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DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted Propietario (ARRENDADOR) ? LETRADOX® ABOGADOS

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DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted Propietario (ARRENDADOR) ? LETRADOX® ABOGADOS

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes y notorias que vamos a tomar en nuestra vida. 

Tal y como dispone el artículo 47 de  la Constitución española :

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. 

A pesar de  la premisa de dicho precepto, a día de hoy, la situación económica complica esta situación. Es por ello que, no todos los ciudadanos pueden hacer frente a la compra de un piso y deciden alquilar un inmueble.  Pero,  en ocasiones una persona que vive de alquiler también puede encontrarse ante la situación de no efectuar el pago correspondiente. 

Actualmente el número de individuos que viven de alquiler en España no cesa de aumentar.  Ante tal situación se han confeccionado leyes específicas, como la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda. 

El preámbulo de la misma, apartado II presenta el objetivo fundamental que no es otro que el de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”. 

Además, este mismo apartado del preámbulo aborda aspectos fundamentales como: 

– El régimen jurídico aplicable. Refuerza la libertad de pactos. Da prioridad a la voluntad de las partes (de acorde a lo establecido en el Título II de dicha Ley).  Actualmente dicha libertad de pactos queda reflejada en el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo. 

– La duración del arrendamiento. Actualmente con el Real Decreto Ley de 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (art 9)  se establece el periodo mínimo de tiempo de cinco años (p.físicas) y de siente años (p.jurídicas).

En relación a la prórroga del mismo el artículo 10 de dicha ley dispone que  en el caso de que llegue la fecha de vencimiento del contrato o prórrogas, una vez hayan pasado los cinco años de duración o siete (p.jurídicas); y ninguna de las partes lo haya notificado a la otra al menos con 4 meses de antelación (caso arrendador) y con al menos 2 (caso arrendatario) la voluntad de renovarlo; el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un máximo de 3 años más.

A excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación del cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

Al tratarse de una obligación de reciprocidad, tanto el inquilino como el propietario cuentan con una serie de obligaciones y de derechos.

En este artículo nos centraremos en la figura del propietario o arrendador. Expondremos cuáles son sus obligaciones y seguidamente los derechos que tiene como tal. 

  • – ¿Cómo puede actuar el arrendador  en caso de impago?

Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento entre arrendador y el arrendatario se derivan una serie de obligaciones. La principal obligación que se deriva del mismo, es la de abonar la renta y las cantidades exigidas por parte del arrendatario. 

Así pues, se constituye como causa de resolución del mismo: el impago de cualquiera de dichas cantidades. 

Si eres arrendador, y se produce por parte del arrendatario el incumplimiento de dicha obligación, podrá exigirle la misma. Así pues, en el supuesto de que el arrendatario no actúe con el sentido requerido, podrá plantear la resolución del contrato. De esta forma, podrá exigir al arrendatario que abandone el inmueble y que pague el importe que debe. 

  • – ¿Qué pasa si finalmente el arrendatario no paga ni se va de la vivienda alquilada?

Si finalmente ocurre esta situación, el arrendador se verá obligación a iniciar lo que se conoce como procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler.

Sin embargo, iniciar un procedimiento de desahucio no posibilita al arrendador la posibilidad de entrar en el inmueble. Ni tampoco le faculta para tomar posesión del mismo, ya que previamente se debe de haber resuelto el contrato inicial de arrendamiento. 

La resolución del contrato debe de hacerse de mutuo acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario) por medio de la firma expresa o por resolución judicial. Este último, cuando el acuerdo entre las partes no haya sido posible y el propietario se haya visto en la situación de iniciar el correspondiente procedimiento de desahucio. 

  • ¿Desde cuándo puede presentarse la demanda de desahucio por falta de pago? ¿Conoce la enervación?

El propietario puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago cuando se haya producido el impago de renta del alquiler por parte del inquilino. 

Sin embargo, es conveniente que se evite el desahucio mediante el pago correspondiente. Esto es lo que se conoce como enervación. Lo que el arrendador hace es enviar al inquilino un requerimiento fehaciente, suele ser por medio de burofax (con acuse de recibo). A fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación de la acción por parte del arrendatario.

. Entre este burofax y la presentación de la demanda se aconseja que medie un tiempo de un mes (con el fin de evitar el mismo). 

Tras el transcurso de este mes, el hecho de que el inquilino pague no impedirá que el procedimiento de desahucio continúe. Por lo que se presentará una demanda de desahucio, donde será necesaria la presencia de abogado y procurador. 

  • – El procedimiento de desahucio: 

Han sido varios los cambios encontrados en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos mismos, se han llevado a cabo con el fin de facilitar a los propietarios la posibilidad de recuperar su vivienda de una forma más rápida. Todo ello, sin que se vulneren los derechos de los arrendadores. 

La Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda;  el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler, destaca los siguientes aspectos del procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente de los artículos 249, 440, 441, 549 y 666 de la LEC. 

  • Todas las cuestiones arrendatarias  que sean contrarias de las reclamaciones de rentas y cuya cuantía no exceda de 6.000€ se tramitarán por el juicio verbal. (Art. 240.1.6 LEC). Las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas por el inquilino, sea cual sea su cuantía, se tramitarán por el juicio verbal. 
  • La ley dispone en el artículo 440.3 de la LEC que deberá señalarse día y hora concreto para practicar las diligencias de lanzamiento. Tanto en el supuesto de que no exista oposición de parte contraria (art. 440.4 de la LEC). 
  • Los procedimientos por falta de pago y desahucios por expiración del plazo contractual, se deberá informar al demandado de lo siguiente. En este sentido, podrá acudir  a los servicios sociales o autorizar la cesión de sus datos a estos (art. 441.1 ter, apartado quinto). Del mismo modo, el Juzgado actuará de oficio, comunicando el conocimiento y existencia de los respectivos procedimientos a los servicios sociales. En el caso de los servicios sociales, aprecien la situación de vulnerabilidad social o económica, se suspendería el proceso. El tiempo estimado sería el de un mes como máximo, contando desde que se recibe la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial. O bien de tres meses, en el supuesto de que se trate de una persona jurídica. Cuando ya se hayan adoptado las medidas correspondientes o haya pasado el plazo, se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento. 
  • Asimismo,  es importante señalar el artículo 549.4 de la.LEC. Este, dispone que el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o de rentas o cantidades debidas. Ni por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos. Sin embargo, si se trata de una vivienda habitual, antes del lanzamiento, deberá remitirse a lo dispuesto en el 441.5 de la LEC. 

Si usted es arrendador /propietario  y está viviendo esta situación póngase en contacto con Letradox®Abogados. Contamos con profesionales expertos y garantizamos resultados exitosos. 

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Nueva regulación del alquiler. Arrendamientos. Letradox Abogados

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Nueva regulación del alquiler. Arrendamientos. Letradox Abogados

El Real Decreto ley aprobado por el gobierno el pasado mes de marzo ha provocado graves consecuencias entre los propietarios mas miedosos. Los cuales han tomado medidas de blindaje que están perjudicando a quienes buscan casa de alquiler.

Pero primero hablemos de este nuevo decreto de alquiler. El cual, alarga los contratos de alquiler de 3 años a 5 años e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC.

Sin embargo, el decreto no modifica el artículo 17 de la LAU. Ese artículo establece que el precio de un alquiler es el que «libremente pacten las partes». Por tanto, no existe ninguna limitación formal.

También establece  la nueva regulación del alquiler que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no supongan para el inquilino un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. La fianza sigue siendo obligatoria, el decreto no modifica y se mantiene para un mes.

El nuevo decreto establece dos medidas para proteger al inquilino y reforzar  su derecho para que no sean víctima de la compra de un fondo:

  • La primera medida seria que en caso de venta del piso a un fondo. Este nuevo propietario estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado en el registro publico. 
  • La segunda medida gira entorno al derecho de tanteo y retrato. Los derechos de tanteo y retracto son dos derechos derivados del Derecho de Adquisición Preferente. Así lo estipula recogido el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Opera cuando el propietario de una vivienda que tiene en alquiler, la quiera poner en venta. El inquilino tiene derecho a comprarla con carácter de preferencia respecto a otros posibles compradores. De este Derecho de Adquisición Preferente del que derivan otros dos derechos: 
  • El derecho de tanteo: Desde el momento en que el inquilino recibe una comunicación fehaciente por parte del propietario, en la que le comunica la venta de la vivienda arrendada, el precio y las condiciones. El inquilino dispone de 30 días naturales (a contar desde el día siguiente a la notificación) para comprarla en las mismas condiciones que los demás.

– El derecho de retracto: Se puede considera como una especie de segunda oportunidad para el inquilino. Con siste en que el propietario de la vivienda arrendada no  ha notificado  al inquilino sus intenciones de vender. O bien le ha comunicado una información diferente sobre las condiciones de la venta. O no haya cumplido con los plazos. El inquilino tiene derecho a subrogarse en lugar del comprador y a hacer efectivo su derecho al tanteo, en las mismas condiciones.

El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Este derecho se puede hacer efectivo en la siguiente situación. Por ejemplo: El propietario de la vivienda ha puesto en venta sin comunicarlo. Sin embargo, por otra vía te has enterado de tal situación e incluso de que ya tiene tiene comprador. Como inquilino tienes derecho de adquisición preferente y a ejercer el derecho de tanteo. También, a la renuncia al derecho de adquisición preferente, lo cual ha de constar en el contrato.

Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepción cuando un fondo compra todos los inmuebles de un bloque. De forma que los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepción se mantiene en este derecho. Sin embargo, establece que las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Ello significa que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.

Las consecuencias que ha tenido la entrada  de la Nueva regulación del alquiler con este Real Decreto ley ha sido que titulares de viviendas han optado por no renovar los contratos con sus inquilinos. Su finalidad es esperar a que se resuelve la regulación de los arrendamientos.  No están dispuestas a alquilar obligatoriamente por cinco años. Ello ha provocado una paralización del mercado.

Dicho real decreto ley ha sido recurrido ante el tribunal constitucional, el cual ha sido admitido a tramite. Por lo que los propietarios se mantienen a la espera. 

La normativa impone que la actualización del alquiler tiene como límite el IPC anual. Por tal motivo ha provocado que propietario suban los precio de forma artificial. Compensan así el hecho de no poder encarecer mucho más el coste durante los próximos cinco años. 

La solución es un cambio de la normativa para que no provoque tales situaciones. Si se continua en la linea de que no haya oferta de viviendas  seguirá subiendo el precio del alquiler de forma descontrolada. El real decreto ley tendría un efecto adverso. En vez de solucionar el problema del alquiler en las grandes ciudades españolas causa un gran perjuicio.

Sus objetivos principales  eran el incremento de la oferta, y la moderación de precios.  Tales objetivos no se están cumpliendo. Los precios no se están moderando. Al contrario, los propietarios están subiendo los precios provocando que la demanda sea mayor. Puesto que el miedo de los propietarios ha provocado  la retirada de viviendas en alquiler por lo que hay menor oferta.

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Régimen legal pisos turísticos Madrid. Letradox Abogados

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RÉGIMEN LEGAL PISOS TURÍSTICOS MADRID. LETRADOX ABOGADOS

La sesión plenaria del pasado 27 de marzo del Ayuntamiento de Madrid aprobó el PEH. El Plan Especial de Hospedaje. Con el que el Ayuntamiento de la capital pretende frenar la conservasen de las viviendas en alojamientos turísticos. A la vez que promover que el hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad.

El PEH establece nuevas condiciones de implantación del uso del hospedaje en edificios de uso residencial. De acuerdo con los usos admitidos, nivel de protección del edificio. Y el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

El nuevo Plan incluye alguna medida que ha provocado reticencias de parte de la población. Como la exigencia de un acceso independiente en los edificios donde convivan pisos turísticos y de uso residencial. Esta medida supondrá la ilegalización de nada menos que el 95% de los pisos turísticos en el centro de la ciudad. Debido a que la instauración de un acceso independiente es prácticamente inviable para todos.

Sin embargo, estos no son los únicos problemas que giran en torno a los pisos de alquiler. Muchos vecindarios se quejan de que el auge de este negocio ha provocado la subida de la renta del alquiler. Haciendo que muchos de ellos sean incapaces de asumir su precio. Lo que ha provocado la marcha de muchos inquilinos en los últimos años.

Otra de las quejas procede también del aumento de los llamados ‘pisos patera’. Donde muchos estudiantes se agrupan y dan fiestas hasta altas horas de la madrugada. Perturbando el descanso del resto de vecinos de la comunidad. Y denuncian los desperfectos o perturbaciones ocasionados en los elementos comunes por los mismos. Situaciones que en más de una ocasión han terminado en vía judicial (artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal).

El objetivo del PEH es doble. Por un lado, pretende salvaguardar el uso residencial del centro de Madrid. También impedir la mutación de las viviendas en pisos turísticos de carácter temporal.

Y por otro lado. La intención es trasladar la actividad de hospedaje a zonas varias de la ciudad para repartir la actividad económica. De esta manera el casco histórico quedaría descongestionado.

El Plan del Ayuntamiento se vale de cuatro parámetros. Con los que determinar las condiciones para la implantación del uso del hospedaje. El nivel de usos admitido y el nivel de protección del edificio. A la vez que el uso que se haya implantado o la zona de ubicación del edificio.

El Ayuntamiento exige que el propietario solicite una licencia de uso terciario de hospedaje. Esto se debe a la legislación sectorial. Que establece que aquellos pisos de alojamiento turístico arrendadas durante más de 90 días al año (art. 3.2 Decreto 79/2014, de 10 de julio). Desarrollan una actividad comercial. De ahí que sea necesario.

La planificación afecta a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados. Distribuidos en zonas o anillos concéntricos. Estas zonas están delimitadas de acuerdo con la congestión de las viviendas turísticas presentes en cada barrio de Madrid.

La primera zona se encuadra en el distrito Centro de Madrid.

La segunda zona corresponde a los barrios que componen el resto del casco histórico de la ciudad. Llegando así a Chamberí por entero y afectando a partes de los distritos de Chamartín o Salamanca. Y Retiro, Arganzuela o Moncloa-Aravaca.

El tercer y último anillo lo componen los barrios de la Almendra Central. Y varios de Usera, Carabanchel o la Latina.

El nuevo PEH afecta también a aquellas personas cuya intención es establecer un hotel. Si un sujeto pretende sustituir el uso residencial de un edifico entero por un uso de hospedaje. Con el objetivo de constituir un hotel o semejante. Con el nuevo PEH se eliminó esta posibilidad. Para llevar a cabo esta acción será indispensable un plan especial que estudie el impacto en el entorno. Y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid. A la vez que posteriormente por el Pleno.

Sin embargo, esta norma encuentra una excepción. Si el edificio en el que se pretende abrir el hotel ya poseía la condición de uso terciario. El Plan se abre a la posibilidad de implantar el hotel mediante licencia directa. Salvo que se trate de un edificio protegido, en cuyo caso se exige la aprobación de un plan especial.

También cabe tener en cuenta una cuestión. Si el hotel va a ser implantado en un edifico protegido de uso residencial. En este caso deberá acreditarse que n es viable su rehabilitación para el uso residencial.

La cuestión del acceso independiente, antes comentada, es de las que más ampollas a levantado en la población.

El Ayuntamiento exige en el caso de los edificios dentro de las zonas 1 y 2 el acceso independiente. Si se desea solicitar una licencia de uso de hospedaje par parte de un edificio de uso residencial. El Plan impone la existencia de un acceso independiente para los alojamientos turísticos. Y no podrá hacerse uso de las puertas de entrada, portales o ascensores comunes de las viviendas.

En el caso de los edificios de uso residencial de la zona 3. La exigencia del acceso independiente se da cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse. Pero en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

Desde agosto de 2018 hasta febrero de 2019. Cerca de 12.000 viviendas han sido inspeccionadas. Y se han abierto al recuerdo de 1.700 expedientes.

Las asociaciones se posicionan a favor de regular los pisos turísticos. Pero bajo ningún concepto prohibirlos. Y piensan en crear un cupo máximo de apartamentos turísticos en cada edifico. Para favorecer la buena convivencia pretenden el endurecimiento de las multas.

Los pisos turísticos son una cuestión que ha generado polémica en los últimos años. Sobre todo a raíz del comportamiento de los inquilinos y de la subida del precio del alquiler. Y por esto es necesario que, como propietario o presidente de tu comunidad, cuentes con el mejor servicio legal en la materia. Porque es necesario contar con Letradox Abogados. El despacho experto en derecho urbanístico. Ofrecemos el mejor servicio junto con la mejor calidad. Para resolver así todos tus problemas y garantizar tu tranquilidad. Letradox Abogados, tu despacho de confianza.

Abogados. Asesoramiento. Productos financieros después de la jubilación

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ABOGADOS. ASESORAMIENTO. PRODUCTOS FINANCIEROS DESPUÉS DE LA JUBILACIÓN

Cada día vemos más en anuncios, periódicos, espacios publicitarios o medios de comunicación, propaganda relativa a productos financieros. Algunos de estos productos están especialmente dirigidos a personas mayores de 65 años. Y proceden, mayoritariamente, de entidades bancarias y sociedades de inversión financieras. Hoy vamos a ver alguno de estos productos y sus características. ¿En qué consisten?

Las rentas vitalicias inmobiliarias son productos financieros destinados a personas mayores de 65 años. Mediante esta herramienta, el propietario de la vivienda obtiene una cantidad de dinero mensual sin dejar de vivir en la misma. De tal modo que la transacción de la vivienda se produce con el fallecimiento de los propietarios. Desde ese momento, el pagador de la renta adquiere la propiedad del inmueble.

A nivel jurídico, consiste en un acto de compraventa de la propiedad. Pero los vendedores disfrutan de un derecho de usufructo sobre la vivienda. A la vez que el comprador se compromete al pago mensual de una renta acordada mientras viva el vendedor.

Por otro lado. El comprador también se compromete a hacer frente a los gastos propios de la propiedad. Tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de la comunidad, etc.

En lo que respecta a la cuantía de la renta. Hay que tener en cuenta varios factores para determinar la cuota mensual. Aspectos como el valor del inmueble. La localización del mismo, su tamaño y demás características. Y el estado de la vivienda.

En suma, cuanto mayor sea el valor del inmueble, mayor será la cuota que perciba el vendedor.

Pero no hay que dejar de lado otro factor importante a la hora de determinar la cuota: la edad de los vendedores. Un aspecto tan importante como el valor del inmueble. Ya que cuanto mayores sean los vendedores, mayor cantidad de dinero perciben.

Otra fórmula de pago consiste en que los vendedores obtengan un gran pago inicial por el inmueble en vez de la renta vitalicia. Resulta tan simple como que el propietario venda su vivienda  y obtenga el derecho de usufructo sobre la misma.

Y también existe la formula mixta. Consiste en que los vendedores perciben al principio una cantidad considerable de dinero. Y, más adelante, una renta mensual de por vida.

Las rentas vitalicias pueden ser una solución para aquellas personas que tengan problemas para hacer frente a los gastos del día a día tras la jubilación. Normalmente los compradores son bancos y sociedades financieras de inversión. Pero también pueden serlo particulares.

La venta de la nuda propiedad es otro de estos productos financieros. En este caso, el propietario de la vivienda transmite la propiedad de la misma a cambio del cobro de una cantidad única. A su vez, el vendedor conserva el derecho de usufructo sobre el inmueble hasta su fallecimiento.

Las condiciones económicas en torno a la venta de la nuda propiedad se determinan mediante factores financieros. También factores inmobiliarios y actuariales. Pero principalmente se tiene en cuenta al valor del inmueble en el mercado y la edad o la esperanza de vida de los vendedores. Estos cálculos se llevan a cabo con base en las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros. Y con las tablas ofrecidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de la nuda propiedad está pensada para personas mayores de 65 años. Personas con necesidad de cancelar una deuda o que deseen percibir el valor por entero de la nuda propiedad de una vez.

La venta de la nuda propiedad puede llevarse a cabo de formas distintas. De un lado, puede procederse a la venta de la nuda propiedad con un usufructo vitalicio. Por esta vía, el vendedor transmite la nuda propiedad, a cambio del derecho de usufructo de por vida. Por otro lado, puede llevarse a cabo la venta de la nuda propiedad con un usufructo temporal. En este supuesto, el vendedor se reserva el derecho de usufructo por un periodo de tiempo determinado.

Si hablamos de la hipoteca inversa, hablamos de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. Este crédito es concedido, de una sola vez o mediante prestaciones periódicas, a personas mayores de 65 años.

Resumidamente, esta figura consiste en que el banco da cierta cantidad de dinero al propietario durante el resto de su vida. Y permite que el mismo conserve el derecho de usufructo sobre la vivienda. Tras el fallecimiento del propietario, sus herederos deben hacer frente a la deuda que se haya generado.

El propietario de la vivienda recibe una cuota mensual por parte del banco, ofreciendo como aval la vivienda misma. La deuda se genera hasta el fallecimiento del propietario, momento en el cual los herederos han de afrontar el pago de dicha deuda.

Los bancos suelen ofrecer junto a este producto una disposición adicional al principio del préstamo. Consiste en que si el concesionario de la hipoteca requiere liquidez inmediata, el banco se lo aporta en ese instante. La cuantía de la disposición adicional se suma al importe de las cuotas mensuales generadas desde ese momento.

El perfil de usuario de estas hipotecas suelen personas con más de 65 años y con una vivienda en propiedad. La entidad bancaria valora positivamente el valor del inmueble y la pluralidad de herederos del propietario.

Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que el único gasto al que debe hacer frente quien la solicite es la tasación de la vivienda. Los demás gastos derivados del préstamo hipotecario no corresponden al concesionario.

Este producto financiero se encuentra regulado en la Ley 41/2007. Que modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.

Por último, nos encontramos con la venta con alquiler garantizado. Esta formula consiste en que el propietario de una vivienda vende la misma a cambio de un precio cierto. A su vez, se pacta un arrendamiento por medio del cual el anterior propietario pasa a ser el nuevo inquilino de la vivienda (arrendatario) y el nuevo propietario se convierte en arrendador. La persona mayor pasa de ser propietario a ser arrendatario (inquilino) de la vivienda.

Este producto, evidentemente, está dirigido también a personas mayores de 65 años. Y a inversores interesados en la compra de vivienda y obtención de renta. Suelen exigirse, como requisitos, los mismos que los vistos en los productos anteriores. Tener una vivienda en propiedad y ser una persona mayor de 65 años.

El propietario que vende el inmueble permanece habitando en la vivienda hasta su fallecimiento o por el tiempo que haya pactado con el comprador. A cambio, eso sí, del pago de una cuota mensual.

La venta con alquiler garantizado puede llevarse a cabo en viviendas ya hipotecadas. En este supuesto, una parte del precio que pague el comprador de la vivienda se destina a la cancelación de la hipoteca.

El mercado inmobiliario y los productos financieros suelen ir de la mano en muchas situaciones hoy en día. Y cada vez estos últimos son más especializados y están más enfocados a un determinado sector de la población. Esto hace necesario cubrirnos las espaldas y tener quien nos asesore cuando más hace falta. Letradox Abogados ofrece sus servicios jurídicos para aquellas personas que han trabajado duro durante toda su vida. Y que desean de algún modo ver incrementados sus ingresos. También a aquellas personas cuya jubilación se acerca y le preocupa su futuro económico o el de su familia. Si desea un asesoramiento legal sobre estos productos financieros, Letradox Abogados es su despacho.

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Nuevo Real Decreto Ley del Alquiler de febrero 2019. Letradox Abogados

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NUEVO REAL DECRETO LEY DEL ALQUILER DE FEBRERO 2019. LETRADOX ABOGADOS

El Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley para la reforma del mercado del alquiler. Lo ha hecho en el Consejo de Ministros del viernes 1 de marzo.

El Decreto incluye un paquete de medidas nuevas en torno al alquiler. La duración del contrato de arrendamiento de vivienda pasará de 3 a 5 años. Y será de 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

En lo que respecta a los gastos de formalización y gestión del contrato. Seguirán siendo a cargo del arrendador en caso de que sea una persona jurídica. Y se elimina la posibilidad del pacto en contrario.

Por otro lado, el Real Decreto vincula la variación interanual de la renta al IPC. Es decir, será obligatorio medir con el IPC la variación del precio a pagar por el alquiler en un contrato ya firmado. Anteriormente en este aspecto regía la autonomía de la voluntad de las partes, a excepción de los casos de renta reducida. Esta medida impedirá que se realicen grandes incrementos de la renta de un año para otro.

Otra de las grandes medidas de este Real Decreto Ley es en materia de desahucios. El Juzgado que tramite un desahucio tendrá la obligación de comunicar a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Con esta medida se pretende evitar posibles situaciones de vulnerabilidad. Así las cosas, el desahucio podría aplazarse un mes, en el supuesto de que el arrendador sea persona física. Y podría aplazarse 3 meses en caso de que el arrendador fuera persona jurídica (en el anterior decreto eran 2 meses). También será obligatorio la fijación del día y la hora exactas del desahucio. Cosa que en el anterior Decreto se permitía que se produjeran en fechas flexibles.

En cuanto a la finalización del contrato y si alguna de las partes no quisiera renovar. El aviso habrá de hacerse con, al menos, 4 meses de antelación en el caso del arrendador. Y con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario. Plazos que se diferencian del anterior Decreto, en el que en ambos supuestos el plazo era de un mes.

El Real Decreto contiene también la creación de un índice de referencia de precios en el ámbito estatal. Sin embargo, no incluye un marco jurídico que permita a Autonomías y Ayuntamientos regular la subida del alquiler. El texto recoge un sistema estatal de índices de referencia, que deberá ser elaborado en el plazo de 8 meses. Para dicho sistema se emplearán datos aportados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. También de la Dirección General del Catastro.

En base a este índice. Las Comunidades Autónomas podrán definir un índice propio. Con el fin de crear y pulir sus propias políticas y programas públicos de vivienda. Pero, cabe señalar que el índice de referencia es esencialmente estadístico. Y no permitirá regular el precio del alquiler debido a que el Decreto no establece un marco jurídico a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Tal y como se ha señalado en el párrafo anterior.

Para el establecimiento de un marco jurídico y poder así regular el precio de los alquileres. Sería condición necesaria modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una vez promovido el Real Decreto Ley en el Consejo de Ministros. Tendrá que pasar por el Congreso de los Diputados. El PSOE requerirá el apoyo de Podemos, ERC, PdeCat, PNV, Bildu o CC para aprobar la norma.

Adentrándonos en un espacio más legal y jurídico. El Código Civil (CC) recoge el contrato de arrendamiento en los artículos 1542 y siguientes. El mencionado artículo establece que un arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. El artículo 1543 regula el arrendamiento de cosas. En el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

A su vez, el artículo 1546 CC, dentro del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, define las figuras de arrendador y arrendatario. Arrendador es aquel que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio. Mientras que arrendatario es quien adquiere el uso de la cosa, el derecho a la obra o el servicio que se obliga a pagar.

Acudiendo a una legislación más específica. Los arrendamientos de viviendas o de inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda se regulan en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta norma describe al arrendamiento de vivienda en su artículo 2. Considerando como tal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable. Cuyo destino primordial sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La LAU también recoge, en su artículo 3, el arrendamiento para un uso distinto del de vivienda. Se trata de un arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

Esta Ley regula en su artículo 9 la duración del arrendamiento. En principio la duración del mismo puede ser pactada libremente por las partes.

En caso de que la duración del contrato fuera inferior a tres años y llegado el día del vencimiento. El contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales. Y esto sería así hasta alcanzar una duración mínima de 3 años. Salvo en el supuesto de que el arrendatario manifestase, con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de sus prorrogas, la intención de no renovarlo. Voluntad que ha de manifestarse al arrendador.

Cuando nos encontremos con un contrato que no estipule plazo de duración. O dicho plazo sea indeterminado. Se considerará celebrado por plazo de un año. Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos también habla del desistimiento del contrato de arrendamiento. El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos, al menos 6 meses del contrato. Y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato una indemnización en caso de desistimiento. Dicha indemnización consistiría en una mensualidad de la renta en vigor en el momento de desistimiento del contrato multiplicada por cada año del contrato que quedara por cumplir.

Si tiene alguna duda en relación con la nueva normativa que afecta al alquiler. Letradox Abogados ofrece el asesoramiento que necesita en materia de alquiler. Y puede ayudarle a resolver sus problemas de manera rápida y sencilla.

Para más información, puede acceder al siguiente vídeo o visitar nuestro canal de YouTube: Letradox Abogados.

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Nuevo Decreto-Ley en materia de alquiler

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Nuevo Decreto-Ley en materia de alquiler

Si esta pensando en alquilar una vivienda desde Letradox Abogados le aconsejamos que realice el contrato a partir del día 19 de diciembre. Pues el 19 de siembre entrará en vigor el nuevo Decreto-Ley que regula los alquileres.

Este nuevo Decreto-Ley conlleva algunas modificaciones a la hora de realizar los contratos. Estas novedades son:

En los contratos se ampliará la prórroga obligatoria que pasará de tres a cinco años. Y en el caso de que el arrendador sea persona jurídica sube hasta 7 años. También sube los años de las prórrogas tácitas que subirán de un año a tres, también en las personas jurídicas será de tres años.

Con la fianza también hay cambios. Se limita el máximo exigido a dos mensualidades, salvo en contratos de larga duración.

Los alquileres turísticos estarán supeditados a lo que el resto de propietarios del inmueble diga. Es decir si los vecinos logran una mayoría de las 3/5 partes de la comunidad podrán prohibir el uso turístico de la vivienda. Además si la vivienda se convierte en turística deberá contribuir en la comunidad con ciertos limites. 

Otro cambio es la actualización de las rentas. Se revisará anualmente y en los términos pactados por las partes. Si no hay pacto expreso no habrá revisión.

Además también establece como proceder en los desahucios. Facilitaran la adopción de medidas para los casos en los que las familias tengan menor capacidad económica. También mayores cargas familiares. Se establecerán tramites y plazos que ofrezcan mayor seguridad jurídica para ambas partes. 

Por ello desde que se reciba el informe con la situación de vulnerabilidad e interrumpirá el plazo un mes si es persona física y dos meses si es jurídica.

La fiscalidad también se aborda. Se establece que el impuesto AJDYTP estará exento en los contratos de alquiler para vivienda de uso estable.

Además el IBI se elimina que repercuta sobre el arrendatario en el alquiler social.

Por último informaros también de que estas medidas si no se convalida por el Congreso el decreto en los 30 días siguientes al 19 de diciembre. Se restablecerá la situación anterior.

En conclusión si quiere alquilar una vivienda contacte con Letradox Abogados. Estaremos encantados de poder ayudarle a que consiga su vivienda.

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alquiler de vivienda

Alquiler de piso: Resolver problemas legales

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Llega la hora en la que te quieres independizar, vivir tu vida, pero primero quieres alquilar un piso antes de comprarlo. Quieres ver si puedes vivir tu solo/a.

También llega el nuevo curso, la vuelta de vacaciones y necesitas un sitio donde vivir durante el curso.

En Letradox Abogados queremos darte algunos tips de cómo “funcionan” legalmente los arrendamientos.

Todo ello para que en tu nueva independencia y en tu curso no te tengas que preocuparte del alquiler.

Ya que sabemos que es un tema que os preocupa y que necesitáis consultar, aquí nuestros consejos.

Los arrendamientos urbanos (alquiler) se encuentran recogidos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

Hay que saber en primer lugar que es un arrendamiento de vivienda. Se encuentra establecido en el art. 2 de esta ley en su apartado 1.

El artículo dice lo siguiente:

“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”

También estas normas de arrendamiento se aplican en todos los accesorios (mobiliario, garajes, etc) que hayan sido cedidos por el mismo arrendador.

Los arrendamientos de vivienda se regirán por la voluntad que pacten las partes en el contrato, dentro de los límites de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Aunque hay algunas viviendas que se encuentras excluidas del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos y son la que establece el art.5 LAU.

También es importante saber cuánto puede durar el contrato de arrendamiento. Como norma general podemos decir que será lo que decidan las partes, así lo establece el art.9 LAU.

Pero pueden darse plazos mínimos y el art. 9 también lo establece en su apartado 1 y 2 establece

“Si ésta fuera inferior a tres años. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.

Salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.


El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior.

Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.

Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”

El art.11 LAU nos habla de poder desistir el arrendatario del contrato, siempre que hayan transcurrido seis meses (en los contratos de más de un año) y lo haya comunicado al arrendador con al menos treinta días antes.

También ambas parte podrán acordar una indemnización, si se produce un desistimiento por parte del arrendatario.

Normalmente esta indemnización será de una mensualidad por cada año del contrato que falta por cumplir.

Si estamos casados y nuestro cónyuge no quiere continuar con el alquiler y nosotros sí, la ley también lo prevé en su art. 12.

Eso sí tendrá que ser el cónyuge que quiera quedarse quien lo comunique al arrendador.

Si en cambio nos separamos y estamos de alquiler también contempla la ley en su art. 15 la solución, este artículo establece

“En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses.

Desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.”

Otro tema que también nos planteamos es cuanto tenemos que pagar y cuando lo tenemos que pagar.

Esto se establece en el art. 17 LAU que habla sobre la libre estipulación de las partes para asignar la renta.

También que el pago será mensual y habrá que realizarlo en los primeros siete días del mes.

No podrán exigirnos en ningún caso que le anticipemos más de una mensualidad.

El pago del alquiler lo podremos efectuar donde acordemos las dos partes.

Si el pago es en metálico tenemos que asegurarnos que nos entregan el recibo del pago, ya que el arrendador está obligado a ello.

También nos preocupa el tema de los gastos derivados de la vivienda quien tiene que pagarlo.

En el art. 20 la ley establece que las partes pueden pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento y que sean a cargo del arrendatario, sobre todo los gastos que se pueden individualizar.

Los derechos y obligaciones que tenemos ambas partes se encuentran recogidos en los arts. 21 a 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes se recoge en el art. 27 LAU.

Acuérdate: si eres arrendador y quieres alquilar tu casa. O en cambio eres arrendatario y quieres alquilar una casa. No dudes en contactar con nosotros en Letradox Abogados.

Estaremos dispuestos a ayudarles con toda la parte jurídica de sus contratos de arrendamiento. Y a resolver todas las dudas jurídicas que puedan surgir.

Recordad que una cosa es leer los artículos de la ley. Y otra saber interpretarlos correctamente en su conjunto así como con el resto del ordenamiento jurídico.

Y también la interpretación que realiza la jurisprudencia de los mismos. Para ello siempre hay que recurrir a un abogado para resolver el caso de manera profesional.

 

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Todas las claves del ALQUILER TURÍSTICO / PISO TURÍSTICO. ABOGADOS LETRADOX

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Despacho de abogados en Alcalá de Henares
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Tlf. (+34) 645958948
ALQUILER TURÍSTICO / PISO TURÍSTICO.
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Los pisos turísticos o alquileres turísticos han experimentado un gran auge así como la necesidad de contar con un abogado especialista para los problemas que puedan surgir. Por ello, en este artículo LETRADOX ABOGADOS expone unos consejos básicos sobre alquiler turístico o piso turístico que vendrán muy bien a nuestros lectores.
 
El alquiler turístico es una actividad que se encuentra muy popularizada en las principales ciudades turísticas del mundo. Se trata del alquiler de apartamentos por días o semanas a los turistas. Esta actividad se ha visto incrementada en los últimos años debido a que las familias para  generar algunos ingresos extras, alquilan habitaciones o directamente viviendas completas a turistas para que visiten la ciudad donde se encuentra la vivienda.
En Junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), es una modificación para que el arrendador y el arrendatario puedan regular su relación contractual en base a un contrato de temporada (regulado por la LAU) o en un contrato basado en el Código Civil.
Para que sea un contrato basado en el Código Civil, se deben de dar una serie de circunstancias, expuestas en el artículo 5 de la LAU. En el caso de que alguna no se llegue a dar, se regulara como un contrato de temporada. Estas circunstancias son:
–    Cesión temporal de la vivienda
–    Cesión de la totalidad de la vivienda. Por lo que, en los casos de cesiones parciales de viviendas (alquiler de habitaciones) se deben regular por un contrato de temporada de la LAU.
–    Las viviendas alquiladas deben de estar amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
–    La vivienda alquilada debe de encontrarse publicitada en algún tipo de oferta turística, en la actualidad internet es el medio más utilizado.
–    El arrendador debe de tener una finalidad lucrativa.
–    La cesión de la vivienda debe encontrarse regulada en el régimen turístico de cada Comunidad Autónoma.
El alquiler turístico no es una se encuentra regulada por una norma estatal, sino que son cada una de las 17 Comunidades Autónomas las encargadas de establecer un reglamento. Por lo que si queremos saber si podemos alquilar una vivienda a los turistas debemos de dirigirnos a la normativa de nuestra Comunidad Autónoma.
Dependiendo de la Comunidad Autónoma, estaremos ante una regulación completa, parcial o inexistente.
Existen CCAA en las que se ha optado por no regular ni específicamente ni generalmente el arrendamiento de viviendas turísticas, por lo que en este caso estaremos ante un acto jurídico privado entre arrendador y arrendatario, por lo que no se deben cumplir requisitos administrativos, y regulado por el contrato de temporada de la LAU.
Otras CCAA, tiene una ley general del turismo pero no un decreto que regule las viviendas vacacionales. En este caso existen intereses enfrentados, entre las CCAA y los arrendadores,., las CCAA podrán sancionar a quienes alquilen viviendas vacacionales sin presentar la declaración responsable
Las CCAA que tiene la ley general del turismo y un decreto que regule las viviendas vacacionales son que tienen una normativa reguladora completa. Por lo que el arrendador debe de cumplir las normas que establece la norma de la CCAA.
PREGUNTAS Y RESPUESTAS
¿Qué es un alquiler turístico?
El alquiler turístico consiste en el alquiler de apartamentos por días o semanas, se trata de una actividad en auge durante los últimos años y en los principales destinos turísticos.
¿Son ilegales los alquileres turísticos?
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña a través de la jurisprudencia establece que no puede concluirse que el alquiler turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal de la comunidad de propietarios, para ello se deben de dar una serie de conductas o actuaciones incivicas, que deberán analizarse caso por caso.
Entonces, ¿Puedo alquilar mi casa con fines turísticos?
Es cada Comunidad Autonoma quien dicta la normativa sobre los alquileres turísticos. Hasta mayor de 2013 había muy pocas autonómias que ponían limites a los Arrendamientos Urbanos, sin embargo, de un tiempo a esta parte, la mayoría las comunidades comienzan a regularlo.
Existen CCAA donde no se tiene regulación, otras donde se regula de forma parcial, y otras con s regulación turística completa.
Por lo que dependiendo de donde se encuentre la vivienda, se utilizara la legislación correspondiente. Para estar seguro puede consultar con Letradox abogados, expertos en la materia, y estaremos encantado de resolverle sus dudas.
¿Existe alguna ley estatal que regule los alquileres turísticos?
En Junio de 2013, se produjo una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por los cuales no haría falta un contrato de temporada siempre que se cumplan una serie de situaciones:
–    Cesión temporal
–    Cesión total de la vivienda
–    Viviendas amuebladas
–    Que se haya ofertado esa vivienda
–    Que el arrendador tenga finalidad lucrativa
–    Regulada por cada CCAA.
Si cumplen estos requisitos, el contrato se podrá regula según el Código Civil en Materia de contratos.
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