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Reclamación de daños y perjuicios

La indemnización por daños y perjuicios es una de las más empleadas a la hora de resarcir un mal provocado. Esta figura jurídica de carácter económico es de vital importancia en el tránsito jurídico.

Pese a ser una figura de gran complejidad y extensión, podemos realizar un elenco de los requisitos que se deben dar. En primer lugar tiene que haber un daño, un perjuicio en el patrimonio del afectado. No debe poderse resarcir de otro modo mejor o más apropiado al daño recibido. Es necesario que ese daño y por tanto la obligación de resarcimiento sea imputable al deudor. Y ello enlaza con el otro requisito que sería que el daño debe surgir del incumplimiento de éste.

A grandes rasgos esos serían los requisitos. Podremos ayudarle a dilucidar si estos se cumplen en su concreto caso. Caso en el que tendría derecho a que se le indemnizara no solo por el daño causado, por la perdida sufrida, sino también por aquello que dejó de ganar. Lo primero se conocería como daño emergente mientras que lo segundo y es quizá más desconocido, el lucro cesante. Esto queda regulado en el art. 1106 de nuestro Código Civil.

Habrá que tener en cuenta para la cuantía que la indemnización debe tener carácter reparador. No es una figura punitiva, pese a casos controvertidos que existan. Así mismo, tendrá derecho a que se le indemnice tanto por lo material como por lo personal y daño moral. Estos últimos tendrán una mayor complejidad al valorarse económicamente.

Las situaciones y valoración de indemnizaciones es de no poca dificultad. Será muy aconsejable el asesoramiento jurídico. Tanto para la cantidad como para la situación en la que se tiene derecho a ella, cosa que muchas veces podría no verse claro y sí existir. Y un ejemplo de ello sería si por frustrar una expectativa cierta cabe indemnización. Nosotros nos ponemos a su disposición si quiere saber más. Si quiere conocer qué le ampara. No solo tendrá derecho a realizar una reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato. Cabrá que los elija por responsabilidad extracontractual.

Todas las novedades de esta semana, también en video.

Abogada experta vivienda

Personal shopper inmobiliario

A día de hoy todos estamos familiarizados con lo que es un personal shopper. Esta persona a cambio de retribución económica nos asesora y adquiere ropa o complementos de acuerdo a nuestro perfil.

El punto de partida de estos profesionales son las características propias del cliente, su perfil y necesidades.  Al igual que estas necesidades no solo son de moda ¿de qué se encarga un personal shopper inmobiliario?

En primer lugar, habrá que eliminar dudas respecto al papel de un agente inmobiliario y la nueva figura que nos ocupa. Cuando acudimos a un agente inmobiliario sabemos que su papel será conectar vendedores y compradores de inmuebles. Un intermediario que buscará vender aquello que tiene disponible. Muchas veces el quebradero de cabeza no es encontrar piso, sino nuestro piso. 

El personal shopper tendrá en cuenta nuestro perfil, nuestros intereses y necesidades. Establecerá qué tipo de vivienda se ajusta más a ello y a nosotros. Nos ahorrará tareas como la de la primera visita del inmueble para ver si cuadra en las expectativas, además de búsqueda y gestiones relacionadas.

La gran ventaja es que trabajará en exclusiva para su cliente, cosa que no haría un agente, y seremos su prioridad e interés real. Y trabajará desde la perspectiva de comprador de inmuebles no como vendedor.

Esta figura trabajará como autónomo cumpliendo los requisitos que ello conlleva. Además, desde 2013 existe en España la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario. Así esta figura nacida en Estados Unidos consigue abrirse paso en nuestro país.

Estas personas trabajan sobre informes técnicos e informes de mercado, de manera que aumente la profesionalidad y garantía del servicio.

Sobre las dudas jurídicas que puedan surgir respecto a esta novedosa figura podemos asesorarle. Al igual que es de interés el artículo que recogemos en el siguiente link.

Aval de la hipoteca hijo

Se puede eliminar un aval si es abusivo según el Tribunal Supremo.

Eliminar aval hipotecario

AVALES. PRIVACIÓN DEL BENEFICIO DE EXCUSIÓN.

Todos estamos familiarizados con las garantías pedidas por los bancos para la obtención de créditos. El aval es una de las garantías reales más empleadas por las entidades bancarias. Mediante esta figura, un tercero avalista garantiza la deuda del avalado con el banco. No cabe discusión sobre la posición del deudor, obligado principal de la deuda. Sin embargo, quizá estemos menos informados sobre qué derechos protegen al avalista.

Uno de los más relevantes es el beneficio de excusión del avalista. Este derecho deriva en una obligación del beneficiario a dirigirse en primer lugar contra el patrimonio del avalado. Solo en caso de que el patrimonio de éste no sea suficiente se podrá dirigir contra el del avalista.

La actualidad nos ha traído a los tribunales un caso de renuncia de este beneficio. No siendo el único, sirve de ejemplo el reciente caso que sentenció el juzgado mercantil nº 4 de Madrid. Usted podría haber renunciado a él sin ser informado. 

En el caso los padres renunciaron a este beneficio al avalar la deuda de su hijo. Esta condición se presentó como requisito necesario para constituir el aval y dar el préstamo. Pero ¿fueron informados correctamente de la cláusula y consecuencias?

Lo relevante es la idoneidad de la cláusula por la que se priva a los padres de este derecho. La cláusula, general y no negociada, no pasó, según el tribunal, el filtro de transparencia necesario para estas cláusulas. En la oferta no se informó adecuadamente a los avalistas de esta renuncia. Por tanto, se vieron privados del beneficio de excusión sin información.

Al no pasar este filtro la cláusula es declarada nula. En suma, atenta contra el equilibrio de partes y buena fe del contrato. Al excluir esta figura de excusión se convertía a los avalistas en deudores solidarios de la deuda del avalado. Todo esto surtía efecto sin el pleno conocimiento de los padres, los avalistas.

Es de extrema importancia por tanto, y es lo que se busca trasmitir, conocer este beneficio. Todas las cláusulas con estas características las estudiamos. Y podríamos eliminarlas. No podremos vernos privados del beneficio de excusión sin ser plenamente conscientes. Si esto sucede será una cláusula abusiva y nula como vemos en esta reciente sentencia. No obstante siempre se recomienda consultar a su abogado para disipar dudas. 

derecho hipotecario

Reclamación de intereses de la hipoteca 

Reclamación de intereses de la hipoteca 

Una nueva sentencia del Tribunal Supremo ha entrado a valorar los intereses derivados de las cláusulas abusivas.

El supremo ha establecido que el banco tendrá que abonar los intereses generados por los pagos de las cláusulas abusivas. Además tendrán que pagarlos desde que se contrato la hipoteca.

Hasta ahora se estaban pagando los intereses que se habían generado desde que se reclamó la nulidad de las cláusulas. 

Este nuevo giro es porque entiende que los consumidores tienen que restaurar la situación anterior a la exigencia de dichas cláusulas.

En este caso que valora la sentencia. El cliente solicitó además de la nulidad de la cláusula la restitución de las cantidades que había abonado indebidamente como consecuencia de la aplicación de la cláusula. Y esta sentencia se centra solo en discutir el tema de los intereses.

Lo que establece el Supremo es que tiene que volver el cliente a su situación anterior. Pues al declararse nula la cláusula es como si no hubiera existido. Por ello debe imponerse a la entidad que abone las cantidades que le correspondería pagar si no hubiese existido dicha cláusula.

Por eso también se puede considerar que hay un enriquecimiento injusto por parte del banco. Pues el Supremo entiende que el banco se esta lucrando al no tener que pagar los costes generados de las cláusulas abusivas. 

Además se puede equiparar también al pago indebido. Ya que al no tener que pagar los gastos generados se estaba ahorrando toda la parte que le correspondía.

Es por todo ello que al final el Supremo ha declarado que los intereses se abonaran desde la fecha en que se realizaron los pagos. Y no desde que se inició la reclamación de nulidad por vía judicial.

Si quiere reclamar su dinero y que el banco le devuelva lo que ha pagado de más. No lo dude más y consultanos. Estaremos encantados de poder ayudarte con tu caso. Déjalo en manos expertas. Como son las de nuestro abogados, que son expertos en derecho hipotecario.

Letradox Abogados

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Derecho de los extranjeros

Como obtener residencia de estudiante en España 

Como obtener residencia de estudiante en España 

Si eres extranjero y tienes pensado venir a España para estudiar, trabajar o vivir. En Letradox Abogados queremos daros unas pautas de lo que podéis hacer.

En primer lugar es saber que visado pedir para venir. Si va ser de turismo si solo quieren venir a ver España. Este tiene una vigencia de permanencia de tres meses.

Otro visado es el de estudiante que dará permanencia durante el tiempo que duren los estudios que se vayan a cursar.

Y el ultimo visado que se puede pedir es el visado de residencia.

Cuando uno se quiere instalar en España tiene que poder demostrar que tiene sus propios medios para mantenerse durante la instancia en España. O en cambio tendrán que tener un contrato de trabajo.

Además del visado se necesitan otros requisitos. Como el pasaporte con una vigencia de al menos cuatro meses. El justificante que acredite los recursos económicos. Si es como estudiante la matrículas o certificado que acredite la admisión al centro educativo.

También los cónyuges e hijos menores de 18 años del estudiante, que soliciten visado para acompañar a éste durante el tiempo que duren los estudios, deberán presentar los mismos requisitos exigidos para el titular. 

Además de acreditar suficientes medios económicos para el sostenimiento de su familiar, que según la legislación vigente es el 75% del IPREM para el primer familiar . Y el 50% del IPREM para cada una de las restantes personas que vayan a integrar la unidad familiar en España. 

Saber que es importante también que 60 días antes del vencimiento de su residencia y hasta los 90 días después efectué de forma electrónica la autorización de búsqueda de empleo. O también su interés por emprender. Eso si acreditando el tener seguro médico contratado y los medios económicos suficientes.

En este caso, el plazo para resolver es de 20 días. Si ha trascurrido este plazo sin obtener una respuesta la autorización deberá entenderse que esta concedida.

Hay una ley  en la que se establecen posibilidades a los extranjeros para permanecer en España. Esta ley se ha actualizado este año. Es la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

Por todo ello si necesita un abogado para que le ayude a conseguir la permanencia en España. Contacte con Letradox  Abogados. Le aconsejaremos la mejor forma para la permanencia aquí en España.

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luces y vistas

Problema con las ventanas del vecino

Problema con las ventanas del vecino

En este post queremos hablarles sobre que es la servidumbre de luces y vistas. 

El derecho de servidumbre de luces y vistas es aquel que tiene o puede ejercer una finca sobre otra. Habrá primer que determinar que finca es la dominante y cual la sirviente. 

La finca que sea sirviente puede oponerse o no al derecho de servidumbre que la finca dominante quiera realizar.

Esta servidumbre de luces y vistas se encuentra regulado en el Código Civil en sus artículos 580 a 584. 

En estos artículos encontramos los tipos de dicha servidumbre y el derecho de adquisición o negación. Además de los limites legales que establecen.

El derecho de luces es aquel que se tiene para abrir ventanas o huecos. Pero tiene sus limitaciones. Como por ejemplo en los muros medianeros no se podrá abrir ningún hueco o ventana sin el consentimiento de ambas partes. 

En cambio cuando no son muros medianeros el art. 581CC establece como se pueden abrir ventanas o huecos cuando están contiguas a una finca ajena.

Con el derecho de vistas es muy similar al derecho de luces. Con la diferencia que en los muros no medianeros no se podrá abrir ventanas o balcones con vistas rectas si no hay dos metros de distancia entre las dos fincas.

Si el problema es que su vecino ha abierto alguna ventana que da a su vivienda. Y cree que esa ventana le priva de su intimidad. Le asesoraremos.

Por todo ello si tiene algún problema con su vecino por temas de servidumbre. Contacte con Letradox Abogados. Estaremos encantados de ayudarle con sus problemas vecinales. Deje estos asuntos en manos expertas de abogados.

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Felicitación navideña

Feliz Navidad desde Letradox Abogados

Feliz Navidad desde Letradox Abogados

En Letradox Abogados queremos felicitaros a todos la Navidad y el Año Nuevo.

A todos nuestro clientes, amigos, seguidores de redes sociales, etc. Que tengáis una Feliz Navidad y una buena entrada en el año 2019.

Os deseamos también que se cumplan vuestros deseos.

Además desde Letradox queremos que sigáis manteniendo vuestra confianza en nuestro trabajo. Para que así año a año podamos ofreceros las mayores garantías en vuestros casos.

Por todo ello que tengáis unos felices días de Navidad y nuestros mejores deseos para el Año Nuevo.

Nosotros seguiremos trabajando otro año más a vuestro lado y comunicando todas las novedades jurídicas que vayan pasando en el año. Desde todas nuestras redes sociales y con cada post de este blog.

Feliz Navidad y Prospero Año 2019.

 

 

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alquiler de vivienda

Nuevo Decreto-Ley en materia de alquiler

Nuevo Decreto-Ley en materia de alquiler

Si esta pensando en alquilar una vivienda desde Letradox Abogados le aconsejamos que realice el contrato a partir del día 19 de diciembre. Pues el 19 de siembre entrará en vigor el nuevo Decreto-Ley que regula los alquileres.

Este nuevo Decreto-Ley conlleva algunas modificaciones a la hora de realizar los contratos. Estas novedades son:

En los contratos se ampliará la prórroga obligatoria que pasará de tres a cinco años. Y en el caso de que el arrendador sea persona jurídica sube hasta 7 años. También sube los años de las prórrogas tácitas que subirán de un año a tres, también en las personas jurídicas será de tres años.

Con la fianza también hay cambios. Se limita el máximo exigido a dos mensualidades, salvo en contratos de larga duración.

Los alquileres turísticos estarán supeditados a lo que el resto de propietarios del inmueble diga. Es decir si los vecinos logran una mayoría de las 3/5 partes de la comunidad podrán prohibir el uso turístico de la vivienda. Además si la vivienda se convierte en turística deberá contribuir en la comunidad con ciertos limites. 

Otro cambio es la actualización de las rentas. Se revisará anualmente y en los términos pactados por las partes. Si no hay pacto expreso no habrá revisión.

Además también establece como proceder en los desahucios. Facilitaran la adopción de medidas para los casos en los que las familias tengan menor capacidad económica. También mayores cargas familiares. Se establecerán tramites y plazos que ofrezcan mayor seguridad jurídica para ambas partes. 

Por ello desde que se reciba el informe con la situación de vulnerabilidad e interrumpirá el plazo un mes si es persona física y dos meses si es jurídica.

La fiscalidad también se aborda. Se establece que el impuesto AJDYTP estará exento en los contratos de alquiler para vivienda de uso estable.

Además el IBI se elimina que repercuta sobre el arrendatario en el alquiler social.

Por último informaros también de que estas medidas si no se convalida por el Congreso el decreto en los 30 días siguientes al 19 de diciembre. Se restablecerá la situación anterior.

En conclusión si quiere alquilar una vivienda contacte con Letradox Abogados. Estaremos encantados de poder ayudarle a que consiga su vivienda.

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Abogada experta

Nueva ley Hipotecaria

Nueva ley Hipotecaria 

El congreso ha aprobado una nueva ley hipotecaria, ahora está en manos del Senado para que lo ratifique y le dé el visto bueno a esta nueva ley.

Esta ley tiene novedades respecto a la anterior ley. Estas novedades son:

Que los bancos asumirán los gastos que se generan de la firma de los préstamos hipotecarios. Como el impuesto de actos jurídicos documentados que ya se estableció por decreto.

Otra novedad es que bajan las comisiones por amortización anticipada. Esto quiere decir que si el cliente decide cancelar el préstamo pagara menos por las comisiones.

Además se amplía el plazo para los embargos de las casas. No se podrá activar las clausulas de vencimiento hasta que no se hayan superado las 12 mensualidades o se supere el 3% del préstamo en la primera mitad de la vida del préstamo. Después de esta mitad será de 15 mensualidades o del 7%.

Ahora los bancos tendrán que pagar un impuesto cuando se realicen subrogaciones. Este impuesto se calculara sumando la deuda pendiente a los intereses. 

Se premian a las hipotecas que se den para viviendas eficientes, es decir, que usan energías renovables. Estas hipotecas se denominan hipotecas verdes. Y se premian estando exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

También se prohíbe en esta nueva ley que los bancos obliguen a los clientes a contratar productos a cambio de otorgarles las hipotecas.

En esta ley se establece como prohibidas las cláusulas abusivas. Como puede ser la Cláusula suelo.

Se establece que el cliente deberá ir al notario días antes de la firma de la hipoteca. Además esta asistencia al notario será gratis. Y tendrá que acompañarse con un acta firmada de que entiende las condiciones.

Con esta ley también se facilitará el cambio de hipoteca variable a fija. Esto se hará abaratando la conversión.

Otra novedad que afecta a los bancos es que deben reforzar los análisis de solvencia que les realizan a los clientes. Así se reducirá el riesgo de impago. Además tendrán la obligación de consultar los historiales de los clientes en la Central de información de Riesgos.

Por último no se incluye la dación en pago en la nueva ley. No tendrán porque incluirla obligatoriamente en los préstamos.

Por todo ello si tiene alguna duda en cómo le afectara la nueva ley. O si por el contrario tiene algún problema con su hipoteca. No dude en contactar con Letradox Abogados. Son tus abogados de confianza y expertos en la materia.

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Loteria

Compartir el décimo de la lotería de Navidad 

Compartir el décimo de la lotería de Navidad 

Llega la Navidad y con ella el sorteo de lotería más esperado. Quien no sueña con que le toque “El Gordo”. Por eso mucha gente hace caso al anuncio y comparte el décimo que llevan.

Y aquí es cuando llegan los problemas. Cuando tenemos la suerte que toca el décimo que hemos compartido con nuestro familiares, amigos, etc.

Normalmente cuando el premio es inferior a 2.500€ no hay problema para dividirlo. Además cuando es inferior a 2.500€ no tiene la retención del 20% que Haciendo estableció para los premios de lotería.

Cuando se comparta un décimo para luego no llevarse disgustos, aquí os damos unos consejos de cómo proceder.

En primer lugar quien guarde el décimo, debería de hacer una fotocopia del décimo y entregarla a cada persona con la que vaya a compartirlo. Eso si también debería ir la fotocopia firmada y con el DNI de quien es el depositario del décimo. Es bueno escribir también la cantidad a dividir entre cada uno.

En segundo lugar si se comparte por Whatsapp. Si es entre varias personas lo mejor es hacer un grupo entre todos, quien tenga el décimo subir una foto en la que se vea bien y claro. Ademas de estipular en la conversación la cantidad a repartir. Y no borrar el contenido del grupo hasta que se cobre el premio.

Si hemos tenido la suerte de que nos ha tocado ese décimo que compartíamos para cobrarlo debemos proceder de la siguiente manera.

Quien tenga el décimo premiado deberá informar a la entidad bancaria donde lo vayan a cobrar de cada participante y del porcentaje de participación acordado. Así el banco descontará el 20% para Hacienda e ingresara el restante donde el titular para que lo reparta entre los participantes.

Aunque lo mejor sería que en vez de que se ingrese solo en una cuenta y luego se reparta, la entidad realice cheques o transferencias y así se pague directamente a cada participante.

Desde Letradox queremos desearos suerte y que os toque la lotería. Y que si tenéis alguna duda de como poder compartir vuestro décimo o no os quieren pagar. No dudéis en contactar con Letradox Abogados.

Aquí os ponemos también en link de la noticia de como compartir décimos. Mercedes de Parada dio unos consejos en Antena 3 noticias sobre ello.

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