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En LETRADOX Abogados tenemos experiencia y preparación para ayudarle en su caso de comprobación de valores. Al igual que hemos realizado con numerosos clientes en toda España.

 

 

COMPROBACIÓN DE VALORES

 

Está regulada en el artículo

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Artículo 57. Comprobación de valores.

 

“-El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

-Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente,

en los términos que se establezcan reglamentariamente,

a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes.

Tratándose de bienes inmuebles,

el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

c) Precios medios en el mercado.

d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros .

e) Dictamen de peritos de la Administración)

f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros .

g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones de este bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo

La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.

Las normas de cada tributo regularán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este artículo.

La comprobación de valores deberá ser realizada por la Administración tributaria a través del procedimiento previsto en los artículos 134 y 135 de esta ley,

cuando dicha comprobación sea el único objeto del procedimiento,

o cuando se sustancie en el curso de otro procedimiento de los regulados en el título III,

como una actuación concreta del mismo,

y en todo caso será aplicable lo dispuesto en dichos artículos salvo el apartado 1 del artículo 134 de esta ley.”

 

 

En los artículos 157 a 162, de la misma ley se desarrolla el procedimiento de comprobación de valores.

 

Para que la comprobación sea válida y ajustada a derecho,

la administración debe cumplir una serie de requisitos esenciales.

Debe tener motivación suficiente,

debe expresar claramente el acto administrativo como se ha calculado el valor,

el método utilizado,

datos concretos aplicados y justificación técnica del resultado.

 

Además, El Tribunal recuerda que, para valorar correctamente un inmueble,

resulta imprescindible atender a aspectos como su conservación,

la calidad de los materiales empleados o la distribución interior.

La comprobación de estos elementos requiere, en principio, una visita técnica que abarque tanto el exterior como el interior del bien.

Por ello, la pauta general debe ser una inspección ocular personalizada del inmueble,

salvo que se motive debidamente la existencia de circunstancias excepcionales que justifiquen apartarse de esa regla.

 

 

El contribuyente tiene derecho a promover una tasación pericial contradictoria .

Además, la administración debe notificar la valoración con explicación detallada y documentación anexa.

 

Análisis de jurisprudencia reciente sobre comprobación de valores:

STS 1147/2025, 17 de septiembre de 2025

 

«La sentencia impugnada fija, ante la cuestión de la obligada y preceptiva visita y reconocimiento personal a los inmuebles para su valoración con fines tributarios, una doctrina totalmente contradictoria con la del Tribunal Supremo y con la de otros Tribunales Superiores de Justicia».

 

-88.2b), «sienta una doctrina perjudicial para el interés general respecto de la necesaria motivación de las tasaciones sobre inmuebles, abriendo la puerta a que,

con la simple reseña de una visita exterior o con la simple manifestación de que se han usado unos testigos,

sin acreditar su existencia y realidad,

o de que se han usado unos coeficientes sin una fundamentación suficiente,

se pueda variar la valoración dada por el contribuyente»

 

«2º) La cuestión que presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia consiste en:

Reafirmar, reforzar, completar o aclarar, en su caso, la jurisprudencia de la Sección Segunda de esta Sala Tercera sobre las exigencias que impone el deber de motivación de la comprobación de valores

mediante el método consistente en dictamen de peritos de la Administración

y, en particular, si la exigencia de visita al inmueble por parte del perito impone que se visite tanto el exterior como el interior de inmueble;

o, por el contrario, es suficiente con la mera contemplación del exterior de éste o la toma de fotografías.”

 

El núcleo del litigio de esta sentencia gira en torno a la comprobación de valores de unos bienes inmuebles aportados a una sociedad mercantil

y a si la valoración pericial que realiza la Administración es válida

cuando el perito no ha visitado el interior de las inmuebles,

limitándose a una inspección exterior y a fotografías.

 

En este supuesto los peritos solo realizaron una visita exterior a los inmuebles,

usaron datos catastrales y registrales y se aportaron fotografías del exterior, estimando el estado interior acorde con la apariencia externa.

Los herederos alegaron que sin visita interior no puede saberse el verdadero estado de conservación ni el valor real del inmueble.

 

En el 2022 la Audiencia Nacional dio por buena la valoración de la Administración,

considerando suficiente la visita al exterior y afirmando que los contribuyentes no probaron que el interior alterara el valor.

 

Como hemos mencionado anteriormente, el artículo 57.1 indica los medios de comprobación de valores.

El artículo 160 RGAT, exige reconocimiento personal del bien cuando se trate de bienes singulares o cuando no se conozcan todas sus circunstancias relevantes por fuentes documentales.

 

El Supremo cita cierta jurisprudencia como la STS 26 noviembre 2015, en la que se entiende que la visita personal es la regla general, salvo causa justificada y motivada.

También cita la STS 21 febrero 2018 en la que se indica que la falta de visita interior sin justificación anula la comprobación de valores, y  la STS 21 enero 2021, en la que se expresa que la visita es una exigencia imperativa e inexcusable.

 

El Tribunal reitera y consolida su jurisprudencia sobre la valoración de inmuebles en comprobación de valores y señala lo siguiente:

-La visita personal del perito al inmueble debe ser completa (interior y exterior), para poder apreciar su estado, materiales, distribución etc.

 

-Solo cabe excepcionar esa visita si: hay causa justificada, está motivada expresamente en el informe, y se deja constancia documental de dicha justificación.

 

En los supuestos excepcionales

se debe explicar de manera expresa que no se ha accedido al interior y por qué motivo.

Se debe documentar el hecho, constancia negativa circunstancias que impidieron la visita.

“Que, precisamente por ser la visita interior la regla general, en los casos en que aquella no se produzca, bien porque el propietario no permita el acceso o bien porque concurra alguna otra circunstancia,

el perito tiene la obligación de indicarlo expresamente en su dictamen de forma razonada, justificando la falta de visita al interior.

Y, ello, sin que deba el órgano jurisdiccional sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial.

“Sobre esa base, se reitera el criterio ya establecido en la STS n.º 908/2023, de 4 de julio, ECLI:ES:TS:2023:2969,

de que no cabe considerar motivada de forma suficiente la pericial efectuada cuando

«no se ha efectuado la visita al inmueble ni explicado de modo claro y terminante por qué no se hizo. 

La regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración»,

debiendo «razonarse individualmente y caso por caso,

con justificación racional y suficiente,

por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo,

la obligada visita personal al inmueble”

 

-El informe pericial debe:

explicar qué datos se han tenido en cuenta, indicar fuentes de información y metodología usada, detallar por qué se modifican los valores declarados por el contribuyente.

-La administración tiene la obligación de acreditar que su valoración es correcta y motivada.

 

En este supuesto concreto, no se justificó la falta de visita interior, incumpliéndose la buena praxis pericial.

 

Esta sentencia, por lo tanto, refuerza la doctrina del TS

e indica que la valoración de inmuebles por la administración debe ser personal, individual. Motivada y técnicamente justificada, la visita interior no es un trámite opcional sino una garantía esencial del contribuyente frente a valoraciones automáticas.

 

CONSULTA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

Consulta V1128-22:

El contribuyente en este caso pregunta:

-Si el Ayuntamiento duda del valor declarado y quiere comprobarlo, ¿debe seguir el procedimiento de comprobación de valores del art. 57 LGT y dar trámite de alegaciones?

-Si finalmente aplica un valor comprobado, ¿debe aplicar también la regla del art. 107.5 TRLRHL, que permite usar el valor más beneficioso para el contribuyente?

La DGT responde diciendo:

Que si el Ayuntamiento considera que los valores de transmisión o adquisición declarados en las escrituras no son correctos, sí debe seguir el procedimiento de comprobación de valores previsto en la LGT, concretamente:

Aplicar uno de los medios del artículo 57 LGT (por ejemplo: dictamen de peritos, precios medios de mercado, valores de Catastro con coeficientes, etc.).

Tramitar la comprobación según el artículo 134 LGT, lo que obliga a:

En primer lugar, notificar la propuesta de valoración motivada, indicando los criterios y el método utilizado,

también a conceder plazo de alegaciones al contribuyente antes de dictar la liquidación definitiva y finalmente a acompañar la liquidación con el informe de valoración.

Es decir, el Ayuntamiento no puede cambiar el valor de la escritura “de oficio” sin un procedimiento formal;

tiene que comprobarlo siguiendo la LGT y dar audiencia al contribuyente.

 

Si Usted se ha visto perjudicado por la Administración en alguno de estos casos, contacte con nosotros.

 

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