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Los textos legales gratis, salen caros. Letradox Abogados

Los textos legales gratis, salen caros. Letradox Abogados

Problemas ante la falta de asesoramiento en protección de datos:

La revolución de internet ha conllevado un gran auge de información respecto a cualquier tema. Al igual que mucha desinformación. Por ello, es importante que se tenga en cuenta que el uso de textos legales gratis es inadecuado para tu empresa.

Si buscas asesoramiento para tu página web. No debes de realizar un copia y pega de otra página web. Las políticas de privacidad se han de adaptar a cada empresa. Varía según la actividad de la empresa. Por ello deviene imprescindible un asesoramiento previo de un experto en la materia.

La ausencia de información legal o mejor dicho de desinformación provoca grandes problemas. Es vital que en las páginas web  se adecuen a la normativa. Puesto que es la cara visible de tu empresa cualquier persona puede acceder a ella. 

Por ende, es importante e imprescindible  los requisitos legales  de su pagina web. Ha de tener implantada en la web un aviso legal adecuado, una política adecuada de privacidad  y política de cookies. Se aconseja revisar y redactar correctamente los textos legales que deben de aparecer en su web. Se tiene que tener en cuenta la actividad y las funcionalidades que incorpore a su plataforma online.

Hay muchas reclamaciones  que se producen por la ausencia de tales políticas. O que dichas políticas no sean claras, precisas y  comprensibles. 

En el caso de que su página web venda  productos u oferte sus servicios online. Habrá que diseñar el proceso de contratación online y redactar de forma adecuada las condiciones que está pactando con el consumidor  en virtud de lo dispuesto legalmente por la materia reguladora del comercio electrónico.

La ley es clara en el sentido de que se debe de poner en  conocimiento del usuario la motivación de la aplicación de las cookies. Al igual que la posibilidad de no aceptar las mismas y el procedimiento de desactivación de las cookies.

Una grave consecuencia de copiar textos legales sería la reputación online de la empresa por un uso inadecuado de las políticas de privacidad. El ataque a la reputación de una empresa realizado a través de Internet es difícil de reparar de manera total.  Ello se debe a que la difusión de una información publicada en las redes no tiene límites. Por ejemplo: un usuario denuncia a través de las redes sociales el uso inadecuado de la empresa por copiar textos legales o por  estar inadaptado. Ello causaría un grave perjuicio en la empresa. Provocaría desconfianza entre los usuarios. Por la falta de profesionalidad y rigor de la empresa. Pese a que la información en cuestión sea retirada por contravenir los derechos de la empresa,  siempre se pueden mantener copias, pantallazos o descargas realizados antes de la eliminación de dicha información.

Las empresas han de ser conscientes a lo que se exponen si no se asesoran adecuadamente. Han de considerar que si no adecuan sus políticas de privacidad  les causaría un gran perjuicio tanto reputaciones como económico. El hecho de que las páginas web son fuentes accesibles al público se ha de ser exhaustivo con lo que se pública. Aunque se consiga retirar los comentarios desprestigiando a la empresa, tales datos siempre quedaran ahí.

Es primordial forjar una buena reputación de la empresa. Es preciso que la empresa sea consecuentes con los valores de su marca. Puesto que las comunicaciones que mantengan con los usuarios, clientes o potenciales clientes deben transmitir profesionalidad pero a la vez transparencia y cercanía.  Por ello, contratar un buen servicio de asesoramiento experto en la materia es coherente para tener una buena reputación.  Las empresas han de establecer las bases  de sus políticas internas de procedimiento para  generar confianza y comprobar que las comunicaciones en los diferentes medios empiezan a dar sus frutos.

El uso de textos legales gratis no adaptados pueden causar un gran perjuicio a la reputación de una empresa. Afecta a la imagen y a la identidad de los negocios. 

Otra consecuencia no menos importante, sería las sanciones económicas en caso de denuncia ante la Agencia Española de Protección de Datos, puesto que al no tener de forma adecuada la web  vulneraría el RPGD y la LOPDGDD. 

Si existe un asesoramiento nulo en la materia, no sólo es importante la página web sino la política interna de la empresa. 

La empresa ha de tener un manual de procedimiento. Este documento es de seguridad para la empresa en el se indica todo el protocolo a seguir: en caso de brechas de seguridad, copias de respaldo y  seguridad, control de accesos, control de soportes, medidas adecuadas de seguridad, y ejercicio de derechos los interesados. 

También ha de contar con un análisis de riesgo  de los tratamientos que realice la empresa. Este análisis es exhaustivo, se tiene que realizar paso por paso e ir indicando las vulnerabilidades que se encuentras y las medidas correctoras que procedan, para anular dicha vulnerabilidad. 

Por ultimo, dependiendo de la actividad a que se dedique la empresa, varía los tratamientos de datos personales que llevara a cabo. Tales tratamiento  de datos personales se han de clasificar por la categoría de datos que traten. Si son datos básicos o si están dentro de la categoría de datos especialmente protegidos. 

Ello es importante porque en caso de que se traten datos especialmente protegidos como: datos relativos a la salud o datos referente a menores. Se ha de realizar una evaluación de impacto. Por tanto, la empresa necesita un experto en la materia para poder llevar a cabo todas estas medidas.

No basta con copiar textos legales gratis  si no que el empleador ha de ser proactivo en la implantación del RGPD.  Si no lo lleva acabo de forma adecuado cuando se le notifique una denuncia donde se le requisa el requiera documentación de los tratamientos que se llevan acabo en la empresa, contratos con proveedores, consentimientos, etc. No podrá presentar nada ante la Agencia española de protección de datos, porque no basta con copiar  textos legales.  Pues tendría graves consecuencias  económicas. En definitiva, los textos legales gratis, salen caros.

AlquilerdepisoResolverproblemaslegales

Nueva regulación del alquiler. Arrendamientos. Letradox Abogados

Nueva regulación del alquiler. Arrendamientos. Letradox Abogados

El Real Decreto ley aprobado por el gobierno el pasado mes de marzo ha provocado graves consecuencias entre los propietarios mas miedosos. Los cuales han tomado medidas de blindaje que están perjudicando a quienes buscan casa de alquiler.

Pero primero hablemos de este nuevo decreto de alquiler. El cual, alarga los contratos de alquiler de 3 años a 5 años e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC.

Sin embargo, el decreto no modifica el artículo 17 de la LAU. Ese artículo establece que el precio de un alquiler es el que «libremente pacten las partes». Por tanto, no existe ninguna limitación formal.

También establece  la nueva regulación del alquiler que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no supongan para el inquilino un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. La fianza sigue siendo obligatoria, el decreto no modifica y se mantiene para un mes.

El nuevo decreto establece dos medidas para proteger al inquilino y reforzar  su derecho para que no sean víctima de la compra de un fondo:

  • La primera medida seria que en caso de venta del piso a un fondo. Este nuevo propietario estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado en el registro publico. 
  • La segunda medida gira entorno al derecho de tanteo y retrato. Los derechos de tanteo y retracto son dos derechos derivados del Derecho de Adquisición Preferente. Así lo estipula recogido el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Opera cuando el propietario de una vivienda que tiene en alquiler, la quiera poner en venta. El inquilino tiene derecho a comprarla con carácter de preferencia respecto a otros posibles compradores. De este Derecho de Adquisición Preferente del que derivan otros dos derechos: 
  • El derecho de tanteo: Desde el momento en que el inquilino recibe una comunicación fehaciente por parte del propietario, en la que le comunica la venta de la vivienda arrendada, el precio y las condiciones. El inquilino dispone de 30 días naturales (a contar desde el día siguiente a la notificación) para comprarla en las mismas condiciones que los demás.

– El derecho de retracto: Se puede considera como una especie de segunda oportunidad para el inquilino. Con siste en que el propietario de la vivienda arrendada no  ha notificado  al inquilino sus intenciones de vender. O bien le ha comunicado una información diferente sobre las condiciones de la venta. O no haya cumplido con los plazos. El inquilino tiene derecho a subrogarse en lugar del comprador y a hacer efectivo su derecho al tanteo, en las mismas condiciones.

El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Este derecho se puede hacer efectivo en la siguiente situación. Por ejemplo: El propietario de la vivienda ha puesto en venta sin comunicarlo. Sin embargo, por otra vía te has enterado de tal situación e incluso de que ya tiene tiene comprador. Como inquilino tienes derecho de adquisición preferente y a ejercer el derecho de tanteo. También, a la renuncia al derecho de adquisición preferente, lo cual ha de constar en el contrato.

Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepción cuando un fondo compra todos los inmuebles de un bloque. De forma que los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepción se mantiene en este derecho. Sin embargo, establece que las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Ello significa que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.

Las consecuencias que ha tenido la entrada  de la Nueva regulación del alquiler con este Real Decreto ley ha sido que titulares de viviendas han optado por no renovar los contratos con sus inquilinos. Su finalidad es esperar a que se resuelve la regulación de los arrendamientos.  No están dispuestas a alquilar obligatoriamente por cinco años. Ello ha provocado una paralización del mercado.

Dicho real decreto ley ha sido recurrido ante el tribunal constitucional, el cual ha sido admitido a tramite. Por lo que los propietarios se mantienen a la espera. 

La normativa impone que la actualización del alquiler tiene como límite el IPC anual. Por tal motivo ha provocado que propietario suban los precio de forma artificial. Compensan así el hecho de no poder encarecer mucho más el coste durante los próximos cinco años. 

La solución es un cambio de la normativa para que no provoque tales situaciones. Si se continua en la linea de que no haya oferta de viviendas  seguirá subiendo el precio del alquiler de forma descontrolada. El real decreto ley tendría un efecto adverso. En vez de solucionar el problema del alquiler en las grandes ciudades españolas causa un gran perjuicio.

Sus objetivos principales  eran el incremento de la oferta, y la moderación de precios.  Tales objetivos no se están cumpliendo. Los precios no se están moderando. Al contrario, los propietarios están subiendo los precios provocando que la demanda sea mayor. Puesto que el miedo de los propietarios ha provocado  la retirada de viviendas en alquiler por lo que hay menor oferta.

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Estafa y delitos por internet. Letradox Abogados

Estafa y delitos por internet. Letrados Abogadox

DELITOS INFORMÁTICOS. Delito de estafa de los artículos 248.2 a y 249 C.P.

La estafa informática y/o fraude informático:

Consiste en “la producción de un daño patrimonial cuantificable mediante un comportamiento externo, impropio de un proceso automatizado informático, que altera los datos gestionados por éste, con ánimo lucro y en perjuicio de tercero”. El Código penal establece en su artículo 248.2 a) CP aquella conducta tiene que haber ánimo de lucro y valiéndose de alguna manipulacion informática o artificio semejante, que consiga la transferencia no consentida de cualquier activo patrimonial en perjuicio de tercero”.
Los elementos típicos que integran el delito de estafa informática son:
– La manipulación informática y artificio semejante:
– Transferencia patrimonial no consentida por el titular del mismo,
– Animo de lucro
– Perjuicio en tercero.
Formas de comisión de la estafa informática:

Las diferentes formas de comisión de la estafainformática utilizadas por los delincuentes mediante Internet, susceptibles de ser castigadas penalmente.

HACKING

Consiste en el acceso ilícito a datos o programas informáticos que se encuentran en un sistema para acceder a las claves. Acceden sin la autorización de su titular. Cometiendo un delito de intromisión informática. Artículo 197.3 CP.

PHISHING

El phishing es un método que los ciberdelincuentes utilizan para engañar al usuario de internet para conseguir que revele información personal, como contraseñas o datos de tarjetas de crédito y de la seguridad social y números de cuentas bancarias. Los medios que utilizan es través del envío de correos electrónicos fraudulentos dirigiéndole a un sitio web falso. También usan otras formas de comunicación online como, las redes sociales, mediante la colocación de posts en Facebook o Twitter.

Otra de las modalidades posibles de obtención de datos y contraseñas del usuario es a través de malware. Consiste en la implantación de programas denominados maliciosos. Tales como troyanos, virus, gusanos, etc.

El medio más utilizado para obtener las claves de la cuenta bancaria es el pharming  que consiste en la simulación de entidad bancaria. Los ciberdelicuentes simulan una página web de un banco donde envía por medio del correo el link con el objetivo de que el cliente acceda a la página de su banco. Los correos electrónicos solicitan que el usuario actualice, valide o confirme la información de una cuenta sugiriendo que hay un problema. Su objetivo es redirigir a una página web falsa para que facilite información sobre su cuenta. En realidad les dirige a la página web simulada donde el destinatario introducirá sus datos de usuario y contraseñas.

El hecho de que el clientes haya picado el ciberdelicuente dispone de las claves de acceso que hayan quedado registradas en la falsa página web. El cuál se introduce en el verdadero sistema informático de la entidad bancaria teniendo acceso total para retirar dinero de la cuenta bancaria de la víctima.

SPEAR PHISHING

Es una modalidad de phishing que se lleva a cabo mediante el envío de correos electrónicos fraudulentos dirigidos a organizaciones o pequeñas y medianas empresas con la intención de tener acceso a información confidencial. El estafador se dirige personalmente al representante de la organización. Suplanta la identidad de alguno de los miembros de la empresa para la comisión del delito.

MISHING

Otra modalidad de phishing. Consiste en el envío de SMS a las víctimas indicando que se han dado de alta en un determinado servicio. En el se estipula que se cobrará cierta cantidad a menos que cancele su petición. La forma de cancelar es llamando al número de teléfono que indican en el SMS o accediendo a un sitio web concreto. El objetivo es que la victima introduzca sus datos bancarios para efectuar “el reembolso”.

VISHING

Ofrece un número de teléfono a la victima para que se comunique. Los delincuentes hacen uso de sistemas de telefónica IP o voz automatizada. Se realizan llamadas aleatoriamente a diversos números. Consiste en que se le ofrece a la víctima una tarjeta de crédito o que una cuenta bancaria está siendo utilizada fraudulentamente. Por lo que le suministran un numero de teléfono donde deberá llamar a un número específico de su entidad bancaria donde les solicitaran los datos personales.

SPYWARE
Es una aplicación o programa informático que los delincuentes han conseguido entrar en el ordenador de la víctima o han instalado en su PC sin su consentimiento . Por lo que una vez que el troyano esté alojado en el ordenador de la víctima. Este se ejecutara automáticamente a través de controles. Enviando datos del equipo informático. Datos como claves de acceso que se envían al equipo del defraudaror. Al igual que el hacking, este tipo de conducta es ilegal suele ir asociada a otras conductas como puede ser en este caso la estafa informática.

KEYLOGGERS
Es una aplicación o software instalada en el ordenador de la víctima sin su consentimiento, que registra las combinaciones de teclas pulsadas por los usuarios en su teclado, las almacena para obtener datos confidenciales como claves bancarias u otras contraseñas, nombres de usuario en distintos servicios y demás información que pueda ser utilizada por el delincuente para fines fraudulentos.

SCAM

Otra modalidad de phishing, la cual consiste en el envío masivo de correos electrónicos con falsas ofertas de trabajo o la creación de páginas web fraudulentas. Su objetivo es captar a ciertas personas denominadas “muleros” cuyo trabajo consistirá en realizar las funciones de “gestor financiero” desde su propia casa. Siendo utilizado como intermediario para blanquear el dinero que ha sido obtenido fraudulentamente por el falso empresario. El trabajo del mulero consiste en recibir transferencias bancarias en su cuenta bancaria. Las cuales deberá remitir al falso empresario, tras quedarse con una comisión.

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ABOGADOS protección de datos. Preguntas frecuentes

Preguntas en protección de datos. Letradox Abogados

En entorno laboral:

¿La empresa en la que trabajas puede acceder al historial de navegación del ordenador de los empleados?

Si, siempre y cuando exista una política interna de privacidad.Tiene que estipular unas de instrucciones claras y demostrables sobre el uso de dispositivos puestos al servicio del trabajador. Se ha de informar al trabajar de los criterios establecidos. Dicha información ha de ser con carácter previo y explícita  sobre el uso restrictivo de los medios informáticos. Si no es así, conllevaría la vulneración del derecho a intimidad y el secreto de las comunicaciones de los trabajadores.  

En virtud del artículo 87 LOPDGDD. (Derecho a la intimidad y uso de dispositivos digitales en el ámbito laboral). La empresa deberá establecer criterios de utilización de los dispositivos digitales. Respetando los estándares mínimos de protección de su intimidad de acuerdo con los usos sociales y los derechos reconocidos constitucional y legalmente. Asimismo, el acceso por el empleador al contenido de dispositivos digitales. Respecto de los que haya admitido su uso con fines privados. Requerirá que se especifiquen de modo preciso los usos autorizados y se establezcan garantías para preservar la intimidad de los trabajadores.

Tales como: la determinación de los períodos en que los dispositivos podrán utilizarse para fines privados.
Los trabajadores deberán ser informados de los criterios de utilización a los que se refiere este apartado.

¿Se puede instalar GPS en los coches de empresa que utilizan los trabajadores?

Si, la legitimación que permite este tratamiento de datos personales sería en virtud del art. 6 RGPD. También el artículo 20.3 del Estatuto de los trabajadores. Establece que el empresario podrá adoptar las medidas que estime mas oportunas de vigilancia y control. Para verificar el cumplimiento por el trabajador de sus obligaciones y deberes laborales.

La existencia de esta legitimación legitima que no es necesario el consentimiento previo del trabajador. Ello no excluye del cumplimiento del derecho de información del articulo 13 del RGPD. Con carácter previo, los empleadores habrán de informar de forma expresa, clara e inequívoca a los trabajadores o los empleados públicos de la existencia y características de estos dispositivos de GPS. Igualmente deberán informales acerca del posible ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, limitación y supresión del tratamiento.

¿Se puede recoger la huella dactilar de un trabajador como sistema de fichaje para el registro horario?

En el tratamiento de la huella deben aplicarse los principios de finalidad y minimización. La huella dactilar es un dato biométrico. Dato especialmente protegido por el RGPD. Calificado como “categoría especial”.
Se deben establecer algunas garantías como la autorización del cifrado, el almacenamiento de esos datos biométricos en un dispositivo personal. Pero no en un almacenamiento centralizado o en el sistema. Como garantía para legitimar el control horario.

El sistema biométricos utilizado debería tener en cuenta que la reutilización de los datos para otros fines, no procede. Están diseñados de tal forma que se pueda revocar el vínculo de identidad.
También se podrán utilizar formatos y tecnologías que impidan la conexión de base de datos biométricos y la divulgación de datos no comprobadas.

El Gabinete Jurídico de la AEPD en su informe 65/2015. Señala que en base a los principios de proporcionalidad y minimización. Lo ideal sería que esos datos biométricos se incorporasen a una tarjeta inteligente en poder del usuario.

De ese modo para acceder a las instalaciones utilizaría la tarjeta y posicionaría su huella sobre el lector. El sistema informático central no almacenaría el algoritmo que estaría en la tarjeta personal.

En cuanto a la custodia de los datos que los trabajadores. Desde la AEPD indican que teniendo como base el articulo 34 del Estatuto de los Trabajadores y el RDLEy 8/2019. Los datos deberán guardarse durante cuatro años.

Se ha de tener en cuenta que si el sistema lo ha instalado una empresa tercera. Deberá firmar un contrato de encargado de tratamiento que defina claramente estas particularidades.

Por último, el artículo 9 del Reglamento General de Protección de Datos establece:

Que el tratamiento sea necesario para el cumplimento de obligaciones previamente establecidas. Para ejercer los derechos en protección de datos. Este es el supuesto por el que el control de la huella digital para la asistencia al puesto de trabajo estará autorizado. Habida cuenta que se busca comprobar que el trabajador cumple con su jornada laboral. En ningún caso este dato debe ser usado para otra finalidad.

Entorno web:

¿Cuáles son las obligaciones a tener en cuenta en el envío de comunicaciones publicitarias a empresas o personas que aparecen en las guías telefónicas? ¿Pueden enviar comunicaciones comerciales por email a esos destinatarios?

No, puesto que La normativa de protección de datos requiere el consentimiento para el tratamiento de la información. Pero no exigía un consentimiento expreso. En el ámbito de la LSSI (y la LGTel) se requiere que quien envíe una comunicación comercial esté en disposición de demostrar que está tratando esos datos una vez ha obtenido el consentimiento expreso.

Para el envió de comunicaciones comerciales debe tenerse en cuenta el medio por el que va a llevarse a cabo la publicidad, en tanto que la realizada por comunicaciones electrónicas resulta de aplicación la LSSICE, exigiendo consentimiento expreso.

Este consentimiento, tiene que ser expreso y previo. Es decir, al tratamiento de datos para el envío del mensaje debe precederle la autorización expresa de su receptor. A través de una manifestación activa de su voluntad consiente el uso de sus datos con dichas finalidades. Dicho de otra forma, para el uso de datos con fines publicitarios en estos dos sectores. No será posible obtener el consentimiento de forma tácita del artículo 14.2 RLOPD. Sino como prevé el RGPD de forma expresa o indubitada.

¿Podrían enviar comunicaciones comerciales a sus contactos de Linkedin? ¿Por qué?

No. Puesto que el envío de correos electrónicos publicitarios no deseados a contactos de linkedin es contrario a LOPDGDD. También a las condiciones de uso de los usuarios de Linkedin. Se ha de obtener expreso consentimiento del receptor para aceptar la recepción de dichos correos comerciales o publicitarios.

Por otra parte, se tiene que tener en cuenta que LinkedIn es una red social. No una base de datos pública.
Como tal red social, no se puede considerar como “datos manifiestamente públicos (art. 45 RDLOPD)”. Por tanto, es fundamental tener el consentimiento del receptor.

También, indicar que la AEPD en su informe jurídico 0342-2008 indica que internet es una fuente de acceso público. Sin embargo, aunque estos datos estén disponibles públicamente, no pueden ser considerados como fuente accesible al público.

¿Podrían comerciar con los datos de sus usuarios y comunicarlos a una los datos a una tercera empresa? ¿Qué aspectos legales tendría que tener en cuenta?

En virtud del informe 2011-0241 sobre la utilización de la red social con fines publicitarios.
En dicho informe señala que, en el ámbito de la red social, el hecho de abrir una cuenta no es equiparable a la de los usuarios que forman parte de ella actuando en un ámbito puramente personal o familiar, ya que aquí la finalidad es otra.

La exención domestica no resulta aplicable. Tal y como señala el Grupo de Trabajo del artículo 29, en su Dictamen 5/2009, sobre redes sociales:

– Si un usuario del servicio de redes sociales actúa en nombre de una empresa o una asociación o utiliza la red principalmente como una plataforma con fines comerciales, políticos o sociales asume todas las obligaciones de un responsable de datos que está revelando datos personales a otro responsable de datos (el servicio de redes sociales) y a terceros (otros usuarios de Servicios de Redes Sociales o, potencialmente, otros responsables de datos con acceso a los mismos) En estas circunstancias, el usuario necesita el consentimiento de las personas concernidas.

En cuanto a la información que aparece en el perfil de los usuarios de redes sociales, con carácter general, revela sus intereses y actividades a todos aquellos que tengan la condición de amigos o a todos los demás usuarios si el perfil se encuentra abierto, ahora bien, la utilización de dichos datos, incluso en el ámbito de la propia red, con fines comerciales exige que dicho tratamiento de datos sea conocido y consentido por el interesado.

En cuanto al envío de correos comerciales por terceros. La utilización del servicio de mensajería de la red social resulta igualmente de aplicación lo previsto en el artículo 21 de la LSSICE. Aquellas opciones planteadas por la red social que permiten importar datos desde otros ficheros de que disponga el consultante. Dicha importación de datos supondrá una cesión de datos al servicio de red social. Tal cesión debe sujetarse al régimen general de comunicación de datos de carácter personal.

Por tanto, la inexistencia de consentimiento de los afectados por el tratamiento para la cesión de datos a la red social dará lugar a una vulneración de lo previsto en la LOPDGDD.

¿Qué información tienen que trasladar a los usuarios para la instalación de cookies en sus terminales?

En virtud del artículo 22 de la LSSI establece que se debe facilitar a los usuarios información clara y completa sobre la utilización de los dispositivos de almacenamiento y recuperación de datos. Por consiguiente, la información sobre las cookies facilitada en el momento de solicitar el consentimiento debe ser suficientemente completa para permitir a los usuarios entender la finalidad para las que se instalaron y conocer los usos que se les darán. La información sobre cómo revocar el consentimiento y eliminar las cookies deberá de estar a disposición del usuario de forma accesible y permanente.

La Guía AEPD establece diferentes fórmulas para mostrar la información. Una de las fórmulas es la información por capas:

En la primera capa de información:

Se ha de mostrar cuando se accede a la página web— se ha de exponer la información más importante, claramente identificada, pidiendo el consentimiento para instalar las cookies en el navegador. En aquellos casos en que se pretenda obtener un «consentimiento tácito», será necesario advertir en este punto al usuario que si sigue navegando se considerará que ha prestado su consentimiento a la instalación de tales cookies.

El aviso deberá ofrecer la posibilidad de desactivar las cookies mediante un link que dirija a una segunda capa en la que, además, encuentre la restante información requerida por la normativa.

Información a incluir en la primera capa:

– Advertencia del uso de cookies no exceptuadas que se instalan al navegar por dicha página o al utilizar el servicio solicitado.
– Identificación de las finalidades de las cookies que se instalan.
– Información sobre si la instalación y uso de las cookies será solo del editor responsable de la web, o también de terceros asociados a él.
– En su caso, advertencia de que si se realiza una determinada acción, se entenderá que el usuario acepta el uso de las cookies.
– Un enlace a una segunda capa informativa en la que se incluye una información más detallada

Información a incluir en una segunda capa de información:

– Información sobre la definición y función de las diferentes cookies
– Información y posibilidad sobre la forma de desactivar cada uno de esos tipos de cookies enunciados de forma sencilla

¿Qué modalidades tiene la página web para requerir el consentimiento de los usuarios?

El consentimiento expreso en la recogida de datos, podría cumplirse a través de la inclusión de una casilla en una web o el envío de un correo electrónico a la persona que se ha registrado en una web para que confirme dicho registro.

Esta casilla no debe estar premarcada, ya que de esta forma no realiza una manifestación activa de su voluntad.

Este consentimiento, para que sea válido, deberá ir precedido por la información que, si se recaba a través de una página web, estará en la cláusula de privacidad y habrá de recoger los siguientes elementos:

– Quién es el responsable (identidad y datos de contacto).
– Categorías exactas de datos personales que se recogerán y tratarán.
– Finalidades determinadas, explícitas, legítimas y relacionadas con la actividad publicitaria.
– Posibles comunicaciones de datos (sectores específicos y concretos de actividad respecto de los que podrá recibir mensajes publicitarios).
– Derechos del interesado.
– Menores.
– Consentimiento (expreso para la remisión de comunicaciones comerciales).

Sobre la forma de pedirlo, dos tipos de casillas relacionadas con el consentimiento del interesado:

Casilla Opt In:

Casilla no premarcada. Que se deberá incluir en el formulario de registro de datos con la finalidad de que el interesado pueda consentir:

– El tratamiento de sus datos con la finalidad de recibir, por medios electrónicos, comunicaciones comerciales sobre productos y/o servicios que no son similares a los contratados.
– La cesión de sus datos a terceros cuando se vayan a remitir comunicaciones comerciales por medios electrónicos.

Casilla de Opt Out:

Para casos en los que haya una relación contractual previa, se hubieran obtenido los datos lícitamente y sean para productos o servicios de la propia empresa similares a los que fueron objeto de contratación. Casilla no premarcada que se deberá incluir en el formulario de registro de datos con la finalidad de que el interesado se pueda oponer al:
– Tratamiento de los datos con motivo de las finalidades indicadas en el formulario.
– Envío de comunicaciones promocionales por medios no electrónicos.
– Por medios electrónicos sobre productos y/o servicios similares a los contratados.

Abogada experta vivienda

La inclusión en los ficheros de morosos

La inclusión en los ficheros de morosos tras el impago de la hipoteca.

La inclusión en los sistemas de información crediticia tras el impago de la hipoteca.El impago de una deuda conlleva a la entidad financiera a intentar recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. O por el procedimiento ejecutivo extrajudicial previsto en la Ley Hipotecaria.

Dejar de pagar las cuotas de la hipoteca tiene consecuencias.Como el aumento de la deuda por los intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. Por lo que la deuda iría en aumento.

Otra consecuencia del impago de la hipoteca sería la inclusión en los sistemas de información crediticia, coloquialmente llamados ficheros de morosos. Esta regulado por el artículo 20 de la ley orgánica 3/2018, de 15 de diciembre de protección de datos y garantía d derechos digitales. En ese artículo se indican los requisitos para poder incluir datos relativos a estos tratamientos por el incumplimiento de la obligaciones dinerarias a su vez de las obligaciones crediticias y financieras.

Es decir, el acreedor da los datos del deudor una sistema de información crediticia y siempre cumpliendo una serie de requisitos: que la deuda este vencida y que se haya informado previamente al deudor.

Requisitos para la inclusión de los ficheros de morosos (art. 38 RLOPD)

Existencia previa de una deuda cierta, vencida, exigible que no se haya pagado.
Que no hayan transcurrido 5 años desde el incumplimiento
Requerimiento previo de pago.

Es importante la información previa a la inclusión. El acreedor deberá informar al deudor en el momento en que se celebre el contrato y al efectuar el requerimiento previo de pago, que en caso de no producirse el pago, los datos relativos al impago podrán ser comunicados a sistemas de información crediticia.

Por otra parte la empresa del sistema de información crediticia ha de informar de la inclusión por medio de notificación en un plazo de 30 días desde dicho registro. Se tiene que notificar al deudor un relación de los datos que han sido incluidos, informándole de los derechos que puede ejercer, tales como: el derecho de acceso, rectificación, supresión, limitación y oposición del tratamiento.

Consecuencias:

La inclusión en los ficheros de morosos tiene nefastas consecuencias en el interesado. Siendo indiferente la cantidad adeudada. Dichas consecuencias repercutiría, por ejemplo en solicitar un préstamo para comprar un coche.

Ello se debe a que los bancos y las empresas los consultan para saber a qué riesgo se exponen. El hecho de tener muchas Cuantas deudas u obligaciones financieras pendientes supone que mayor riesgo para los bancos y empresas.

Esta cuestión es muy controvertida. Sin embargo, el acceso por parte de terceros a los sistemas de información crediticia esta justificado. Puesto que buscan valorar la solvencia económica de una persona en particular. Ello esta justificado en los siguientes supuestos:

Que el particular mantenga con el tercero una relación contractual que aun no este vencida.
Que el particular tenga la intención de celebrar con el tercero un contrato que implique el pago aplazado, financiación o facturación periódica. Como sucede en la legislación de contratos al consumo y de contratos de crédito inmobiliario.

Por tanto, la cesión de los datos contenidos en sistemas de información crediticia esta justificada cuando la finalidad de la cesión sea la solvencia económica de los interesados. Por esta razón, se complica solicitar financiación o firmar un contrato.

Sería posible si se cancelaran los datos de los ficheros de morosos:

Cancelación de los datos ( art. 41 RLOPD)

El pago o cumplimiento de la deuda determinar la cancelación inmediata de todo dato relativo al fichero. Otra circunstancia seria que se hubieran cumplido 6 años contados a partir del vencimiento de la obligación o del plazo concreto.

Abogados para custodia compartida

La custodia compartida se contempla en nuestro derecho de familia como uno de los regímenes de guarda y custodia de los menores. Consiste en atribuir a ambos progenitores en igualdad de condiciones el cuidado del hijo. Permite a los hijos que convivan con ambos padres estableciendo periodos alternos de convivencia con uno u otro progenitor.

¿Cómo se obtiene la custodia compartida?

La custodia compartida se puede solicitar:

Durante el proceso de separación o divorcio:

– Cuando así sea solicitado por parte de los progenitores en la propuesta del convenio regulador.
– Cuando lo acuerden entre las partes durante el procedimiento judicial.

En tales circunstancias, el juez recabará el informe del Ministerio fiscal y oirá a los menores.

Después de la sentencia de separación o divorcio: Se puede solicitar con posterioridad la modificación de la medidas.

– Puede ser de mutuo acuerdo entre los progenitores. Los cuales han de presentar un nuevo convenio regulador.
– Por la vía contenciosa. Por falta de acuerdo entre los progenitores con la consecuencia de iniciar un nuevo procedimiento de modificación de las medidas.

Una vez obtenida la custodia compartida entre lo padres surgen varias problemáticas. En este artículo queremos deslucir tales situaciones. Como es el caso del tratamiento de datos personales de los menores en centros docentes y sanitarios.

Cabe señalar que La patria potestad esta regulada en los artículos 154 y ss. Del código civil. Esta se ejercerá conjuntamente por ambos progenitores o por uno solo. Respecto a su ejercicio indica el código civil que se ha de ejercer de forma conjunta por ambos progenitores que tengan la custodia compartida, salvo que se les haya privado de la patria potestad por incumplimiento de los deberes de cuidado.

En cuanto al acceso de información de los tratamientos de datos de los menores. Se ha de proporcionar a ambos progenitores que ostenten la patria potestad. Es indiferente, si sólo uno de los progenitores tiene la custodia o que sea compartida por ambos.

Tales tratamiento de datos serían por ejemplo: el acceso al historial clínico del menor en centros sanitarios o el acceso a las calificaciones escolares en los centros educativos.

Tratamiento de datos en centros educativos:

Los centros educativos pueden recabar datos sobre la situación familiar de los alumnos. Dicha información ha de estar actualizada. Los progenitores han de informar al centro en el caso de que se modifique.

Los centros educativos tienen que recabar los datos de quién ostenta la patria potestad. Si ambos o uno sólo, y quién ostenta la guarda y custodia. El objetivo es que el centro docente, en el caso de que proceda, informe a los progenitores en igualdad de condiciones sobre la situación de su hijo.

El acceso a la información académica de los menores por parte de los padres que ostenten la patria potestad compartida. Ambos progenitores tienen derecho a recibir la misma información sobre las circunstancias del menor en el centro educativo.

Obliga a los centros educativos a garantizar la duplicidad de dicha información. Excepto cuando se aporte una resolución judicial en la que se prive a uno de los progenitores de la patria potestad. O algún tipo de medida penal de prohibición de comunicación con el menor o su familia (sentencia o medidas cautelares urgentes de violencia intrafamiliar o violencia de género).

En caso de conflicto entre los progenitores sobre el acceso a la información académica, se deberá plantear al juez competente en materia de familia.

En cuanto al Derecho de oposición de tratamiento de datos de los menores por parte del centro educativo. Los alumnos o los familiares pueden oponerse a la publicidad de los datos de los menores cuando exista un motivo legítimo. Por ejemplo, en los casos en los que se ha acordado por parte de un juez mediante orden de alejamiento de uno de los progenitores o se le ha privado de la patria potestad, puesto que la publicidad de información personal puede suponer un riesgo para la integridad física y psíquica del alumno o del otro progenitor.

Tratamiento de datos en centros sanitarios:

Los padres que tengan la custodia compartida pueden acceder al historial clínico del menor de edad no emancipado en ejercicio de la patria potestad. El acceso a dicha información se rige por legislación sectorial sanitaria. En concreto la Ley 41/2001, de 14 de noviembre, básica reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en m materia de información y documentación clínica.

El artículo 7.1 LO 3/2018 de 5 de diciembre regula el consentimiento de los menores de edad, que a partir de los 14 años el menor puede acceder a su historial clínico sin consentimiento de sus padres o tutores legales.

Esto implica que a partir de dicha edad no se debe facilitar sin el consentimiento del menor. Sin embargo, el Informe 339/2015 de la AEPD, Indica que se debe facilitar el acceso a la historia clínica a los padres o tutores sin el consentimiento del menor porque si no no pueden ejercer la patria potestad.

En el caso del acceso al historial clínico de menores de 14 años, corresponde a sus padres o tutores legales sin necesidad del consentimiento del menor. Ambos progenitores tienen derecho a acceder a la historia clínica en igualdad de condiciones. Sólo se puede privar del derecho de información sobre la salud del menor. En dos situaciones:

– Por el acuerdo regulador de separación.
– Por la sentencia de divorcio le impida acceder a la información sanitaria.

Por ejemplo: si se diera la situación de que una madre de un menor de 13 años. Solicita al centro de salud que no facilite información del menor al otro progenitor ya que ella tiene la custodia del menor. El centro de salud deberá de rechazarlo. Puesto que ambos progenitores tienen derecho a acceder al historial clínico del menor, salvo resolución judicial que prive al padre de la patria potestad.

Por tanto, se ha de diferenciar la custodia compartida de la patria potestad. Sólo la privación de la patria potestad justifica la negativa de dar acceso a los padres a la historia clínica.

TS

HIPOTECA VERDE. POR LETRADOX ABOGADOS.

La concienciación con el medio ambiente es una realidad creciente. Incluso en ocasiones una necesidad como sociedad, por ello hasta el ámbito hipotecario se cierne sobre ello. Y por ello las hipotecas verdes son una realidad en auge.

La conciencia ambiental, por tanto, se traduce cada vez más en legislación y normas de acorde a esta mentalidad. De aquí nacen las hipotecas verdes.

Estas hipotecas verdes centran su atención, principalmente, en la manera en que consumimos energía. Todos hemos escuchado hablar del certificado de eficiencia energética. Así pues, cuanto mejor sea el resultado de la certificación, más ahorro reflejarán nuestras facturas.

Las hipotecas verdes tienen en cuenta la eficiencia energética de la vivienda para fijar las condiciones del préstamo. De modo que será más beneficioso el préstamo si se cuenta con una buena certificación. Para que esto sea posible lo que se hace es fijar los intereses en relación a la eficiencia energética.

Al margen de su importancia para suscribir hipotecas, que es lo que nos concierne, también es útil en alquileres. Y esto es así porque contar con esta información a la hora de contratar un alquiler permitirá hacernos una idea del gasto en energía necesario.

¿Qué ha hecho posible la aparición y desarrollo de estos créditos?. La principal respuesta es gracias al Plan de Acción sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes. Este es un programa que desarrolló la Comisión Europea y en el que colaboran hasta un total de 37 entidades financieras. Estas entidades acumulan prácticamente la mitad de hipotecas firmadas en Europa. Más 23 organizaciones del sector inmobiliario. es decir, un total de 60 organizaciones forman parte.

Por tanto, estas hipotecas verdes buscan favorecer la compra de inmuebles energéticamente eficientes.

Este punto resulta interesante si lo relacionamos con el novedoso concepto de Certificación green. (Certificación verde en español).

Esta etiqueta, este certificado evalúa a los edificios en relación a su sostenibilidad. Esta metodología de edificación constituye una novedad social, cultural y sobre todo económica. Igual que personalmente cada vez hay más vinculación con el medio ambiente, lo hay con la construcción. Se evalúa lugar, calidad, recursos empleados y calidad técnica del inmueble. Esta etiqueta por tanto puede estar muy relacionada con la posibilidad de acceder a una hipoteca verde. 

Green Building Council España ofrece la posibilidad de acceder a esta certificación. Este tendrá reconocimiento a nivel europeo. Figuras homólogas reconocidas a nivel internacional son el BREEDAM Y LEED.

Conocidas estas figuras y volviendo a las hipotecas verdes. Las ventajas e las hipotecas verdes son muchas . En primer lugar, como se deducía en lineas anteriores, los intereses. Los intereses serán más reducidos y por tanto más beneficiosos para aquel que desee adquirir la hipoteca. Si es posible acceder a este tipo de hipotecas significará una mayor sostenibilidad reflejada en ahorro de importes de facturas. Se ha calculado que el ahorro posible de alcanzar ronda los 4.000 euros. De manera que además de reducir intereses su capacidad económica aumentará. En otras palabras, tendrá menos gastos y podrá hacer frente de mejor manera a la hipoteca. Y finalmente, que no menos importante, la protección medioambiental. Actividades a pequeña escalas como esta nos compromete con u deber social de mayor envergadura. 

Al fin y al cabo todo esto se desarrolla con el fin de crear un producto competitivo. Y además se realizan en un tiempo en el que las autoridades se suman a esta concienciación. La concienciación de una sociedad más verde.

Centrando el punto de atención en España. Antes de analizar exclusivamente la repercusión de este producto financiero en nuestro país analizaremos la situación inmobiliaria. 

En el tercer trimestre de 2018 los datos del observatorio de vivienda y suelo ha recogido los siguientes datos.

Se ha incrementado en un 10,3% las transacciones de viviendas escrituradas con respecto al mismo trimestre del año pasado. Es interesante que las transacciones de vivienda usada son diez veces mayores que las relativas a vivienda nueva. El precio de la vivienda libre también ha subido, concretamente un 3,2 % desde el mismo trimestre de 2017. Sin embargo, a disminuido el precio medio del suelo urbano hasta los 155 euros por metro cuadrado, 4,2 % menos.

En relación a los préstamos hipotecarios entregados para la adquisición de vivienda, han incrementado la contratación en un 10,2% con un a media de 125.000 euros por vivienda. La accesibilidad económica para adquirir una vivienda se mantiene al igual que los anteriores años en un incremento continuo desde 2015, hasta los 7,27 años de renta bruta. En conclusión, ese es el tiempo medio que ha de pasar para pagar su hipoteca. El esfuerzo teórico anual sin deducciones es del 32.1% de la renta disponible por hogar.

El índice general de precios de la vivienda, dato ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística, refleja que desde 2014 el precio de la vivienda comenzó a subir y recuperarse progresivamente hasta que ha alcanzado, en el tercer trimestre de 2018, el valor de 120,5. Se recuperan así los índices de hace 6 años

Y hablando concretamente sobre contratos de hipoteca decir que.: La evolución de la relación entre el principal del préstamo y el valor de tasación del inmueble en porcentaje se sitúa en este tercer trimestre en el 65.9%. Es decir, ese es el valor de la casa que el crédito hipotecario tiende a cubrir de media. Y la cantidad de créditos que superan el 80% de tasación del inmueble ha ido en aumento correlativamente desde 2013 que sufrió una caída. Actualmente se cubre ese porcentaje en el 15.5% de los créditos que se han suscrito.

Conocidos estos datos del observatorio de vivienda y suelo toca centrarse en las hipotecas verdes. Porque aunque bien es cierto que están disponibles en nuestro país aún tienen una presencia tímida. Los promotores sin embargo no podrán obviarlo y así por ejemplos en muchos hoteles ya es una realidad. Al final será una manera de desarrollo del suelo y la zona. Y simultáneamente las leyes se irán haciendo eco de esta novedad a regular. Además, la nueva ley hipotecaria no parece que vaya a regular el registro de todo esto de manera muy clara.

De las sesenta organizaciones citadas que forman parte del plan europeo, siete son nacionales. (el Ayuntamiento de Madrid, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Caja Rural de Navarra. Green Building Council España, Cohispania, Tinsa y Triodos Bank.)

Así pues desde Letradox abogados vemos muy interesante esta propuesta. Con muchas ventajas que ofrecer. Además al igual que con las convencionales hipotecas siempre estaremos a su disposición. Y del mismo modo siempre estaremos al lado de las novedades que se den, y más si suponen compromiso social. 

Letradox Abogados

C/ Jorge Juan 141, 3ºA. Madrid

TLF: 645 958 948 / 91 298 00 61

Correo: info@letradox.es

Pasa Palabra Jurídico. Patrocinado por Letradox Abogados.

Pasa Palabra Jurídico patrocinado por Letradox Abogados. Al lado de la innovación, el talento y la creatividad.

El próximo Sábado 2 de Marzo, en el campus de Vicálvaro de la Universidad Rey Juan Carlos se celebrará un «pasa palabra” jurídico.

Esta oportunidad se presenta como una didáctica y entretenida actividad con la que ponerse a prueba. Es mucha la teoría que recibimos en el aula. Pero pocas veces se presenta la oportunidad de demostrar lo adquirido de una manera diferente a un examen.

Letradox Abogados patrocina este “Pasa palabra” jurídico. Y gracias a la colaboración del ELSA Madrid, de la Universidad Rey Juan Carlos, se hace posible.

Una competición sana pero reñida que tendrá como final un premio para los dos equipos finalistas. Será Letradox Abogados el encargado de dar este premio.

No olviden que la actividad se desarrollará por equipos. Estos equipos serán constituidos por 4 personas y deberán inscribirse con anterioridad al evento.

Son pocas las plazas que quedan disponibles para participar. Por ello les invitamos a que se apunten cuanto antes. 

Para Letradox abogados es un placer poder patrocinar esta actividad. Desde siempre apostamos por la innovación, el talento, la creatividad. Así mismo nos situamos como apoyo de todas aquellas iniciativas universitarias pioneras en el mundo del Derecho.

Sobre todo, se tratará de una actividad donde desarrollar conocimientos. Compartiendo en común puntos que pudieran ser desconocidos y consolidando muchos otros necesarios. Será una manera de acercar a personas con unos intereses comunes. Estudiantes con pasión por el derecho que compartan la inquietud por el mundo jurídico. Así mismo, una manera de seguir acercándose al mundo universitario y mundo profesional.

Como iniciativa pionera que aúna el mundo de los estudiantes con juristas profesionales. Así como siendo una increíble manera de desarrollar el estudio del derecho. Le animamos de nuevo a participar. A retar a sus compañeros y demostrar que el derecho no solo es papel. Es mucho más, es una pasión.

finalmente, Letradox Abogados agradece poder ser parte de este proyecto. Deseando que haya más y poder estar en ellos. Se vaticina una actividad de gran éxito, y  esperamos compartirlo con todos ustedes.

Os esperamos el 2 de Marzo en el campus de Vicálvaro. No se lo pierdan.

Si se quedan sin enreda como participante siempre serán bienvenidos como espectadores.

Para saber más sobre ELSA Madrid. ellos son los organizadores y nuestros compañeros de proyecto. European Law Students’ Association. Es una gran asociación que recoge a cerca de 50.000 estudiantes de Derecho. y no solo a nivel español sino a nivel europeo. Presentes en 375 facultades europeas.

Su objetivo: «Contribuir a la educación legal, fomentar el entendimiento mutuo y promocionar la responsabilidad social entre los estudiantes de derecho y los jóvenes abogados.»

fue creada en 1991, es una organización joven y dinámica. Es una organización internacional, independiente y sin ánimo de lucro. Enfocados e interesados siempre por la excelencia académica y personal.

Es actualmente la asociación de estudiantes de derecho más grande del mundo. Dato que nos hace estar orgullosos de poder participar en tantas actividades con ellos.

Este equipo está formado por una Junta Internacional, que trabaja a tiempo completo en la sede de ELSA en Bruselas, y por Directores y Asistentes que contribuyen al desarrollo de cada una de las áreas de trabajo de la asociación.

para saber más sobre ellos puede acceder a este enlace.

con todo ello, Letradox Abogados patrocinará su innovadora actividad. Os esperamos, junto con Elsa, el sábado 2 de Marzo. No olvidéis apuntaros a este pasa palabra jurídico y venid a disfrutar.

Nuestras redes para estar en todo momento informado de esta actividad y muchas otras. Así como de toda la actualidad analizada desde un punto de vista jurídico, son:

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BLOCKCHAIN, TOKENIZACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS Y SU PROTECCIÓN REGISTRAL.

EL REGISTRO DE TOKENS DE ACTIVOS INMOBILIARIOS. LETRADOX ABOGADOS.

El pasado 20 de febrero de 2019, tuvo lugar en el Consejo General Abogacía Española, una interesante conferencia. El tema: “Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral”.

Ponentes:

  • Almudena de la Mata, presienta de Blockchain Intelligence Law Institute. 
  • Jimena Campuzano Gómez-Acebo. Registradora de la Propiedad y Mercantil desde 2001. Y vocal de Nuevas Tecnologías y Bases Gráficas de la Junta autonómica del Decanato de Registradores de Madrid.
  • Jesús Sieira Gil, registrador de la Propiedad y Mercantil.
  • Carmen Chicharro, directora de Innovación y Marketing de Metrovacesa.

El problema actual se plantea por la interpelación de un activo físico y otro virtual. Sobre el primero caen derechos reales, y el segundo, que denominaremos Token, será la representación virtual.

La necesidad de la situación es que ambos tienen que estar perfectamente vinculados. No pueden si debe poderse transmitir por separado. Y además esta conexión debe contar con unas garantías jurídicas.

En primer lugar quizá convenga definir, aunque sea someramente, blockchain y token. Conceptos esenciales para el tema que nos ocupa. Para ello tomaremos de regencia las explicaciones aportadas por Cristina Carrascosa. La única española elegida para formar parte del Observatorio y Foro de Blockchain. Iniciativa de la comisión Europea.

Así pues, sobre el blockchain dice que se trata de una base de datos. Una base de datos distribuida y criptográfica. Lo que le aporta mayor seguridad en el resgistro de la información. Sobre este concepto recogimos algunas características especificas en nuestro blog. En este enlace se puede acceder a él, donde se da una explicación más extensa.

Por otra parte, los token. Los token, son en dos palabras, activos digitales. A estos activos se les da un valor que alguien está dispuesto a pagar.

Clarificados estos puntos, y entrando ya en materia. No se esta buscando una modificación legal para vincular el activo físico al token. Actualmente podríamos utilizar la legislación del Registro de la Propiedad sobre la transmisión de derechos reales. Hay que tener en cuenta que el derecho real solo es oponible a terceros si se encuentra registrado. De aquí su capital importancia. No se trata de derechos subjetivos.

Así pues, la tecnología blockchain permite garantizar un negocio jurídico. Funcionaría como un almacén de títulos fehaciente dadas sus características como la inmutabilidad. Es decir, no cabe duda de que todo lo que aquí se refleje puede aportarnos seguridad. Sin embargo, no se trata de un registro por muy fiables que sean los datos que contenga. Y la razón es simplemente que actualmente, al margen de si convendría o no hacerlo, no se le ha aportado legalmente la capacidad de actuar como un registro. Por tanto, la única manera de dar publicidad vinculante y oponible a terceros. Así como de conseguir todos los privilegios y control previo de legalidad (art. 18 LH) que el registro nos aporta, es precisamente registrando los títulos. Registrando en este caso los tokens.

No hay que confundir el ámbito de la transmisión del derecho real del ámbito de la protección registral de la transmisión. En la transmisión, además, han de seguirse los requisitos del título y modo. La forma digital no altera el sistema. El contrato de transmisión debe cumplir todos los requisitos del código civil. Y es propiamente el Código Civil el que recoge la libertad de forma contractual. Así pues, la forma digital es válida, así como pertinentes a la hora de realizar actividad probatoria.

Sin embargo, y volviendo a la controversia principal, solo la inscripción en el Registro de la Propiedad produce efectos era omnes. Para que pueda acceder al Registro el negocio jurídico deberá realizarse en documento público. Consecuentemente, la tokenización, debe quedar reflejada conforme a reglas generales. Y sin, en ningún momento, olvidar la vinculación del token con el bien.

Por tanto, sin registro de la tokenización y negocio jurídico se crearía una inseguridad jurídica. Porque no se transmitiría el derecho real. No bastante, no deja de ser la teoría general al margen de vinculación con el mundo virtual o no. Se puede tokenizar un derecho real no inscrito, pero no se podría registrar. El Registro es un elemento necesario y pertinente para que el derecho produzca plenos efectos. Para que, entre otras cosas, sea oponible a terceros (art.32 LH). Es el cliente el que decidirá si accede a la protección registra de los tokens que representan su derecho.

Además el registro evitará el problema de que exista duplicidad. Es decir, que no se pueda por ejemplo volver a transmitir el mismo bien por otra plataforma.

El contenido y las características del token inmobiliario vienen técnicamente determinadas por el transmisor. (protocolos 721 y 928).

Se pueden tokenizar muy variados negocios jurídicos, muy diferentes  derecho. ( sobre bienes inmuebles completos, por cuotas, un token de derecho a percibir los frutos…)

En conclusión, el Registro de la Propiedad es el vínculo entre el derecho real y el digital. “el vínculo entre la realidad on-chain y off-chain permitiendo la protección de los adquirentes de token inmobiliarios de acuerdo con los principios registrarles como publicidad u oponibilidad erga omnes.”

Abogada experta vivienda

NUEVA LEY HIPOTECARIA. LETRADOX ABOGADOS.

CAMBIOS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA. SE APRUEBA LA NUEVA LEY HIPOTECARIA.

Hoy se ha aprobado la nueva ley hipotecaria. Ésta responde a la necesidad de transposición de la normativa europea con un retraso de 3 años. La directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles.

La mayoría de enmiendas propuestas por el Senado fueron rechazadas en la votación por el Congreso.

Esta ley es aplicable a todos los préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas de manera profesional.

La principal meta buscada es aumentar la protección del consumidor. (concepto el cual amplía su  definición al igual que lo hace el de “inmueble”). Conseguir así mismo una mayor transparencia. Por ello, se aumenta el control de transparencia tanto formal y material. Es decir, sobre la redacción y conocimiento de las cláusulas de manera respectiva.

Se intenta conseguir una información más personalizada sobre obligaciones. Hará falta prestar especial intención a la ficha europea FEIN. Además, se evaluará al cliente, su solvencia y advertirá sobre las cláusulas más notorias. Así se reducirá el riesgo de impago. Además tendrán la obligación de consultar los historiales de los clientes en la Central de información de Riesgos.

Más puntos relevantes a tener en cuenta a partir de la aprobación de la ley son:

La ley recoge de manera explicita quién asume los gastos de la hipoteca. Todos los gastos correrán a cuenta del banco exceptuando la tasación. Aranceles notariales, gestoría, inscripción registral y el impuesto de AJD debe asumirlos el banco. Solo la tasación será aquel que el titular del préstamo deba hacer frente.

Por otro lado, bajan las comisiones por amortización anticipada. Al igual que en un préstamo de tipo fijo, el titular pagará una comisión por amortización anticipada. Esta cuantía podrá ser negociada entre la entidad bancaria y el cliente. Sin embargo, se fijan unos límites que además son entre sí excluyentes. Si el reembolso anticipado es durante los cinco primeros años de contrato será de 0,15%. en cambio, durante los tres primeros años se fija el 0,25%. En definitiva, si el cliente decide cancelar el préstamo pagará menos por las comisiones.

Los intereses de demora en el pago. La nueva ley los sitúa en el valor del interés del préstamo más tres puntos. Y ello pese a que el TS dictó que no podían establecerse más de dos puntos porcentuales sobre el interés pactado. Aunque cierto es que hace unos años se llegaban al 25%

El notario deberá ser visitado obligatoriamente un día antes. Con esta medida se busca que el cliente reciba un asesoramiento gratuito y eficaz. 

Tras los grandes revuelos en materia de cláusulas suelo. Esta nueva ley hipotecaria prohibe que a las hipotecas con un interés variable se les aplique esta cláusula. De este modo se cierra la puerta a la proliferación de estas cláusulas tantas veces declaradas abusivas. Y además, el interés remuneratorio no podrá ser negativo.  Que evita la irónica situación de que la entidad pague por prestar dinero.

En este punto es muy relevante la referencia indirecta hecha al IRPH. Ya en este blog hemos tratado la controversia por este índice de referencia, aquí el enlace. Y todavía continuamos a la espera de sentencia del TJUE sobre el asunto. Parece que se ha buscado evitar el uso de este tipo de indices al pedir que. El índice debe ser “claro, accesible, objetivo, y verificable” así como no “susceptible de influencia” por los bancos. (Parece que el IRPH contaba con cierta falta de transparencia).

En relación a las hipotecas multidivisas. Créditos también muy presentes en nuestros tribunales. Decir que el tipo de cambio con euro será inicialmente el del BCE en fecha de solicitud. El banco informará periódicamente al cliente del incremento acaecido y mecanismos para reducir riesgos. Y en cualquier caso siempre que la cuota difiera en más del 20% del importe que hubiera pagado con el tipo vigente en la firma.

Con esta ley también se facilitará el cambio de hipoteca variable a fija. Esto se hará abaratando la conversión.

El cliente podrá subrogar sin costes y de manera libre su hipoteca. serán las entidades las que establezcan un mecanismo de compensación. Ello teniendo en cuenta los intereses cobrados y pendientes.

Además se amplía el plazo para los embargos de las casas. La vida del préstamo se divide en dos mitades. Si es necesaria ejecución hipotecaria se procederá del siguiente modo. Si la mora sucede en la primera mitad de vida, para abrir la ejecución, el impago debe ser igual al 3% del capital o igual a 12 cuotas. Será de bien el 7% o bien 15 cuotas si es en la segunda mitad.

Finalmente, en concordancia con movimientos actuales sociales, aparece el “crédito verde”. Mediante esta medida se busca impulsar fuentes renovables. Edificios energéticamente eficientes. La propuesta consiste en eximir a estas de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Por otra parte, no se podrá vincular la concesión de hipotecas a la contratación de otros productos. Antes era común asociar las hipotecas a la adquisición de productos como un seguro de hogar, por ejemplo. Sí se permitirán, en cambio, bonificaciones.

La entrada en vigor es uno de los puntos problemáticos. Mientras que unos grupos proponían su entrada en vigor tras 3 meses tras su publicación en el BOE.  Excepto para aquellos puntos de necesario desarrollo reglamentario. (como pudieran ser las normas de transparencia). Otros abogaban por lo fijado en el texto original, la entrada en vigor en 30 días. Excepto: cláusulas sobre el asesoramiento, la cláusula suelo y variación de tipo de interés. finalmente se aprobó la enmienda propuesta y se establece una vacatio legis de 3 meses.

No obstante, la norma no tendrá carácter retroactivo. No se aplicará a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad. Las excepciones a esta regla general, sin embargo, son dos. En primer lugar, aquellas que tengan cláusula de vencimiento anticipado. Y en segundo lugar, en el caso de novación tras la entrada en vigor.

Por todo ello si tiene alguna duda en cómo le afectara la nueva ley. O si por el contrario tiene algún problema con su hipoteca. No dude en contactar con Letradox Abogados. Son tus abogados de confianza y expertos en la materia.