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Sentencia del Tribunal Supremo de gastos de la hipoteca. Enero 2019

eSENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE GASTOS HIPOTECARIOS

El Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que afectan a determinados gastos de hipoteca. Declara una serie de criterios para que sea bien el banco, bien el cliente, quienes deban hacer frente a ciertos gastos hipotecarios.

El alto tribunal recuerda, en relación con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, más conocido como impuesto hipotecario, que el Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno en noviembre de 2018 no produce efectos retroactivos. Por lo que los casos acaecidos con anterioridad a la aprobación de la ley se resuelven conforme a la doctrina anterior, pagando el cliente.

En lo que respecta el arancel notarial. El Tribunal Supremo dictamina que debe pagarse a medias entre la entidad bancaria y el cliente. Por otro lado, es el banco quien debe hacer frente al arancel registral. Mientras que la inscripción de la escritura de cancelación corre a cuenta del cliente. Los gastos de gestoría serán pagados a medias por la entidad bancaria y el cliente. Tras analizar la comisión de apertura, el Tribunal declara que dicha cláusula incluida en la hipoteca no es abusiva.

Estas sentencias sirven para aclarar los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula del contrato hipotecario. Cláusula por la que se atribuyen todos los gastos automáticamente al cliente.

Si desea información sobre gastos hipotecarios, contacte con nosotros a través info@letradox.es o por medio de nuestra página web (link).

TODA ESTA INFORMACIÓN EN VIDEO EN EL SIGUIENTE LINK.

Formación en protección de datos

Formación en protección de datos a trabajadores de empresa

Formación en protección de datos a trabajadores de empresa

Motivación: 

El REGLAMENTO (UE) 2016/679 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 27 de abril de 2016 sobre la protección de las personas físicas, en relación al tratamiento de datos personales y la libre circulación de datos (RGPD). Y la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre; de Protección de Datos de Carácter Personal y Garantía de los derechos digitales. Ambos consagran el principio de Responsabilidad Proactiva. Este principio es importante. Porque según el mismo, en todo momento es el responsable (empresario o profesional), quien tiene que acreditar que ha realizado las actuaciones necesarias para cumplir con la normativa de protección de datos y asegurar los derechos y libertades de los interesados.

Se hace necesario que todos los trabajadores tengan unas nociones generales básicas sobre protección de datos. Más concretamente, sobre su rol dentro de la empresa con respecto a esta materia y qué obligaciones tiene cada trabajador en esta materia en el desempeño diario de su trabajo.

Pero no es suficiente con informar a los trabajadores de lo que pueden y no pueden hacer. Además es preciso que el empleador, para poder eximirse de responsabilidad en caso de producirse algún incumplimiento por parte de los trabajadores, pueda demostrar que, efectivamente, ha realizado esta formación y proporcionado al trabajador la información al respecto.  

Desde Letradox abogados proponemos una formación teórico-práctica, adaptada a la medida y las necesidades de cada empresa. 

Podemos preparar cursos presenciales y online. 

En concreto, incluye las siguientes gestiones: 

  • Es necesario la redacción o revisión de un documento sobre funciones y obligaciones de los trabajadores en materia de protección de datos. El documento deberá estar adaptado a la nueva normativa. Se entregará a cada uno de los trabajadores para su firma.
  • Además, la formación presencial u online teórico-práctica para los trabajadores sobre sus obligaciones en materia de protección de datos. Todo ello en el ámbito de la empresa.
  •  Y la redacción de documentos acreditativos del cumplimiento de estas medidas. Estos documentos se añaden al Documento de Protección de Datos de la empresa. Dejan constancia de la realización de estas actuaciones y de la adopción de medidas.

Objetivos: 

  • Que todo el personal de la empresa conozca la política de protección de datos de la misma y las medidas adoptadas.
  • También hay que evitar incidentes, desde brechas de seguridad hasta fugas de datos, pasando por manipulación ilícita de datos, etc.
  • Además, se deben evitar posibles sanciones por parte de la Agencia Española de Protección de Datos. Y moderar las mismas.
  • Por tanto, hay que definir la responsabilidad de cada eslabón de la empresa de cara a posibles incumplimientos.
  • Y, por último, mejorar la reputación de la empresa. Porque dar una imagen de coherencia interna y preocupación por la privacidad de clientes, trabajadores, proveedores… aumenta la reputación empresarial.

Precio

A determinar con cada empresa atendiendo al número de trabajadores. También las categorías de datos afectados, tratamiento de los datos. Y, por supuesto, número de horas necesarias para la formación, nivel de cumplimiento previo…

 

SI QUIERES VER ESTE ARTÍCULO EN VIDEO, HAZ CLICK AQUÍ (LINK).

EN EL SIGUIENTE ENLACE COMENTAMOS UNA NOTICIA IMPORTANTE SOBRE SANCIONES EN PROTECCIÓN DE DATOS (LINK).

PYMES y datos

Medidas de seguridad del nuevo reglamento de protección de datos.

Medidas de seguridad del nuevo reglamento de protección de datos.

1. Hemos recibido muchas consultas sobre qué medidas de seguridad debemos implementar en las empresas para cumplir con la normativa sobre protección de datos. Si hay que poner contraseñas en los ordenadores, o si necesitamos guardar los documentos bajo llave… ¿Son todas estas medidas obligatorias?

– La nueva normativa sobre protección de datos no recoge un catálogo de medidas tasadas como incluía anteriormente el reglamento de desarrollo de la LOPD.
Responsabilidad proactiva, requiere un enfoque basado en el riesgo: en función del riesgo que presente la empresa, debemos tomar unas medidas de seguridad u otras.
– Garantizarse una seguridad adecuada de los datos (art. 5 RGPD)
– Para saber qué medidas son las más adecuadas: análisis de riesgos y, en su caso, evaluaciones de impacto
– Habrá que tener siempre en cuenta el coste de la técnica, los costes de aplicación, la naturaleza, alcance y fines del tratamiento y los riesgos para los derechos y libertades

2. sin embargo, el Reglamento General de Protección de Datos y la LOPDGDD si recogen algunas medidas como obligatorias. ¿No es así?

– Una serie de medidas que siempre serán obligatorias cuando se den determinadas circunstancias:
Contar con un Delegado de Protección de Datos
Registro de actividades del tratamiento
Evaluaciones de impacto: privacidad desde el diseño
Consultas previas a la autoridad de control
Cumplimiento del deber de informar
Garantizar el cumplimiento de los derechos para los interesados
Informar sobre las brechas de seguridad

3. Entonces, por donde debemos empezar a la hora de implementar las medidas de seguridad dentro de una empresa

– en primer lugar, comenzaremos siempre por una evaluación inicial de la situación y un análisis de riesgos o, en su caso, evaluación de impacto. Del mismo modo, Habrá que identificar las amenazas (accesos ilegítimos, modificación de los datos no autorizada, eliminación de datos)
– Será necesario el asesoramiento de un experto
– Establecer protocolos para el cumplimiento

4. Destacan especialmente las figuras del “Análisis de Riesgos y la Evaluación de Impacto”. ¿Cuándo debemos realizar uno u otro?

– Va a depender en gran medida de la probabilidad de que se produzca un riesgo y la gravedad en caso de producirse
– La evaluación de impacto es una herramienta preventiva que permite identificar, evaluar y tratar los riesgos.
– Algunos supuestos tasados por la ley o Reglamento:

Art. 35: Alto riesgo por su naturaleza, alcance, contexto o fines
(Especialmente si utiliza nuevas tecnologías)
 Evaluación sistemática a gran escala de zonas de acceso público
 Tratamiento a gran escala de datos especialmente protegidos
 Uso de tecnologías invasivas

o LOPDGDD
El Art. 28 considera de especial riesgo determinados tratamientos:

¨ Cuando el tratamiento pudiera generar situaciones de discriminación, usurpación de identidad o fraude, pérdidas financieras, daño para la reputación, pérdida de confidencialidad de datos sujetos al secreto profesional, reversión no autorizada de la seudonimización o cualquier otro perjuicio económico, moral o social significativo para los afectados.
¨ El tratamiento pudiese privar a los afectados de sus derechos y libertades o pudiera impedirles el ejercicio del control sobre sus datos personales.
¨ Cuando el tratamiento afecte de forma no incidental o accesoria a categorías especiales de datos
¨ El tratamiento sirva para crear perfiles
¨ Se traten datos de colectivos especialmente vulnerables
¨ Cuando se realicen tratamientos masivos de datos
¨ Se vayan a transferir los datos a terceros países sin nivel adecuado de protección
¨ O así se prevea en códigos de conducta o esquemas de certificación

– En todo caso, es el responsable quien tendrá que justificar que la evaluación de impacto no era necesaria

5. ¿Puedo seguir aplicando las mismas medidas de seguridad que aplicaba hasta ahora?

– Siempre que hayas realizado el correspondiente análisis de riesgos o evaluación de impacto y del mismo se desprenda que son las más adecuadas.

6. ¿Qué pasa si no cumplo?

– Si se trata de alguna de las medidas obligatorias: posible sanción o Infracción grave

(art. 37.t LOPDGDD) “El tratamiento de datos personales sin haber llevado a cabo la evaluación del impacto de las operaciones de tratamiento en la protección de datos personales en los supuestos en que la misma sea exigible”.

– Grave riesgo de brechas de seguridad
Perjuicios reputacionales

Reclamación de daños y perjuicios

La indemnización por daños y perjuicios es una de las más empleadas a la hora de resarcir un mal provocado. Esta figura jurídica de carácter económico es de vital importancia en el tránsito jurídico.

Pese a ser una figura de gran complejidad y extensión, podemos realizar un elenco de los requisitos que se deben dar. En primer lugar tiene que haber un daño, un perjuicio en el patrimonio del afectado. No debe poderse resarcir de otro modo mejor o más apropiado al daño recibido. Es necesario que ese daño y por tanto la obligación de resarcimiento sea imputable al deudor. Y ello enlaza con el otro requisito que sería que el daño debe surgir del incumplimiento de éste.

A grandes rasgos esos serían los requisitos. Podremos ayudarle a dilucidar si estos se cumplen en su concreto caso. Caso en el que tendría derecho a que se le indemnizara no solo por el daño causado, por la perdida sufrida, sino también por aquello que dejó de ganar. Lo primero se conocería como daño emergente mientras que lo segundo y es quizá más desconocido, el lucro cesante. Esto queda regulado en el art. 1106 de nuestro Código Civil.

Habrá que tener en cuenta para la cuantía que la indemnización debe tener carácter reparador. No es una figura punitiva, pese a casos controvertidos que existan. Así mismo, tendrá derecho a que se le indemnice tanto por lo material como por lo personal y daño moral. Estos últimos tendrán una mayor complejidad al valorarse económicamente.

Las situaciones y valoración de indemnizaciones es de no poca dificultad. Será muy aconsejable el asesoramiento jurídico. Tanto para la cantidad como para la situación en la que se tiene derecho a ella, cosa que muchas veces podría no verse claro y sí existir. Y un ejemplo de ello sería si por frustrar una expectativa cierta cabe indemnización. Nosotros nos ponemos a su disposición si quiere saber más. Si quiere conocer qué le ampara. No solo tendrá derecho a realizar una reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato. Cabrá que los elija por responsabilidad extracontractual.

Todas las novedades de esta semana, también en video.

Abogada experta vivienda

Personal shopper inmobiliario

A día de hoy todos estamos familiarizados con lo que es un personal shopper. Esta persona a cambio de retribución económica nos asesora y adquiere ropa o complementos de acuerdo a nuestro perfil.

El punto de partida de estos profesionales son las características propias del cliente, su perfil y necesidades.  Al igual que estas necesidades no solo son de moda ¿de qué se encarga un personal shopper inmobiliario?

En primer lugar, habrá que eliminar dudas respecto al papel de un agente inmobiliario y la nueva figura que nos ocupa. Cuando acudimos a un agente inmobiliario sabemos que su papel será conectar vendedores y compradores de inmuebles. Un intermediario que buscará vender aquello que tiene disponible. Muchas veces el quebradero de cabeza no es encontrar piso, sino nuestro piso. 

El personal shopper tendrá en cuenta nuestro perfil, nuestros intereses y necesidades. Establecerá qué tipo de vivienda se ajusta más a ello y a nosotros. Nos ahorrará tareas como la de la primera visita del inmueble para ver si cuadra en las expectativas, además de búsqueda y gestiones relacionadas.

La gran ventaja es que trabajará en exclusiva para su cliente, cosa que no haría un agente, y seremos su prioridad e interés real. Y trabajará desde la perspectiva de comprador de inmuebles no como vendedor.

Esta figura trabajará como autónomo cumpliendo los requisitos que ello conlleva. Además, desde 2013 existe en España la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario. Así esta figura nacida en Estados Unidos consigue abrirse paso en nuestro país.

Estas personas trabajan sobre informes técnicos e informes de mercado, de manera que aumente la profesionalidad y garantía del servicio.

Sobre las dudas jurídicas que puedan surgir respecto a esta novedosa figura podemos asesorarle. Al igual que es de interés el artículo que recogemos en el siguiente link.

Aval de la hipoteca hijo

Se puede eliminar un aval si es abusivo según el Tribunal Supremo.

Eliminar aval hipotecario

AVALES. PRIVACIÓN DEL BENEFICIO DE EXCUSIÓN.

Todos estamos familiarizados con las garantías pedidas por los bancos para la obtención de créditos. El aval es una de las garantías reales más empleadas por las entidades bancarias. Mediante esta figura, un tercero avalista garantiza la deuda del avalado con el banco. No cabe discusión sobre la posición del deudor, obligado principal de la deuda. Sin embargo, quizá estemos menos informados sobre qué derechos protegen al avalista.

Uno de los más relevantes es el beneficio de excusión del avalista. Este derecho deriva en una obligación del beneficiario a dirigirse en primer lugar contra el patrimonio del avalado. Solo en caso de que el patrimonio de éste no sea suficiente se podrá dirigir contra el del avalista.

La actualidad nos ha traído a los tribunales un caso de renuncia de este beneficio. No siendo el único, sirve de ejemplo el reciente caso que sentenció el juzgado mercantil nº 4 de Madrid. Usted podría haber renunciado a él sin ser informado. 

En el caso los padres renunciaron a este beneficio al avalar la deuda de su hijo. Esta condición se presentó como requisito necesario para constituir el aval y dar el préstamo. Pero ¿fueron informados correctamente de la cláusula y consecuencias?

Lo relevante es la idoneidad de la cláusula por la que se priva a los padres de este derecho. La cláusula, general y no negociada, no pasó, según el tribunal, el filtro de transparencia necesario para estas cláusulas. En la oferta no se informó adecuadamente a los avalistas de esta renuncia. Por tanto, se vieron privados del beneficio de excusión sin información.

Al no pasar este filtro la cláusula es declarada nula. En suma, atenta contra el equilibrio de partes y buena fe del contrato. Al excluir esta figura de excusión se convertía a los avalistas en deudores solidarios de la deuda del avalado. Todo esto surtía efecto sin el pleno conocimiento de los padres, los avalistas.

Es de extrema importancia por tanto, y es lo que se busca trasmitir, conocer este beneficio. Todas las cláusulas con estas características las estudiamos. Y podríamos eliminarlas. No podremos vernos privados del beneficio de excusión sin ser plenamente conscientes. Si esto sucede será una cláusula abusiva y nula como vemos en esta reciente sentencia. No obstante siempre se recomienda consultar a su abogado para disipar dudas. 

derecho hipotecario

Reclamación de intereses de la hipoteca 

Reclamación de intereses de la hipoteca 

Una nueva sentencia del Tribunal Supremo ha entrado a valorar los intereses derivados de las cláusulas abusivas.

El supremo ha establecido que el banco tendrá que abonar los intereses generados por los pagos de las cláusulas abusivas. Además tendrán que pagarlos desde que se contrato la hipoteca.

Hasta ahora se estaban pagando los intereses que se habían generado desde que se reclamó la nulidad de las cláusulas. 

Este nuevo giro es porque entiende que los consumidores tienen que restaurar la situación anterior a la exigencia de dichas cláusulas.

En este caso que valora la sentencia. El cliente solicitó además de la nulidad de la cláusula la restitución de las cantidades que había abonado indebidamente como consecuencia de la aplicación de la cláusula. Y esta sentencia se centra solo en discutir el tema de los intereses.

Lo que establece el Supremo es que tiene que volver el cliente a su situación anterior. Pues al declararse nula la cláusula es como si no hubiera existido. Por ello debe imponerse a la entidad que abone las cantidades que le correspondería pagar si no hubiese existido dicha cláusula.

Por eso también se puede considerar que hay un enriquecimiento injusto por parte del banco. Pues el Supremo entiende que el banco se esta lucrando al no tener que pagar los costes generados de las cláusulas abusivas. 

Además se puede equiparar también al pago indebido. Ya que al no tener que pagar los gastos generados se estaba ahorrando toda la parte que le correspondía.

Es por todo ello que al final el Supremo ha declarado que los intereses se abonaran desde la fecha en que se realizaron los pagos. Y no desde que se inició la reclamación de nulidad por vía judicial.

Si quiere reclamar su dinero y que el banco le devuelva lo que ha pagado de más. No lo dude más y consultanos. Estaremos encantados de poder ayudarte con tu caso. Déjalo en manos expertas. Como son las de nuestro abogados, que son expertos en derecho hipotecario.

Letradox Abogados

C/ Jorge Juan 141, 3ºA. Madrid

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Correo: info@letradox.es

Derecho de los extranjeros

Como obtener residencia de estudiante en España 

Como obtener residencia de estudiante en España 

Si eres extranjero y tienes pensado venir a España para estudiar, trabajar o vivir. En Letradox Abogados queremos daros unas pautas de lo que podéis hacer.

En primer lugar es saber que visado pedir para venir. Si va ser de turismo si solo quieren venir a ver España. Este tiene una vigencia de permanencia de tres meses.

Otro visado es el de estudiante que dará permanencia durante el tiempo que duren los estudios que se vayan a cursar.

Y el ultimo visado que se puede pedir es el visado de residencia.

Cuando uno se quiere instalar en España tiene que poder demostrar que tiene sus propios medios para mantenerse durante la instancia en España. O en cambio tendrán que tener un contrato de trabajo.

Además del visado se necesitan otros requisitos. Como el pasaporte con una vigencia de al menos cuatro meses. El justificante que acredite los recursos económicos. Si es como estudiante la matrículas o certificado que acredite la admisión al centro educativo.

También los cónyuges e hijos menores de 18 años del estudiante, que soliciten visado para acompañar a éste durante el tiempo que duren los estudios, deberán presentar los mismos requisitos exigidos para el titular. 

Además de acreditar suficientes medios económicos para el sostenimiento de su familiar, que según la legislación vigente es el 75% del IPREM para el primer familiar . Y el 50% del IPREM para cada una de las restantes personas que vayan a integrar la unidad familiar en España. 

Saber que es importante también que 60 días antes del vencimiento de su residencia y hasta los 90 días después efectué de forma electrónica la autorización de búsqueda de empleo. O también su interés por emprender. Eso si acreditando el tener seguro médico contratado y los medios económicos suficientes.

En este caso, el plazo para resolver es de 20 días. Si ha trascurrido este plazo sin obtener una respuesta la autorización deberá entenderse que esta concedida.

Hay una ley  en la que se establecen posibilidades a los extranjeros para permanecer en España. Esta ley se ha actualizado este año. Es la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

Por todo ello si necesita un abogado para que le ayude a conseguir la permanencia en España. Contacte con Letradox  Abogados. Le aconsejaremos la mejor forma para la permanencia aquí en España.

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luces y vistas

Problema con las ventanas del vecino

Problema con las ventanas del vecino

En este post queremos hablarles sobre que es la servidumbre de luces y vistas. 

El derecho de servidumbre de luces y vistas es aquel que tiene o puede ejercer una finca sobre otra. Habrá primer que determinar que finca es la dominante y cual la sirviente. 

La finca que sea sirviente puede oponerse o no al derecho de servidumbre que la finca dominante quiera realizar.

Esta servidumbre de luces y vistas se encuentra regulado en el Código Civil en sus artículos 580 a 584. 

En estos artículos encontramos los tipos de dicha servidumbre y el derecho de adquisición o negación. Además de los limites legales que establecen.

El derecho de luces es aquel que se tiene para abrir ventanas o huecos. Pero tiene sus limitaciones. Como por ejemplo en los muros medianeros no se podrá abrir ningún hueco o ventana sin el consentimiento de ambas partes. 

En cambio cuando no son muros medianeros el art. 581CC establece como se pueden abrir ventanas o huecos cuando están contiguas a una finca ajena.

Con el derecho de vistas es muy similar al derecho de luces. Con la diferencia que en los muros no medianeros no se podrá abrir ventanas o balcones con vistas rectas si no hay dos metros de distancia entre las dos fincas.

Si el problema es que su vecino ha abierto alguna ventana que da a su vivienda. Y cree que esa ventana le priva de su intimidad. Le asesoraremos.

Por todo ello si tiene algún problema con su vecino por temas de servidumbre. Contacte con Letradox Abogados. Estaremos encantados de ayudarle con sus problemas vecinales. Deje estos asuntos en manos expertas de abogados.

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Felicitación navideña

Feliz Navidad desde Letradox Abogados

Feliz Navidad desde Letradox Abogados

En Letradox Abogados queremos felicitaros a todos la Navidad y el Año Nuevo.

A todos nuestro clientes, amigos, seguidores de redes sociales, etc. Que tengáis una Feliz Navidad y una buena entrada en el año 2019.

Os deseamos también que se cumplan vuestros deseos.

Además desde Letradox queremos que sigáis manteniendo vuestra confianza en nuestro trabajo. Para que así año a año podamos ofreceros las mayores garantías en vuestros casos.

Por todo ello que tengáis unos felices días de Navidad y nuestros mejores deseos para el Año Nuevo.

Nosotros seguiremos trabajando otro año más a vuestro lado y comunicando todas las novedades jurídicas que vayan pasando en el año. Desde todas nuestras redes sociales y con cada post de este blog.

Feliz Navidad y Prospero Año 2019.

 

 

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