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Nueva regulación del alquiler. Arrendamientos. Letradox Abogados

Nueva regulación del alquiler. Arrendamientos. Letradox Abogados

El Real Decreto ley aprobado por el gobierno el pasado mes de marzo ha provocado graves consecuencias entre los propietarios mas miedosos. Los cuales han tomado medidas de blindaje que están perjudicando a quienes buscan casa de alquiler.

Pero primero hablemos de este nuevo decreto de alquiler. El cual, alarga los contratos de alquiler de 3 años a 5 años e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC.

Sin embargo, el decreto no modifica el artículo 17 de la LAU. Ese artículo establece que el precio de un alquiler es el que “libremente pacten las partes”. Por tanto, no existe ninguna limitación formal.

También establece  la nueva regulación del alquiler que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no supongan para el inquilino un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. La fianza sigue siendo obligatoria, el decreto no modifica y se mantiene para un mes.

El nuevo decreto establece dos medidas para proteger al inquilino y reforzar  su derecho para que no sean víctima de la compra de un fondo:

  • La primera medida seria que en caso de venta del piso a un fondo. Este nuevo propietario estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado en el registro publico. 
  • La segunda medida gira entorno al derecho de tanteo y retrato. Los derechos de tanteo y retracto son dos derechos derivados del Derecho de Adquisición Preferente. Así lo estipula recogido el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Opera cuando el propietario de una vivienda que tiene en alquiler, la quiera poner en venta. El inquilino tiene derecho a comprarla con carácter de preferencia respecto a otros posibles compradores. De este Derecho de Adquisición Preferente del que derivan otros dos derechos: 
  • El derecho de tanteo: Desde el momento en que el inquilino recibe una comunicación fehaciente por parte del propietario, en la que le comunica la venta de la vivienda arrendada, el precio y las condiciones. El inquilino dispone de 30 días naturales (a contar desde el día siguiente a la notificación) para comprarla en las mismas condiciones que los demás.

– El derecho de retracto: Se puede considera como una especie de segunda oportunidad para el inquilino. Con siste en que el propietario de la vivienda arrendada no  ha notificado  al inquilino sus intenciones de vender. O bien le ha comunicado una información diferente sobre las condiciones de la venta. O no haya cumplido con los plazos. El inquilino tiene derecho a subrogarse en lugar del comprador y a hacer efectivo su derecho al tanteo, en las mismas condiciones.

El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Este derecho se puede hacer efectivo en la siguiente situación. Por ejemplo: El propietario de la vivienda ha puesto en venta sin comunicarlo. Sin embargo, por otra vía te has enterado de tal situación e incluso de que ya tiene tiene comprador. Como inquilino tienes derecho de adquisición preferente y a ejercer el derecho de tanteo. También, a la renuncia al derecho de adquisición preferente, lo cual ha de constar en el contrato.

Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepción cuando un fondo compra todos los inmuebles de un bloque. De forma que los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepción se mantiene en este derecho. Sin embargo, establece que las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Ello significa que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.

Las consecuencias que ha tenido la entrada  de la Nueva regulación del alquiler con este Real Decreto ley ha sido que titulares de viviendas han optado por no renovar los contratos con sus inquilinos. Su finalidad es esperar a que se resuelve la regulación de los arrendamientos.  No están dispuestas a alquilar obligatoriamente por cinco años. Ello ha provocado una paralización del mercado.

Dicho real decreto ley ha sido recurrido ante el tribunal constitucional, el cual ha sido admitido a tramite. Por lo que los propietarios se mantienen a la espera. 

La normativa impone que la actualización del alquiler tiene como límite el IPC anual. Por tal motivo ha provocado que propietario suban los precio de forma artificial. Compensan así el hecho de no poder encarecer mucho más el coste durante los próximos cinco años. 

La solución es un cambio de la normativa para que no provoque tales situaciones. Si se continua en la linea de que no haya oferta de viviendas  seguirá subiendo el precio del alquiler de forma descontrolada. El real decreto ley tendría un efecto adverso. En vez de solucionar el problema del alquiler en las grandes ciudades españolas causa un gran perjuicio.

Sus objetivos principales  eran el incremento de la oferta, y la moderación de precios.  Tales objetivos no se están cumpliendo. Los precios no se están moderando. Al contrario, los propietarios están subiendo los precios provocando que la demanda sea mayor. Puesto que el miedo de los propietarios ha provocado  la retirada de viviendas en alquiler por lo que hay menor oferta.