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Abogada experta vivienda

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Consejos jurídicos sobre todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda. Letradox®Abogados. 

Si vas a comprar una vivienda, todo lo que necesitas saber te lo explicamos aquí.

Recordemos lo que pasó el pasado mes de octubre del 2018.  Concretamente el día 18 de dicho mes, el Supremo se pronunció para que quien atribuyese el pago del IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) a los bancos, fuese el cliente. Esta decisión se llevó a cabo tras un agrio debate que establecía un resultado de 15 contra 13 votos. 

Al poco tiempo de que se conociese el fallo de la misma, el Gobierno aprobó un Real Decreto. En este mismo se establecía que fuese el Banco quien efectuase el pago de dicho impuesto, no el cliente. Además el Gobierno sostenía que la banca no podía deducirse dicha tasa porque al mismo tiempo, se había modificado el IS ( impuesto de sociedades). 

Hay que resaltar que la polémica tiene su origen en un pleito de la Empresa Municipal de Rivas contra la Comunidad de Madrid. En dicho pleito la sentencia falló a favor de la Comunidad de Madrid, lo que motivó a  que la Empresa de Rivas interpusiera recurso ante el TSJM. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, falló a favor de la Empresa Municipal de Rivas. Todo ello, causó un revuelo e hizo que el Supremo “rectificase” en su decisión estableciendo que los clientes debían asumir dicho impuesto. Además, este mismo Tribunal rechazaba el incidente de nulidad que había presentado dicha Empresa de Rivas contra el pago sobre el IAJD. 

Este hecho motivó a que el miércoles 11 de abril de 2019, la Empresa Municipal de Rivas presentase un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Dicho recurso se fundamentaba contra la desestimación de su petición de nulidad respecto de la sentencia del Supremo. La cual, para recordar, determinaba que los clientes debían el IAJD. 

El Tribunal Constitucional dio a conocer una respuesta decepcionante sobre el IAJD.  Resolvió a favor de las entidades financieras. Se ha reformado la Ley Hipotecaria que ha hecho que afecte a más de un ciudadano, pero, sorprendentemente, sin efectos retroactivos. 

Dicha reforma modifica el contenido de algunas cláusulas que han sido reclamadas judicialmente. Como, por ejemplo, la ampliación de tres a doce cuotas impagadas para su ejecución o el pago de los gastos de registro, notario o gestoría. Asimismo, el pago del IAJD por el banco y ahora también por las cooperativas de créditos y las cajas rurales. 

Esta reforma también otorga más beneficios para los consumidores. Por ejemplo, elimina las comisiones en novaciones y los costes en subrogaciones, así como, la reducción de las comisiones de amortización anticipada. 

Con la llegada de la nueva Ley Hipotecaria han entrado en vigor las principales novedades:

1º. La prohibición de las cláusulas suelo

2º. Se cobrará comisión de apertura por el Banco. 

3º. Quien pague todos los gastos hipotecarios será el Banco a excepción de la tasación

4º. El plazo mínimo que dispondrá el cliente para el contrato hipotecario será mínimo de 10 días anteriores a su firma. 

5º. El cliente deberá asistir al Notario un mínimo de 2 veces antes de proceder a firmar. 

6º. Pasarán a ser gratuitas tanto la subrogación como la novación del préstamo. 

7º. Antes de proceder a ejecutar al cliente, será necesario el impago de lo siguiente. En la primera mitad del préstamo: 3% del total o 12 cuotas. Y en la segunda mitad del préstamo, el 7% del total o 15 cuotas. 

8º. Respecto del cliente, no podrá imponerse a este, la contratación de otros productos junto a la hipoteca.

9º. Serán los bancos quienes tengan que evaluar de forma más precisa cómo es de solvente el cliente. 

10º. Reducción de las comisiones por amortización anticipada. 

Por lo tanto,  a modo esquemático: 

¿Qué tiene que pagar el Banco?

La gestoría

El registro

La notaría

El IAJD

Su copia de escritura

¿Qué tiene que pagar el cliente?

La tasación 

Su copia de escritura

El principal motivo por el que se confeccionó esta nueva normativa fue por la iniciativa de la Unión Europea. La UE, emitió una directiva que aumentase la protección de los consumidores. 

Entre estas medidas de protección destaca que se dé más información para el futuro hipotecado. De esta manera el Banco debe entregar las condiciones personalizadas que se encuentran en el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Al mismo tiempo debe facilitar lo que se conoce como Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En ellas se explican de forma más amplia cuáles son las cláusulas más destacadas. Además, se le entrega una copia del contrato y en el caso de que hipoteca varíe, otro documento aparte con las respectivas cuotas a abonar. 

Otra de las medidas de protección es la relativa a la visita previa al notario. A él, deberán acudir tanto los titulares de la futura hipoteca como sus respectivos avalistas. Tendrán que acudir por la notaría al menos un día antes de la firma. El objetivo es que reciban asesoramiento gratuito  y respondan a un test. Además es importante que realice dicho examen porque sino el notario no podrá autorizar la escritura.Se debe certificar que al futuro prestatario se le ha entregado la documentación mencionada anteriormente. 

Asimismo, encontramos la referida a los notarios y registradores no pueden ni escriturar ni inscribir cláusulas abusivas. Esto es, que sean contrarias a las normas imperativas o que el Tribunal Supremo las haya declarado nulas. Al mismo tiempo, aquellas cláusulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas de pleno derecho. Por lo tanto, en esta situación se descarta la posibilidad de que existe un plazo de prescripción para denunciar su abusividad. 

Por último, se alude a las quejas y reclamaciones. Todas aquellas que estén relacionadas con los préstamos hipotecarios van a pasar a tramitarse por medio de una nueva entidad. Esta entidad versa sobre  la resolución de litigios de consumo en el sector financiero. 

A día de hoy, esta agencia aún no ha empezado a funcionar. Por lo que, es el Banco de España con el Servicios de Reclamaciones por medio del cual atiende este tipo de gestiones. 

Además, lo que se conoce como comisión o compensación por amortización anticipada  se abarata. Independientemente de que sea total o parcial. Únicamente se puede cobrar si al Banco se le genera una pérdida financiera. 

Los límites son diferentes en función de si la hipoteca es fíja o variable. 

Con todo ello, el espíritu es el de proteger al consumidor. De esta manera, se obligará a las entidades financieras a informar a los clientes respecto de las consecuencias y condiciones del préstamo. La figura del Notario  ha pasado a convertirse en asesor de cliente. Por otro lado, se establece un tipo de interés de demora máximo sobre préstamos sobre bienes inmuebles de uso residencial. En este sentido los intereses moratorios a aplicar frente el incumplimiento de pago serán tres puntos porcentuales más sobre el interés remuneratorio. 

En Letradox® Abogados , queremos que conozcas todas las novedades incluidas en la nueva Ley Hipotecaria de 2019. Asimismo, que estés al tanto de todas las situaciones que pueden darse si vas a comprar una vivienda. 

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EL TJUE a favor de los consumidores en el IRPH

EL TJUE a favor de los consumidores en el IRPH. Abogado

¿Qué es el IRPH? ¿Cómo se puede reclamar?

Nuestra compañera abogada, Mercedes de Parada, experta en Derecho Hipotecario y Civil, nos lo explica en este vídeo.

Pero antes conozcamos las conclusiones del Abogado General del TJUE sobre este caso.

Las transcribimos a continuación:

“«1) La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual pactada entre un consumidor y un profesional, como la controvertida en el litigio principal, que fija un tipo de interés tomando como valor de referencia uno de los seis índices de referencia oficiales legales que pueden ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos hipotecarios con tipo de interés variable, no está excluida del ámbito de aplicación de esta Directiva. (…)
El artículo 8 de la Directiva 93/13 se opone a que un órgano jurisdiccional nacional pueda aplicar el artículo 4, apartado 2, de dicha Directiva. Para abstenerse de apreciar el carácter eventualmente abusivo de una cláusula, como la controvertida en el litigio principal, redactada de manera clara y comprensible y referida al objeto principal del contrato. Cuando esta última disposición no ha sido transpuesta en su ordenamiento jurídico por el legislador nacional.

La información que el profesional debe facilitar al consumidor para cumplir, con arreglo al artículo 4, apartado 2, y al artículo 5 de la Directiva 93/13, la exigencia de transparencia de una cláusula contractual que fija un tipo de interés tomando como valor de referencia un índice de referencia legal como el índice de referencia de préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro (IRPH Cajas). Cuya fórmula matemática de cálculo resulta compleja y poco transparente para un consumidor medio debe:

– por una parte, ser suficiente para que el consumidor pueda tomar una decisión prudente y con pleno conocimiento de causa en lo que se refiere al método de cálculo del tipo de interés aplicable al contrato de préstamo hipotecario y a los elementos que lo componen, especificando no solo la definición completa del índice de referencia empleado por este método de cálculo, sino también las disposiciones de la normativa nacional pertinentes que determinan dicho índice.

– Por otra parte, referirse a la evolución en el pasado del índice de referencia escogido.

Corresponde al juez nacional, al efectuar el control de la transparencia de la cláusula controvertida verificar, teniendo en cuenta el conjunto de circunstancias que rodearon la celebración del contrato, por una parte, si el contrato expone de manera transparente el método de cálculo del tipo de interés, de manera que el consumidor estuviera en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que del mismo se derivaban para él y, por otra parte, si este contrato cumple con todas las obligaciones de información previstas en la normativa nacional.»

 

Para saber más sobre su caso en particular, le esperamos

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Ley de crédito inmobiliario. Novedades. Letradox Abogados

LA NUEVA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO. LETRADOX ABOGADOS

La nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario 5/2019 de 15 marzo entrara en vigor el lunes 17 de junio de 2019.

Transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.

Su finalidad es potenciar la seguridad jurídica la transparencia y la comprensión de las cláusulas de los contratos. También pretender establecer un equilibrio entre las partes.

Recordemos que ha habido numerosas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios desde hace años. Para acabar con esta práctica la nueva Ley establece las siguientes pautas.

Se incrementará la responsabilidad de la parte prestamista, una obligación que va más allá de la mera información “formal” previa.

Inicialmente la Directiva determinaba su aplicación a los consumidores, pero también se podrá ampliar a los no consumidores. De hecho la ley amplía la protección a todas las personas físicas, sean consumidoras o no.

El Notario tiene la obligación de asesorar imparcialmente al prestatario.

Se establece una obligación al personal de la entidad prestamista. Ésta consiste en acreditar una determinada capacitación profesional a fin de poder evaluar si efectivamente el prestatario conoce de manera cabal las cláusulas del préstamo.

Se prohíbe el ofertar productos del banco junto con el préstamo hipotecario. Las denominadas ventas vinculadas.

Se incentiva el establecer un tipo fijo en vez de un tipo variable.

El vencimiento anticipado del préstamo sólo se dará si el incumplimiento del deudor es significativo.

Muy importante el apartado de sanciones. Multas muy elevadas si hay incumplimiento de las normas de esta ley.

La disposición transitoria primera de la ley establece la irretroactividad.

No obstante, si hay novación de un contrato anterior, sí que esta ley resultaría de aplicación.

En cuanto a las cláusula de vencimiento anticipado de los contratos anteriores:

El deudor se puede acoger a lo establecido en esta ley. No obstante si en el contrato ya se ha producido el vencimiento anticipado  (esté en ejecución o no, se haya suspendido o no) , no será de aplicación esta ley.

La disposición transitoria tercera regula qué ocurre con las ejecuciones hipotecarias en curso.

Da un nuevo plazo de 10 días a los ejecutados para presentar la oposición a la ejecución. ( Si no se hubiera podido interponer en el procedimiento porque transcurrió el plazo).

Se notificará a las partes que tienen de nuevo esta posibilidad de defensa en el procedimiento.

Si quieres ayuda con tu préstamo hipotecario para saber cómo te afecta esta nueva ley.

Estamos a tu disposición

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Abogada experta vivienda

Problemas jurídicos extinción de condominio. Letradox Abogados

PROBLEMAS JURÍDICOS EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LETRADOX ABOGADOS

La extinción de condominio consiste en una transmisión de propiedad de un bien. Cuya titularidad resulta compartida por dos o más personas. Esta figura de la extinción de condominio se regula en los artículos 400 a 406 del Código Civil. Donde se recoge la división de la cosa común.

Esta forma de extinción de la propiedad puede darse en muchas situaciones en las que un bien pertenece a varias personas. Casos como el de hermanos que poseen en común un vehículo. O empresas distintas propietarias de un mismo terreno. Pero donde mayoritariamente surge la extinción de condominio es en los matrimonios. Más concretamente cuando los matrimonios deciden ponerle fin a través del divorcio.

Efectivamente, la mayoría de los matrimonios gozan de una vivienda en régimen de copropiedad. La extinción de condominio permite desbloquear esta situación cuando el amor se acaba y se produce el divorcio. Poniendo fin al régimen de copropiedad y haciendo que el bien pase a pertenecer a una sola persona. Esta persona, a su vez, debe compensar a la otra la cantidad pactada como valor de su mitad (o del porcentaje que le corresponda) de su vivienda.

Cierto es que aunque pueda parecer algo sencillo hasta ahora, la extinción de condominio está sujeta a las reglas del CC antes mencionadas. Cuestión en la que ahondaremos más adelante.

La extinción de condominio se antoja como una solución realmente útil para bienes proindivisos. Bienes indivisibles en los que no es posible determinar qué parte corresponde a cada uno.

Por medio de la extinción del condominio se busca no tener que vender la vivienda a la otra parte. También se pretende evitar el pago de impuestos asociados al acto de la compraventa de inmuebles. Es decir, se traspasa la vivienda y la otra parte cobra lo que le corresponde por dicho traspaso. Y así se evita el pago de impuestos.

La forma en que la casa deja de ser un bien común se articula a través de un mecanismo. Y este mecanismo consiste en un contrato. En el contrato constan las partes, el objeto del mismo, y el derecho de propiedad sobre el inmueble. También se incluyen los términos del acuerdo y el precio pactado.

El contrato por el que se procede a la extinción del condominio debe elevarse a escritura pública. Y, por supuesto, ser inscrito en el Registro de la Propiedad, donde se realizarán los cambios pertinentes en la propiedad.

Como hemos señalado anteriormente, la principal ventaja de la extinción de condominio es el no pagar impuestos. A través de esta fórmula sólo será necesario hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También, claro está, a los gastos de Notaría. Normalmente el porcentaje a pagar en estos casos varía entre comunidades autónomas. Pero suele estar entre el 0,5% y el 1%.

Elegir esta vía evita que el comprador de la vivienda tenga la obligación de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y en el caso del vendedor, tiene declarar en el IRPF esta venta, al ser una ganancia patrimonial.

Sin embargo, ¿qué ocurre cuando la vivienda a la que queremos aplicar la extinción de condominio se encuentra hipotecada?

En estos casos. Se plantea necesario hablar con la entidad bancaria para que esta dé el visto bueno. Más que nada por evitar problemas futuros.

Porque puede darse el supuesto de que se dé la extinción de condominio. Pero esto no significa que afecte de igual modo a la hipoteca, cancelándose la parte correspondiente. Puede darse perfectamente el escenario de que una de las partes se quede sin vivienda pero con la mitad de una hipoteca. Una mitad perfectamente reclamable por el banco en caso de impago.

Lo ideal en este asunto es negociar con la entidad bancaria una novación en el  préstamo. Esto es, que se produzca una modificación e las condiciones del préstamo hipotecario. Ya sea en su objeto o en las condiciones principales. O sustituyendo la persona del deudor. O subrogando a un tercero en los derechos del acreedor bancario (art. 1203 CC).

Como decíamos antes, la extinción del condominio es una fórmula bastante común en divorcios y separaciones. También puede darse en las herencias, en el supuesto de que varios herederos reciban del causante una propiedad en condominio.

Dicho esto, y desde un punto de vista más jurídico. El artículo 400 CC habla de que cada copropietario tiene la libertad de permanecer o no en copropiedad de un bien común. Siempre y cuando no exista un pacto por el cual se decida conserva el bien indiviso durante cierto tiempo. Esto podría suponer un límite y un impedimento a la extinción del condominio.

Por otro lado, otro límite o impedimento a la extinción del condominio lo menciona el artículo 401 del Código Civil. Que dice que los copropietarios no pueden exigir la división del bien cuando de hacerlo, este fuera inservible para el uso al que se destina. No es posible efectuar la división de una casa cuando esto haría la misma inhabitable, dicho en otras palabras.

La división de la cosa común, sea vivienda o cualquier otro bien en copropiedad, puede llevarse a cabo no solo por los interesados. Sino también por árbitros. En virtud de lo establecido en el artículo 402 CC.

Resulta importante en este punto tener en cuenta lo suscrito por el artículo 404 CC. Que advierte de que si la cosa fuese en esencia indivisible. Y los copropietarios no se pusieran de acuerdo en quién es adjudicatario del bien y quien o quienes indemnizados. El bien común se pone en venta y se reparte el precio entre los copropietarios.

Relacionado con lo dicho anteriormente respecto de los bancos está el contenido del artículo 405 del Código Civil. Por el cual la división del bien en copropiedad no perjudica a terceros con derechos de hipoteca, servidumbre o demás derechos reales sobre el bien. Siempre y cuando estos derechos reales pertenecieran al tercero antes de la partición del bien.

Como vemos, la extinción el condominio es una figura presente hoy en día. Tan en divorcios, como en herencias, y son olvidar las separaciones. Situaciones en las que un único bien tiene varios copropietarios, y que exige el mejor asesoramiento jurídico. El asesoramiento jurídico de Letradox Abogados, el despacho experto en materia Civil. Asesoramos y resolvemos problemas en divorcios, herencias, y en todo lo relacionado con problemas de condominio. Letradox Abogados, tu despacho de confianza.

Cláusula de Vencimiento Anticipado

Cómo archivar la ejecución hipotecaria. Letradox Abogados

CÓMO ARCHIVAR LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LETRADOX ABOGADOS

Hace varias semanas hablamos sobre una Sentencia del TJUE. En ella se daba respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por un Juzgado de Primera Instancia de Barcelona. Cuestiones relativas a la abusividad y, por tanto, nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado.

Ante esta situación, alrededor de 20.000 procedimientos ejecución hipotecaria se encontraban expectantes. A la espera de dicho pronunciamiento por parte del TJUE. Debiendo tomar la decisión de si continuar con la suspensión del procedimiento. O esperar a la entrada en vigor de la nueva norma.

Pues bien. Un JPI de Hospitalet ha sido el primero en archivar una ejecución hipotecaria tras la STJUE sobre vencimiento anticipado. El sobreseimiento de la ejecución se reduce tras considerar dicho JPI la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado. Entiende, entonces, la cláusula como nula.

El Auto (204/2019) recoge el archivo del procedimiento e impide que se inste uno nuevo. El fondo (en oposición), que argumentaba la aplicación de la no vigente LCCI (Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario). Tendrá que acudir al procedimiento declareativo, más beneficios para el consumidor y más largo.

El citado auto, en el Fundamento Jurídico Sexto, analiza la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado. Mientras que en el Fundamento siguiente, el Séptimo, hace referencia a la abusividad de la cláusula y a sus efectos. Haciendo clara referencia la Directiva de la UE. Y a la posibilidad de sustituir la cláusula abusiva por una norma nacional.

SEPTIMO. Declarada la nulidad de la cláusula que estipula la facultad de vencimiento anticipado por parte de la parte predisponente, procede entrar a analizar cuáles sean los efectos que se derivan de dicha declaración.

En esta línea. Dado que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia es taxativa al indicar que la facultad del juez de sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de derecho nacional queda doblemente condicionada, primero, a que ello, en beneficio del consumidor, permita restablecer un equilibrio real entre los derechos y las obligaciones contractuales de las partes, y segundo, que la declaración de la nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad (sentencias de 30 de abril de 2014, 21 de enero de 2015 y 26 de marzo de 2019).

Dado que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no implicaría (en ningún caso) la nulidad de la totalidad del contrato celebrado entre las partes, que subsistiría en todos sus términos con la sola supresión de la facultad del prestamista de declarar unilateralmente el vencimiento anticipado y reclamar por vía ejecutiva la devolución de la totalidad del capital prestado (con sus respectivos intereses); dado que la solución tomada por la sentencia del Tribunal Supremo no cristalizaría en la restitución del equilibrio entre los derechos y obligaciones contractuales de las partes en relación a la subsistencia del plazo de devolución de la cantidad prestada (sino en la posible aplicabilidad al consumidor de una serie de “privilegios” procesales que se han establecido por el legislador español en beneficio de todos propietarios de determinados inmuebles gravados con hipoteca y en el exclusivo marco del proceso de ejecución hipotecaria); y dado que no puede considerarse acreditado que, en el caso de autos, el mantenimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria constituya un beneficio para la parte demandada; procede concluir que la doctrina propuesta por las sentencias del Tribunal Supremo en sus sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 18 de febrero de 2016, no resultaría conforme a la Directiva 93/13 de la Unión Europea.

En este sentido, la ya citada sentencia de 26 de marzo de 2019 de la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (asuntos acumulados e 70/17 y e 179/17); dando respuesta a la cuestión prejudicial planteada por el propio Tribunal Supremo en relación a su doctrina sobre la sustitución del contenido de una cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva (sobre la base del beneficio que ello habría de implicar para el consumidor); ha declarado que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 no se opone a que “el juez nacional, en aplicación de principios del Derecho de los contratos, suprima la cláusula abusiva sustituyéndola por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto así el consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, que representen para este una penalización” (Apartado 56).

“Por el contrario. (…) Si los órganos jurisdiccionales remitentes llegan a la conclusión de que los contratos de préstamo hipotecario en cuestión pueden subsistir sin las cláusulas abusivas controvertidas en los litigios principales, deberían abstenerse de aplicar dichas cláusulas. Salvo que el consumidor se oponga a ello, en particular en el caso de que este considere que una ejecución hipotecaria seguida al amparo de tal cláusula le sería más favorable que el cauce del procedimiento de ejecución ordinaria. En efecto, ese contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible”(apartado 63).

Todo ello para concluir, en su parte dispositiva, que “Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que (…) no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales”.

De este modo; y por más que en su apartado 62, parezca orientarse por la admisibilidad de tesis sostenida por el Tribunal Supremo (cuando sostiene que el “deterioro de la posición procesal de los consumidores afectados, en caso de recurrirse al procedimiento de ejecución ordinaria en lugar de seguir el cauce del procedimiento especial de ejecución hipotecaria (…) podría justificar por consiguiente, siempre que exponga a dichos consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales, que los órganos jurisdiccionales remitentes sustituyeran las cláusulas abusivas por la versión del citado artículo 693, apartado 2, de la LEC“); lo cierto es que incluso en dicho apartado está partiendo de la base de que se haya producido “la anulación de los contratos en cuestión” (de hecho remite expresamente a su apartado 59, donde vuelve a reiterar que lo que no podría considerarse contrario al derecho de la Unión es que “el juez nacional (…) sustituya esa cláusula” “en una situación en la que un contrato (…) no puede subsistir” sin la misma).

Por tanto. Dado que, en definitiva, la pregunta formulada al Tribunal de Justicia consistía en cuestionar si, sobre la base de evitar un perjuicio al consumidor, resultaba acorde al derecho de la Unión Europea la sustitución del contenido de una cláusula abusiva (en vez de proceder a su simple inaplicación) cuya supresión no implicaría la anulación del contrato en su totalidad.

Dado que el alto tribunal podría haber respondido que sí a dicha cuestión (si lo hubiera creído acorde a la directiva). Y dado que se ha limitado a argumentar (apartados 56, 58, 59 y 63) que la posibilidad de “sustitución” del contenido de cláusula queda circunscrita a aquellos casos en los que la no sustitución “obligara al juez a anular el contrato en su totalidad” y a “concluir” en el mismo sentido.

Debe considerarse que, en la medida en que la supresión de la cláusula de vencimiento anticipado no afecta en nada a la viabilidad y subsistencia del contrato de préstamo al que fue incorporada por la predisponente, el efecto de su declaración de abusividad debe cristalizar, simplemente, en “el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula” (apartado nº 61 de la sentencia de 21 de diciembre de 2016 de la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea- asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308115).

Por todo lo expuesto. Declarada la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en los términos en que fue predispuesta en el contrato de autos; y no considerando aplicable la facultad de mantener la vigencia de la cláusula mediante la sustitución de su contenido por el tenor de lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; procede la revocación del despacho de la ejecución con el consiguiente sobreseimiento y archivo del procedimiento.»

Este fundamento jurídico es clave. Un argumento básico tanto para la abusividad de la cláusula como para los efectos derivados de dicha abusividad. De ahí que en la parte dispositiva del Auto se deje sin efecto la ejecución despachada. Y, en consecuencia, se proceda al sobreseimiento del procedimiento de Ejecución Hipotecaria.

Las cláusulas abusivas pueden causar más de un problema al consumidor. Sobre todo si se trata en el ámbito el Derecho hipotecaria. Es por ello por o que se hace vital contar con el mejor servicio jurídico al alcance. Letradox Abogados ofrece un asesoramiento legal de confianza, que nos ayuda cuando más hace falta. Aportando soluciones a todos sus problemas. Letradox Abogados es el Despacho especialista en Derecho hipotecario y en todas tus reclamaciones. Letradox Abogados, asesoramiento de calidad.

Abogada experta vivienda

Afectados por la hipoteca. Casos frecuentes. Letradox abogados

AFECTADOS POR LA HIPOTECA. CASOS FRECUENTES. LETRADOX ABOGADOS

Adquirir una vivienda no es una tarea fácil. Y mucho menos cuando esta va aparejada con una hipoteca. Con todas las consecuencias que ello supone. Hoy vamos a analizar esas consecuencias que conllevan las hipotecas. ¿Cómo pueden afectarnos?

En primer lugar, hemos de señalar ciertas características de los contratos constitutivos de hipotecas. La hipoteca se formaliza en escritura pública ante notario. Lo que supone que en caso de impago puede procederse directamente a la ejecución de aquella, generalmente hablando.

Otra característica del préstamo hipotecario es que se constituye en un contrato de adhesión. Se trata de convenios en los que una de las partes impone las condiciones del contrato. Si la otra parte está de acuerdo, firma el contrato. Si no lo está, no hay contrato.

Esto supone que quien contrata una hipoteca se ve obligado a aceptar las condiciones que impone el banco. Y aquí es cuando entran en juego las cláusulas abusivas. Que tanto han dado de sí en los últimos años y de las que hablaremos más adelante.

Por otro lado, las hipotecas suelen concederse para comprar una vivienda. Lo que permite a la entidad financiera tener un derecho inscribirle en el Registro de la Propiedad. Derecho de inscripción que se otorga con motivo del préstamo hipotecario.

Cuando este derecho consta en un Registro Público, se produce una ventaja en favor de la entidad bancaria. Concretamente a la hora de reclamar. Esta ventaja se ve reforzada por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Que prevé un procedimiento especial para la reclamación del impago de una hipoteca.

Entrando en materia de gastos de la hipoteca, hay que dejar claro una cuestión. La hipoteca trae consigo una serie de gastos que se dan antes y después de su firma.

A este respecto, hemos de hacer mención a la Sentencia del Tribunal Supremo 5618/2015 de 23 de diciembre de 2015. La Sentencia que determinó la nulidad de las cláusulas hipotecarias que imponían todos los gastos al consumidor. El Alto Tribunal consideró nulas estas cláusulas debido a que eran abusivas.

Pero años más tarde, en enero de 2019, el TS dictó una serie de fallos en los que distribuía estos gastos entre el cliente y el banco. Algo, en cierto modo, incongruente. Ya que 4 años atrás el TS consideró estas cláusulas nulas por su abusividad. Esto ha supuesto que se plantee más de una cuestión prejudicial ante el TJUE por parte de magistrados españoles.

Una vez recordado esto, los gastos más habituales a la hora de firmar una hipoteca son varios. Gastos de tasación de la vivienda. los gastos de notaría. O los gastos de gestoría. El Impuesto de Actos jurídicos Documentados. Y sin olvidar las cláusulas suelo. Cláusulas de vencimiento anticipado, etc.

Otro de los problemas de calibre importante es el impago de la cuota mensual de la hipoteca. Lo que empuja a muchos consumidores o familias a un procedimiento de ejecución hipotecaria. La peor solución de todas, el desahucio.

Normalmente, los bancos no suelen proceder a la reclamación del bien hipotecado durante los primeros meses de impago. Tampoco cuando se produzcan retrasos en los pagos mensuales por parte del prestatario. Pero si se acumulan muchos meses de impagos, es cuando se procede a la ejecución hipotecaria.

Suele ser frecuente que la entidad financieras se ponga en contacto con el consumidor para valorar la situación. O al revés, que sea el consumidor quien se ponga en contacto con la entidad bancaria. El objetivo es tratar de reconducir la situación sin necesidad de llegar al desahucio. Pero si la situación económica del prestatario no tiene solución, la situación se convierte en la menos deseada.

La Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 681 y siguientes, recoge el procedimiento especial para exigir el pago de la hipoteca. Este procedimiento garantiza el cobro a las entidades financieras y es rápido. Lo que claramente beneficia al banco, que es quien concede la hipoteca.

El mencionado artículo es claro al respecto. “La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados”. La acción de ejecución se puede ejecutar directamente contra los bienes hipotecados. Contra la vivienda del consumidor.

Es imperante reseñar que para el procedimiento de ejecución hipotecaria, el banco no tiene ni si quiera que interponer una demanda de ejecución. Basta con que la entidad presente una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Acompañada de una copia autorizada de la escritura de la hipoteca.

Así lo refleja el artículo 685.4 LEC. “Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución”.

Pero además de esto. Es posible que el Juez requiera el pago de la deuda no solo al deudor. También puede exigir el pago al hipotecante no deudor. Que es quien entrega un bien de su propiedad en hipoteca pero no está obligado a pago del préstamo. E incluso a al tercero poseedor del bien.

Las hipotecas hoy en día suponen más que un dolor de muelas para muchas familias. Que ven como su casa puede dejar de serlo y se convierta en propiedad del banco. A la hora de contratar una hipoteca, hay que tener en cuenta todas estas cuestiones. Al igual que tener un asesoramiento jurídico de calidad que nos ayude cuando más nos hace falta. Como el asesoramiento de Letradox Abogados. El Despacho especialista en Derecho hipotecario. Ofrecemos respuestas a todas tus preguntas.

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El TJUE y los gastos de la hipoteca. Letradox Abogados

EL TJUE Y LOS GASTOS DE LA HIPOTECA. LETRADOX ABOGADOS

Las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios vuelven a traspasar nuestras fronteras. El titular del Juzgado de Primera Instancia nº6 de Ceuta dictó un Auto el 13 de marzo de 2019 por el que planteó una cuestión prejudicial al TJUE. Dentro del procedimiento 190/2018, que se lleva en el mismo Juzgado.

El Juez pone en duda la compatibilidad del reparto de los gasto de la hipoteca de los contratos de préstamo con el Derecho comunitario.

Antes de continuar con este artículo, hemos de recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (Rec. 2658/2013). La archiconocida resolución considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los gatos derivados de la hipoteca.

Esta Sentencia decretó la nulidad de una pluralidad de cláusulas que venían impuestas por los bancos. Entre ellas la cláusula suelo de intereses moratorios. La cláusula de atribución al cliente de los gastos del contrato. La cláusula del destino profesional o empresarial del bien hipotecado. También, incluso, la clausura de vencimiento anticipado.

Desde la mencionada sentencia, ha habido un recorrido en el que las sentencias del TS más relevantes han sido dictadas este 2019. Concretamente el 23 de enero. A los recursos 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019.

Las resoluciones parten de la base de que las cláusulas que adjudican todos los gastos de la hipoteca al prestatario son nulas. El TS considera que son abusivas. Pero, a pesar de ello, se encarga de distribuirlos entre el banco y el prestatario cuando hay transparencia.

Con todo esto. Se interpone una demanda en la que se solicita la nulidad de la cláusula de un contrato hipotecario ante el JPI nº6 de Ceuta  Por la que se impone al prestatario el pago de la totalidad de los gastos de la hipoteca. Y considerando dicha cláusula abusiva.

Acto seguido, el JPI plantea una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con el fin de que se pronuncie sobre si las últimas resoluciones del TS que reparten los gastos hipotecarios son contrarias al Derecho de la UE. Incluida su jurisprudencia. En relación con la protección de los consumidores frente a las cláusulas abusivas.

Al Juzgador de Ceuta le asaltan las dudas sobre la cuestión. Pues si efectivamente se declaró por parte del TS la nulidad de susodichas cláusulas por abusivas. ¿Qué sentido tiene el reparto posterior que hace el mismo tribunal sobre los gastos de constitución de la hipoteca?

En el escrito presentado al órgano jurisdiccional de la UE, el magistrado comenta este aspecto. El Alto Tribunal “justificaba ya la abusividad de la cláusula de gastos hipotecarios por su carácter genérico e indiscriminado y sin distribución alguna, respecto del total de gastos de constitución del préstamo hipotecario”. Y, refiriéndose a la reciente jurisprudencia de 2019, denuncia que el TS distribuye estos gastos entre el prestatario y el banco. Cuando estas cláusulas habían sido declaradas nulas con anterioridad por el tribunal por su abusividad.

El Juez plantea dos solicitudes. Teniendo realmente en cuenta la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril de 1993. Que versa sobre la abusividad de las cláusulas en contratos celebrados con consumidores.

La primera de ellas consiste en que diga un criterio concreto para determinar si la jurisprudencia del TS es conforme al Derecho de la UE. Concretamente la jurisprudencia reciente del 23 de enero de 2019. Que considera como válidas las cláusulas que reparten los gastos de la hipoteca. Tanto los de gestoría, como notaría, como la comisión de apertura.

La segunda consiste en el hecho de que el Tribunal Supremo realice una interpretación que integre cláusulas nulas por abusivas. Habiendo habido una supresión de las mismas y sus efectos que en nada afectan a la subsistencia del contrato de préstamo.

Resumiendo, el Juzgado de Primera Instancia de Ceuta pretende un pronunciamiento expreso. En el que el TJUE declare si es conforme al Derecho de la Unión la posibilidad de distribuir o moderar los gastos hipotecarios. Cuando ya ha sido declarada la nulidad de las cláusulas que imponen dichos gastos por abusivas.

Este futuro pronunciamiento por parte del TJUE podría consolidar las bases o criterios. Con la finalidad de que todo órgano jurisdiccional tenga unos criterios unánimes al respecto.

Es una cuestión prejudicial esperada por los consumidores. Las asociaciones de consumidores se quejaban de que el Tribunal Supremo no podía moldear los efectos de una cláusula abusiva. Y pedían la devolución íntegra del dinero a los consumidores.

Se espera que a finales de este 2019 o a principios de 2020 haya una resolución que aclare la situación. Y que determine si los consumidores tiene derecho a recuperar todos los gastos hipotecarios. O únicamente la mitad.

No es la primera vez ni será la última que las cláusulas abusivas terminan en Europa. Hace varios días fuimos conocedores de la Sentencia del TJUE sobre las cláusulas de vencimiento anticipado. Y hablamos de ello en este blog.

La citada Sentencia respondía a unas cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Barcelona. Y consideró abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que se tiene por no puesta la misma . A su vez, la resolución establece que el juez nacional no pude modificar ni conservar parcialmente la cláusula.

Esta resolución afecta a 20.000 procedimientos de desahucio, que se encuentran suspensos. Y a la espera de un pronunciamiento como este por parte del TJUE y de la próxima reforma legal. Que entrará en vigor el 16 de junio en España.

Hoy en día, cada vez que encendemos la televisión o abrimos un periódico nos encontramos con el asunto de los gastos hipotecarios. Una materia compleja que exige un asesoramiento jurídico especial y de calidad. Como el que ofrece LETRADOX ABOGADOS. Con unos servicios legales y una experiencia legal destacadas. LETRADOX ABOGADOS es el Despacho especialista en Derecho hipotecario.

Cláusula de Vencimiento Anticipado

Sentencia del TJUE sobre vencimiento anticipado. Marzo 2019

SENTENCIA DEL TJUE Y CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. MARZO 2019

El martes 26 de marzo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó Sentencia sobre las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas. El fallo da respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo y el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Barcelona. Interpretando la Directiva 93/13 CEE.

Dichas cuestiones prejudiciales consistían en litigios en los que se discutía la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado. Y concretamente en el supuesto de una demanda de ejecución hipotecaria. Disposiciones estas incluidas en contratos de préstamo que han afectado a miles de familias.

Yendo al grano, el asunto a resolver es si la Directiva es contraria a la práctica de conservar parcialmente la cláusula de vencimiento anticipado. En el supuesto, eso sí, de que se haya declarado abusiva. Procediendo a eliminar los elementos que hacen de la cláusula abusiva. Y, en caso contrario, si el procedimiento de ejecución hipotecaria podría continuar en aplicación de dicha cláusula y aplicando supletoriamente una norma nacional.

La Sentencia arroja diversas ideas claves. Por un lado, el TJUE considera las cláusulas de vencimiento anticipado abusivas. El inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria por el impago de una sola cuota se considera abusivo. Cierto es que son pocos los casos en los que se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria por el impago de una cuota. Pero las Cuestiones elevadas por el TS y el JPI se refieren a dos supuestos de esta índole.

Por otro lado, el TJUE considera que si la cláusula es abusiva, se tiene por no puesta. El juez nacional no puede modificar el contenido ni conservar parcialmente la cláusula. Ni si quiera suprimiendo aquellos elementos que convierten la cláusula en abusiva. Por tanto, si la cláusula es abusiva, debe tenerse por no puesta. No cabe el mantenimiento parcial de la cláusula. Si se declara nula, la nulidad es total.

En cuanto a la vigencia del contrato. La decisión de si el contrato puede continuar vigente tras la nulidad de la cláusula corresponde al juez. Cuestión que dependerá de si dicha cláusula tiene carácter esencial en el contrato.

A este respecto. El TJUE también recuerda que según la jurisprudencia comunitaria, cuando el contrato de préstamo no pueda subsistir sin la cláusula abusiva. El Juez puede suprimir la mencionada cláusula y sustituirla por una disposición supletoria del Derecho nacional. Ya que en otro caso, el consumidor se expondría a consecuencias sensiblemente gravosas.

La sustitución de una cláusula abusiva por una norma supletoria nacional estaría justificada, acudiendo a la Directiva. La obligación al magistrado de anular el contrato podría suponer convertir en exigible el pago del importe pendiente de devolución del préstamo. Y en una cantidad imposible de hacer frente por parte del consumidor.

En España, tendríamos que acudir supletoriamente al artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El precepto dispone que puede reclamarse la totalidad de lo adeuda por capital e intereses. En el supuesto de que se hubiera convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres mensualidades.

Esto supone que el Juez puede optar por sustituir la cláusula abusiva por una nueva recogida en el Ordenamiento jurídico español. Con el límite, establecido en el citado artículo, de tres mensualidades sin pagar para poder dar inicio al procediendo de ejecución hipotecaria.

Debe señalarse respecto al banco y en relación con el procedimiento una cuestión. La entidad, puede iniciar el procedimiento de ejecución ordinario en vez del especial de ejecución hipotecaria. Esto se traduce en una situación menos favorable para el consumidor. Pues este procedimiento se dirige contrato todos los bienes del deudor. En suma, el juez puede anular la cláusula abusiva y no sustituiría por otra. Siempre y cuando considere que esta medida no expone al consumidor a consecuencias perjudiciales.

En relación con el asunto fue preguntado Guillem Soler Solé. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Barcelona. Quien planteó una de las cuestiones prejudiciales resueltas por la Sentencia del TJUE.

El Juez considera que el fallo no es claro y que genera dudas jurídicas. Especialmente en relación con la nueva reforma hipotecaria que entrará en vigor en España en el mes de junio. Para el Juzgador la resolución contesta en cierta medida a la cuestión prejudicial planteada por él. Pero no ahonda en todos los detalles.

A ojos de Solé, el contrato de préstamo puede subsistir perfectamente sin la cláusula de vencimiento anticipado. Con este razonamiento, considera inviable el planteamiento del TS. Que pretendáis resolver la duda de si estando en una ejecución hipotecaria el tribunal aprecia una cláusula de vencimiento anticipado abusiva, es posible continuar la ejecución hipotecaria aplicando una norma supletoria procesal de ámbito nacional (el art. 693.2 LEC). El Magistrado de Barcelona explica que esto supondría el archivo de la ejecución hipotecaria.

La cuestión ahora se centra en los 20.000 procedimientos de desahucio suspensos. Que se encuentran a la espera del pronunciamiento por parte del TJUE. Los Jueces en España deberán decidir entre levantar la suspensión del procedimiento. O esperar a la entrad en vigor de la nueva normativa.

El problema radica en que las ejecuciones hipotecarias con tres cuotas sin pagar hoy son conforme a Derecho. Pero a partir del 16 de junio, con la entrada en vigor de la nueva norma, dejarán de serlo.

Esto plantea un escenario en el que habrá Jueces que prefieran esperar a la entrada en vigor de la nueva ley. Y otros optarán por por fin a a suspensión del procedimiento. Teniendo en cuenta que la normativa actual tiene los días contados.

La cláusulas de vencimiento anticipado y las sentencias del TJUE están sembrando dudas. Cuestiones que hasta profesionales jurídicos están teniendo problemas para resolver. Estas situaciones nos obligan a tomar decisiones. Defendernos y asesorarnos con expertos en la materia. Defendernos y asesorarnos con LETRADOX ABOGADOS. El Despacho experto en Derecho Hipotecario. Ofrecemos respuestas a todas tus preguntas.

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TC

Tribunal Constitucional y Derecho Hipotecario por Letradox Abogados

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y DERECHO HIPOTECARIO por LETRADOX ABOGADOS

El pasado 28 de febrero el Tribunal Constitucional dictó sentencia admitiendo el recurso de amparo interpuesto por Cruz Ximena Gaiborquiroz. En el fallo, se considera vulnerado el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE).

El asunto consistía en lo siguiente. Una entidad bancaria presentó una demanda de ejecución hipotecaria contra Ximena y otros.

Ya que eran deudores hipotecarios en relación con el préstamo que solicitaron para la compra de la vivienda habitual. Tras la demanda, el juzgado despachó la ejecución y requirió el pago a los deudores. Pero Ximena, en base la Sentencia del TJUE, planteó un incidente de nulidad de actuaciones. Y denunció la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado incluida dentro del contrato de préstamo.

El juez no admitió el incidente. Debido a que se formuló fuera de plazo. No era procedente el planteamiento de la cuestión prejudicial.

La vulneración radica en que el Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid no tuvo en cuenta la interpretación de la Directiva 93/13. Directiva realizada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia de 26 de enero de 2017. (Asunto Banco Primus S.A. y Jesús Gutiérrez García). Tampoco procedió dicho juzgado a analizar la posible nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado. Ni llegó a plantear cuestión prejudicial alguna.

La Directiva 93/13, a la que se refiere la propia Sentencia del Tribunal Constitucional, es clara al respecto. “Se desprende que las cláusulas cuyo eventual carácter abusivo no haya sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, deben ser conocidas por el juez nacional, bien a instancia de parte o de oficio”. “Por ello, el órgano judicial ante el cual el consumidor ha formulado un incidente de oposición (…) se encuentra obligado a apreciar el eventual carácter abusivo de la cláusula que se denuncia, con la única excepción de que hubiera sido examinada en un anterior control judicial que hubiera concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada”.

La cláusula no había sido sometida con anterioridad a un control judicial. Por lo que el juez tenía la obligación de examinar la eventual abusividad de la mencionada cláusula.

Por otro lado, la Directiva 93/13 también señala que el art. 6.1 es una norma imperativa. Y que debe ser considerada una norma equivalente a las disposiciones nacionales de orden público.

Esto se traduce en una infracción del Juzgado de Primera Instancia del principio de primacía del Derecho de la Unión. Al prescindir por decisión propia de la interpretación recogida en la Sentencia del TJUE y en la Directiva 93/13. La cual es vinculante.

También supone una interpretación irrazonable y arbitraria de una norma aplicable al caso. Como bien dice la Sentencia del Tribunal Constitucional.

Y en último lugar, significa que hubo una vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Recogido en el artículo 24 de la Constitución Española.

La Sentencia del Constitucional bien lo explica así: “(i) infringió el citado principio de primacía del Derecho de la Unión al prescindir por su propia, autónoma y exclusiva decisión, de la interpretación impuesta y señalada por el órgano competente para hacerlo con carácter vinculante:; (ii) incurrió, por ello, en una interpretación irrazonable y arbitraria de una norma aplicada al proceso, y (iii) consiguientemente, vulneró, de este modo, 24 el derecho a la tutela judicial efectiva de la recurrente (art. 24.1 CE). Por ello es procedente el otorgamiento del amparo(…)”.

Por todo ello, el Tribunal Constitucional declara en la sentencia haber lugar al amparo. En el fallo dictamina haber sido vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE). También determina que Cruz Ximena sea restablecida en su derecho. Y declara la nulidad de la providencia del JPI por la que no se admitió a trámite el incidente de nulidad. Por último, señala que las actuaciones deben retrotraerse al momento anterior al pronunciamiento de la providencia. Para que así el Juzgado de Primera Instancia dicte una nueva resolución con el derecho fundamental vulnerado (art. 24 CE).

Aquí el fallo de la Sentencia del Tribunal Constitucional, cuya ponente es la Magistrada Encarnación Roca: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la nación española, ha decidido,

Estimar el recurso de amparo interpuesto por doña Cruz Ximena Gaiborquiroz y, en su virtud:

1º Declarar que ha sido vulnerado el derecho fundamental de la demandante de amparo a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art. 24.1 CE).

2º Restablecerla en su derecho y, en consecuencia, declarar la nulidad de la providencia de 16 de enero de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de Madrid, en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 1134/2013.

3º Retrotraer las actuaciones al momento inmediatamente anterior al pronunciamiento de la citada resolución para que el órgano judicial dicte una nueva respetuosa con el derecho fundamental vulnerado”.

Esta sentencia cuenta con el voto particular del Magistrado Ricardo Enríquez. Que considera no haber lugar al amparo. El Magistrado opina que la interpretación realizada de la Sentencia del TJUE es errónea. Cree que no otorga a la parte ejecutada el derecho a exigir al juez el control de oficio de la cláusula abusiva cuando desee. Considera que debe solicitado en el tramite que la ley prevé, salvo que la persona no hubiera podido disponer de él.

Cuando se despachó la ejecución, el TJUE había dictado la Sentencia de 14 de marzo de 2013. Sobre criterios de valoración del carácter abusivo de las cláusulas de vencimiento anticipado.

Por lo que Ximena estaba en condiciones de exigir el control al juez. Pero la recurrente no hizo nada, y presentó en el momento procesal que no correspondía el escrito de nulidad. Lo hizo basándose en la Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017, que no era de aplicación al caso.

En la nota informativa 28/2019, el TC considera que al otorgar amparo en este asunto, la doctrina sentada por esta sentencia compromete la seguridad jurídica en los procesos de ejecución. Independientemente de que sean hipotecarios o no. Y dejando de lado la tutela judicial efectiva. Derecho que corresponde también a las demás partes que intervienen en el proceso.

El Derecho Hipotecario cuenta en ocasiones con situaciones de este tipo. En las que no solo debemos tener en cuenta el Derecho nacional, sino también el de la Unión. Es por ello por lo que se hace indispensable contar con los servicios jurídicos de un despacho especializado en la materia. Como es el caso de Letradox Abogados, en el que ofrecemos un asesoramiento jurídico especializado en el ámbito del Derecho Hipotecario y de calidad. Damos respuesta y solución a todos tus problemas.

TS

HIPOTECA VERDE. POR LETRADOX ABOGADOS.

La concienciación con el medio ambiente es una realidad creciente. Incluso en ocasiones una necesidad como sociedad, por ello hasta el ámbito hipotecario se cierne sobre ello. Y por ello las hipotecas verdes son una realidad en auge.

La conciencia ambiental, por tanto, se traduce cada vez más en legislación y normas de acorde a esta mentalidad. De aquí nacen las hipotecas verdes.

Estas hipotecas verdes centran su atención, principalmente, en la manera en que consumimos energía. Todos hemos escuchado hablar del certificado de eficiencia energética. Así pues, cuanto mejor sea el resultado de la certificación, más ahorro reflejarán nuestras facturas.

Las hipotecas verdes tienen en cuenta la eficiencia energética de la vivienda para fijar las condiciones del préstamo. De modo que será más beneficioso el préstamo si se cuenta con una buena certificación. Para que esto sea posible lo que se hace es fijar los intereses en relación a la eficiencia energética.

Al margen de su importancia para suscribir hipotecas, que es lo que nos concierne, también es útil en alquileres. Y esto es así porque contar con esta información a la hora de contratar un alquiler permitirá hacernos una idea del gasto en energía necesario.

¿Qué ha hecho posible la aparición y desarrollo de estos créditos?. La principal respuesta es gracias al Plan de Acción sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes. Este es un programa que desarrolló la Comisión Europea y en el que colaboran hasta un total de 37 entidades financieras. Estas entidades acumulan prácticamente la mitad de hipotecas firmadas en Europa. Más 23 organizaciones del sector inmobiliario. es decir, un total de 60 organizaciones forman parte.

Por tanto, estas hipotecas verdes buscan favorecer la compra de inmuebles energéticamente eficientes.

Este punto resulta interesante si lo relacionamos con el novedoso concepto de Certificación green. (Certificación verde en español).

Esta etiqueta, este certificado evalúa a los edificios en relación a su sostenibilidad. Esta metodología de edificación constituye una novedad social, cultural y sobre todo económica. Igual que personalmente cada vez hay más vinculación con el medio ambiente, lo hay con la construcción. Se evalúa lugar, calidad, recursos empleados y calidad técnica del inmueble. Esta etiqueta por tanto puede estar muy relacionada con la posibilidad de acceder a una hipoteca verde. 

Green Building Council España ofrece la posibilidad de acceder a esta certificación. Este tendrá reconocimiento a nivel europeo. Figuras homólogas reconocidas a nivel internacional son el BREEDAM Y LEED.

Conocidas estas figuras y volviendo a las hipotecas verdes. Las ventajas e las hipotecas verdes son muchas . En primer lugar, como se deducía en lineas anteriores, los intereses. Los intereses serán más reducidos y por tanto más beneficiosos para aquel que desee adquirir la hipoteca. Si es posible acceder a este tipo de hipotecas significará una mayor sostenibilidad reflejada en ahorro de importes de facturas. Se ha calculado que el ahorro posible de alcanzar ronda los 4.000 euros. De manera que además de reducir intereses su capacidad económica aumentará. En otras palabras, tendrá menos gastos y podrá hacer frente de mejor manera a la hipoteca. Y finalmente, que no menos importante, la protección medioambiental. Actividades a pequeña escalas como esta nos compromete con u deber social de mayor envergadura. 

Al fin y al cabo todo esto se desarrolla con el fin de crear un producto competitivo. Y además se realizan en un tiempo en el que las autoridades se suman a esta concienciación. La concienciación de una sociedad más verde.

Centrando el punto de atención en España. Antes de analizar exclusivamente la repercusión de este producto financiero en nuestro país analizaremos la situación inmobiliaria. 

En el tercer trimestre de 2018 los datos del observatorio de vivienda y suelo ha recogido los siguientes datos.

Se ha incrementado en un 10,3% las transacciones de viviendas escrituradas con respecto al mismo trimestre del año pasado. Es interesante que las transacciones de vivienda usada son diez veces mayores que las relativas a vivienda nueva. El precio de la vivienda libre también ha subido, concretamente un 3,2 % desde el mismo trimestre de 2017. Sin embargo, a disminuido el precio medio del suelo urbano hasta los 155 euros por metro cuadrado, 4,2 % menos.

En relación a los préstamos hipotecarios entregados para la adquisición de vivienda, han incrementado la contratación en un 10,2% con un a media de 125.000 euros por vivienda. La accesibilidad económica para adquirir una vivienda se mantiene al igual que los anteriores años en un incremento continuo desde 2015, hasta los 7,27 años de renta bruta. En conclusión, ese es el tiempo medio que ha de pasar para pagar su hipoteca. El esfuerzo teórico anual sin deducciones es del 32.1% de la renta disponible por hogar.

El índice general de precios de la vivienda, dato ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística, refleja que desde 2014 el precio de la vivienda comenzó a subir y recuperarse progresivamente hasta que ha alcanzado, en el tercer trimestre de 2018, el valor de 120,5. Se recuperan así los índices de hace 6 años

Y hablando concretamente sobre contratos de hipoteca decir que.: La evolución de la relación entre el principal del préstamo y el valor de tasación del inmueble en porcentaje se sitúa en este tercer trimestre en el 65.9%. Es decir, ese es el valor de la casa que el crédito hipotecario tiende a cubrir de media. Y la cantidad de créditos que superan el 80% de tasación del inmueble ha ido en aumento correlativamente desde 2013 que sufrió una caída. Actualmente se cubre ese porcentaje en el 15.5% de los créditos que se han suscrito.

Conocidos estos datos del observatorio de vivienda y suelo toca centrarse en las hipotecas verdes. Porque aunque bien es cierto que están disponibles en nuestro país aún tienen una presencia tímida. Los promotores sin embargo no podrán obviarlo y así por ejemplos en muchos hoteles ya es una realidad. Al final será una manera de desarrollo del suelo y la zona. Y simultáneamente las leyes se irán haciendo eco de esta novedad a regular. Además, la nueva ley hipotecaria no parece que vaya a regular el registro de todo esto de manera muy clara.

De las sesenta organizaciones citadas que forman parte del plan europeo, siete son nacionales. (el Ayuntamiento de Madrid, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Caja Rural de Navarra. Green Building Council España, Cohispania, Tinsa y Triodos Bank.)

Así pues desde Letradox abogados vemos muy interesante esta propuesta. Con muchas ventajas que ofrecer. Además al igual que con las convencionales hipotecas siempre estaremos a su disposición. Y del mismo modo siempre estaremos al lado de las novedades que se den, y más si suponen compromiso social. 

Letradox Abogados

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