Problemas para vender la multipropiedad. Letradox® Abogados
El Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles se recoge en la Ley 4/2012 del 6 de julio. Y es que esta misma versa sobre los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración. Así como, de reventa y de intercambio y normas tributarias.
Tal y como dispone el artículo 2 de dicha ley, se entenderá por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico;
“aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación”.
Es decir, que por medio de dicho contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, el consumidor adquiere el derecho a usar y disponer al menos de una semana al año, de un inmueble turístico.
Una de las peculiaridades más notorias de este tipo de este derecho de aprovechamiento, es que no podrá comercializarse ni venderse como inversión (art 7.3 ). Asimismo, resaltar el artículo 29 de la ley en base el Régimen aplicable por medio del cual se destaca lo siguiente:
-La prohibición de transmitir los derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o que tenga tenga la palabra propiedad. Por lo que, dicha idea se aleja del propósito de adquisición de la propiedad del inmueble en este tipo de contratos de aprovechamiento por turno.
-El dueño del inmueble será el propietario del edifico sobre el que se constituye el régimen. Por lo tanto, el consumidor únicamente adquiere el derecho de disfrutar de ese inmueble durante el tiempo pactado. Es por ello, que la ley rechaza expresamente la palabra propiedad o multipropiedad.
Asimismo, para formalizar dicho contrato será necesaria la figura de notario. Y es que, la adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Todo ello, siempre y cuando se haya formalizado o celebrado por medio de escritura pública y publicidad registral del contrato.
No obstante, ¿cuáles son los principales problemas actuales sobre el régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles?
A día de hoy, muchas personas poseen derechos sobre el uso de bienes inmuebles de carácter vacacional. El principal problema es que los adquirieron de una forma coaccionada, sin una buena información y bajo presión o engaño.
Lo que hace que se desprenda un desconocimiento previo para poder afrontar los desorbitados gastos que se derivan. Todo ello bajo la consecuencia y desconocimiento de que si hablamos de un derecho de aprovechamiento, nos estamos refiriendo a un derecho real de goce. Y es que, los derechos reales de goce concede al titular el poder jurídico de disfrutar de un bien ajeno. Por tanto, en este sentido, el aprovechamiento da al titular del derecho a disfrutar del bien inmueble por un tiempo determinado.
En este sentido, ¿por qué no podemos hablar de propiedad?
Porque el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles no se configura como propiedad sobre el inmueble sino, como un derecho a usarlo. Esto es porque no se habla sobre la pertenencia de una cosa a una persona (como sería en la propiedad), sino del contenido (del poder sobre esa cosa).
Así pues, existe el deber de información por parte del titular. Así pues, lo primero que tiene que hacer es publicitar e informar al consumidor. En este sentido el Capítulo II del Título I de la ley 4/2012 ampara la publicidad y la información precontractual. Sin embargo, en la realidad muchos de los captadores, presionan al consumidor para que compren dicho producto vacacional sin poder casi meditarlo.
Asimismo, es de especial mención señalar que en este tipo contratos celebrados con los consumidores se han empleado técnicas comerciales agresivas. Se han beneficiado del desconocimiento, inexperiencia e ingenuidad de los mismos,
Son numerosos casos de fraudes de multipropiedad, como por ejemplo el de los “call-centers” que llamaban a ciudadanos extranjeros dirigiéndose a la recompra fraudulenta de derechos de multipropiedad. O notable jurisprudencia como la SAP Asturias, de 12 de septiembre de 2006 donde se destacan las voluntades viciadas por unas técnicas agresivas de venta. Así como, defectos e irregularidades graves de falta de información.
Otras como la Sentencia del JPI de Getxo de 30 de junio de 2004, por la que se consideraron que » las técnicas agresivas, con publicidad engañosa, acudiendo al reclamo de atractivas ofertas y regalos, y que por la presión que llevan a cabo en los clientes apremiándoles en el acto a la firma inmediata del contrato con merma de su voluntad decisoria puede generar la nulidad del contrato”.
La declaración de nulidad del contrato tiene como consecuencia la restitución de las prestaciones (art. 1303 CC). Esto se debe a que, el contrato nulo no produce efecto alguno, con lo que los desplazamientos patrimoniales deben deshacerse, volviendo las cosas a la situación que tenían antes.
Algunas más recientes, como la nueva Sentencia Juzgado de Primera Instancia de Madrid nº 205/2019. Esta versa sobre la nulidad contrato y nulidad préstamo relativa al complejo Parque Denia, la cual condena a la devolución cantidades a favor del afectado multipropiedad.
Por lo tanto, estos precedentes han sido detonantes para que la Ley dedique una especial atención a la protección de los adquirentes del derecho de aprovechamiento por turno. En este sentido ha establecido un régimen de información precontractual a través de cual se persigue garantizar una comunicación clara, concisa y comprensible para el consumidor. En el caso de que se incumpla dicha obligación, el art. 8 faculta al consumidor para resolver el contrato, sancionado por su parte, dicha conducta.
Además, también encontramos el derecho de desistimiento que recoge el artículo 12 de la Ley. Dicho precepto dispone que “ el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación”, teniendo un plazo de 14 días para ello. Asimismo, la ley establece como derecho supletorio, en este ámbito, el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (art 68.1 y 86).
En definitiva, en los contenidos del contrato debe incluirse la redacción clara, para así evitar causarle un perjuicio al consumidor,
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