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Si ud es una inmobiliaria que ha sido denunciada por cobro de comisiones ilegales o prácticas abusivas o bien es un inquilino o propietario que quiere efectuar denuncia contra inmobiliaria; en LETRADOX Abogados somos expertos en cuestiones inmobiliarias y podemos ayudarle.

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EL COBRO DE COMISIONES ILEGALES EN EL MERCADO DEL ALQUILER

 

1. Introducción al problema
2. Marco jurídico
2.1 Ley Estatal de Vivienda
2.2 Ley de Arrendamientos Urbanos
2.3 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
3. Prácticas abusivas identificadas
3.1 Cobro de comisiones a inquilinos
3.2 Contratos temporales injustificados
3.3 El seguro de impago
4. Análisis de Sentencias Judiciales sobre el seguro de Impago
5. Sanciones por el cobro de comisiones ilegales
5.1 Sanciones Generales
5.2 Sanciones específicas
6. Conclusiones

 

1. INTRODUCCIÓN AL PROBLEMA

El cobro de comisiones ilegales en el mercado de alquiler se ha convertido en un problema
recurrente en España. Las agencias inmobiliarias, en muchos casos, exigen a los inquilinos
pagos adicionales en concepto de “mes de agencia” u otros servicios de gestión que benefician
al propietario, como el seguro de impago, a pesar de que la nueva Ley Estatal de Vivienda
prohíbe explícitamente estas prácticas.

 

2.1 Ley Estatal de Vivienda

Aprobada en mayo de 2023, la Ley Estatal de Vivienda establece un marco jurídico orientado a
la protección de los derechos de los inquilinos, representando un avance significativo en la
regulación del alquiler en España. Esta ley refuerza el derecho de acceso a una vivienda digna y
adecuada, y define nuevas obligaciones tanto para los propietarios como para los agentes
inmobiliarios.

 

2.2 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos clave en los contratos de alquiler
de viviendas en España y establece disposiciones significativas que buscan proteger los
derechos de los inquilinos y estabilizar el mercado de arrendamiento. En el contexto de esta
investigación, la LAU es particularmente relevante porque define los derechos y obligaciones
en cuanto a la duración de los contratos, el reparto de gastos entre arrendador e inquilino, y la
prohibición de ciertas prácticas abusivas.

 

3. PRÁCTICAS ABUSIVAS IDENTIFICADAS EN EL MERCADO DE ALQUILER
A continuación, se detallan las prácticas abusivas más comunes detectadas en el mercado de
alquiler, especialmente aquellas que afectan directamente a los derechos de los inquilinos.
Estas prácticas no solo incrementan los costes para el arrendatario, sino que también vulneran
la normativa vigente que protege sus derechos.
Las principales prácticas identificadas son:

3.1 Cobro de comisiones a inquilinos: “Mes de agencia” u otros cargos.

3.2 Contratos temporales injustificados

3.3 El Seguro de Impago

El seguro de impago es una práctica que algunas inmobiliarias emplean para eludir la
prohibición de comisiones adicionales, trasladando al inquilino el coste de una póliza que
cubre el riesgo de impago para el propietario. Este seguro beneficia casi exclusivamente al
propietario, quien se asegura protección en caso de que el inquilino deje de pagar. Sin
embargo, el coste de esta póliza se impone al arrendatario, incrementando injustificadamente
sus gastos de alquiler sin ofrecerle un beneficio directo.

 

4. ANÁLISIS DE SENTENCIAS JUDICIALES SOBRE EL SEGURO DE IMPAGO

El análisis jurisprudencial sobre el seguro de impago es aún limitado debido a la reciente
entrada en vigor de la Ley Estatal de Vivienda en mayo de 2023. Esta normativa establece un
marco general para proteger a los inquilinos frente a la ilegalidad del seguro de impago, pero
hasta la fecha solo se han emitido dos sentencias destacadas que abordan esta problemática.

En el despacho contamos ya con las primeras sentencias de España sobre esta materia.

 

5. SANCIONES POR EL COBRO DE COMISIONES ILEGALES EN EL MERCADO DEL
ALQUILER

5.1 Sanciones generales

La legislación española establece sanciones a nivel general que tienen como objetivo proteger a
los consumidores de prácticas abusivas en el mercado inmobiliario, especialmente cuando se
trata del cobro de comisiones ilegales. A continuación, se explican las normativas clave y el tipo
de sanciones que pueden imponerse:

• Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU): Esta ley
permite sancionar a las empresas que apliquen cláusulas abusivas o prácticas desleales
que perjudiquen a los consumidores. Las sanciones pueden variar según la gravedad de
la infracción:
Infracciones leves: Multas que van desde los 150 hasta los 10.000 euros.
graves: Multas entre 10.001 y 600.000 euros.
o muy graves: hasta un millón de euros y posibles sanciones
adicionales, como la suspensión temporal de la actividad o la prohibición de operar
en el sector durante un tiempo determinado.

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley Estatal de Vivienda:

Estas leyes establecen
que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos
por el arrendador y no por el inquilino.

El incumplimiento de esta normativa se
considera una infracción que, de ser denunciada por el afectado, puede llevar a la
nulidad de la cláusula y a sanciones administrativas. La nulidad implica que el
arrendador o la inmobiliaria debe devolver al inquilino las cantidades pagadas
ilegalmente.

5.2 Sanciones específicas según el tipo de actuación ilícita

Dependiendo del tipo de actuación ilícita que se cometa, las consecuencias legales y sanciones
aplicables varían. A continuación, se detallan algunos de los tipos de infracciones más comunes
y las sanciones correspondientes:

a. Cobro directo del “mes de agencia” o comisiones por servicios de gestión

• Consecuencias legales: Se considera una cláusula abusiva que puede ser declarada nula
por los tribunales. Esto implica la devolución de las cantidades cobradas
indebidamente.

• Sanciones administrativas: La Dirección General de Consumo y las autoridades de
protección al consumidor pueden imponer sanciones económicas a las inmobiliarias que
persistan en aplicar este tipo de comisiones, que oscilan entre infracciones leves y
graves dependiendo de la frecuencia y del importe de los cobros.

b) Exigir al inquilino el pago de un seguro de impago

• Consecuencias legales: La cláusula que impone el seguro de impago al inquilino puede
ser declarada nula. La inmobiliaria o el propietario estarían obligados a reembolsar las
cantidades abonadas por el seguro.

• Sanciones administrativas: Al tratarse de una infracción grave, puede llevar a multas de
hasta 600.000 euros si se considera que la práctica es sistemática y afecta a un número
significativo de consumidores.

c) Incluir cláusulas abusivas que limitan los derechos del inquilino

Estas cláusulas pueden incluir la retención de fianzas de manera injustificada, la penalización
excesiva en caso de retraso en el desalojo, o la prohibición de realizar mejoras mínimas en la
vivienda. Estas disposiciones limitan indebidamente los derechos del inquilino.

• Consecuencias legales: Las cláusulas abusivas pueden ser declaradas nulas, y el
arrendador o la inmobiliaria deben abstenerse de su aplicación. El arrendador podría
estar obligado a devolver los importes cobrados en exceso y, en algunos casos, a
indemnizar al inquilino.

• Sanciones administrativas: En función de la gravedad y el alcance de la infracción, estas
prácticas pueden ser consideradas infracciones graves o muy graves, con sanciones que
pueden alcanzar hasta el millón de euros, especialmente si afectan a un colectivo
amplio de consumidores.

6. CONCLUSIONES

En conclusión, el presente proyecto ha examinado detalladamente el impacto y la respuesta
jurídica ante prácticas abusivas en el sector de los arrendamientos residenciales,
particularmente tras la reciente implementación de la Ley Estatal de Vivienda en mayo de
2023.

Esta ley, junto con otras normativas relevantes como la Ley de Arrendamientos Urbanos y
la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, proporciona un marco de
protección para los inquilinos. Sin embargo, diversas prácticas abusivas —como el cobro de
comisiones adicionales, los contratos temporales injustificados y la imposición del seguro de
impago al arrendatario— han evidenciado la necesidad de una regulación más clara y de la
intervención judicial para garantizar el equilibrio contractual y los derechos de los
consumidores en el alquiler de viviendas.

 

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