DESAHUCIO. ¿Qué hacer si es usted inquilino (arrendatario)? Letradox® Abogados
CONSECUENCIAS A LAS QUE SE ENFRENTA EL INQUILINO POR NO PAGAR EL ALQUILER DE LA VIVIENDA.
Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes y notorias que vamos a tomar en nuestra vida.
Tal y como dispone el artículo 47 de la Constitución española :
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.
A pesar de la premisa de dicho precepto, a día de hoy, la situación económica complica esta situación. Es por ello que, no todos los ciudadanos pueden hacer frente a la compra de un piso y deciden alquilar un inmueble. Pero, en ocasiones una persona que vive de alquiler también puede encontrarse ante la situación de no efectuar el pago correspondiente.
Actualmente el número de individuos que viven de alquiler en España no cesa de aumentar. Ante tal situación se han confeccionado leyes específicas, como la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda.
El preámbulo de la misma, apartado II presenta el objetivo fundamental que no es otro que el de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.
Además, este mismo apartado del preámbulo aborda aspectos fundamentales como:
– El régimen jurídico aplicable. Refuerza la libertad de pactos. Da prioridad a la voluntad de las partes (de acorde a lo establecido en el Título II de dicha Ley).
– La duración del arrendamiento, que sin embargo, ha sido modificada por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Si anteriormente se reducía el periodo de tiempo de cinco años a tres, la prórroga obligatoria. Y del mismo modo tres años a uno la prórroga tácita; actualmente conforme a lo dispuesto en el art 9 de la misma se establece que el periodo mínimo será de 5 años.
Por otra parte, al tratarse de una obligación de reciprocidad, tanto el inquilino como el propietario cuentan con una serie de obligaciones y de derechos.
En este artículo nos centraremos en la figura del inquilino o arrendatario. Expondremos cuáles son sus obligaciones y seguidamente los derechos que tiene como tal.
Respecto de las obligaciones del arrendatario;
En primer lugar, la ley exige que abone una fianza al tiempo de que se formalice el contrato de alquiler.
Se trata de una fianza legal que tendrá que pagar el inquilino, con el fin de reparar posibles daños que puedan derivarse del inmueble. La cantidad, será la establecida por la Comunidad Autónoma correspondiente.
Dicha fianza se revisa cada tres años. Pero, en cada prórroga las partes podrán pactar el importe, hasta que se simule al de un mes de la renta vigente.
En el supuesto de que haya daños, o no efectúa el pago del último mes o se va antes de tiempo, el propietario podrá exigirle una indemnización. Y ante todo, hacer uso de la fianza.
A colación de dicha obligación se deriva la siguiente; Pagar en los términos pactados la mensualidad de renta.
Es obligación del inquilino pagar en los plazos acordados la mensualidad determinada. Sensu contrario, el contrato de arrendamiento quedará rescindido. Con la condición de que el propietario haya requerido de forma judicial o por notario el pago y no tenga respuesta en los diez días hábiles siguientes. O bien, que el inquilino conteste aceptando dicha resolución.
En tercer lugar, corresponde al arrendatario asumir el coste de los suministros domésticos. Es decir, agua, luz, gas, seguro del contenido de la vivienda, caldera, si así queda establecido en dicho contrato.
Además, el inquilino deberá dejar la vivienda en el estado original de como se la encontró y deberá abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que efectivamente la necesita para vivir. Y, se lo comunica con al menos 2 meses de antelación. Esto es que el arrendatario deberá abandonar el inmueble si el arrendador manifiesta la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente . Tanto para él como familiares o cónyuges (separación, divorcio o nulidad).
Es importante conocer, si eres inquilino la siguiente situación. En el supuesto de que el arrendador o familiares no ocupen el inmueble en los tres meses siguientes tras resolver el contrato, el inquilino podrá en 30 días regresar al inmueble. Volverá por un nuevo periodo de tres años, manteniéndose las condiciones anteriores establecidas.
En el supuesto de que el inquilino no efectué los pagos correspondientes, deberá desalojar el inmueble por impago del alquiler. Deberá por tanto, efectuar el pago para que no se le demande por moroso (retraso de un mes de pago). Tendrá diez días hábiles para evitar o al menos intentar el desahucio. Deberá pagar las rentas debidas y los gastos judiciales derivados.
Son cinco las novedades que se derivan de la Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda. El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler, destaca los siguientes aspectos del procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente de los artículos 249, 440, 441, 549 y 666 de la LEC.
Todas las cuestiones arrendatarias que sean contrarias de las reclamaciones de rentas y cuya cuantía no exceda de 6.000€ se tramitarán por el juicio verbal. (Art. 240.1.6 LEC). Las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas por el inquilino, sea cual sea su cuantía, se tramitarán por el juicio verbal.
La ley dispone en el artículo 440.3 de la LEC que deberá señalarse día y hora concreto para practicar las diligencias de lanzamiento. Tanto en el supuesto de que no exista oposición de parte contraria (art. 440.4 de la LEC).
Los procedimientos por falta de pago y desahucios por expiración del plazo contractual, se deberá informar al demandado de lo siguiente. En este sentido, podrá acudir a los servicios sociales o autorizar la cesión de sus datos a estos (art. 441.1 ter, apartado quinto).
Del mismo modo, el Juzgado actuará de oficio, comunicando el conocimiento y existencia de los respectivos procedimientos a los servicios sociales. En el caso de los servicios sociales, aprecien la situación de vulnerabilidad social o económica, se suspendería el proceso.
El tiempo estimado sería el de un mes como máximo, contando desde que se recibe la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial. O bien de tres meses, en el supuesto de que se trate de una persona jurídica. Cuando ya se hayan adoptado las medidas correspondientes o haya pasado el plazo, se alzará la suspensión y se continuará con el procedimiento.
Asimismo, es importante señalar el artículo 549.4 de la LEC. Este, dispone que el plazo de espera legal no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o de rentas o cantidades debidas. Ni por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos. Sin embargo, si se trata de una vivienda habitual, antes del lanzamiento, deberá remitirse a lo dispuesto en el 441.5 de la LEC.
Hemos podido conocer cuáles son las obligaciones del inquilino, así como, las novedades que incluye la ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de materia de vivienda y alquiler.
Es por ello, que vamos a proceder a señalar los DERECHOS de los inquilinos.
– En primer lugar, posibilidad de negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. Tal y como dispone el artículo 9 de la Ley 7/2019 de 1 de marzo, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
En el caso de que fuera inferior a cinco años (p.física) o menor a siete años (p. jurídica) el día del vencimiento del contrato se prorrogará obligatoriamente por los plazos anuales.
El tiempo será hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o siete, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con 30 días de antelación) la voluntad de no renovar el contrato o prorrogarlo.
– Prorrogar la duración del contrato.
Conforme a los dispuesto en el artículo 10 de dicha ley ; una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del mismo, o siete años (arrendador = p.jurídica), y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
A excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Asimismo, el inquilino podrá recuperar la fianza si no hay daños en el inmueble. Cuando se haya puesto fin al contrato, si la vivienda se encuentra en buen estado, se le abonará la cantidad, al mes de que se entreguen las llaves. Si el periodo de tiempo es excesivo, el inquilino podrá reclamar intereses correspondientes.
El inquilino podrá mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones pese al cambio de propietario. En el caso de que el nuevo casero quiera hacer uso de la vivienda, el arrendatario podrá exigirle vivir durante tres meses más en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen. Además podrá exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.
Otros derechos de los inquilinos son la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento en situaciones concretas. Por ejemplo en el caso de que él ya no habite en la vivienda pero, sí lo hacen su cónyuge o sus hijos y está inscrita en el Registro de la Propiedad. O gozar de beneficios fiscales en el IRPF; ya que los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta y las reformas efectuadas que hayan sido acordadas con el casero.
Además, podrá realizar obras de mejora siempre y cuando no afectan a la seguridad la vivienda y si así lo consiente por expreso el propietario. En los supuestos de reformas debido a los casos de discapacidad propia del inquilino o del cónyuge, se deberán notificar al propietario y no deben afectar a elementos comunes ni seguridad del edificio.
Posibilidad del inquilino de renunciar a la adquisición preferente. El propietario deberá avisar con al menos 30 días, en el caso de que quiera vender el inmueble.
En conclusión, la Ley dispone que es necesario normalizar el régimen jurídico del alquiler de los inmuebles. A fin de que se garantice la protección de los derechos.
Si usted se encuentra en esta situación de que no puede hacer frente a estos pagos exigidos, conozca sus derechos y contáctenos.
Desde Letradox@Abogados queremos ofrecerte tranquilidad si eres inquilino y estás viviendo esta situación trabajaremos para encontrar soluciones.
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