índice general de precios de la vivienda, dato ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística, refleja que desde 2014 el precio de la vivienda comenzó a subir y recuperarse progresivamente hasta que ha alcanzado, en el tercer trimestre de 2018, el valor de 120,5. Se recuperan así los índices de hace 6 años

Y hablando concretamente sobre contratos de hipoteca decir que.: La evolución de la relación entre el principal del préstamo y el valor de tasación del inmueble en porcentaje se sitúa en este tercer trimestre en el 65.9%. Es decir, ese es el valor de la casa que el crédito hipotecario tiende a cubrir de media. Y la cantidad de créditos que superan el 80% de tasación del inmueble ha ido en aumento correlativamente desde 2013 que sufrió una caída. Actualmente se cubre ese porcentaje en el 15.5% de los créditos que se han suscrito.

Conocidos estos datos del observatorio de vivienda y suelo toca centrarse en las hipotecas verdes. Porque aunque bien es cierto que están disponibles en nuestro país aún tienen una presencia tímida. Los promotores sin embargo no podrán obviarlo y así por ejemplos en muchos hoteles ya es una realidad. Al final será una manera de desarrollo del suelo y la zona. Y simultáneamente las leyes se irán haciendo eco de esta novedad a regular. Además, la nueva ley hipotecaria no parece que vaya a regular el registro de todo esto de manera muy clara.

De las sesenta organizaciones citadas que forman parte del plan europeo, siete son nacionales. (el Ayuntamiento de Madrid, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Caja Rural de Navarra. Green Building Council España, Cohispania, Tinsa y Triodos Bank.)

Así pues desde Letradox abogados vemos muy interesante esta propuesta. Con muchas ventajas que ofrecer. Además al igual que con las convencionales hipotecas siempre estaremos a su disposición. Y del mismo modo siempre estaremos al lado de las novedades que se den, y más si suponen compromiso social. 

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Nuevo Real Decreto Ley del Alquiler de febrero 2019. Letradox Abogados

NUEVO REAL DECRETO LEY DEL ALQUILER DE FEBRERO 2019. LETRADOX ABOGADOS

El Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley para la reforma del mercado del alquiler. Lo ha hecho en el Consejo de Ministros del viernes 1 de marzo.

El Decreto incluye un paquete de medidas nuevas en torno al alquiler. La duración del contrato de arrendamiento de vivienda pasará de 3 a 5 años. Y será de 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

En lo que respecta a los gastos de formalización y gestión del contrato. Seguirán siendo a cargo del arrendador en caso de que sea una persona jurídica. Y se elimina la posibilidad del pacto en contrario.

Por otro lado, el Real Decreto vincula la variación interanual de la renta al IPC. Es decir, será obligatorio medir con el IPC la variación del precio a pagar por el alquiler en un contrato ya firmado. Anteriormente en este aspecto regía la autonomía de la voluntad de las partes, a excepción de los casos de renta reducida. Esta medida impedirá que se realicen grandes incrementos de la renta de un año para otro.

Otra de las grandes medidas de este Real Decreto Ley es en materia de desahucios. El Juzgado que tramite un desahucio tendrá la obligación de comunicar a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Con esta medida se pretende evitar posibles situaciones de vulnerabilidad. Así las cosas, el desahucio podría aplazarse un mes, en el supuesto de que el arrendador sea persona física. Y podría aplazarse 3 meses en caso de que el arrendador fuera persona jurídica (en el anterior decreto eran 2 meses). También será obligatorio la fijación del día y la hora exactas del desahucio. Cosa que en el anterior Decreto se permitía que se produjeran en fechas flexibles.

En cuanto a la finalización del contrato y si alguna de las partes no quisiera renovar. El aviso habrá de hacerse con, al menos, 4 meses de antelación en el caso del arrendador. Y con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario. Plazos que se diferencian del anterior Decreto, en el que en ambos supuestos el plazo era de un mes.

El Real Decreto contiene también la creación de un índice de referencia de precios en el ámbito estatal. Sin embargo, no incluye un marco jurídico que permita a Autonomías y Ayuntamientos regular la subida del alquiler. El texto recoge un sistema estatal de índices de referencia, que deberá ser elaborado en el plazo de 8 meses. Para dicho sistema se emplearán datos aportados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. También de la Dirección General del Catastro.

En base a este índice. Las Comunidades Autónomas podrán definir un índice propio. Con el fin de crear y pulir sus propias políticas y programas públicos de vivienda. Pero, cabe señalar que el índice de referencia es esencialmente estadístico. Y no permitirá regular el precio del alquiler debido a que el Decreto no establece un marco jurídico a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Tal y como se ha señalado en el párrafo anterior.

Para el establecimiento de un marco jurídico y poder así regular el precio de los alquileres. Sería condición necesaria modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una vez promovido el Real Decreto Ley en el Consejo de Ministros. Tendrá que pasar por el Congreso de los Diputados. El PSOE requerirá el apoyo de Podemos, ERC, PdeCat, PNV, Bildu o CC para aprobar la norma.

Adentrándonos en un espacio más legal y jurídico. El Código Civil (CC) recoge el contrato de arrendamiento en los artículos 1542 y siguientes. El mencionado artículo establece que un arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. El artículo 1543 regula el arrendamiento de cosas. En el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

A su vez, el artículo 1546 CC, dentro del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, define las figuras de arrendador y arrendatario. Arrendador es aquel que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio. Mientras que arrendatario es quien adquiere el uso de la cosa, el derecho a la obra o el servicio que se obliga a pagar.

Acudiendo a una legislación más específica. Los arrendamientos de viviendas o de inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda se regulan en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta norma describe al arrendamiento de vivienda en su artículo 2. Considerando como tal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable. Cuyo destino primordial sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La LAU también recoge, en su artículo 3, el arrendamiento para un uso distinto del de vivienda. Se trata de un arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

Esta Ley regula en su artículo 9 la duración del arrendamiento. En principio la duración del mismo puede ser pactada libremente por las partes.

En caso de que la duración del contrato fuera inferior a tres años y llegado el día del vencimiento. El contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales. Y esto sería así hasta alcanzar una duración mínima de 3 años. Salvo en el supuesto de que el arrendatario manifestase, con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de sus prorrogas, la intención de no renovarlo. Voluntad que ha de manifestarse al arrendador.

Cuando nos encontremos con un contrato que no estipule plazo de duración. O dicho plazo sea indeterminado. Se considerará celebrado por plazo de un año. Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos también habla del desistimiento del contrato de arrendamiento. El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos, al menos 6 meses del contrato. Y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato una indemnización en caso de desistimiento. Dicha indemnización consistiría en una mensualidad de la renta en vigor en el momento de desistimiento del contrato multiplicada por cada año del contrato que quedara por cumplir.

Si tiene alguna duda en relación con la nueva normativa que afecta al alquiler. Letradox Abogados ofrece el asesoramiento que necesita en materia de alquiler. Y puede ayudarle a resolver sus problemas de manera rápida y sencilla.

Para más información, puede acceder al siguiente vídeo o visitar nuestro canal de YouTube: Letradox Abogados.