Afectados por la hipoteca. Casos frecuentes. Letradox abogados
AFECTADOS POR LA HIPOTECA. CASOS FRECUENTES. LETRADOX ABOGADOS
Adquirir una vivienda no es una tarea fácil. Y mucho menos cuando esta va aparejada con una hipoteca. Con todas las consecuencias que ello supone. Hoy vamos a analizar esas consecuencias que conllevan las hipotecas. ¿Cómo pueden afectarnos?
En primer lugar, hemos de señalar ciertas características de los contratos constitutivos de hipotecas. La hipoteca se formaliza en escritura pública ante notario. Lo que supone que en caso de impago puede procederse directamente a la ejecución de aquella, generalmente hablando.
Otra característica del préstamo hipotecario es que se constituye en un contrato de adhesión. Se trata de convenios en los que una de las partes impone las condiciones del contrato. Si la otra parte está de acuerdo, firma el contrato. Si no lo está, no hay contrato.
Esto supone que quien contrata una hipoteca se ve obligado a aceptar las condiciones que impone el banco. Y aquí es cuando entran en juego las cláusulas abusivas. Que tanto han dado de sí en los últimos años y de las que hablaremos más adelante.
Por otro lado, las hipotecas suelen concederse para comprar una vivienda. Lo que permite a la entidad financiera tener un derecho inscribirle en el Registro de la Propiedad. Derecho de inscripción que se otorga con motivo del préstamo hipotecario.
Cuando este derecho consta en un Registro Público, se produce una ventaja en favor de la entidad bancaria. Concretamente a la hora de reclamar. Esta ventaja se ve reforzada por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Que prevé un procedimiento especial para la reclamación del impago de una hipoteca.
Entrando en materia de gastos de la hipoteca, hay que dejar claro una cuestión. La hipoteca trae consigo una serie de gastos que se dan antes y después de su firma.
A este respecto, hemos de hacer mención a la Sentencia del Tribunal Supremo 5618/2015 de 23 de diciembre de 2015. La Sentencia que determinó la nulidad de las cláusulas hipotecarias que imponían todos los gastos al consumidor. El Alto Tribunal consideró nulas estas cláusulas debido a que eran abusivas.
Pero años más tarde, en enero de 2019, el TS dictó una serie de fallos en los que distribuía estos gastos entre el cliente y el banco. Algo, en cierto modo, incongruente. Ya que 4 años atrás el TS consideró estas cláusulas nulas por su abusividad. Esto ha supuesto que se plantee más de una cuestión prejudicial ante el TJUE por parte de magistrados españoles.
Una vez recordado esto, los gastos más habituales a la hora de firmar una hipoteca son varios. Gastos de tasación de la vivienda. los gastos de notaría. O los gastos de gestoría. El Impuesto de Actos jurídicos Documentados. Y sin olvidar las cláusulas suelo. Cláusulas de vencimiento anticipado, etc.
Otro de los problemas de calibre importante es el impago de la cuota mensual de la hipoteca. Lo que empuja a muchos consumidores o familias a un procedimiento de ejecución hipotecaria. La peor solución de todas, el desahucio.
Normalmente, los bancos no suelen proceder a la reclamación del bien hipotecado durante los primeros meses de impago. Tampoco cuando se produzcan retrasos en los pagos mensuales por parte del prestatario. Pero si se acumulan muchos meses de impagos, es cuando se procede a la ejecución hipotecaria.
Suele ser frecuente que la entidad financieras se ponga en contacto con el consumidor para valorar la situación. O al revés, que sea el consumidor quien se ponga en contacto con la entidad bancaria. El objetivo es tratar de reconducir la situación sin necesidad de llegar al desahucio. Pero si la situación económica del prestatario no tiene solución, la situación se convierte en la menos deseada.
La Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 681 y siguientes, recoge el procedimiento especial para exigir el pago de la hipoteca. Este procedimiento garantiza el cobro a las entidades financieras y es rápido. Lo que claramente beneficia al banco, que es quien concede la hipoteca.
El mencionado artículo es claro al respecto. “La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados”. La acción de ejecución se puede ejecutar directamente contra los bienes hipotecados. Contra la vivienda del consumidor.
Es imperante reseñar que para el procedimiento de ejecución hipotecaria, el banco no tiene ni si quiera que interponer una demanda de ejecución. Basta con que la entidad presente una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Acompañada de una copia autorizada de la escritura de la hipoteca.
Así lo refleja el artículo 685.4 LEC. “Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución”.
Pero además de esto. Es posible que el Juez requiera el pago de la deuda no solo al deudor. También puede exigir el pago al hipotecante no deudor. Que es quien entrega un bien de su propiedad en hipoteca pero no está obligado a pago del préstamo. E incluso a al tercero poseedor del bien.
Las hipotecas hoy en día suponen más que un dolor de muelas para muchas familias. Que ven como su casa puede dejar de serlo y se convierta en propiedad del banco. A la hora de contratar una hipoteca, hay que tener en cuenta todas estas cuestiones. Al igual que tener un asesoramiento jurídico de calidad que nos ayude cuando más nos hace falta. Como el asesoramiento de Letradox Abogados. El Despacho especialista en Derecho hipotecario. Ofrecemos respuestas a todas tus preguntas.
