¿Qué es la hipoteca Redal? LETRADOX ABOGADOS
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Un contrato de préstamo o crédito hipotecario (de interés variable) tiene un sistema de amortización Redito ad Libitum (abreviado, REDAL, que significa “devolución a voluntad”) cuando no se ha pactado un importe determinado para la cuota mensual que resulta al cambiar el tipo de interés.»
Al firmar la escritura de un préstamo hipotecario, se establecen diversos acuerdos, siendo los más relevantes aquellos relacionados con el plazo de devolución del préstamo y la cuantía correspondiente a las cuotas e intereses.
Para calcular los valores correspondientes a los intereses y la amortización que se abonan mensualmente en un préstamo hipotecario, se deben emplear dos fórmulas distintas. La primera fórmula determina el importe de los intereses, mientras que la segunda fórmula establece el importe de la cuota total mensual (que incluye tanto intereses como amortización) o directamente la cuantía que se amortizará de capital cada mes.
Sin embargo, no es raro encontrarse con situaciones en las que no se ha acordado la segunda fórmula, lo que podría invalidar su aplicabilidad. En estas circunstancias, nos encontraríamos sin un acuerdo específico que defina el método de devolución del capital, limitándose únicamente a establecer el interés a abonar mensualmente. Este escenario es lo que Guillem Bou ha denominado como «hipoteca REDAL».
Es decir, en caso de problemas económicos, el hipotecado puede devolver el préstamo en cantidades más pequeñas que las que estaba abonando hasta esa fecha, pero siempre que cuente con una sentencia favorable, lo que podría ayudarles a evitar el embargo de su vivienda si tienen dificultades económicas. Si de la lectura e interpretación del contrato de préstamo se puede deducir que no está claro cómo debe ser la amortización del préstamo, ni la cantidad que debe abonarse cada mes, de modo que el hipotecado no puede saber lo que va a pagar ni lo que queda pendiente de pago a lo largo del préstamo, puede interpretarse como una Hipoteca REDAL.
La esencia de la cláusula REDAL es que se basa en la falta de información al hipotecado, es decir, que el banco o entidad financiera no ha informado de forma detallada y comprensible de las condiciones esenciales de la hipoteca que ha firmado y que en el contrato hipotecario no se han detallado de forma específica, clara y comprensible las condiciones de devolución del préstamo recibido.
REDAL no es una cláusula hipotecaria en sí misma, sino una construcción doctrinal, al igual que la cláusula “rebus sic stantibus”. Como no se ha establecido de forma exacta la devolución del dinero, el hipotecado, cuando tiene dificultades económicas para hacer frente a la devolución, puede acogerse a que ha firmado un préstamo REDAL y que, por tanto, si hace un pago periódico el banco no puede solicitar la resolución del contrato o la ejecución hipotecaria.
Hay ya varias sentencias de Audiencias Provinciales sobre la cláusula REDAL, pero se trata de una construcción doctrinal, con lo que no hay una normativa específica sobre cuándo un préstamo hipotecario se puede considerar que cumple con estas circunstancias ni tampoco existe jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto.
Esta cláusula es “la pura interpretación de los contratos que se establece en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil. Y es precisamente esa facultad de interpretación la que tienen los jueces y tribunales, siendo muy importante lo que establece el artículo 1288, en el sentido de que la interpretación de las cláusulas oscuras no puede favorecer a quien hubiera ocasionado la oscuridad, y que los contratos de préstamo hipotecario son contratos de adhesión, es decir, impuestos por la prestamista, sin negociación en la gran mayoría de sus cláusulas”. ->
- 1281 CC: Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. (arts. 1281 y ss CC)
Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.
Todo esto se establece en el informe financiero sobre el sistema “redito ad libitum” (REDAL) en los contratos hipotecarios, encargado por la Dirección General de Consumo del Govern balear al matemático Guillen Bou, permite evitar el desahucio y flexibilizar el pago de la deuda en determinadas hipotecas firmadas antes del 2011 ya que, según demuestra, se rubricaron pese a contener graves errores, cláusulas abusivas, falta de transparencia financiera y otro tipo de irregularidades.
Así tendríamos varios «tipos de hipotecas REDAL» o situaciones a examinar, según los pactos de cada escritura hipotecaria concreta:
Es decir:
- La hipoteca REDAL pura sería la que no se pacta fórmula de cálculo de la cuota de amortización o de la cuota mensual total.
- La REDAL de cláusula serían casos en los que la escritura de préstamo hipotecario contiene un pacto financiero para calcular la cuota mensual, pero es erróneo.
- El REDAL de lenguaje tiene que ver con escrituras que contienen un pacto financiero «correcto», pero solo si se interpreta con el lenguaje especializado interno de la propia entidad financiera.
¿Qué hipotecas pueden ser REDAL?
Según el informe, al menos se podrían encontrar hipotecas REDAL firmadas antes de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; momento en que el Banco de España establece la información que ha de incorporar la FIPER (hoy FEIN).
En todo caso, es posible encontrar escrituras posteriores a octubre de 2011 que coincidan con las diferentes definiciones de la hipoteca REDAL.
Esto puede significar un cambio radical en las obligaciones de los clientes endeudados con hipotecas anteriores a 2011, mucho más beneficiosa que el límite de ingresos que requiere el código de buenas prácticas aceptado por las entidades bancarias para modificar las hipotecas variables.
Consecuencias de tener una hipoteca REDAL
Explica el informe que este tipo de casuística tiene una importante relevancia en las ejecuciones hipotecarias:
«Cuando el banco presenta una ejecución hipotecaria está obligado a presentar un documento llamado “acta de liquidación de saldo”. Dicho documento viene a ser la “factura” que presenta la entidad y debe ser certificada por un notario. Es decir, el notario debe dar fe que la cantidad que exige el banco es correcta.
En el caso de las hipotecas REDAL sucede que, al no haber establecido el importe de las cuotas mensuales, el notario no puede certificar los importes que presenta la entidad como cuotas impagadas. Dicho de otro modo: las cantidades que aparecen en la “factura” no emanan de los pactos financieros del contrato.»
El Banco de España ocultó información, según el informe.
Pese a todo, y aunque el Banco de España reconoce la existencia de las hipotecas REDAL -que conoce desde el año 2002-, ha ocultado la situación a los consumidores, según aseguran los autores, quienes afirman que si tal circunstancia se hubiera sabido y explicado con transparencia hubiera surgido una vía para solucionar, en parte, el problema de los desahucios. “Si el Banco de España era conocedor del problema REDAL ya en 2002, hubiera podido hacer algo en la grave crisis de 2007-2008”, destaca el informe y añade que ante “la avalancha de desahucios”, el Banco de España podría haber pedido al poder legislativo que desarrollara normas o incluso podría haber publicado circulares que “hubieran supuesto, sin duda, una mayor protección de a los consumidores”.
“En efecto, la primera exigencia desde el punto de vista de la transparencia y defensa del consumidor es que el deudor pueda calcular y verificar autónomamente con exactitud la cuota de amortización del préstamo que le exige el prestamista, cosa que en un préstamo a interés variable necesita hacer cuando menos en el momento de estudiar posibles ofertas alternativas, en el de la contratación y cada vez que corresponda actualizar el tipo de su préstamo”, detalla, sobre esta cuestión, la Asociación Hipotecaria Española (AHE), organismo que agrupa a los bancos y otras entidades de crédito. La AHE advierte de que los préstamos REDAL “esconden mala fe”, ya que no se respetan los derechos de los consumidores ni tampoco la libre competencia.
Criterio avalado por la justicia europea.
Las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de manera reiterada, establecen que la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores tiene que interpretarse siempre en los contratos hipotecarios en el sentido que el consumidor debe conocer “basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras”.
Debido a los problemas que suscitaron las hipotecas REDAL, y pese a que el Banco de España, organismo supervisor, era conocedor de la situación al menos desde el 2002, no actuó hasta finales de 2011. En una orden del 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, indica que “si el tipo de interés aplicable fuera variable o variable limitado, la entidad incluirá ejemplos numéricos que indiquen claramente de qué modo los cambios en el pertinente tipo de interés de referencia afectarán al importe de las cuotas”. El Banco de España añade que estos ejemplos de variación del tipo de interés “serán realistas y simétricos, y ofrecerán siempre información sobre los efectos de supuestos desfavorables”.
El Alto Tribunal europeo ya advertía, en la Directiva 93/13, de que el prestatario debe conocer la carga económica del contrato. “El cambio legislativo es la prueba de que se incumple una directiva europea de protección al consumidor, luego es obvio que el contrato anterior a la Orden EHA/2899/2011, si no adjunta una tabla de escenarios sobre el importe de las cuotas, no es válido”, concluye.
ANATOCISMO LEGAL: El anatocismo legal es el establecido por la ley para reclamar judicialmente los intereses vencidos y no satisfechos, originando desde ese instante el devengo de intereses sobre intereses.
ANATOCISMO CONVENCIONAL: El anatocismo convencional consiste en un pacto de acumulación de los intereses vencidos al capital para la producción sucesiva de nuevos réditos por el conjunto.
RÉDITO: renta obtenida de una inversión, en la mayoría de los casos en forma de pago de intereses o dividendos. El rédito es una de las formas en que una inversión puede hacer ganar dinero a un inversor, y la otra es la venta del activo.
SENTENCIAS AUDIENCIA PROVINCIAL SOBRE LA CLÁUSULA REDAL
- La Audiencia Provincial nº3 de Palma, en la resolución 127/2017, de 27 de septiembre, desestima una ejecución hipotecaria por no contener pacto de liquidación del préstamo.
- La Audiencia Provincial nº5 de Cádiz, en la sentencia 200/2021 de 4 de marzo, resuelve la nulidad de la cláusula de amortización por falta de transparencia y ante un sistema de amortización complejo.
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