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Derecho Urbanístico. Cuestiones, características y particularidades

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DERECHO URBANÍSTICO. CUESTIONES, CARACTERÍSTICAS Y PARTICULARIDADES

En nuestro día a día, aunque no nos demos cuenta, el Derecho está presente en todo lo que nos rodea. La rutina diaria nos impide darnos cuenta de este fenómeno. Salvo cuando un asunto legal nos afecta abruptamente. Pero si nos paramos a pensar por un instante, podemos llegar a preguntarnos algunas cuestiones relacionadas con el Derecho. Como por qué se pueden construir viviendas en un determinado sitio y en otro no. O por qué un suelo puede dedicarse a un fin y no a otro.

Para ello está el Derecho Urbanístico. La rama del Derecho dedicada al fenómeno social del asentamiento de la población en el espacio físico. Regula el uso del suelo y la ordenación del territorio. Así como los mecanismos de Derecho a través de los cuales se llevan a cabo dichas actividades. Y se encuentra estrechamente vinculada al Derecho administrativo. Para ser exactos, el Derecho Urbanístico se compone por un sistema de normas que regulan el uso del suelo.

Hoy en día, la principal actividad legislativa sobre la materia procede de las Comunidades Autónomas. La legislación en el ámbito estatal, se limita a hacer una regulación básica y general sobre el urbanismo.

Esto último puede observarse en las distintas cuestiones que se ven afectadas por el Derecho Urbanístico. Como la regulación del régimen del suelo, cuya regulación básica corresponde al Estado. Pero la regulación que desarrolla la cuestión corresponde a las Comunidades Autónomas.

Por otro lado nos encontramos también con la Ordenación del Territorio. Cabe señalar que el Urbanismo y la Ordenación del Territorio son conceptos distintos. Pero que se encuentran estrechamente relacionados. Tradicionalmente, dentro del Derecho Urbanístico ha sido objeto de estudio la Ordenación del Territorio.

Otras cuestiones que se engloban también dentro del Derecho Urbanístico son el planeamiento urbanístico. La ejecución del planeamiento. La disciplina urbanística. La expropiación forzosa por razón de urbanismo. La intervención administrativa en el mercado del suelo y de la vivienda. La responsabilidad patrimonial por razón de urbanismo. El régimen jurídico de las valoraciones del suelo y las instalaciones, las construcciones y las edificaciones.

Desde una perspectiva legislativa y estatal, es básica la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RD 1346/1976). El artículo 1 define el objeto de la ley y es claro: la ordenación urbanística en todo el territorio nacional. Por su parte, el artículo 2 se encarga de delimitar aquello que constituye la actividad urbanística. El planeamiento urbanístico. El régimen urbanístico del suelo y la ejecución de las urbanizaciones. Y el fomento e intervención del ejercicio de las facultades relativas al uso del suelo y de la edificación, conforman los diversos aspectos de la referida actividad.

La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015) tiene un objeto más concreto. Regula la igualdad en el ejercicio de los deberes y derechos constitucionales en relación con el suelo. A su vez, también articula el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. Esta Ley establece las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo. Así como su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

En el ámbito autonómico, y en la Comunidad de Madrid concretamente, nos encontramos con una serie de normas que resultan esenciales.

La primera de ellas es la Ley 9/1995 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo. El preámbulo de la norma ya da pistas sobre su objetivo. Pretende determinar el marco específico y necesario de la política territorial. Todo ello en el contexto de la actualización de la legislación estatal de 1992.

La Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo viene a regular la ordenación del territorio. Así como los planes que lo definen.

El artículo 13 de la Ley habla de la Ordenación del Territorio. Lo define como una función pública de gobierno del territorio. Y cuyo fin es la organización racional y equilibrada de su utilización. Con ello se persigue la articulación territorial ideal de la Comunidad de Madrid en la geografía española. También las determinaciones en el ámbito regional con intención de mejorar la vida en colectiva y el desarrollo económico-social. Y la coordinación de la acción terriotorial entre las Administraciones Públicas. Como hemos dicho antes, el Derecho administrativo cobra peso en esta especialidad.

El artículo 14 de la norma define los instrumentos a través de los cuales se lleva a cabo la ordenación del territorio.

El Plan Regional de Estrategia Territorial determina los elementos esenciales para la organización del territorio. Establece los objetivos estratégicos y define el marco del resto de los instrumentos o los planes de ordenación.

Los Programas Coordinados de la Acción Territorial son otro instrumento. Establecen la articulación de las acciones de las Administraciones Públicas que requieran la ocupación o el uso del suelo y que tengan una importante repercusión territorial. Todo ello en el marco de los Planes de Estrategia del territorio.

Los Planes de Ordenación del Medio Natural y Rural pretenden la protección, la conservación y la mejora de los ámbitos territoriales supramunicipales de interés. Ya sea por su valor, o por sus características geográficas, morfológicas u agrícolas, entre otras. Y desarrollan las determinaciones medioambientales de los Planes Regionales de Estrategia del territorio.

Estos tres instrumentos pueden desarrollarse por medio de Actuaciones de Interés regional y de Planes Urbanísticos. Y dichas herramientas se desarrollan en la misma Ley.

Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid es otra norma básica en la autonomía. Tiene por fin la ordenación urbanística del suelo. Y en su segundo artículo define la ordenación urbanística, que regula el uso del suelo. Los procesos de transformación del mismo. Y la explotación, el uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, los edificios, las construcciones y las instalaciones.

La ordenación urbanística del suelo conlleva: la superficie terrenal, el vuelo y el subsuelo. Tanto en estado natural como en un estado transformado. Y comprende distintas actividades. Como la garantía del régimen urbanístico del suelo. El planeamiento urbanístico. La ejecución del planeamiento. Y la intervención en el uso del suelo, en la edificación y en el mercado inmobiliario.

La Ley, en el artículo 2, define también la actividad urbanística como una función pública. Cuya de titularidad de las Administraciones Públicas. Y desarrolla los distintos aspectos relacionados con la ordenación, mencionados en el párrafo anterior.

La ordenación del territorio es un asunto que con el tiempo ha evolucionado. Esto ha empujado al Derecho a desarrollarse. Con el fin de amparar de legalidad las nuevas formas de ordenación urbanística y del uso del suelo. Cobrando gran peso en la regulación de la materia la legislación de la autonomía.

Por ello, y debido a la especialidad de la materia, es necesario un asesoramiento jurídico de calidad. Que nos ayude y aporte soluciones. Letradox Abogados tiene la respuesta a sus preguntas sobre el Derecho Urbanístico. Y ofrece el mejor asesoramiento legal de la mano de profesionales del sector.

Abogados. Asesoramiento. Productos financieros después de la jubilación

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ABOGADOS. ASESORAMIENTO. PRODUCTOS FINANCIEROS DESPUÉS DE LA JUBILACIÓN

Cada día vemos más en anuncios, periódicos, espacios publicitarios o medios de comunicación, propaganda relativa a productos financieros. Algunos de estos productos están especialmente dirigidos a personas mayores de 65 años. Y proceden, mayoritariamente, de entidades bancarias y sociedades de inversión financieras. Hoy vamos a ver alguno de estos productos y sus características. ¿En qué consisten?

Las rentas vitalicias inmobiliarias son productos financieros destinados a personas mayores de 65 años. Mediante esta herramienta, el propietario de la vivienda obtiene una cantidad de dinero mensual sin dejar de vivir en la misma. De tal modo que la transacción de la vivienda se produce con el fallecimiento de los propietarios. Desde ese momento, el pagador de la renta adquiere la propiedad del inmueble.

A nivel jurídico, consiste en un acto de compraventa de la propiedad. Pero los vendedores disfrutan de un derecho de usufructo sobre la vivienda. A la vez que el comprador se compromete al pago mensual de una renta acordada mientras viva el vendedor.

Por otro lado. El comprador también se compromete a hacer frente a los gastos propios de la propiedad. Tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de la comunidad, etc.

En lo que respecta a la cuantía de la renta. Hay que tener en cuenta varios factores para determinar la cuota mensual. Aspectos como el valor del inmueble. La localización del mismo, su tamaño y demás características. Y el estado de la vivienda.

En suma, cuanto mayor sea el valor del inmueble, mayor será la cuota que perciba el vendedor.

Pero no hay que dejar de lado otro factor importante a la hora de determinar la cuota: la edad de los vendedores. Un aspecto tan importante como el valor del inmueble. Ya que cuanto mayores sean los vendedores, mayor cantidad de dinero perciben.

Otra fórmula de pago consiste en que los vendedores obtengan un gran pago inicial por el inmueble en vez de la renta vitalicia. Resulta tan simple como que el propietario venda su vivienda  y obtenga el derecho de usufructo sobre la misma.

Y también existe la formula mixta. Consiste en que los vendedores perciben al principio una cantidad considerable de dinero. Y, más adelante, una renta mensual de por vida.

Las rentas vitalicias pueden ser una solución para aquellas personas que tengan problemas para hacer frente a los gastos del día a día tras la jubilación. Normalmente los compradores son bancos y sociedades financieras de inversión. Pero también pueden serlo particulares.

La venta de la nuda propiedad es otro de estos productos financieros. En este caso, el propietario de la vivienda transmite la propiedad de la misma a cambio del cobro de una cantidad única. A su vez, el vendedor conserva el derecho de usufructo sobre el inmueble hasta su fallecimiento.

Las condiciones económicas en torno a la venta de la nuda propiedad se determinan mediante factores financieros. También factores inmobiliarios y actuariales. Pero principalmente se tiene en cuenta al valor del inmueble en el mercado y la edad o la esperanza de vida de los vendedores. Estos cálculos se llevan a cabo con base en las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros. Y con las tablas ofrecidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de la nuda propiedad está pensada para personas mayores de 65 años. Personas con necesidad de cancelar una deuda o que deseen percibir el valor por entero de la nuda propiedad de una vez.

La venta de la nuda propiedad puede llevarse a cabo de formas distintas. De un lado, puede procederse a la venta de la nuda propiedad con un usufructo vitalicio. Por esta vía, el vendedor transmite la nuda propiedad, a cambio del derecho de usufructo de por vida. Por otro lado, puede llevarse a cabo la venta de la nuda propiedad con un usufructo temporal. En este supuesto, el vendedor se reserva el derecho de usufructo por un periodo de tiempo determinado.

Si hablamos de la hipoteca inversa, hablamos de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. Este crédito es concedido, de una sola vez o mediante prestaciones periódicas, a personas mayores de 65 años.

Resumidamente, esta figura consiste en que el banco da cierta cantidad de dinero al propietario durante el resto de su vida. Y permite que el mismo conserve el derecho de usufructo sobre la vivienda. Tras el fallecimiento del propietario, sus herederos deben hacer frente a la deuda que se haya generado.

El propietario de la vivienda recibe una cuota mensual por parte del banco, ofreciendo como aval la vivienda misma. La deuda se genera hasta el fallecimiento del propietario, momento en el cual los herederos han de afrontar el pago de dicha deuda.

Los bancos suelen ofrecer junto a este producto una disposición adicional al principio del préstamo. Consiste en que si el concesionario de la hipoteca requiere liquidez inmediata, el banco se lo aporta en ese instante. La cuantía de la disposición adicional se suma al importe de las cuotas mensuales generadas desde ese momento.

El perfil de usuario de estas hipotecas suelen personas con más de 65 años y con una vivienda en propiedad. La entidad bancaria valora positivamente el valor del inmueble y la pluralidad de herederos del propietario.

Una de las ventajas de la hipoteca inversa es que el único gasto al que debe hacer frente quien la solicite es la tasación de la vivienda. Los demás gastos derivados del préstamo hipotecario no corresponden al concesionario.

Este producto financiero se encuentra regulado en la Ley 41/2007. Que modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.

Por último, nos encontramos con la venta con alquiler garantizado. Esta formula consiste en que el propietario de una vivienda vende la misma a cambio de un precio cierto. A su vez, se pacta un arrendamiento por medio del cual el anterior propietario pasa a ser el nuevo inquilino de la vivienda (arrendatario) y el nuevo propietario se convierte en arrendador. La persona mayor pasa de ser propietario a ser arrendatario (inquilino) de la vivienda.

Este producto, evidentemente, está dirigido también a personas mayores de 65 años. Y a inversores interesados en la compra de vivienda y obtención de renta. Suelen exigirse, como requisitos, los mismos que los vistos en los productos anteriores. Tener una vivienda en propiedad y ser una persona mayor de 65 años.

El propietario que vende el inmueble permanece habitando en la vivienda hasta su fallecimiento o por el tiempo que haya pactado con el comprador. A cambio, eso sí, del pago de una cuota mensual.

La venta con alquiler garantizado puede llevarse a cabo en viviendas ya hipotecadas. En este supuesto, una parte del precio que pague el comprador de la vivienda se destina a la cancelación de la hipoteca.

El mercado inmobiliario y los productos financieros suelen ir de la mano en muchas situaciones hoy en día. Y cada vez estos últimos son más especializados y están más enfocados a un determinado sector de la población. Esto hace necesario cubrirnos las espaldas y tener quien nos asesore cuando más hace falta. Letradox Abogados ofrece sus servicios jurídicos para aquellas personas que han trabajado duro durante toda su vida. Y que desean de algún modo ver incrementados sus ingresos. También a aquellas personas cuya jubilación se acerca y le preocupa su futuro económico o el de su familia. Si desea un asesoramiento legal sobre estos productos financieros, Letradox Abogados es su despacho.

TC

Tribunal Constitucional y Derecho Hipotecario por Letradox Abogados

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y DERECHO HIPOTECARIO por LETRADOX ABOGADOS

El pasado 28 de febrero el Tribunal Constitucional dictó sentencia admitiendo el recurso de amparo interpuesto por Cruz Ximena Gaiborquiroz. En el fallo, se considera vulnerado el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE).

El asunto consistía en lo siguiente. Una entidad bancaria presentó una demanda de ejecución hipotecaria contra Ximena y otros.

Ya que eran deudores hipotecarios en relación con el préstamo que solicitaron para la compra de la vivienda habitual. Tras la demanda, el juzgado despachó la ejecución y requirió el pago a los deudores. Pero Ximena, en base la Sentencia del TJUE, planteó un incidente de nulidad de actuaciones. Y denunció la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado incluida dentro del contrato de préstamo.

El juez no admitió el incidente. Debido a que se formuló fuera de plazo. No era procedente el planteamiento de la cuestión prejudicial.

La vulneración radica en que el Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid no tuvo en cuenta la interpretación de la Directiva 93/13. Directiva realizada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia de 26 de enero de 2017. (Asunto Banco Primus S.A. y Jesús Gutiérrez García). Tampoco procedió dicho juzgado a analizar la posible nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado. Ni llegó a plantear cuestión prejudicial alguna.

La Directiva 93/13, a la que se refiere la propia Sentencia del Tribunal Constitucional, es clara al respecto. “Se desprende que las cláusulas cuyo eventual carácter abusivo no haya sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, deben ser conocidas por el juez nacional, bien a instancia de parte o de oficio”. “Por ello, el órgano judicial ante el cual el consumidor ha formulado un incidente de oposición (…) se encuentra obligado a apreciar el eventual carácter abusivo de la cláusula que se denuncia, con la única excepción de que hubiera sido examinada en un anterior control judicial que hubiera concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada”.

La cláusula no había sido sometida con anterioridad a un control judicial. Por lo que el juez tenía la obligación de examinar la eventual abusividad de la mencionada cláusula.

Por otro lado, la Directiva 93/13 también señala que el art. 6.1 es una norma imperativa. Y que debe ser considerada una norma equivalente a las disposiciones nacionales de orden público.

Esto se traduce en una infracción del Juzgado de Primera Instancia del principio de primacía del Derecho de la Unión. Al prescindir por decisión propia de la interpretación recogida en la Sentencia del TJUE y en la Directiva 93/13. La cual es vinculante.

También supone una interpretación irrazonable y arbitraria de una norma aplicable al caso. Como bien dice la Sentencia del Tribunal Constitucional.

Y en último lugar, significa que hubo una vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Recogido en el artículo 24 de la Constitución Española.

La Sentencia del Constitucional bien lo explica así: “(i) infringió el citado principio de primacía del Derecho de la Unión al prescindir por su propia, autónoma y exclusiva decisión, de la interpretación impuesta y señalada por el órgano competente para hacerlo con carácter vinculante:; (ii) incurrió, por ello, en una interpretación irrazonable y arbitraria de una norma aplicada al proceso, y (iii) consiguientemente, vulneró, de este modo, 24 el derecho a la tutela judicial efectiva de la recurrente (art. 24.1 CE). Por ello es procedente el otorgamiento del amparo(…)”.

Por todo ello, el Tribunal Constitucional declara en la sentencia haber lugar al amparo. En el fallo dictamina haber sido vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE). También determina que Cruz Ximena sea restablecida en su derecho. Y declara la nulidad de la providencia del JPI por la que no se admitió a trámite el incidente de nulidad. Por último, señala que las actuaciones deben retrotraerse al momento anterior al pronunciamiento de la providencia. Para que así el Juzgado de Primera Instancia dicte una nueva resolución con el derecho fundamental vulnerado (art. 24 CE).

Aquí el fallo de la Sentencia del Tribunal Constitucional, cuya ponente es la Magistrada Encarnación Roca: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la nación española, ha decidido,

Estimar el recurso de amparo interpuesto por doña Cruz Ximena Gaiborquiroz y, en su virtud:

1º Declarar que ha sido vulnerado el derecho fundamental de la demandante de amparo a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE).

2º Restablecerla en su derecho y, en consecuencia, declarar la nulidad de la providencia de 16 de enero de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid, en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 1134/2013.

3º Retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior al pronunciamiento de la citada resolución para que el órgano judicial dicte una nueva respetuosa con el derecho fundamental vulnerado”.

Esta sentencia cuenta con el voto particular del Magistrado Ricardo Enríquez. Que considera no haber lugar al amparo. El Magistrado opina que la interpretación realizada de la Sentencia del TJUE es errónea. Cree que no otorga a la parte ejecutada el derecho a exigir al juez el control de oficio de la cláusula abusiva cuando desee. Considera que debe solicitado en el tramite que la ley prevé, salvo que la persona no hubiera podido disponer de él.

Cuando se despachó la ejecución, el TJUE había dictado la Sentencia de 14 de marzo de 2013. Sobre criterios de valoración del carácter abusivo de las cláusulas de vencimiento anticipado.

Por lo que Ximena estaba en condiciones de exigir el control al juez. Pero la recurrente no hizo nada, y presentó en el momento procesal que no correspondía el escrito de nulidad. Lo hizo basándose en la Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017, que no era de aplicación al caso.

En la nota informativa 28/2019, el TC considera que al otorgar amparo en este asunto, la doctrina sentada por esta sentencia compromete la seguridad jurídica en los procesos de ejecución. Independientemente de que sean hipotecarios o no. Y dejando de lado la tutela judicial efectiva. Derecho que corresponde también a las demás partes que intervienen en el proceso.

El Derecho Hipotecario cuenta en ocasiones con situaciones de este tipo. En las que no solo debemos tener en cuenta el Derecho nacional, sino también el de la Unión. Es por ello por lo que se hace indispensable contar con los servicios jurídicos de un despacho especializado en la materia. Como es el caso de Letradox Abogados, en el que ofrecemos un asesoramiento jurídico especializado en el ámbito del Derecho Hipotecario y de calidad. Damos respuesta y solución a todos tus problemas.

Abogada experta

Startups. Características, auge y desarrollo. Letradox Abogados

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Actualmente, el escenario empresarial se encuentra en proceso de cambio. Proceso que viene impulsado por una serie de empresas que guardan una estrecha relación con las nuevas tecnologías. Siendo estas la piedra angular de proyectos empresariales que empiezan a mirar a los ojos a las empresas tradicionales. Nos referimos a las startups.

Las startups son empresas de nueva creación y comercializan productos o servicios a través del uso de las tecnologías de la información y la comunicación (TIC). Son negocios con ideas innovadoras. Y basadas principalmente en las nuevas tecnologías.

Empresas consistentes en una organización humana con una capacidad de cambio característica. Desarrollan productos servicios innovadores. Con una gran demandan en el mercado, donde su comercialización y diseño se encuentran plenamente enfocados al cliente. Las startups, normalmente, operan con el mínimo coste. A la vez que sus ganancias crecen de manera exponencial. La comunicación entre la empresa y la clientela es continua y abierta.

Al estar dotadas de un componente tecnológico tan marcado, las startups crecen de forma rápida y dinámica. Y requieren de un capital inferior comparado con las empresas tradicionales.

Ahora que hemos dado unas pinceladas sobre la naturaleza de las startups. Comentamos las características más destacables de las startups.

La idea principal de toda startup es el desarrollo de un modelo de negocio innovador, basado en el uso de las TIC. Por otro lado, estas suelen operar con unos costes mínimos, que son inferiores a los de la empresa tradicional. Por norma general, no necesitan de grandes inversiones de capital. El uso de la tecnología permite a la startup generar economías de escala, lo que produce ingresos considerables. Además, cuentan con la financiación de inversores privados, también llamados business angels.

Internet es clave para hacerse ver en el mercado. Invierten en estrategias de marketing online para llamar la atención de clientes o consumidores. Esto hay que ponerlo en relación con los departamentos de servicio al cliente (Customer Service) dentro de la organización. Ya que es un departamento que tratan de mejorar y cuidar constantemente. Lo cual habla del empeño por mantener la mejor de las relaciones posibles con el cliente o consumidor.

Otra idea importante dentro de las startups es la simplificación de los procesos de comercialización o de prestación de servicios. Esto ahorra costes y agiliza la prestación del servicio y también la comercialización.

La estructura de la empresa suele ser horizontal y en continua evolución. Las startups buscan amoldarse a su continuo crecimiento. Lo cual exige que los trabajadores de la misma se encuentren altamente cualificados.

Estas empresas siguen una filosofía de aprendizaje. No hay miedo al fracaso, se considera una lección para volver a intentarlo y crecer. Se asume el riesgo que conlleva el camino al éxito. Y se prueban nuevas metodologías de trabajo y de comunicación con el cliente.

Por último, y más importante de todo. Las startups siempre están en constante evolución, en continuo desarrollo. Y su objetivo principal es crecer lo más rápido posible. Esa es la clave de toda startup. Y es uno de los elementos diferenciales de las empresas tradicionales.

Estas características dejan la puerta abierta a una serie de ventajas que las empresas tradicionales no ofrecen. El uso tan intenso que hacen de las TIC provoca que aumenten sensiblemente las posibilidades de expansión. Y permite reducir costes a la vez que exponerse a un mayor público con una inversión menor.

Por otro lado, existen entes que colaboran con las startups en la fase de creación. Se les conoce por el nombre de ‘incubadoras’. También existen aceleradoras de startups. Que ayudan en los inicios de la empresa a crecer rápidamente.

Los inversores privados (o business angels) realizan inversiones de capital y de personal importantes, en apoyo al crecimiento de la empresa. Estos inversores se ven empujados por la previsión de generar beneficios por parte de la startup, e invierten en la misma. Muchas veces también aportan ideas y protagonizan un papel importante en el desarrollo de la empresa.

Las startups no necesitan una cantidad importante de trabajadores. Incluso algunas prescinden de un espacio físico en el que desarrollar su actividad. Puesto que los trabajadores pueden llevar a cabo sus funciones de forma remota.

Como hemos dicho antes, la idea de toda startup es el desarrollo de ideas innovadoras. Y para llegar a estas ideas, el trabajo en equipo es clave. Se fomenta la creatividad. Y la organización horizontal de muchas startups permite que la toma de decisiones sea sencilla. Logrando así una comunicación directa con los empleados, aumentando la participación y la aportación de ideas. Esto hace que en muchos trabajadores crezca un sentimiento de pertenencia a la empresa, algo difícil de encontrar en la empresa tradicional. El trabajo en equipo y la aportación de ideas se traducen en una experiencia real y en un aprendizaje masivo y continuo.

No suele haber una jerarquía dentro del organigrama de la startup. Cuentan con oportunidades de progreso, ya no solo profesional, sino también personal.

El cliente o consumidor cobra un protagonismo real. En el sentido de que los nuevos modelos de negocio y colicuación consiguen satisfacer las expectativas de los clientes. Estos pueden libremente hacer llegar a la empresa sus ideas u opiniones acerca de los productos servicios. Por lo que se produce un aumento de la calidad y la eficiencia.

Cabe mencionar también que las startups suelen tener alguna ventaja fiscal. Todo depende del país en el que se encuentre la empresa.

También hemos de advertir en este artículo de algunos inconvenientes a tener en cuenta en tono a las startups. No todo el monte es orégano, como se suele decir.

El entorno de la startup es de incertidumbre continua. Surgen cambios de operaciones dependiendo de los resultados de la empresa. Esto hace que la estabilidad de los trabajadores se vea comprometida más de una ocasión.

El sueldo de los trabajadores suele ser inferior, en comparación con la empresa tradicional. Y el tiempo de trabajo en la ofician no está claramente estipulado. De hecho suelen hacerse horas extra sin remuneración.

La mayoría de las startups fracasan en los primeros pasos desde su creación. O no logran una posición favorable en el mercado. De ahí que sea fundamental el desarrollo de ideas innovadoras y basadas en las nuevas tecnologías. Es necesario un proyecto con garantías, realista y viable.

Las startups están cambiando el hábitat empresarial. Traen aire fresco, innovador y renovado. Se adaptan a los tiempos actuales. Y hacen de las TIC el pilar en torno al cual pueden crecer y centrase en el consumidor. Por ello, seas un emprendedor que intenta adentrase en el mundo de las startups o consumidor, es necesario un asesoramiento legal que nos ayude. Para poder hacer crecer la empresa o tratar con ella. Letradox Abogados es el despacho especialista en startups y nuevas tecnologías. Ofrece un asesoramiento legal de calidad para desarrollar tus ideas y proyectos. Y esta siempre presente para todo lo que necesites. Letradox Abogados es el despacho innovador, adaptado a los tiempos actuales.

SENTENCIA TJUE

Ley de Secretos Empresariales. Sus principales aspectos. Por Letradox Abogados.

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NUEVA LEY DE SECRETOS EMPRESARIALES

La conocida Directiva Europea 2016/943 debía haber sido transpuesta el pasado 9 de junio de 2018. Pese a ello no ha sido hasta el 20 de febrero de este año cuando se ha incorporado. Esta Ley 1/2019, de 20 de febrero, de Secretos Empresariales, entrará en vigor el 13 de Marzo de 2019.

La situación respecto a este tema en España era algo dispersa, si no caótica. No se había establecido ninguna norma específica par el secreto empresarial. Así pues, había que atender a un conglomerado de leyes y normativa  distribuidas en diferentes ramas del Derecho. Por tanto, había que atender desde normas del Código Penal, a la Ley de Competencia Desleal o a las propias cláusulas contractuales firmadas.

Esta ley consigue adaptar a nuestro ordenamiento la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El objeto de protección de esta nueva ley son los secretos profesionales. Entendidos estos en los términos que ya recogía el RECATT. (Reglamento Europeo sobre Acuerdos de Transferencia Tecnológica). En materia, la nueva Ley de Secretos Empresariales define el secreto empresarial en su artículo 1. “Se considera secreto empresarial cualquier información o conocimiento, incluido el tecnológico, científico, industrial, comercial, organizativo o financiero». además de ciertas condiciones que debe reunir.:

a) Ser secreto. En su conjunto, no es generalmente conocido por personas pertenecientes a los círculos en que normalmente se utilice el tipo de información. Ni tampoco fácilmente accesible para ellas.

b) Tener un valor empresarial, ya sea real o potencial, precisamente por ser secreto.

c) Haber sido objeto de medidas razonables por parte de su titular para mantenerlo en secreto”.

Esto incluye, como vemos, el campo tecnológico, científico, industrial, comercial, organizativo o financiero. Según esta definición informaciones muy variadas podrán considerarse secreto empresarial. Desde un algoritmo o una invención sin patente a una lista de clientes.

No obstante, en ningún caso podrá esta protección afectar a importantes derechos laborales. Así por ejemplo no se podrá lesionar el derecho a negociación colectiva o la libre movilidad de los trabajadores. Tampoco cabrá justificar limitaciones por datos que de forma honesta. Y, además, en el transcurso de su trabajo el trabajador haya adquirido.

Sobre la afección de este punto en el Derecho del Trabajo se continúa remitiendo a la Ley de Patentes. Concretamente al título IV. El artículo 1.3 de la nueva Ley dispone que lo recogido en la misma se entenderá sin perjuicio de lo contenido en la Ley de Patentes.

Por otro lado, el nuevo texto recoge una definición del titular de un secreto empresarial. Concretamente en el apartado segundo del artículo 1. Es, por tanto, la persona física o jurídica que legítimamente ejerza el control sobre el secreto profesional. Dicho control opera también frente a cualquier modo de obtención, revelación o uso que de dicha información se haga ilícitamente. O que tenga un origen ilegal de acuerdo con la propia Ley.

El segundo artículo de la nueva norma se refiere a la obtención, utilización y revelación lícitas de secretos empresariales.

Este precepto determina que la obtención de un secreto empresarial será legal en los casos descritos en el primer apartado.

Estos medios pueden ser el descubrimiento o la creación independiente. La observación, estudio o ensayo de un producto que se haya puesto en el mercado. pero siempre que esté en posesión legal de quien realice estas actuaciones. Y, además, siempre que no esté sujeto a ninguna obligación que le impida obtener información.

Por otro lado, el derecho del trabajador o del representante de los trabajadores a ser informados y consultados se considera lícito. Y, en último lugar, nos encontramos una cláusula abierta. Ésta considera lícito cualquier actuación que resulte conforme a las prácticas comerciales leales. responde así el Capítulo III de la nueva norma.

El apartado segundo del artículo 2, a su vez, se refiere también a la obtención, uso o revelación de secretos empresariales. Dice que se considera lícito en los supuestos en los que el Derecho español o europeo lo exija.

Por su parte, el artículo 2.3 es tajante en su contenido. Y no contempla en ciertos casos las acciones ejercitables previstas en la Ley. Aquellas contra actos de obtención, uso o revelación de secretos empresariales. Tales como en el ejercicio del derecho a la libertad de expresión recogido en la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea. O con el fin de averiguar alguna actividad ilegal en relación con el secreto empresarial.

También cuando los trabajadores de la empresa hayan puesto en conocimiento de sus representantes este hecho. Todo dentro del marco del ejercicio legítimo por parte de los representantes de las funciones que legalmente tienen atribuidas. Y siempre que la revelación fuera necesaria para dicho ejercicio.

Y, por último, acciones con el fin de proteger un interés legítimo recogido en el Derecho europeo o español.

El artículo 3 del nuevo texto, que resulta básico, expone los actos considerados ilícitos en la obtención de secretos empresariales. Cuando la obtención de secretos empresariales se lleve a cabo a cabo sin consentimiento del titular, será ilícito en determinados casos.

Casos como el acceso, apropiación o la copia no autorizada de documentos, objetos, materiales, ficheros electrónicos, etc. Siempre que contengan el secreto empresarial o a partir de los cuales pueda ser deducido.

O como cualquier actuación que se considere contraria a las prácticas comerciales leales. Atendiendo siempre a las circunstancias del caso.

La utilización o revelación de secretos empresariales será ilícita en más supuestos, en virtud del art. 3.2. Cuando sin consentimiento del titular, se lleve a cabo el uso del secreto empresarial ilícitamente por quien lo haya obtenido. También quien haya incumplido un acuerdo de confidencialidad u ora obligación de no desvelar el secreto. Y quien haya incumplido la obligación de un contrato o de otro tipo de límite de utilización del secreto empresarial.

En estos supuestos de revelación ilícita cabe preguntarse quién responde. Mediante el sistema de responsabilidad objetiva de la LSE responden.: aquellos que obtengan, utilicen o revelen el secreto profesional. Siempre que lo hagan conscientes de que su acción carece de consentimiento. Pero también aquellos que deberían haber sabido que el origen no era lícito.

Es importante saber que la posición de tercero adquirente de buena fe tiene cierta posición privilegiada. Esto es así porque contra el no se podrá ejercitar acción de indemnización de daños y perjuicios.

Y por último, en el Capítulo V de esta nueva ley se recogen aspectos procesales. A destacar en este punto.: se desarrollan algunas medidas que el juez puede tomar para preservar el tratamiento confidencial de la información en el proceso. Esto es así porque esta información puede ser la que constituya un secreto empresarial. También se recogen procedimientos para las diligencias de comprobación de hechos o acceso a fuentes entre otras muchas medidas.

En conclusión, estas son las novedades más llamativas que trae consigo la esperada ley de secreto empresarial. Para cualquier duda y consulta Letradox Abogados estará a su entera disposición.

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Nueva Ley de Propiedad Intelectual. Letradox Abogados

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NUEVA LEY DE PROPIEDAD INTELECTUAL. LETRADOX ABOGADOS

El pasado día 2 de marzo fue publicada en el BOE la Ley 2/2019. Esta norma modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (Real Decreto Legislativo 1/1996). Además, incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/26/UE y la Directiva (UE) 2017/1564.

La nueva normativa incorpora las Directivas europeas pretendiendo armonizar las normas de los Estados miembros que afectan a las entidades de gestión. El fin último es fortalecer su transparencia, a la vez que la gestión de los derechos de propiedad intelectual. Por ello, se otorgan instrumentos nuevos para la mejora del control y la rendición de cuentas por los órganos de gobierno de la entidad.

Una medida importante que recoge el nuevo texto es en materia de lucha contra la piratería. Se establece la posibilidad de cerrar las páginas web que incumplan grave y reiteradamente la Ley. Sin necesidad alguna de autorización judicial.

Otro cambio importante en la normativa es la limitación que se establece a las entidades de gestión. Y es que estas no podrán repartir más de un 20% de lo recaudado por cada autor por la emisión de su obra en un horario con “ausencia de audiencia significativa”. Esto es, obras que se emitan en horario nocturno.

Por otro lado, se unifica la regulación del uso de obras y prestaciones sin la autorización del titular de los derechos. Esto se hará en favor de personas con discapacidad visual u otras dificultades para el acceso a textos impresos. También para obras en formato de audio y digitales. Con ello se pretende mejorar la disponibilidad y el intercambio en el mercado interior de obras protegidas. Y en un formato accesible.

En materia de recaudación de derechos se incluyen cambios. Será obligatorio la elaboración de un informe anual de transparencia junto con las cuentas anuales. Se lleva a cabo una modificación del régimen sancionador para aclarar el reparto competencial. Esto servirá también para especificar los plazos máximos para resolver los procedimientos administrativos sancionadores.

La nueva Ley de Propiedad Intelectual versa sobre la relación de las entidades de gestión colectiva. Y dispone que estas son propiedad de sus socios, estando sometidas al control de los mismos. No podrán tener, en ningún caso, ánimo de lucro. Y podrán ejercer los derechos de propiedad intelectual que le hayan sido confiados por sus titulares por medio de un contrato de gestión.

Asimismo, las entidades de gestión habrán de establecer tarifas generales, simples y claras. En ellas deberá determinarse la remuneración que se exija por la utilización del repertorio.

En otras palabras: si un sujeto hace uso de derechos de propiedad intelectual y por dicho uso debe pagar la tarifa general para derechos exclusivos. O de remuneración por la entidad de gestión que corresponda. Deberá pagar a cuenta el total de la última tarifa que se haya acordado. Y a falta de dicho acuerdo, el la mitad de la tarifa general que sea vigente.

En otro supuesto, si la tarifa en cuestión fuese nula de pleno derecho. O se diese alguna circunstancia que la hiciere inaplicable al pago a cuenta. El usuario deberá proceder al pago a cuenta del total de la última tarifa acordada, por el uso de derechos de propiedad intelectual. Y en el caso de falta de acuerdo, deberá acceder al pago de la mitad de la última tarifa general vigente.

El texto legal no ha quedado exento de enmiendas por parte del Senado. En materia de tarifas, se establece que las asociaciones de usuarios que cuenten con menos de mil miembros podrán instar el procedimiento. Eso sí, solo podrán hacerlo cuando estén al día del pago a cuenta con la entidad en relación con la que se proponen instar el procediendo de determinación de las tarifas. Y serán miembros que representen, al menos, el 85% de los ingresos de la asociación.

Otra de las enmiendas del Senado a consistido en la modificación del artículo 24, que recoge el Derecho de participación. Con ello se busca el reconocimiento del autor y de sus derechohabientes tras el fallecimiento del mismo. Este derecho se reconoce en favor de los autores españoles, los autores nacionales de Estados miembros de la UE. También en favor de nacionales de terceros países con residencia habitual en España.

Hay que reseñar también que cuando el derecho de participación se refiera a una obra que haya sido creada por dos o más autores. El importe será repartido en igual proporción entre las partes, salvo pacto en contrario.

Gran parte de la modificación legislativa se produce en el título IV del libro tercero del texto refundido. Que se refiere a la <<gestión colectiva de los derechos reconocidos en la ley>>. El mencionado título pasa a ordenarse en siete capítulos.

El capitulo I recoge los requisitos necesarios para la gestión colectiva de derechos de propiedad intelectual. Mientras que el capitulo II se encarga de la situación jurídica del titular de derechos de propiedad intelectual en su relación con la entidad de gestión. Y también del contrato de gestión, el instrumento a través del cual se articula.

Si observamos el capítulo III, vemos como este regula varios aspectos orgánicos y de funcionamiento interno de las entidades de gestión. Y el capítulo IV expone las autorizaciones no exclusivas para el uso del repertorio de las entidades de gestión (licencias) y las tarifas generales.

El capitulo V versa sobre la gestión de los derechos recaudados. Y se extiende a la recaudación, el reparto y el pago de los importes generados co la concesión de licencias. Licencias que son concedidas a los usuarios de derechos de propiedad intelectual.

El capitulo VI trata de las obligaciones de información, transparencia y contabilidad de las entidades de gestión. En cambio, el capitulo VII dispone el régimen sancionador.

También cabe mencionar que el nuevo texto introduce cambios en el contenido del titulo V, referido a la Comisión de Propiedad Intelectual.

La Propiedad Intelectual es una materia de especial relevancia. En constante evolución y desarrollo en su relación con el derecho. Este hecho exige despachos como Letradox Abogados. Un despacho que ofrece un asesoramiento legal de calidad y que resuelve todo tipo de dudas en materia de Propiedad Intelectual. 

PARTIDOS POLÍTICOS Y PROTECCIÓN DE DATOS. LETRADOX ABOGADOS.

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PARTIDOS POLÍTICOS Y PROTECCIÓN DE DATOS. EL ESCÁNDALO DE CAMBRIDGE ANALYTICA Y LOS DATOS EN INTERNET

Durante el mes de marzo de 2018 el valor de Facebook cayó en US$37.000 millones. El New York Times y The Observer publicaron informaciones. En ellas aseveraban que Cambridge Analytica adquirió indebidamente datos de 50 millones de usuarios de la red social en Estados Unidos. Sin que lo supieran.

Todo comenzó con una simple test de personalidad en Facebook. Y derivó en una bajada del 7% del valor de las acciones de la empresa dirigida por Mark Zuckerberg. El CEO publicó una declaración reconociendo que cometieron errores y asumiendo la responsabilidad de los hechos. También aseguró que garantizaría la privacidad de los usuarios y reforzaría la seguridad en la red.

Antes de continuar debemos responder a una pregunta: ¿qué es Cambridge Analytica?

Cambridge Analytica es una empresa que hace uso del análisis de datos para desarrollar campañas de marcas y políticos. Sujetos que pretenden lograr un cambio en el comportamiento de la audiencia, como puede leerse en su página web.

La compañía, sita en Londres, fue fundada en el año 2013 por el analista financiero Alexander Nix. Tras la estallidos el escándalo, Nix fue suspendido por la junta directiva de la sociedad. Que surge como una derivación de la firma SCL Group.

Cambridge Analytica no guarda relación alguna con la prestigiosa universidad. Su nombre pretende sacar beneficio del prestigio académico de la empresa.

La firma, según el sitio web, ha trabajado en más de 100 campañas políticas en América Latina. Cuenta con una rama comercial y otra política. Y describen su papel como “decisivo” en la campaña de Trump en las elecciones de 2016. También exhiben como éxito propio el triunfo de la campaña Leave.EU, un grupo proselitista a favor del Brexit.

Sin embargo, Cambridge Analytica no obtuvo directamente los datos de Facebook. Sino que los obtuvo a través del profesor de la Universidad de Cambridge, Aleksandr Kogan.

En el año 2013, y a nivel de proyecto personal, Kogan creó un test de personalidad en un formato de aplicación de Facebook. Para dicho test era necesario el permiso para acceder a la información personal y la red de amigos. 265.000 usuarios completaron el cuestionario de Kogan sin prestar ningún tipo de consentimiento.

El profesor obtuvo las actualizaciones de estado, los “likes” y mensajes privados de millones de usuarios de Facebook. Y posteriormente los vendió a Cambridge Analytica.

En relación con las elecciones a la Presidencia de los Estados Unidos. La empresa británica cruzó los datos del profesor Kogan con la información de Facebook para analizar los perfiles psicológicos de los usuarios. Uno por uno.

Cambridge Analytica supo entonces cómo tendría que ser el contenido de los mensajes, el tema de los mismos y su tono. Y con ello influir en la forma de pensar de los votantes de forma individual.

La empresa envió publicidad personalizada. Creó noticias falsas y las replicó en redes sociales y medios. Este hizo que el tema de las noticias falsas saliera a escena durante el debate de las últimas elecciones Presidenciales a la Casa Blanca. Lo cual tuvo incidencia en la victoria final de Donald Trump.

Stephen Bannon, exasesor de Trump, contrató los servicios de Cambridge Analytica. Y esta se puso como objetivo cambiar la cultura de la gente. Todo a través de noticias falsas que despertaron la desconfianza en los votantes y el espíritu de conspiración, al no aparecer dichas noticias en los grandes medios de comunicación. Dato que habla del gran peso e importancia de internet en las campañas políticas. La desconfianza generó incertidumbre. Y la incertidumbre cambió la opinión de la gente.

Los servicios de Cambridge Analytica se han desarrollado en varios países alrededor del mundo. Han intervenido en Estados Unidos, México, Malasia, China, Australia, Brasil y países africanos. 

En cuanto a Facebook, vinculada determinantemente en el asunto. Ha sido investigada por Estados Unidos y Reino Unido. Mark Zuckerberg compareció ante el senado del país norteamericano. Y una comisión del Parlamento británico llamó a declarar al CEO.

La red social ya no permite que una aplicación pueda obtener información de los amigos de un usuario.

Cambridge Analytica cerró en el mes de mayo de 2018, a consecuencia del escándalo que dio la vuelta al mundo. Pero antes de cerrar llegó a ofrecer sus servicios en España.

Durante los primeros meses, la empresa fundada por Nix se reunió con el partido Vox. En dicha reunión, un representante de la compañía británica explicó a miembros el partido las técnicas de microsegmentación que empleaban.

A pesar de esta reunión, nunca llegó a haber un acuerdo entre la formación y CA. Aunque sí que es cierto que la empresa llevaba trabajando dos años en España. Dedicándose al sector comercial, político y defensa.

En España, un caso de este calibre supondría la vulneración de varias normas. Entre ellas, Derechos Fundamentales, leyes orgánicas e incluso derecho comunitario.

En cuanto a la Constitución Española, este tratamiento de datos hubiera supuesto una vulneración del artículo 16 CE (derecho a la libertad ideológica). También del 18 CE (derecho a la intimidad). Ambos Derechos Fundamentales.

A nivel comunitario, el escalado se hubiera traducido en un vulneración del Reglamento (UE) 2016/679, general de protección de datos. Concretamente, de varios de los principios enumerados en su artículo 5, en los apartados a) y b), entre otros. También se produciría una vulneración del artículos 12 y 14 del Reglamento (transparencia e información a facilitar).

En el ámbito nacional, el caso llevaría a una vulneración de la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales. Y una vulneración de la Ley Orgánica 5/1985 del Régimen Electoral General, en concreto del artículo 3, apartado 2.

Llegados a este punto y una vez mencionada la susodicha. No podemos hablar de Protección de Datos sin hacer referencia a la nueva Ley de Protección de Datos.

La nueva LO 3/2018, de 5 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y Garantía de Derechos Digitales modifica la Ley Orgánica 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General. 

Por una parte. Se incluye la posibilidad de modificación del censo electoral en determinados casos y con unos plazos establecidos. Así como la posibilidad de que los electores se opongan a su inclusión en las copias del censo electoral que se faciliten a los representantes de las candidaturas. Para el envío postal de propaganda electoral.

Para ello se ha habilitado, además, un mecanismo a través de la sede electrónica del INE.

Pero lo que ha generado más polémica es la introducción de un nuevo artículo, el 58 bis. Que considera amparada en el interés público la información ideológica que recopilen los partidos políticos. Siempre, eso sí, que se ofrezcan las garantías adecuadas. 

Durante el periodo electoral, se permite a los partidos políticos utilizar para actividades políticas información que recopilen de páginas web y otras fuentes de acceso público. 

Además, no se considera actividad o comunicación comercial el envío de propaganda electoral. Ya sea por medios electrónicos o sistemas de mensajería. Y la contratación de propaganda electoral en redes sociales o medios equivalentes tendrá que ir debidamente identificada, destacando su naturaleza electoral. También existirá un modo sencillo y gratuito para ejercitar el derecho de oposición. 

Se trata de un artículo por el cual los partidos políticos han tratado de reservarse determinados derechos con respecto a los datos personales de los ciudadanos. Permitiéndoles realizar actividades que para cualquier otra empresa o entidad serían completamente ilegales. 

Pero hay varias cuestiones que chocan con respecto a la legalidad de este artículo. ¿Existe realmente un interés público? 

El interés público es una de las bases de Legitimación que recoge el Reglamento General de Protección de Datos para tratar lícitamente los datos de carácter personal (Art. 6.1.e).

Pero existen otras dudas sobre si el tratamiento de datos para fines electorales puede considerarse como de interés público y no un mero interés particular de los propios partidos. 

  • ¿Qué podemos considerar garantías adecuadas? 
  • ¿Son las páginas web fuentes de acceso público? 
  • ¿Es este artículo acorde al RGPD? ¿Y a la Constitución Española?

Ya se ha planteado un recurso de inconstitucionalidad por parte del defensor del pueblo. Tras la solicitud de un conjunto de organizaciones y juristas.

Los datos de usuarios en internet van camino de convertirse en el oro y diamantes del siglo XXI. Los tiempos actuales exigen estar al día de las circunstancias que mueven y cambian el mundo. Y ello requiere un asesoramiento jurídico de calidad que disipe todo tipo de dudas. Letradox Abogados es el despacho experto en materia de datos personales y protección de datos. Y ofrece sus servicios para aportar soluciones cuando más hacen falta. Letradox Abogados, siempre a la vanguardia del Derecho.

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TS

HIPOTECA VERDE. POR LETRADOX ABOGADOS.

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La concienciación con el medio ambiente es una realidad creciente. Incluso en ocasiones una necesidad como sociedad, por ello hasta el ámbito hipotecario se cierne sobre ello. Y por ello las hipotecas verdes son una realidad en auge.

La conciencia ambiental, por tanto, se traduce cada vez más en legislación y normas de acorde a esta mentalidad. De aquí nacen las hipotecas verdes.

Estas hipotecas verdes centran su atención, principalmente, en la manera en que consumimos energía. Todos hemos escuchado hablar del certificado de eficiencia energética. Así pues, cuanto mejor sea el resultado de la certificación, más ahorro reflejarán nuestras facturas.

Las hipotecas verdes tienen en cuenta la eficiencia energética de la vivienda para fijar las condiciones del préstamo. De modo que será más beneficioso el préstamo si se cuenta con una buena certificación. Para que esto sea posible lo que se hace es fijar los intereses en relación a la eficiencia energética.

Al margen de su importancia para suscribir hipotecas, que es lo que nos concierne, también es útil en alquileres. Y esto es así porque contar con esta información a la hora de contratar un alquiler permitirá hacernos una idea del gasto en energía necesario.

¿Qué ha hecho posible la aparición y desarrollo de estos créditos?. La principal respuesta es gracias al Plan de Acción sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes. Este es un programa que desarrolló la Comisión Europea y en el que colaboran hasta un total de 37 entidades financieras. Estas entidades acumulan prácticamente la mitad de hipotecas firmadas en Europa. Más 23 organizaciones del sector inmobiliario. es decir, un total de 60 organizaciones forman parte.

Por tanto, estas hipotecas verdes buscan favorecer la compra de inmuebles energéticamente eficientes.

Este punto resulta interesante si lo relacionamos con el novedoso concepto de Certificación green. (Certificación verde en español).

Esta etiqueta, este certificado evalúa a los edificios en relación a su sostenibilidad. Esta metodología de edificación constituye una novedad social, cultural y sobre todo económica. Igual que personalmente cada vez hay más vinculación con el medio ambiente, lo hay con la construcción. Se evalúa lugar, calidad, recursos empleados y calidad técnica del inmueble. Esta etiqueta por tanto puede estar muy relacionada con la posibilidad de acceder a una hipoteca verde. 

Green Building Council España ofrece la posibilidad de acceder a esta certificación. Este tendrá reconocimiento a nivel europeo. Figuras homólogas reconocidas a nivel internacional son el BREEDAM Y LEED.

Conocidas estas figuras y volviendo a las hipotecas verdes. Las ventajas e las hipotecas verdes son muchas . En primer lugar, como se deducía en lineas anteriores, los intereses. Los intereses serán más reducidos y por tanto más beneficiosos para aquel que desee adquirir la hipoteca. Si es posible acceder a este tipo de hipotecas significará una mayor sostenibilidad reflejada en ahorro de importes de facturas. Se ha calculado que el ahorro posible de alcanzar ronda los 4.000 euros. De manera que además de reducir intereses su capacidad económica aumentará. En otras palabras, tendrá menos gastos y podrá hacer frente de mejor manera a la hipoteca. Y finalmente, que no menos importante, la protección medioambiental. Actividades a pequeña escalas como esta nos compromete con u deber social de mayor envergadura. 

Al fin y al cabo todo esto se desarrolla con el fin de crear un producto competitivo. Y además se realizan en un tiempo en el que las autoridades se suman a esta concienciación. La concienciación de una sociedad más verde.

Centrando el punto de atención en España. Antes de analizar exclusivamente la repercusión de este producto financiero en nuestro país analizaremos la situación inmobiliaria. 

En el tercer trimestre de 2018 los datos del observatorio de vivienda y suelo ha recogido los siguientes datos.

Se ha incrementado en un 10,3% las transacciones de viviendas escrituradas con respecto al mismo trimestre del año pasado. Es interesante que las transacciones de vivienda usada son diez veces mayores que las relativas a vivienda nueva. El precio de la vivienda libre también ha subido, concretamente un 3,2 % desde el mismo trimestre de 2017. Sin embargo, a disminuido el precio medio del suelo urbano hasta los 155 euros por metro cuadrado, 4,2 % menos.

En relación a los préstamos hipotecarios entregados para la adquisición de vivienda, han incrementado la contratación en un 10,2% con un a media de 125.000 euros por vivienda. La accesibilidad económica para adquirir una vivienda se mantiene al igual que los anteriores años en un incremento continuo desde 2015, hasta los 7,27 años de renta bruta. En conclusión, ese es el tiempo medio que ha de pasar para pagar su hipoteca. El esfuerzo teórico anual sin deducciones es del 32.1% de la renta disponible por hogar.

El índice general de precios de la vivienda, dato ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística, refleja que desde 2014 el precio de la vivienda comenzó a subir y recuperarse progresivamente hasta que ha alcanzado, en el tercer trimestre de 2018, el valor de 120,5. Se recuperan así los índices de hace 6 años

Y hablando concretamente sobre contratos de hipoteca decir que.: La evolución de la relación entre el principal del préstamo y el valor de tasación del inmueble en porcentaje se sitúa en este tercer trimestre en el 65.9%. Es decir, ese es el valor de la casa que el crédito hipotecario tiende a cubrir de media. Y la cantidad de créditos que superan el 80% de tasación del inmueble ha ido en aumento correlativamente desde 2013 que sufrió una caída. Actualmente se cubre ese porcentaje en el 15.5% de los créditos que se han suscrito.

Conocidos estos datos del observatorio de vivienda y suelo toca centrarse en las hipotecas verdes. Porque aunque bien es cierto que están disponibles en nuestro país aún tienen una presencia tímida. Los promotores sin embargo no podrán obviarlo y así por ejemplos en muchos hoteles ya es una realidad. Al final será una manera de desarrollo del suelo y la zona. Y simultáneamente las leyes se irán haciendo eco de esta novedad a regular. Además, la nueva ley hipotecaria no parece que vaya a regular el registro de todo esto de manera muy clara.

De las sesenta organizaciones citadas que forman parte del plan europeo, siete son nacionales. (el Ayuntamiento de Madrid, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Caja Rural de Navarra. Green Building Council España, Cohispania, Tinsa y Triodos Bank.)

Así pues desde Letradox abogados vemos muy interesante esta propuesta. Con muchas ventajas que ofrecer. Además al igual que con las convencionales hipotecas siempre estaremos a su disposición. Y del mismo modo siempre estaremos al lado de las novedades que se den, y más si suponen compromiso social. 

Letradox Abogados

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TLF: 645 958 948 / 91 298 00 61

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Nuevo Real Decreto Ley del Alquiler de febrero 2019. Letradox Abogados

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NUEVO REAL DECRETO LEY DEL ALQUILER DE FEBRERO 2019. LETRADOX ABOGADOS

El Gobierno ha aprobado el nuevo Real Decreto Ley para la reforma del mercado del alquiler. Lo ha hecho en el Consejo de Ministros del viernes 1 de marzo.

El Decreto incluye un paquete de medidas nuevas en torno al alquiler. La duración del contrato de arrendamiento de vivienda pasará de 3 a 5 años. Y será de 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

En lo que respecta a los gastos de formalización y gestión del contrato. Seguirán siendo a cargo del arrendador en caso de que sea una persona jurídica. Y se elimina la posibilidad del pacto en contrario.

Por otro lado, el Real Decreto vincula la variación interanual de la renta al IPC. Es decir, será obligatorio medir con el IPC la variación del precio a pagar por el alquiler en un contrato ya firmado. Anteriormente en este aspecto regía la autonomía de la voluntad de las partes, a excepción de los casos de renta reducida. Esta medida impedirá que se realicen grandes incrementos de la renta de un año para otro.

Otra de las grandes medidas de este Real Decreto Ley es en materia de desahucios. El Juzgado que tramite un desahucio tendrá la obligación de comunicar a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Con esta medida se pretende evitar posibles situaciones de vulnerabilidad. Así las cosas, el desahucio podría aplazarse un mes, en el supuesto de que el arrendador sea persona física. Y podría aplazarse 3 meses en caso de que el arrendador fuera persona jurídica (en el anterior decreto eran 2 meses). También será obligatorio la fijación del día y la hora exactas del desahucio. Cosa que en el anterior Decreto se permitía que se produjeran en fechas flexibles.

En cuanto a la finalización del contrato y si alguna de las partes no quisiera renovar. El aviso habrá de hacerse con, al menos, 4 meses de antelación en el caso del arrendador. Y con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario. Plazos que se diferencian del anterior Decreto, en el que en ambos supuestos el plazo era de un mes.

El Real Decreto contiene también la creación de un índice de referencia de precios en el ámbito estatal. Sin embargo, no incluye un marco jurídico que permita a Autonomías y Ayuntamientos regular la subida del alquiler. El texto recoge un sistema estatal de índices de referencia, que deberá ser elaborado en el plazo de 8 meses. Para dicho sistema se emplearán datos aportados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. También de la Dirección General del Catastro.

En base a este índice. Las Comunidades Autónomas podrán definir un índice propio. Con el fin de crear y pulir sus propias políticas y programas públicos de vivienda. Pero, cabe señalar que el índice de referencia es esencialmente estadístico. Y no permitirá regular el precio del alquiler debido a que el Decreto no establece un marco jurídico a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Tal y como se ha señalado en el párrafo anterior.

Para el establecimiento de un marco jurídico y poder así regular el precio de los alquileres. Sería condición necesaria modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una vez promovido el Real Decreto Ley en el Consejo de Ministros. Tendrá que pasar por el Congreso de los Diputados. El PSOE requerirá el apoyo de Podemos, ERC, PdeCat, PNV, Bildu o CC para aprobar la norma.

Adentrándonos en un espacio más legal y jurídico. El Código Civil (CC) recoge el contrato de arrendamiento en los artículos 1542 y siguientes. El mencionado artículo establece que un arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. El artículo 1543 regula el arrendamiento de cosas. En el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

A su vez, el artículo 1546 CC, dentro del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, define las figuras de arrendador y arrendatario. Arrendador es aquel que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio. Mientras que arrendatario es quien adquiere el uso de la cosa, el derecho a la obra o el servicio que se obliga a pagar.

Acudiendo a una legislación más específica. Los arrendamientos de viviendas o de inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda se regulan en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta norma describe al arrendamiento de vivienda en su artículo 2. Considerando como tal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable. Cuyo destino primordial sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La LAU también recoge, en su artículo 3, el arrendamiento para un uso distinto del de vivienda. Se trata de un arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

Esta Ley regula en su artículo 9 la duración del arrendamiento. En principio la duración del mismo puede ser pactada libremente por las partes.

En caso de que la duración del contrato fuera inferior a tres años y llegado el día del vencimiento. El contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales. Y esto sería así hasta alcanzar una duración mínima de 3 años. Salvo en el supuesto de que el arrendatario manifestase, con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de sus prorrogas, la intención de no renovarlo. Voluntad que ha de manifestarse al arrendador.

Cuando nos encontremos con un contrato que no estipule plazo de duración. O dicho plazo sea indeterminado. Se considerará celebrado por plazo de un año. Sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos también habla del desistimiento del contrato de arrendamiento. El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos, al menos 6 meses del contrato. Y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato una indemnización en caso de desistimiento. Dicha indemnización consistiría en una mensualidad de la renta en vigor en el momento de desistimiento del contrato multiplicada por cada año del contrato que quedara por cumplir.

Si tiene alguna duda en relación con la nueva normativa que afecta al alquiler. Letradox Abogados ofrece el asesoramiento que necesita en materia de alquiler. Y puede ayudarle a resolver sus problemas de manera rápida y sencilla.

Para más información, puede acceder al siguiente vídeo o visitar nuestro canal de YouTube: Letradox Abogados.

TODO SOBRE PROTECCIÓN DE DATOS. POR LETRADOX ABOGADOS.

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TODO SOBRE PROTECCION DE DATOS POR LETRADOX ABOGADOS.

Desde que el pasado 25 de mayo de 2018 entrase en vigor la nueva normativa de Protección de Datos hemos sufrido grandes cambios.

No hay más que ver la cantidad de artículos que desde aquí hemos dedicado a ello. Conscientes de la densidad de información, recogemos en este post todas las claves de manera sucinta. Enlazando para mayor desarrollo a otros escritos sobre los diferentes puntos.

Así pues, esta es toda la información que necesitará sobre protección de datos. Todas las novedades y necesidades que trajo el Reglamento Europeo sobre la materia.

Diariamente estamos facilitando nuestros datos de carácter personal para realizar actividades cotidianas. Y sobre todo, con las nuevas tecnologías el volumen y rapidez con el que se captan tratan estos datos es ingente. 

  • DEFINICIONES DE DATO DE CARÁCTER PERSONAL.

En primer lugar, Según el art 3.a de la LOPD. Es cualquier información concerniente a personas físicas identificadas o identificables.

De otro lado, Según el art. 5.1.f. del RDLOPD. Es cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables.

Las novedades que incluye este RDLOPD entre otras es: incluir en su ámbito de aplicación a fallecidos, personas de contacto y empresarios individuales. La regla general de aplicación es a todo tratamiento automatizado o manual de estos datos si existe fichero.

(definición de fichero. Fichero: Todo conjunto organizado de datos de carácter personal, que permita el acceso a los datos con arreglo a criterios determinados, cualquiera que fuere la forma o modalidad de su creación, almacenamiento, organización y acceso.)

OTRAS DEFINICIONES DESTACABLES, COMO POR EJEMPLO, RESPONSABLE, ENCARGADO… LES ACONSEJAMOS QUE VISITEN ESTE LINK A NUESTRO POST. 

  • PRINCIPIOS LOPD.

Calidad. en esencia, Los datos inexactos o incompletos deben ser cancelados y sustituidos de oficio. Además los datos deben ser recogidos para finalidades determinadas, explícitas y legítimas. así mismo, los datos recogidos no pueden usarse para finalidades incompatibles.

Por otro lado, Información. El afectado debe ser informado de manera expresa, precisa e inequívoca de lo recogido en el art. 5.1.

“ A) existencia de un fichero. B) finalidad de la recogida. C) destinatarios de la información. D) carácter obligatorio o facultativo de las preguntas. E) consecuencias de la obtención. F)posibilidad de ejercicio de derechos. G) identidad del responsable o su representante. H) dirección del responsable o su representante.”

Así mismo, cuando el dato se recaba de un tercero se informa por el responsable en los tres meses siguientes.:

  • origen de los datos.
  • Identidad del responsable del tratamiento.
  • Extremos a,d y e del art. 5.1.

Para publicidad o prospección comercial cuando los datos sean recogidos de fuentes accesibles al público. Se debe incluir el origen de los datos, identidad del responsable del tratamiento y los derechos que le asisten

Consentimiento. Debe existir una manifestación de la voluntad libre, inequívoca, específica e informada. Tanto para el tratamiento de datos como para la cesión.  Si son datos especialmente protegidos requieren consentimiento por escrito. El consentimiento, además puede ser revocado. Y cuando no sea necesario el consentimiento puede oponerse al tratamiento por motivos fundados y legítimos. (ejemplos de este último caso es por ejemplo datos de fuentes accesibles al Público).

Finalmente, están los principios de Seguridad de los Datos (art.9). El Deber de secreto (art.10). Y el Acceso a datos por cuenta de terceros (art. 12).

  • DERECHOS COMO INTERESADO.

En primer lugar, tener en cuenta que están recogidos en los artículos del 13 al 19 de la LOPD. Los más relevantes los denominamos derechos ARCO. Y son el de Acceso, el derecho de Rectificación, el de Cancelación y el de Oposición. Estos son los derechos sobre los que le podremos asesorar y ayudar a ejercer. Así mismo, estos tienen especialidades reguladas en el RDLOPD.

Sobre estos derechos hacíamos mención en el siguiente post: aquí.  Estaremos completamente a su disposición para esclarecer dudas.

  • ANÁLISIS DE LOS RIESGOS EN PROTECCIÓN DE DATOS.

Llamamos Gestión de riesgos al conjunto de actividades y tareas que permiten controlar la incertidumbre relativa a una amenaza. A través de una secuencia de actividades que incluyen la identificación y evaluación del riesgo.

Por lo tanto, podemos dividirlo en tres etapas. Identificación, evaluación y tratamiento de los riesgos. La evaluación de riesgos es la valoración del impacto de la exposición a la amenaza. La exposición a los riesgos en la protección de datos se produce desde el mismo momento en que se inician los tratamientos.

El responsable (figura que ahora definiremos) debe aplicar unas medidas técnicas y organizativas apropiadas para la protección. 

– pseudonimización, cifrado de datos personales

– Confidencialidad, integridad, disponibilidad, resiliencia permanente de sistemas de tratamiento

– Proceso de verificación, evaluación y valoración regulares de la eficacia.

En primer lugar, será capital la definición la actividad del tratamiento para ver qué medidas emplear.

Sobre todas estas cuestiones enunciadas y de suma importancia, sin duda, le redirigiros a un completo artículo. Vistas las pinceladas más relevantes sobre el asunto desarrollamos todo aquí.

  • NOVEDADES PRINCIPALES DEL REGLAMENTO GENERAL DE PROTECCIÓN DE DATOS.

primero, partiendo del modelo de privacidad y la figura del DPO el reglamento incluye.:

– Forma de obtención del consentimiento

– Nuevos derechos para los interesados (derecho al olvido, portabilidad, limitación).

– Necesidad de notificar las violaciones de privacidad a la AGPD en un plazo de 90 días

La obtención del consentimiento la hemos tratado someramente en los principios antes citados. Y es muy curioso y relevante el nuevo derecho al olvido. Un derecho que materializa nuestro deseo de querer “desaparecer”. De hacer desaparecer nuestros datos de determinados lugares y tratamientos.

Por otra parte, ¿Cómo adaptar mi empresa al Reglamento Europeo de Protección de Datos?. De manera muy sencilla los principales puntos, al margen de un asesoramiento más individualizado y profundo, son.:

– Cambia el modelo de gestión de la protección de datos

– Privacidad desde el diseño y por defecto

– No basta con cumplir la normativa, hay que poder demostrarlo, por lo que todo tiene que estar muy bien documentado.

– Importante contar con asesoramiento jurídico experto.

Más datos aquí.

Finalmente, en este punto, quizá lo que más interese saber sean las medidas de seguridad del nuevo Reglamento. Habrá de saber que no existe un catálogo de medidas. Se exige como hemos enunciado el análisis de riesgos y evaluaciones de impacto. Sin embargo, aunque no se recojan todas las medidas de seguridad sí hay medidas obligatorias. Algunas son.: Registrar actividades de tratamiento, deber de información, informar sobre brechas de seguridad, la citada evaluación de impacto y contar con un Delegado de Protección de Datos.

Sobre cómo empezar a implementar las medidas de seguridad dentro de una empresa recogemos el siguiente texto de nuestro blog. Link.

Para concluir daremos la definición de la tan citada figura del Delegado de Protección de Datos. 

En primer lugar. Siempre habrá que tener un DPD en los supuestos del art. 37.1 RGPD. Y en todo caso en 16 supuestos recogidos entre los que citamos.: Los colegios profesionales y sus consejos generales. Centros docentes. Entidades de que presten servicios de comunicaciones electrónicas. también, prestadores de servicios de la sociedad de la información. Establecimientos financieros de crédito. Así mismo, entidades aseguradoras y reasegurados. Distribuidores y comercializadores de energía eléctrica y distribuidores de gas. Centros sanitarios…

el Delegado de Protección de Datos se encargará de garantizar el cumplimiento de normativa de protección de datos en empresa.sería ideal que este contase con conocimientos en derecho. Lo que sí será necesario es que cuente con formación en protección de datos. el art. 39 del RGPD recoge sus funciones. Además, representa a la empresa ante la Agencia Española de Protección de Datos. Y establece protocolos de actuación respecto al cumplimiento de estas normas.

Es muy relevante el paso dado por la Agencia Española de Protección de Datos. Ésta ha desarrollado un modelo de certificación para los delegados. 

Para más información: post.

Así pues, Como han podido comprobar es ingente la cantidad de información sobre el tema. Hemos buscado la mejor manera de condensarla y explicarla de manera clara y sucinta. No obstante, les invitamos a que contacten con Letradox Abogados con cualquier consulta. Contamos con grandes profesionales especialistas en esta materia. 

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